深圳宾利车主引纠纷背后：长达20年车位产权不明晰，政策是否需适时调整？，下面是界面新闻给大家的分享，一起来看看。
上海建设银行 车位贷款
记者｜张子怡
编辑｜彭飞
深圳宾利车主堵车位事件，近期引起外界广泛关注。
撇除掉当事人“50辆宾利堵车位”的言论背后，是深圳长年累月的停车位资源紧张难题，以及停车位产权归属不明晰而引起的屡次纠纷。
据不完全统计，2021年底，深圳市各类停车泊位约240多万个。而截至2020年底，深圳市汽车保有量超过350万辆，停车位缺口超百万。
2022年1月，高德地图与清华大学交通研究所联合发布的全国停车场分析报告显示，深圳是全国出行最难找停车位的城市，排名第二位的是南京市。
该报告称，深圳停车难指数为11.6，表示深圳车友平均每100次驾车导航，约有11.6次到达目的地后未能成功停车，需要再次查找停车场，比全国主要城市停车难指数高14.1%。
深圳计划“十四五”期间，将再增加100万个以上停车泊位，全市停车泊位将超过350万个。
停车位产权不明晰
除了停车难以外，小区停车位产权不明晰的问题，也使得不少小区在停车资源紧张时爆发过不少纠纷事件。
通过中国裁判文书网，搜索“停车位”、“所有权”、“不动产权”等关键字，能够找到近400份深圳各级法院作出的裁判文书。
深圳拟对停车位开发利用、权属确定、权益转让等作出明确规定，最早追溯到2002年，当年开始起草的《深圳市区所有建筑物停车位出让转让办法》，由于种种原因，一直未“出炉”。
2014年12月，《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法(征求意见稿)》发布，办法拟规定，深圳将分类确权停车位，全国首创分配建和增设两种。配建车位归全体业主所有且禁止买卖，增设车位归开发商所有可有条件租售。
然而，该政策仅仅是意见稿，此后并未正式出台。
2020年3月1日，深圳正式施行《深圳经济特区物业管理条例》。
深圳市住建局曾对条例解读称：为了防止争议发生，条例明确要求在土地出让合同中约定车位、车库的权属。住宅物业的车位约定归建设单位所有的，其所有的车位只能出售、附赠、出租给业主。建设单位应当在房屋预售或者现售时，将本物业管理区域内用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量予以公示，并在房地产买卖合同中明示。
一位深圳业内人士告诉界面新闻，在国内其他大城市，如上海、广州等，车位是可以和房子一样正常交易的，并且会有独立的产权证，而在类似广州、杭州等，买卖车位还可以进行商业贷款，最低能做到零首付。
但深圳实行的是车位共有产权，禁止交易，反映到市场上，一方面可以防止公司和个人炒作车位，不会像香港或广州时常出现天价车位现象，但另一方面随着车辆增多，共有属性没法满足日益增加的车辆需求后，又出现了车位不确权带来的纠纷不断。
此次发生冲突的深圳宝能公馆项目，主要是住宅业主与公寓业主两方对停车位权属的争议。但在该项目的《建设工程许可证》中，2127个地下车位是被明确划分在了住宅部分。项目第三期，也就是公寓部分，整体上并不包含地下停车位。
北京大成（深圳）律师事务所合伙人刘子孺告诉界面新闻：“严格意义上来讲，深圳目前不允许车位进行交易，物权法规定开发商可以约定车位所有权，但是实际并没有相应的配套设施规定开发商可以办车位的不动产权证，导致车位没有产权凭证。”
他表示，深圳除了有个别经营性停车场有产权凭证外。从1990年代至今，几乎没有发过车位或停车场的不动产权证。
北京金诉律师事务所主任王玉臣也告诉界面新闻：“根据民法典的规定，在规划上用于停放汽车的车位、车库，如果符合相应的条件，是可以销售的。如果地方规定和国家法律相悖，应当遵守国家法律。”
此外，2020年12月，《深圳经济特区停车管理条例（征求意见稿）》发布。意见稿称：对于小区的停车问题，一直以来，我市对居住区停车场的权属并未作出明确界定，《条例》拟规定，居住区的停车管理应当充分发挥业主自治管理的作用，将停车管理权交给业主共同决定，居住区停车设施的管理、使用制度，以及收费标准、方式、收益分配等事项由业主共同决定。
上述条例提及的业主自治管理，仅在实践层面就面临不小的困难。
以此次宝能公馆停车位事件而言，业主告诉界面新闻：“我们至今没有能成功成立业委会，中间跟开发商、物业、街道办有过数次沟通，5月中旬多方会谈的时候也跟街道代表再次反馈需要组织第二次业委会选举问题，但一直没有结果。”
对于宝能公馆的大多数业主而言，面对屡次发生的车位挤占摩擦事件，如果无法成立业委会，也很难实现业主自治管理，停车场的管理、权属问题就会一直处于悬而未决的状态。
上述人士认为，从政府层面来说，延续20年至今一直没有出台车位明确产权的方案，已经属于历史遗留问题，这与深圳大量小产权房至今难以确权类似，需要政府层面切实加快推动，但实际实施过程因涉及到大量存量车位问题，短期内也难以解决。
开发商赠送车位加深矛盾
开发商在停车场管理上的混乱，也使得宝能公馆住宅业主同公寓业主的矛盾愈演愈烈。
界面新闻获得的宝能公馆的建设工程规划许可证显示，商品房地下车位达2127个，公寓的地下建筑面积为0，也就是没有配套车位。
王玉臣认为；“从严谨的角度来讲，0的意思是规划证里的这个项目没有地下建筑，可以理解为没有地下停车场。”
然而，宝能地产确实以赠送车位为由吸引购房者购买公寓。
宝能公馆的公寓业主出示的一份车位使用权赠与合同显示，甲方赠与乙方使用的停车位坐落于宝能城市公馆负二层，车位使用期为公寓土地使用期限期满后。
在合同最后一页，第十三条“其他”写着：本合同仅为车位使用权赠与合同，无法办理相关的权属登记手续。
宝能公馆住宅业主提供的聊天记录则显示，宝能公馆的物业方称：“除办理月卡物业跟业主有签协议外，再无其他关于停车位协议。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“车位权属问题已经成为比较大的纠纷，建议在房屋买卖过程中要把事情说清，有停车位的小区，有车位权属在的要把它列出来，交易的时候就要明确是属于开发商还是属于业主的。”
由于深圳一直对住宅小区的车位不予确权，这些年开发商在销售过程中，普遍采取的是“以租代售”方式，把车位的价值添加进整体房价中，然后以租赁的形式“卖给”业主，通过长租20年、之后再续约的形式签约。
但这种“以租代售”方式并不是所有小区都适用。由于停车位产权不明晰的问题，不止宝能公馆这类千万级别的豪宅发生过停车位矛盾，深圳不少其他豪宅都曾经有过类似事件。
2020年，蛇口一豪宅就曾因停车位引发纠纷。该小区目前的二手实际售价超过15万每平方米，不少业主在原本共享的车位上挂牌宣告车位私有。这导致小区内128户业主无法停车。部分业主经过多方协调后，才通过无固定车位的业主抽签方式，暂时解决了车位问题。
2018年，深圳著名豪宅半岛城邦三期也曾传出过车位维权消息。彼时，开发商本想将小区架空层的600多个车位作为商业用途，使得小区车户比变成1.6：1，与卖房时宣传的2：1不符合。为此，刚入伙的业主们坚决反对，并进行集体反馈。
最后，事件以开发商发布公告，承诺三期业主和商业业主可以共同使用架空层车位，且优先满足业主车位需求的暂告一段落。
深圳市政协委员，广东卓建律师事务所创始合伙人、主任张斌曾撰文指出：尽管政府部门在加大停车位规划、建设等方面做了大量工作，但仍未从根本上解决停车难问题。
要从根本上解决停车难题，他认为应当抓住“停车位产权关系”这一牛鼻子，通过明晰、确定停车位产权，对停车位进行不动产权属登记，从根本上解决停车难问题。也是推动深圳这座大型城市走向治理体系和治理能力现代化的一大课题，应当引起高度重视。
车位可以抵押去银行贷款吗
来源 | 法律公园
裁判要旨：1.车位虽不属于住宅，但依法属于满足业主住宅需要的必要设施，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。车位使用权与业主居住权密切相关，具有满足居民基本生活需要的属性。对小区业主而言，一定数量的车位、车库的配备，是与其居住权密切相关的一种生活利益，该利益应当受到法律保护。
2.享有车位抵押权的银行，具有对抗第三人的效力，但购房人在抵押之前已经实际占有车位，并支付全部价款，且对未办理产权登记无过错。而银行在后设定抵押权时未尽到必要注意义务，存在过错。综合考虑上述因素，购房人的权利具有优先保护的必要。故可以认定购房人对车位享有排除银行抵押权的执行的合法权益。
中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2022）最高法民终86号
上诉人（原审被告、案外人）：张若曦，女，汉族，住广东省广州市黄埔区。
被上诉人（原审原告、申请执行人）：甘肃银行股份有限公司兰州市中央广场支行
原审第三人（被执行人）：广州华骏实业有限公司
....
一审法院(甘肃高院)认为，本案争议的焦点为张若曦就执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
根据已生效法律文书，甘肃银行中央广场支行对诉争执行标的享有抵押权，依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条关于“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持……”之规定，张若曦如欲排除对执行标的强制执行，必须属于《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定中的商品房消费者，进而才能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进行判断。而《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条所指的“商品房消费者”仅限定为名下无其他用于居住的房屋买受人，该条之立法目的旨在保护个人消费者的居住权，要求所购房屋应直接用于满足买受人生活居住需要，而非其他。本案中，张若曦向华骏公司所购地下车位并非商品房，故张若曦虽购置了地下车位，但其只是一般不动产买受人，不属于《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条所指的特别保护对象。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的前提是在金钱债权的执行中对无优先受偿权不动产的审查规则，而本案所涉车位因办理抵押登记产生了担保物权，且已经生效判决确认为执行内容，因此张若曦关于应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除强制执行的抗辩主张不符合适用条件，该理由不能成立，一审法院不予支持。综上所述，张若曦对案涉车位的所主张的民事权益不能阻却甘肃银行中央广场支行依据生效裁判所确认的抵押权对该标的物的强制执行，甘肃银行中央广场支行的诉讼请求成立，一审法院予以支持。一审法院判决：准许对依据甘肃省高级人民法院（2018）甘民初267号民事裁定书查封的登记在广州华骏实业有限公司名下位于广州市天河区××路××号××层××号车位的执行。
二审查明的其余事实与一审一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案诉争事实发生在民法典施行前，故依法应适用当时的法律、司法解释的规定。本案的争议焦点为：张若曦就案涉车位是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
根据查明的事实，张若曦作为案涉车位的购买人，已经符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，即：在查封前签订了合法有效的买卖合同、支付了全部价款、实际占有使用了案涉车位、张若曦对未办理产权过户登记没有过错。张若曦上诉主张本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认定张若曦对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。甘肃银行中央广场支行主张，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定认定张若曦对案涉标的享有的权益不能对抗抵押权并无不当。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是否属于第二十七条规定的但书范围，即不动产买受人满足了第二十八条规定的四个要件，是否可以对抗担保物权的执行存有争议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是对执行程序中执行异议进行审查的规范。进入审判程序后，人民法院应当对当事人的民事权益进行实质审理，依法确认各方当事人享有的权利属性及效力关系。人民法院可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条等规定进行审查，但还需依据相关民事法律规定并结合案件的具体情况综合判断异议人享有的权利能否对抗人民法院的执行。根据本案查明的事实，张若曦就案涉车位享有的权益依法可以排除甘肃银行中央广场支行抵押权的执行，理由如下：
一、案涉车位是住房的必要配套设施，具有保障业主基本居住权益的属性
车位虽不属于住宅，但依法属于满足业主住宅需要的必要设施。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。国家住房和城乡建设部发布的《城市居住区规划设计规范》规定：“居住区内必须配套设置居民汽车（含通勤车）停车场、库……”，明确规定了在城市商品房建设阶段建设单位应设计、修建车位、车库以满足业主需求的强制性义务，赋予车位以特定用途。案涉车位所在地的广州市《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》也明确要求“房地产开发项目规划用于停放汽车的车位和车库应当首先满足业主的需要。”“房地产开发项目规划用于停放汽车的车位数量少于本房地产开发项目的房屋套数的，房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买或租用本房地产开发项目的一个规划用于停放汽车的车位。房屋所有权人出租房屋时，所拥有的车位应当首先满足承租人的需要。”虽然建筑区划内的车位、车库不同于居住的商品房，但车位依法依附于商品房而存在，功能在于满足小区业主的居住需要，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。在私家车日益成为普通家庭日常交通工具的现代社会，车位使用权与业主居住权密切相关，具有满足居民基本生活需要的属性。对小区业主而言，一定数量的车位、车库的配备，是与其居住权密切相关的一种生活利益，该利益应当受到法律保护。本案中，张若曦系案涉小区的业主，所购买的车位为其购买的住宅的必要生活配套设施，自购买以来，一直用以停放车辆使用至今。因此，可以认定张若曦购买的车位具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对“消费者购买的商品房”特别保护的必要居住权利属性。
二、张若曦购买并占有使用案涉车位在先，其权利应当依法予以保护
张若曦与华骏公司于2016年6月17日签订《裕富车位认购书》，约定张若曦认购华骏公司开发的位于广州市天河区××路××号××层××号车位，认购价格387368元，张若曦另享9.5折优惠，实际认购价格为368000元。其后，张若曦向华骏公司支付了全部款项，并占有案涉车位。2016年8月31日，华骏公司向张若曦开具了金额为368000元的广东增值税普通发票，并载明案涉车位的具体信息。2016年7月4日，甘肃银行中央广场支行就案涉车位办理抵押登记。张若曦与华骏公司签订《裕富车位认购书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，张若曦负有支付购买款，华骏公司负有将车位所有权转移给张若曦的义务。张若曦支付了全部购买款，华骏公司也交付了车位，张若曦实际占有并使用了案涉车位，已经履行了《裕富车位认购书》项下的主要义务。张若曦已经取得了购买车位的占有、使用和收益权利，只需要华骏公司履行办理产权登记手续的义务，整个《裕富车位认购书》转让车位所有权目的就能实现，即张若曦取得完整的车位所有权。从双方整个合同履行过程看，符合我国房屋、车位买卖中先交付后登记的习惯做法。此际，张若曦享有的不再是单纯的债权，事实上接近于完整的所有权，华骏公司只是名义上的所有权人。物权法规定不动产物权以登记为生效要件，登记是不动产物权变动的公示方法，经登记不动产受让人取得对抗第三人的排他效力。但不动产物权登记生效只是原则，物权法第九条、第一百四十二条等多处规定了例外情形。第一百四十二条规定，“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”建设用地使用权人建造的建筑物所有权，按照房地一体原则一般归建设用地使用权人，在他人有证据证明时依法也承认他人的所有权，并不以登记为权利取得的生效条件。司法实践中，开发商将开发的商品房预售给他人的情形视为物权法第一百四十二条规定的但书情形之一，实际上承认了商品房的买受人在不动产登记之前亦可成为所有权人，是登记生效主义的例外情形。本案中，张若曦对案涉车位所享有的权利因其付款和交付使用，取得了事实上的所有权，并已经具有所有权的权利外观，具有一定的公示力。同时，物权法第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”明确了在后抵押权不得对抗在先承租权的规则。民法典第四百零五条对物权法第一百九十条修改后增加承租人占有租赁物作为对抗在后抵押权的要件，进一步明确了占有在租赁权对抗在后抵押权中的公示效力。本案中，张若曦与华骏公司虽是买卖关系，不是租赁关系，但民法典第四百零五条规定精神在处理在先权利与在后权利的保护顺位时具有参考价值。依此，张若曦就案涉车位取得的权利，应当优于一般债权予以保护，其占有对在后设定的抵押权具有公示力，甘肃银行中央广场支行应对张若曦的权利负有适当的注意义务。
三、甘肃银行中央广场支行在案涉车位设定抵押权时未尽到必要注意义务
如前所述，案涉车位属于法律明确规定满足小区业主居住需求的商品房的必要配套设施。虽然车位登记在华骏公司名下，但甘肃银行中央广场支行在设定抵押权时对车位的实际状态还负有法定的审查义务。《中华人民共和国商业银行法》第三十六条规定：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”中国人民银行《贷款通则》第二十七条规定：“贷款调查：贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。”上述法律法规明确规定银行对外贷款设定担保时负有对抵押物进行审查的义务。该规定系为了防范银行贷款风险，而银行贷款风险的主要来源之一即是抵押物存在与登记不符等影响抵押权实现的物的瑕疵或者权利负担。根据甘肃银行中央广场支行提交的尽职调查材料显示，办理抵押时案涉车位产权登记在华骏公司名下，车位的现状是“车库均处于使用状态，住宅部分使用部分空置。”甘肃银行中央广场支行已经明知案涉车位在业主的占有使用之下，车位上有他人权利的可能性已经明显存在，却未进一步调查了解车位是否已经出卖或者是否有其他权利人，以至于甘肃银行中央广场支行的抵押权与张若曦在先权利产生冲突，甘肃银行中央广场支行未尽到必要的注意义务。
四、甘肃银行中央广场支行对案涉交易风险具有防范和控制的优势
本案张若曦与甘肃银行中央广场支行就案涉车位产生权利冲突，根本原因在于华骏公司先出卖后抵押的严重不诚信行为。在我国商品房、车位买卖中普遍存在先交付后登记而且登记时间较长的现实情况下，买受人对于防范开发商“一房二卖”或者“先卖后抵”之交易风险通常欠缺有效的手段，在办理产权登记中处于被动地位。张若曦在开发商华骏公司销售车位过程中，于2016年6月间购买并支付价款，同时占有使用车位，甘肃银行中央广场支行在2016年7月4日即设定抵押权，张若曦基本上没有控制风险的机会，非因自身原因未办理过户登记，如果由其承担该笔交易风险，有违公平。设定抵押权在后的银行，不仅法律法规明确规定其应当对抵押物进行尽职调查，而且作为专业的金融机构，更具有调查的便利和防范风险的优势，赋予其对在先权利的注意义务以避免权利冲突，符合诚信原则和公平要求。本案中，甘肃银行中央广场支行在发现居住区域车位已经被占有使用后，如果不是直接设定抵押权并发放贷款，而是适当了解车位的实际权利情况，评估风险，就会避免在华骏公司不能偿还贷款时与张若曦就案涉车位发生权利冲突产生纠纷。
另外，甘肃银行中央广场支行主张张若曦在签订《裕富车位认购书》时知道案涉车位上设定了抵押权，因而有过错。经查，在案涉车位买卖时确存有案外人的抵押权，但该抵押权与甘肃银行中央广场支行的抵押权并无关联，且在甘肃银行中央广场支行设定抵押权之前已经涂销，甘肃银行中央广场支行以此主张买受人存在过错，依据不足，依法不能成立。
虽然甘肃银行中央广场支行在案涉车位上设定有抵押权，具有对抗第三人的效力，但张若曦在抵押之前已经实际占有该车位，并支付全部价款，对未办理产权登记无过错。甘肃银行中央广场支行在后设定抵押权时未尽到必要注意义务，存在过错。综合考虑上述因素，张若曦的权利具有优先保护的必要。因此，可以认定张若曦对案涉车位享有排除甘肃银行中央广场支行抵押权的执行的合法权益。一审法院仅以张若曦就案涉车位享有的权利为债权为由，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，驳回张若曦的执行异议，支持甘肃银行中央广场支行的诉讼请求，适用法律不当，本院依法予以纠正。
综上所述，张若曦的上诉请求成立，本院依法予以支持。一审判决适用法律不当，本院依法予以纠正。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条第二项之规定，判决如下：
一、撤销甘肃省高级人民法院（2021）甘民初23号民事判决；
二、驳回甘肃银行股份有限公司兰州市中央广场支行的诉讼请求。
一审案件受理费100元，由甘肃银行股份有限公司兰州市中央广场支行负担；二审案件受理费100元，由甘肃银行股份有限公司兰州市中央广场支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴兆祥
审 判 员 龙 飞
审 判 员 赵 敏
二〇二二年六月二十九日
法 官 助 理 孙明娟
书 记 员 冯宇博
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