魔都楼市！上海买房认房认贷到底怎么个理解？让房叔为你剖开迷雾，下面是上海房叔V给大家的分享，一起来看看。
上海贷款认房认贷
本文选自“上海房叔”粉丝提问
壹
提问：房叔，咨询一下上海买房贷款的问题。
问题一：如果外地有房上海无房，且有两个房贷，这样上海买房可以按二套贷款吗？还是必须把征信上已有的两个住房贷款结清掉一笔才可以？
问题二：征信上除了两笔住房贷款，还有一个对别人贷款的担保，这个应该不影响自己申请二套贷款吧？
回答：房屋契税“以城市”为单位
房屋贷款“以全国”为单位
因为贷款你是向“央行”申请的，契税你是向“当地房管局”缴纳的，两者的层面不一样
所以，你外地有两套房贷，在上海只能全款买房，外地结清一套房贷，才能在上海以二套首付7成资格买房
担保也计为负债，不影响二套贷款，但影响你的负债，月薪需要覆盖双倍月供才行（500万以下的贷款一般不用担心通不过，哪怕稍微缺一些流水银行也会通融的）
贰
提问：被法院查封的房子，房东自己去解封后大家再交易，有没有风险？
回答：注意，不是房东自己去解封，是房东发起申请，法院解封；一般来说如果是在审理阶段被对方申请保全的，那么房东还钱了马上就可以申请解封，这是最快的一种情况。进入立案起诉阶段和执行阶段了，解封都需要很长一段时间，不是还钱就马上解封的。
房屋解封后能拉出正常产调了，不影响后续交易。但是有这种前科记录的房子，我一般不碰，这世上又不是没有男人，干嘛非要找个有前科的男人给自己提心吊胆？炒房里有个流派叫“药单流”，就是专门找有产权纠纷的房子，低价吃下，经过处理变成正常的房子，以此赚取利润。玩这个流派的需要黑白两道都有人，普通人还是别碰药单了
叁
提问：房叔，日本在九十年代泡沫破灭后，楼市股市都走了长熊。请问日本人这些年的资产配置都是什么呀，有点好奇。
回答：日本人老老实实还了30年的房贷啊，还屁个资产配置啊！
楼市上涨太多年了，太多人已经对“房贷”无感了，仿佛过几年债务就会被稀释似的，道理的确是这个道理，但泡沫也是有峰顶值的，
从1985年底到1990年初，短短4年多，日本城市地价暴升了2倍，房价暴涨5倍左右。到达了峰顶，然后破了，1995年东京商业大厦价格较1990年顶峰狂跌70%左右，然后横盘了五年，噩梦未完，到了2000年遇上全球经济大萧条，再跌50%！你看看楼价跌了多少？最近刚刚涨回历史最高位，也就是1990年左右的价格。刚好耽误一代人
日本通货紧缩30年，资产价格下跌，失业，经济低迷，经济数据下滑，他们的物价二十几年没有动过，全国人民在忙着老老实实还房贷，哪还有余钱进行资产配置？日本老爷爷七十岁了还要出门开出租车谋生大家又不是不知道，你跟这些老爷爷谈资产配置？
你看北方那些烫手山芋房子现在不就这德性吗？二手永远卖不掉，是不是也得老老实实还房贷30年，做房东出租30年啊？
只不过这个“峰顶值”很难判断具体什么时候到来罢了，你根本不知道今天属于峰顶还是半山腰。只要下一个接盘侠依然愿意高价买下你的房子，峰值就尚未到来。所以我买房的时候时刻参考“我能不能还得起30年房贷”这个指标，我从来不去想“熬两年撑不住月供了，就赶紧把房子卖了回血”
肆
提问：请问房叔有上海二手房最新买卖税费表么？
回答：二手房交易中主要涉及了三大税种，增值税、个人所得税以及契税（印花税也有，很少，直接忽略）
契税是定死的，购买首套住房且建筑面积为90平米以下的，契税税率为1%；90平米以上的契税税率为1.5%。购买二套房及以上的，不论面积大小均为3%。
个税也是定死的，分为普通住宅和非普通住宅，上海现行普通住宅标准应同时满足以下三个条件： 1、五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等； 2、单套建筑面积在140平方米以下； 3、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。 凡是不满足以上条件的都是非普通住宅。 对于普通住宅来说，差额缴税公式=（两次交易差额-本次增值税）*20%；全额缴税公式=（本次交易合同价-本次缴纳的增值税）*1%。 对于非普通住宅，差额公式相同；全额缴税公式=（本次交易合同价-本次缴纳的增值税）*2%。 个税都是满五年唯一一套免征
大头税种是增值税，对于普通住宅，满5年不用缴纳增值税；不满5年按照合同价全款计算，公式=合同价/（1+5%）*5.3%。 对于非普通住宅，满5年缴纳差额增值税，按照本次卖出和上次买入的差价计算，公式=（合同价-上次买入价）/（1+5%）*5.3%；不满5年按照合同价全款计算，公式=合同价/（1+5%）*5.3%。
伍
提问：最近想置换房子。请问现在上海二手房买卖中介机构中，链家是否排第一，接下去排前几位的是哪几家？若委托卢俊的真有好房和魔都财观这种线上为主的中介是否靠谱呢？标的较大的话，上下家佣金费率一般能优惠到多少？
回答：第一名是链家，然后是中原、太平洋、易居之类的。链家的优势是服务好，房源真，流程很规范，劣势是贵，真的超级贵，3%谈都没得谈
卢俊是开发商出身，做新房为主，不擅长做二手，他做二手是因为品牌融资了，希望全面开花，他现在什么都做，想要搞全能，全城市，贪多嚼不烂，全能选手能让你买到房子，但买不到性价比高的笋盘
魔都财观就是以前平米的团队，名声不太好听了就换了一个名字。他们别的都好，流程也很规范，就是收费偏贵，以前还是平米团队的时候就以“3万块咨询费”名震江湖
陆
提问：老师，顶楼一般是打几折啊？能买啊？
回答：老破小顶楼没电梯，除了买学区，其它没理由买入了
电梯顶楼可以买，楼栋均价的9-95折，视保养和漏水情况而定
大面积顶楼复式，要买高端小区的，低端小区的顶复没人要，低端小区的客户只需要刚需小面积房
上海首套政策认房认贷
个税专项附加扣除办法 有望年底出炉，首套房认房还是认贷将明确
第一财经日报 陈益刊
即将在北京召开的十三届全国人大常委会第七次会议，会听取国务院关于个人所得税专项附加扣除有关情况的报告。
自从上个月初《个人所得税专项附加扣除暂行办法（征求意见稿）》（下称《办法》意见稿）结束公开征求意见后，财政部等相关部门正在完善《办法》。
中国政法大学财税法研究中心主任施正文告诉第一财经记者，由于个税专项附加扣除涉及老百姓切身利益，因此全国人大常委会听取相关报告，提出具体修改意见，更好回应老百姓诉求。而2019年1月1日起个税专项附加扣除要正式实施，需要按月预扣预缴，因此《办法》必须在12月底前出台，让个税专项附加扣除有法可依。
上述《办法》出台需要国务院常务会议正式通过。
此前9月份的国务院常务会议明确，专项附加扣除范围和标准在向社会公开征求意见后依法于明年1月1日起实施。因此财税专家普遍预期年底前《办法》将出台。
个税是2019年减税的主力之一。除了综合所得起征点提高至5000元，超额累进税率中的低档税率范围扩大之外，子女教育、继续教育、住房贷款利息、住房租金、赡养老人、大病医疗支出6项专项附加扣除也是个税减税的“大招”。
根据《办法》意见稿，赡养老人扣除标准额为每年24000元（2000元/月）。子女教育和首套房贷款利息专项附加扣除标准为每年12000元（每月1000元）。继续教育按不同类别设了每年4800元或3600元两个不同的标准。
而住房租金专项附加扣除按城市类别设置三档不同的扣除标准，分别为每年14400元、12000元和9600元。大病医疗支出根据实际支出在税前扣除，但必须在最高60000元的限额内。
在征求意见期间，不少业内人士表达了对加强大病医疗支出的扣除力度、细化住房贷款利息、继续教育等专项附加扣除操作细则的期待。
上海市财政局巡视员袁白薇认为，从征求意见稿来看，在表述上还可进一步明晰。比如住房贷款利息专项附加扣除条款中，首套住房贷款的概念要更加明确，包括首套住房贷款是认房还是认贷，不同城市首套房贷款如何定义等。
第一财经记者多方了解到，在一些专项附加扣除信息填报试点地区，首套房是指通过商业银行贷款、公积金贷款购买住房，且适用首套房贷利率。也就是说以银行首套房房贷利率使用与否作为首套房界定的标准。
多位财税专家告诉第一财经记者，的确听说过类似的判断标准，这样做主要是出于实际操作简便。但由于目前《办法》还没有最终确定，因此也可能存在变数。
施正文分析，从申报来看，个人应该是首套房申报主体，而税务部门则负责事后核查，而核查的手段包括比对商业银行首套房贷利率，也包括自然资源部门有关不动产登记信息。
施正文表示，按理来说，个人为了改善住房条件，置换一套房，尽管在一些地方适用二套房房贷利率，但从产权角度来说仍只有一套房，应该也算首套房。因此不能仅通过首套房贷利率来判断是否首套房，银行和政府部门在首套房贷利率上判定价值取向上有差异。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉第一财经记者，以银行来审核是否首套房为准仍有意义，因为这涉及银行的贷款，银行自然有主动性去审核此类贷款是否符合首套的标准。首套房界定与具体的楼市调控政策也相关，如果首套界定更加宽松，对于购房者的减税或抵税是有积极的作用的。
根据《办法》意见稿，纳税人本人或配偶使用商业银行或住房公积金个人住房贷款为本人或其配偶购买住房，发生的首套住房贷款利息支出，在偿还贷款期间，可以按照每年12000元（每月1000元）标准定额扣除。非首套住房贷款利息支出，纳税人不得扣除。
同时，纳税人只能享受一套首套住房贷款利息扣除。经夫妻双方约定，可以选择由其中一方扣除，具体扣除方式在一个纳税年度内不得变更。纳税人应当留存住房贷款合同、贷款还款支出凭证。
财政部副部长程丽华此前公开表示，围绕征求意见中社会公众对扣除范围、标准、征收管理等方面提出的具体意见，将更好地研究完善办法，让广大人民群众切实享受到改革的红利。同时，根据教育、住房、医疗、养老等民生支出变化情况，个税专项附加扣除暂行办法在执行过程中还将进行动态调整。
(责任编辑：张明江)
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