房贷转换经营贷，能省几十万？，下面是德才兼备直率哈哈哈给大家的分享，一起来看看。
个人贷款和商业贷款
二手房现在是卖不动了，但中介依然很忙。
一边劝人投资新房，一边到处喊老客户转贷。
转贷？还不是房贷利率持续下降惹的，让不少高位站岗的购房者不平衡了。前几年，房贷利率最高时候一度达到 6.3% ，如今只要 4.1% 。
账，就怕细算。
“转贷换一换，利息节约几十万”。这是中介的标准话术，配合对比表格，看到每个月还贷数字真的减少，很多人心动了。
这事儿真能干？到底有没有风险？可承受吗？从来没有人告诉过你们这些。
01
降低房贷利率，目前理论上有三个方法。
1. 重新过户
2. 商贷转公积金贷款
3. 转抵押经营贷（或消费贷）
前两个流程透明，中介捞不到什么油水，所以没人干。满世界推荐的，是房贷转经营贷。
这么折腾，究竟能省多少钱？单纯从账面数字看，能省大一笔，先息后本，更是能在短时间内降低还款压力。不转贷，简直就是傻子，尤其是房贷利率高位站岗的那一批人。
真有这么好的事？
02
什么是经营贷？就是贷款资金用于“经营活动”的贷款，是银行针对中小企业或个体工商户推出的信贷产品，鼓励资金流入实体，属于政策红利，所以利率很低。
房贷转经营贷是如何操作的？先还清房贷，然后将房屋以企业主的名义，抵押给银行。
如果你名下真有公司，且正常经营，这么干无可厚非，但有多少人符合这个条件呢？
没有公司怎么办？中介有办法。最早是帮你注册一家新公司，后来银行要求严格了，要营业执照注册满 3 个月到 1 年，甚至要看流水，所以改为入股。
这是第一个风险点：借壳风险
中介给你找的皮包公司，是干干净净的壳，还是之前有问题的？比如签过无限担保承诺的？
此外，要知道，不是贷款下来，就可以立刻退出公司的，因为续贷时，银行会重新审核你的资质，以及公司经营情况（中介会持续帮你做合规的流水吗？这是个大问号，毕竟要成本的）。
作为公司股东，在这期间，如果公司出现问题，你作为股东，要承担民事、行政、甚至刑事上的连带责任。
第二个风险点：抽贷
经营贷是针对企业经营的，贷款合同白纸黑字，禁止买房和投资金融产品。
虽然目前被抽贷的概率并不高，但相关报道并不少。一旦你被抽到了，贷款按照合同终止，并要求你在 3-5 个工作日还款，你到哪去凑这笔巨款？
卖房还款？看看你小区二手房的成交周期，动不动就半年、一年。
直接就 GAME OVER 了。
第三个风险点：续贷
不会有中介告诉你，那些包装为 10 年期的经营贷，只是授信，每2、3年（有的是 1 年）就需要去续签一次。
这个坑在于，续签时候，是要归还本金的，大概率还要过桥贷款，这个成本不低的。而且续贷时，不保证利率不变。
第四个风险点是过桥。
转贷的第一步就是先还清房贷，哪来这么大一笔钱？过桥贷款。
过桥的钱哪里来？有的是将房子二押，更多是通过民间借贷，这里面的水更是深不见底。
整个交易过程，由于还有第三方，甚至第四方、第五方，任何一个环节出现道德风险，钱就没了。仅南京，今年就好几个中间方跑路，房主钱没拿到，债更多了。
所以，如果真是自己有企业，且资金丰厚的企业主，通过经营贷降低点负债成本，真要被抽到，提前还款也有钱还，其实相对还好。
真正风险大的，是那些工薪阶层，普通家庭，上述任何一个风险爆发，就是灭顶之灾。
这里插一句，也有一种方式是通过消费贷，主要是一些单位比较好的，如公务员、事业单位、优质上市公司、外企等，利率也很低。
一家银行贷个 20、30 万，找个 3、5 家，也能套出个 100 多万。
但这种也有一定的技巧，每家银行的办理有讲究，顺序不能错，否则搞不定。
不过，也并不推荐用消费贷置换，因为背后的风险和经营贷一致。
03
这里也特别提下费用，被很多人忽视的地方。
中介不是活雷锋，这么热情的推荐转贷业务，赚的就是中间的服务费和吃差。
首先，不管最后经营贷下不下得来，1%-1.5% 的服务费，中介不会退。
其次，过桥的成本非常高，收 0.08% 算有良心的，不少按 0.1% 收，每天。你没看错，每天 0.1% ，10 天就是 1% 。
只要经营贷一天没下款，就要产生一天的过桥费用，5-10 天算正常，也有一个月不下来的，到时候还能怎么办？
另外，续贷的时候，如果银行要求先还本金，就还要过桥，又是一次支出。能不给吗？早就被拿捏得死死的。
不少中介还会在办理的过程中，要求另外支付担保费、公证费等，能拒绝吗？
账，就怕算得细，更怕把流程完全公开。
转贷这件事儿，并不适合所有人。
在我们看来，普通上班族，首套这么干，就是踩钢丝。如果名下没有实际经营的公司，转贷风险巨大，完全被中介拿捏，每一步都有变数（仔细看服务协议），关键是算上各种前期后期产生的费用，并没有省下多少利息钱。
还是要把账算明白。如果自己有公司，可以承受抽贷风险，又有办法不过桥，倒是可以干。话又说回来，那还找中介，花那么大一笔冤枉钱干嘛？
买房是商业贷款还是个人贷款
房贷利率又要上调了？
自去年以来，不少城市新发放的住房贷款利率都出现下调，有的城市首套房贷款利率甚至低至3.7%，创多年来历史低点。但随着房地产市场显现复苏，一些城市新房销售价格连续上涨，此前的低利率或许坚持不了太久了。
中国人民银行在20日下午举行的新闻发布会上表示，要求房价出现趋势性上涨苗头的城市及时退出支持政策，恢复执行全国统一的首套房贷利率下限。按照最新LPR报价，全国统一的首套房贷利率下限为4.1%。
申万宏源在近日一份研报中指出，若5年期以上LPR持平，未来两个季度内会有超30个城市面临首套房贷利率重新上调20—30个基点的潜在风险，尤其是二三线城市。
超30城首套房贷款利率要上调？
2022年9月29日，人民银行、银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。2023年1月5日，上述两部门发文称，决定在该政策的基础上，建立新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制。
央行货币政策司司长邹澜4月20日表示，据统计，截至3月末，符合放宽首套房贷利率下限条件的城市有96个。其中，83个城市下调了首套房贷利率下限，这些城市执行的下限与全国下限相比，大概低10到40个基点；12个城市取消了首套房贷利率下限。首套房贷利率政策的调整优化，带动房贷利率有所下降。从全国看，今年3月，新发放个人住房贷款利率4.14%，同比下降了1.35个百分点。
不过，今年以来，房地产市场出现复苏迹象，国家统计局每月公布的70个大中城市数据中，房价环比、同比上涨的城市数量逐渐增多。
按照前述通知，对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
根据规定，购买普通自住房的首套商业性住房贷款利率下限调整为相应期限LPR减20个基点。最新的5年期以上LPR为4.3%，那相应的首套房贷款利率下限为4.1%。
邹澜表示，去年年末，人民银行、银保监会建立了新发放首套房贷利率政策动态调整机制，实现了因城施策原则下首套房贷利率政策的双向动态灵活调整，也就是说，可以“既管冷、又管热”，既支持房地产市场面临较大困难的城市用足用好政策工具箱，又要求房价出现趋势性上涨苗头的城市及时退出支持政策，恢复执行全国统一的首套房贷利率下限。
申万宏源在4月16日的研报中称，基于“2022年12月-2023年2月”的70城房价数据，满足放宽房贷利率下限城市的范围已由此前38个城市缩小至9个城市，而根据2023年3月数据，城市范围进一步缩小至5个城市。全国首套房贷利率理论下限4.1%，意味着从二、三季度开始，若5年期以上 LPR不变，会有超30城面临重新上调首套房贷利率20-30基点的潜在风险。
专家：存在触发上调的可能
房贷利率阶段性下调刚刚实施几个月，房贷利率就要回调，真的会发生这种情况？
对此，招联首席研究员董希淼对中新经纬表示，按照规定，评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨的城市，应当自下一个季度起恢复首套房贷款利率下限。“该规范比较明确，因此，新房价格同比和环比出现连续3个月上涨的城市，应当按照规定上调房贷利率。”
董希淼称，符合放宽首套房贷利率下限条件的城市有96个，新发放贷款利率出现比较明显的下降，说明地方政府和金融部门在过去用足、用好了该项政策，该政策也发挥了积极作用。
对于人民银行的表态，易居研究院研究总监严跃进对中新经纬分析，要求房价出现趋势性上涨苗头的城市恢复执行全国统一的首套房贷利率下限，说明一些热点城市存在房贷利率上升的可能性。
中原地产首席分析师张大伟认为，人民银行所提及的是“房价出现趋势性上涨苗头的城市”，或许意味着房价有数月持续上涨的城市才需要恢复首套房贷款利率下限，“当前市场表现还不太好，若出现房贷利率上调，对购房人的心理有一定影响。”
董希淼称，房贷利率处于低位，对房地产市场的复苏起到了促进作用。一方面是引导市场预期，较低的贷款利率能促进购房者入场；另一方面是降低住房消费负担，减轻购房人压力。从整个房地产市场的表现看，一线城市的复苏状况比较明显，但三四线城市较为脆弱，房地产市场的平稳健康发展需要继续采取积极措施。在当前情况下，房贷利率应维持相对较低的水平，不宜过快退出。
董希淼同时表示，对房贷利率应对区别对待。首套房贷利率处于历史相对较低的水平，但二套房房贷利率依然相对较高，未来在支持改善性住房需求上还有很多空间，比如，在一些城市可以考虑阶段性下调二套房房贷利率的下限。
严跃进称，房地产市场对经济拉动作用仍不明显，如果未来有一些城市不满足阶段性下调首套房贷款利率下限的要求、需要上调利率时，可以出台对冲举措，继续支持住房需求。
5年期以上LPR还降吗？
20日，最新一期贷款市场报价利率（LPR）公布，1年期LPR、5年期以上LPR分别为3.65%、4.3%，连续8个月按兵不动。由于房贷利率与LPR报价紧密相关，意味着全国市场上的房贷利率将暂时维持现有水平。
对于LPR报价长期未做调整，东方金诚分析称，4月的LPR报价不变，符合市场预期，主要原因是3月MLF操作利率未做调整，LPR报价基础稳定，而且当前银行净息差处于历史最低点，报价行压缩LPR报价加点动力不足；与此同时，一季度经济超预期回升，楼市较快回暖，也降低了下调1年期和5年期以上LPR报价的必要性。
但东方金诚判断，若今年二季度楼市回暖过程出现反复，未来不排除在MLF利率不动的同时，5年期以上LPR报价单独下调10—15个基点（0.1—0.15个百分点）的可能。董希淼也认为，5年期以上LPR报价在未来仍有下降空间。申万宏源称，需要关注人民银行后续是否会对5年期以上 LPR进行适当调整，以缓和潜在房贷利率上调压力。
贝壳研究院监测显示，2023年4月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.01%，较上月微降1个基点；二套主流房贷利率平均为4.91%，与上月持平。4月首二套主流房贷利率较去年同期分别回落116个基点和54个基点。4月贝壳百城银行平均放款周期为21天，与上月持平，保持2019年以来最快的放款速度。
贝壳研究院称，4月份，淮安、马鞍山、衢州、驻马店、宝鸡、常州、沈阳、赣州、兰州9个城市首套房贷利率降低。截至4月18日，二线、三四线中已有近半城市首套房贷利率低于4.1%。分能级统计，4月二线及三四线首套利率略有下降，分别为3.98%、3.99%，二套利率不变；一线城市首二套利率不变，维持4.60%、5.13%。
栏目主编：张武 文字编辑：宋慧 题图来源：上观题图 图片编辑：苏唯
来源：作者：中新经纬
温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信，我们会及时处理和回复。
原文地址"个人贷款和商业贷款（买房是商业贷款还是个人贷款）"：http://www.ljycsb.cn/dkzs/138336.html。
微信扫描二维码投放广告
▲长按图片识别二维码
