红星观察｜多地降低首套房贷款利率和首付比例，今年是买房好时机吗？，下面是红星新闻给大家的分享，一起来看看。
全国首套房贷款比例
↑沈阳。图据视觉中国
2月1日，沈阳市多家银行的工作人员表示，他们已接到相关通知，从当天开始，执行首套房贷3.9%利率下限，沈阳也由此进入首套房贷款利率4%以下城市行列之中。
红星新闻记者梳理发现，相比于此前几年6%、5%的数字，目前国内已有几十座城市的首套房贷款利率降至4%以下，这里面既有三四线城市，也有武汉、大连、郑州这样的二线城市。与此同时，为了带动房地产市场，超百座城市也已将首套房的首付比例调低至20%。
“虽然首套房贷款利率降到4%以下了，但是真正决定我是否买房的，还是房屋的总价是否能够接受。”“算了一下，我一个月可以少还130多块钱。”面对多个城市房贷利率的调整，网友们纷纷发表各自的看法。有些人认为可以带动房地产市场恢复，但也有人表示一个月减少几十块钱只是“杯水车薪”。
易居房地产研究院研究总监严跃进认为，从整体来看，预计房贷利率进一步下行是趋势，这对于降低购房者购房成本、提振房地产市场交易行情还是具有积极作用。
部分城市首套房贷款利率降至4%以下
100万房贷一个月将少还100多元
楼市火热的时候，一些城市的首套房房贷利率曾一度超过6%，但最近一段时间，部分城市的首套房房贷利率开始回落到4%以下。
今年1月，人民银行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，根据这一机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。目前，全国首套房贷利率下限为4.1%。也就是说，如果符合上述条件，部分城市可将首套房贷款利率在4.1%的基础上继续下调。
红星新闻记者注意到，1月31日，根据数据分析机构中指研究院不完全统计，2023年新调整利率下限的城市已接近20个，其中既包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门、珠海等二线城市，也包括肇庆、湛江、云浮、惠州、韶关、江门等三四线城市。
该研究机构指数事业部市场研究总监陈文静指出，短期来看，符合首套住房贷款利率政策动态调整机制的城市有望跟进调整，利率下限有望降至4%以下，这部分城市多为普通二线及三四线城市，一线及核心二线城市新房市场韧性较强，房价整体平稳运行，房贷利率或更多从加点数上进行调整。
广东珠海一房地产业内人士在接受每日经济新闻采访时透露，目前光大银行、华润银行正在申请下调首套房贷利率至3.7%，汇丰银行、渣打银行已经在走流程，审批下调首套房利率至3.7%，广发银行在等通知，目前利率是3.9%。
红星新闻记者调查后发现，以上所提到的城市中，多已经开始执行4%以下的首套房贷款利率。
2月1日，红星新闻记者联系了沈阳的多家银行，银行工作人员均表示，他们已接到相关通知，从2月1日起开始执行首套房贷3.9%利率下限。中国建设银行福州分行的一位工作人员2月1日对红星新闻记者说，目前福州首套房贷最新执行利率为3.8%，该政策是在1月31日开始执行的，此前该利率为4.1%，但是二套贷快利率不变，仍为4.9%。
在1月29日，郑州部分银行也已经接到通知，将首套房贷款利率降至3.8%。
“我从事房屋销售已经7年多时间，至少在我的从业经历中，这已经是最低的贷款利率了。”郑州一位房屋中介侯先生对红星新闻记者表示。贷款利率的下降，给购房者带来的就是还款上的优惠。“按照此前4.1%的标准，以贷款100万为例，等额本息偿还30年的话，在利率降到3.8%后，月供将减少172.41元，即由4831.98元降至4659.57元。
在沈阳，贷款利率的下调幅度比郑州的3.8%略小，为3.9%。“同样条件下，购房者月供将从4831.98元降至4716.68元，每月减少还款115.3元，还款总额从173.95万元降至169.8万元，总共能省下4万多元。”沈阳的房产中介马先生说。
红星新闻记者查询后发现，早在去年下半年，就已经有部分城市将首套房房贷利率下调至4%以下。据中新网去年11月报道，当时就已有包括济宁、武汉、贵阳、江门等地将首套房贷利率降至4%以下。
首套房首付比例也在降
超百座城市降至20%
除了首套房贷款利率上的降低外，部分城市还对首套房的首付比例进行了下调。
以湖南为例，全省13个非限购市州的首付比例下限均降至首套20%、二套30%，在省会长沙，首付比例政策下限首套降至30%、二套降至40%。
据长沙晚报报道，2022年5月以来，人民银行长沙中心支行根据政策要求，先后3批次对符合条件城市的新发放首套住房贷款利率下限进行调整。2022年12月，全省新发放首套住房贷款加权平均利率4.22%，较年初下降139个BP（基点）。
据银川市住建局相关负责人介绍，自去年11月商业银行或公积金贷款首套房最低首付比例由30%下调至20%，二套房首付比例由40%下调至30%。缴存职工个人购买自住住房使用住房公积金贷款的，最高贷款额度由50万元提高到60万元；夫妻均正常缴存住房公积金的，缴存职工家庭住房公积金最高贷款额度从70万元提高到80万元。
此外，山东潍坊市住房公积金管理中心去年12月发布通知称，自2023年1月1日起，优化调整7项住房公积金管理政策，其中包括降低首套房最低首付款比例，由当时的30%调整为20%。
红星新闻记者粗略统计后发现，目前全国已至少有百余座城市的首套房首付比例降至20%。
今年是否买房？
有人动摇，有人还在观望
有城市在不断下调首套房首付比例、贷款利率以吸引更多人购房，但也有些城市的房地产从业者表示，自己所在城市的新房市场“韧性”较强，暂时看不出有调整的可能。
2月1日，在西安从事新房销售的温先生对红星新闻记者分析说，根据最新国家统计局数据，西安2022年12月新房价格环比、同比双涨，这就意味着，根据首套住房贷款利率政策动态调整机制，2023年开始的这几个月里，西安房贷利率无法下调。
虽然首套房贷款利率最近没有下调的可能，但是许多在西安工作的房产中介却表示，最近很多区域的房子价格、尤其是二手房价格都出现了下降。
“2018年西安房价比较高的时候，这附近某小区的单价已经超过2万，但是现在这个小区的房屋单价在1万7左右。”西安碑林区草场坡一家房屋中介的工作人员张先生告诉红星新闻记者，该小区的小户型掉价更厉害，50多平米的房子之前高的时候卖过100多万，现在基本在60万左右。
虽然房屋价格有所下探，但是张先生说，大家的购房欲望似乎并不算强烈。“之前房子价格高的时候，我一天多的时候能带20多个客户看房，但是现在价格下来了，看房的人反而少了，成交量也低。大家的多数想法应该都是再观望一阵。”
而大连市民高先生则选择了在此时出手，他今年1月份在大连市旅顺口区花80余万元买了一套130多平米的海景房。红星新闻记者了解到，去年10月，大连的首套房贷款利率也已降至4%以下，为3.95%。
“我在大连市区上班，买的房子在旅顺，距离大连市区有一个多小时的车程。”高先生说，他已经工作了3年多，这是他购买的首套房子，他对3.95%的首套房贷款利率并没有什么概念，之所以选择在这个时候买房，一是因为即将结婚，二是因为他感觉现在购房时机也比较合适，“就拿我买的这套房子来说，是一个十多年的二手房，在房价比较高的时候一平米就要1万多块，现在算下来一平米不到6000块钱，虽然距离大连市区远一些，但是这是一个我可以接受的价格。”
专家观点：
房地产市场若想回暖
恢复居民消费信心最为重要
今年1月17日，国家统计局发布数据显示，房地产领域的投资和销售都有较大幅度下滑。数据显示，去年全年房地产开发投资下降10%，全国商品房销售面积下降24.3%，商品房销售额下降26.7%。
据上海易居房地产研究院研究总监严跃进统计，目前全国有7成左右的城市房价相对疲软，严跃进认为，此类城市是2023年尤其一季度房贷利率下调概率最大的城市。
严跃进指出，统计显示，二线城市中，太原、沈阳、石家庄、哈尔滨、昆明、乌鲁木齐、南宁、武汉、海口和贵阳的房价总体疲软，是2023年一季度最应该主动下调房贷利率的城市。此类城市总体特点是，属于北方省会城市或文旅市场遇到明显冲击的城市。而三四线城市中，香河、柳州、大厂、三亚、日照、承德、温州、中山、张家口和赣州的房价总体疲软，也建议积极对房贷利率进行下调。此类城市中，环京有四个城市入围，即香河、大厂、承德和张家口，也说明此类城市的房价总体上比较疲软。
“当前各地经济提振一号文都把提振住房消费作为一项重要的工作去抓。对于其他城市来说，尤其是大连、福州、哈尔滨、兰州等二线城市，需要依据市场情况及时调整首套房贷款利率，为2月房地产市场开好局创造条件，也为所在省份其他城市政策放松树立标杆。”严跃进认为，整体来看，预计房贷利率进一步下行是趋势，对于降低购房者购房成本、提振房地产市场交易行情具有积极作用。”
北京大学国民经济研究中心主任苏剑对红星新闻记者表示，从去年开始国家就已经出台一系列措施来为房地产开发、销售企业纾困，提振房地产信心，这其中也包括降低首套房贷款利率、降低首套房首付比例。
“但更重要的其实是恢复居民的消费信心，房地产市场若想回暖，恢复居民的消费信心最为重要。”苏剑说，其实买房和存款一样，也是居民的一种储蓄和投资行为，如果大家对房地产没有信心了，那就会把一部分多余的积蓄放到银行，而大家把一部分储蓄拿出来购房，那么房地产的春天也就到来了。
红星新闻实习记者 付垚 记者 吴阳
编辑 潘莉 责任编辑 魏孔明
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中国个人住房贷款总额
1
降利率之后，又一大招在全国蔓延。
商转公！
商业贷款转公积金贷款，目的很直接，高利率转低利率。
你最近商转公了吗？
贷款100万，还款30年：
利率6.125%是月供6076元，利息118万。
利率3.1%是月供4270元，利息53万。
且不说月供，光利息就足足省了65万啊！
简直爽翻！
前些年高利率买房的人太多了，现在利率降幅很大，“商转公”的呼声一直特别高！
截至目前，全国已经有近40个城市推出“商转公”政策。
这不，前段时间苏州刚松动，紧接着工业园区也执行了。
大体就几个条件：
5、名下唯一住房
更关键的是，房贷结清后不仅能转公积金贷款，还能选择组合贷，非常灵活！
无锡也很人性化，贴心提供了商转公垫资服务，主动帮你先结清贷款。
长沙和兰州就更痛快了，直接执行“商转公直转”政策。
无须提前结清全部商业贷款，就能转公积金！
不仅市直公积金可以，省直公积金也照样能直转。
湖南13家银行上个月也落地了“商转公直转”新政。
哈尔滨上个月也开始执行新“商转公”。
看，“商转公”的队伍正在持续扩大！
2
但这里有个问题，越大的城市好像越难放开。
江苏省内很多城市早就实现“商转公”了，只有苏州、南京一直不放松。
好在苏州刚放开了，只剩南京。
陕西省内呢，自咸阳和渭南实行之后，10地市只有西安没有商转公了。
河南省内呢，大部分地市已经开通，郑州还没有。
四川省内呢，成都办不了。
浙江省内呢，杭州办不了。
这种差别确实令人遗憾。
凭什么？
一个很大的原因，池子里的钱太少！
就比如西安，官方明确给出解释：
目前个人住房商贷余额巨大，重启“商转公”贷款所需资金缺口比较大。
今年西安发放个人住房公积金贷款150亿元，个贷率控制在85%左右，逾期率控制在0.3‰以内。
从2022年1月-2023年2月的数据来看，西安个贷率已经从84.61%上升到87.88%。
到今年4月底，西安个贷率已经高达90.29%！
公积金个人住房贷款使用率太高，实在没有余粮了。
所以，西安的商转公难度还是比较大的。
像长沙就明确要求：
当个贷率在85%以下，正常受理商转公贷款业务；
当个贷率介于85%和90%之间，对商转公贷款业务预约进行适度限流；
当个贷率高于90%时，暂缓商转公贷款业务预约及受理。
为什么有些省直公积金、铁路公积金、煤炭公积金等可以“商转公”？
因为贷款率比较低，公积金池子够用。
而能顺利实现“商转公”的城市，很多公积金都有闲置。
3
前段时间，国务院常务会议有两条指示：
1、持续释放贷款市场报价利率改革和传导效应；
2、允许地方一城一策运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。
尤其是第2条，允许地方“一城一策”运用信贷政策。
今年1月，房贷利率就建立了动态调整机制。
新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
随之，30多城下调房贷利率下限，最低3.7%。
公积金也是地方为数不多的可以自己决定政策的金融工具。
今年以来，各地公积金额度不断提高。
江苏盐城，公积金提额到100万，贷款年限也延长到了30年。
湖北宜昌，二孩及以上家庭买房公积金贷款额度提高到了84万。
长沙公积金贷款额度提升到了夫妻双方公积金账户余额之和的16倍。
现在超过20个城市还能直接提取公积金来付首付。
甚至还可以用公积金代付房租。
可见，公积金支持政策成这轮楼市放松的一大重点！
最近连云港连出9条楼市新政，里面有5条都是关于公积金的。
下一步，地方政府还会出台更多金融方面的政策。
不知道大家发现没有，提前还贷的口子也在放开。
不少银行都可以切换还款方式了。
把等额本息换成等额本金。
等额本息前期以还利息为主，实际利息更高。
等额本金的实际利息更低，但前期还款压力大。
想提前还贷的朋友，也可以尝试换成等额本金。
下面是房贷100万，利率4.9%，等额本金和等额本息两种不同还款方式，利息能省将近20万！
可以看看你所在的银行是否支持。
4
不过更多的金融政策还是需要央行制定，地方银行执行。
那现在各大银行都是什么情况呢？
今年以来，不少银行营收继续下滑。
包括：工商银行、招商银行、平安银行、兴业银行、浦发银行等等。
一季度营业收入都是负增长。
上海银行、兴业银行下滑最严重，平安银行跟去年相比，营收增速也由正转负。
就连营收一直很不错的招商银行，今年也罕见出现负增长。
国有大行也不例外。
就算是营收正增长的银行，情况也好不到哪里去。
大部分增速都在放缓。
所以，我们看到现在银行各种贷款门槛越来越低。
消费贷利率降到了4%以下，装修贷利率也降低了，有银行5年月费率只有0.22%。
还有各种针对买房的宽松政策。
比如，部分城市延长老年人住房贷款，80岁还不够，现在最高直接到100岁。
本质上，还是为了增加房贷。
那楼市今年到底能不能好转？
有几个政策，可以认为是市场真正触底的信号：
1、房贷利率，以前是打折，现在是降LPR、降加点、降下限，低于基准。
2、首付比例，首套还有下降空间。
3、贷款套数，认定规则继续放宽，比如认贷不认房。
房贷利率已经在下调。
三四线城市和郊区首套基本都已经降到20%，二套最低降到30%，认贷不认房。
二线城市郊区基本放开限购，三四线明确取消限购。
二线城市主城区呢？一线城市呢？
首付比例会下调吗？限购政策会全面放松吗？限售限贷一线敢松动吗？
对于房地产来说，“大招”还在后头！
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