地产融资-信托篇，下面是金融界给大家的分享，一起来看看。
固定资产贷款 担保
摘要：自2019年以来，货币政策相对宽松，市场融资环境出现好转，资金来源较为充裕。据用益信托网不完全统计，截至4月4日，2019年一季度房地产信托募集资金1674.79亿元，同比上升25.71％。第一季度，信托资金投向房地产占比35.76％、基础产业占比24.55％、金融类占比28.36％、工商企业及其他占比11.33％，从规模来看，房地产信托规模占据首位，房地产依然是信托业务的重要部分。本文仅讲述房地产信托融资基本操作模式以及监管政策。
房地产企业为了满足其自身对于资金规模和资金期限结构的需求，减少自身资金占用，提高资金使用效率和利润率，形成了多元化的融资方式。目前房地产企业的融资方式可分为在筹资活动过程中的境内间接融资、境内直接融资和海外融资三大类；以及在经营活动过程中的供应链融资和销售回款两个大类，其中，供应链融资及销售回款占据较大比例。
根据测算，2018年全国房地产企业用于项目开发的新增资金20.3万亿。从具体项目上看，融资规模从大到小的依次是个人住房金融市场（40％）、银行贷款（24％）、应付款融资（18％）、非标融资（12％）、国内证券市场（4％）、海外融资（2％）。其中信托贷款融资8710亿，约占2018全年房地产企业融资规模的4.3％。信托贷款是在筹资活动阶段发生的境内间接非标融资。
据统计，房企2019年预计到期有息负债规模为6.8万亿，主要为银行、非银机构贷款以及公司债，自2019年开始，房企各主要渠道融资渠债务陆续到期，进入偿债高峰期。除去项目融资，主要是借新还旧。
信托融资相较于传统的银行贷款融资成本较高（2019年3月集合信托融资成本为11.38％，而同期限银行开发贷款一般不超过7％），但相对于传统商业银行存在风险控制严格、审批流程复杂、地域经营、额度限制等方面，信托贷款交易结构灵活，信托公司发挥其专业的理财优势，可以根据房地产开发商项目的各个阶段设计匹配的融资方案。资金使用相对便利，选择面广、数量巨大、目前是地产公司较为依赖的融资手段。
房地产信托的操作流程一般为，房地产企业和信托公司初步沟通项目合作方案、信托公司之后安排项目负责人现场尽调，收集相关基础资料，并撰写项目立项报告。立项和审计通过后，签订信托合同。信托公司对信托计划进行发售，并向融资人放款，融资人按照合同支付利息，并在到期后归还本金。
房地产信托具体融资模式
房地产信托一般通过信托贷款、项目股权投资、购买房地产证券等方式投资房地产，主要分为债权型、股权型、收益权型以及组合型业务模式。大部分信托资金通过信托贷款或者带回购条款的股权融资，投资房地产项目，主要是参与地产项目“招拍挂”拿地阶段、前期工程阶段和工程项目施工阶段。
一、债权型信托贷款
债权型信托是信托贷款业务的基础方式。委托人（投资人、受益人）投资信托公司，由信托公司向开发商发放信托贷款，开发商提供资产抵押、股权质押、第三方担保等，并按约定向信托公司支付利息、归还本金，信托公司再向投资者分配信托收益和本金。
信托贷款业务需要满足地产融资的“四三二”条件。
四：地产商必须“项目‘四证’齐全即土地使用证、用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证。”
三：企业资本金达到30％。（2015年改为保障性住房和普通商品住房项目维持20％不变，其他项目由30％调整为25％。）
二：地产开发商二级以上资质。
（一）信托核心风控和措施
1、资产抵押
地产融资中，比较常见的抵押资产为土地、在建工程以及建成物业。仅从资产处置来看，土地价值优于已建成物业，已建成物业优于在建工程。
2、项目公司股权质押
3、集团担保及实际控制人保证担保
4、设置监管账户等
二、股权型信托贷款
股权投资型信托属于权益型信托，信托公司将信托资金以股权收购或增资扩股的形式现实对房地产企业的投资；信托公司通过对房地产企业股权的分红、减资或转让获得投资收益；信托公司按信托文件约定向投资人返还本金并分配信托收益。
优点：此模式可以改善房地产企业资本结构，降低资产负债率，提高企业资信等级。
缺点：信托计划退出和流动性较差，后期资金介入比较困难，大多数延续非标模式。
信托公司为了在满足客户规避资本金需求的同时避免上述风险，采取附带回购条款的股权信托即“明股实债”的方式，固定收益的同时，降低投资风险。
（一）进入方式
股权转让、增资扩股、增加资本公积（以及股东借款）
（二）风险控制措施
3、向项目公司委派董事或者财务总监、印信保管、账户监管
4、集团担保或者实际控制人保证担保
（三）退出方式
转让股权、分红、清算
三、收益权型信托贷款
资产收益权信托是指以资产的收益权，即以“基础资产预售、销售或以其他形式使用和处分所形成现金收入的权利”作为信托基础财产，并通过管理、运用、处分获得收益的方式，受调控政策的影响而产生，解决了开发商前期的融资困境。
资产主要为租金收益权、应收账款收益权、项目收益权、股权收益权等资产，以资产权益转让和回购承诺的方式与信托进行融资。
操作模式通常为：信托公司与融资方签订《特定资产收益权转让合同》，信托公司支付信托资金给融资方作为对价，融资方则将特定资产的“资产收益权”转让给信托公司，但特定资产的所有权和占有权并不转让给信托公司。
四、混合型信托贷款
前面说的三种模式也可以被组合在一起使用，如股权投资+贷款、股权投资+权益投资、股权投资+财产权信托等等，期限配置等方面均比较灵活。
五、房地产信托政策监管历程
2003年前，地产商在取得土地证之后可以申请抵押融资，资金一部分用于拿地、一部分用于开发建设，但是大部分企业会加大杠杆，以减少自有资金占用。自“周正毅事件”后，中央出台了一系列政策规范地产融资业务。
2003年，央行121号文
2003年6月，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，通知规定：“商业银行对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证（四证）的项目，不得发放任何形式的贷款；房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％。”
此文件适用各商业银行，文件发布后，造成银行贷款规模急剧下降，同时信托业务规模迅速增长。此时银信合作主要操作模式为：信托公司发行信托产品募集资金代替银行发放贷款，银行代销并为信托贷款提供担保。
2005年，银监会212号文
2003、2004年房地产公司和银行业为规避监管通过信托公司进行贷款业务，央行监管文件没有起到理想的作用，2005年出台了《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，通知规定：“信托公司对未取得‘四证’的房地产项目不得发放贷款；申请贷款的房地产开发企业资质不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质，开发项目的资本金不低于35％。”
这一文件出台后，信托贷款规模迅速下降，“股权投资附加回购”的模式开始实行，也是初级的“明股实债”交易模式。
2006年，银监会54号文
2006年8月发布《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，通知规定信托公司开办房地产贷款业务或以投资附加回购承诺等方式间接发放地产贷款，要严格执行《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》的有关规定，用集合信托资金发放房地产贷款，要求严格执行信息披露制度。
54号文推出后，之前的交易模式被叫停，之后主要以股权投资附加回购选择权、购买股权收益权或特定资产收益权附加回购以及商品房预售附加回购三种模式为主。
2008年，银监会265号文
2008年10月银监会发布《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》，通知规定，严禁向未取得“四证”的房地产项目发放贷款，严禁以投资附加回购承诺、商品方预售回购等方式间接发放房地产贷款。严禁向房地产企业发放流动资金贷款，严禁购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款，不得向房地产企业发放用于缴交土地出让价款的贷款。
这之后，信托公司设计出“股权投资附加第三方购买”的模式。
2009年，银监会3号文
2009年1月《关于当前调整部分信贷监管政策促进经济稳健发展的通知》，通知规定，调整《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产证券业务监管有关问题的通知》中有关房地产金融业务的规定，对符合一定监管评级要求、经营稳健、风险管理水平较高的信托公司，适当放宽对开发商资质、资本金比例等的要求。
文件发布后，小型信托按照规定执行，大型信托持观望态度，由此，3月出台了25号文。
2009年，银监会25号文
同年3月发布了《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》，通知规定，信托公司不得向未取得“四证”的房地产开发项目发放贷款，但信托公司最近一年监管评级为2C级（含以上）、经营稳健、风险管理水平良好的可向已得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的房地产开发项目发放贷款；申请贷款的房地产开发企业或其控股股东资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质，但发放贷款的信托公司最近一年监管评级为2C（含以上）、经营稳健、风险管理水平良好的除外；申请贷款的房地产开发项目资本金应不低于35％（经济适用房除外）。
25号文发布后，由于将3号文中很多地方明确，房地产信托融资变得更加活跃。
2009年，银监会84号文
“四万亿”之后房地产火热，8月银监会发布《中国银监会关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》，通知规定，信托公司要严格执行国家固定资产投资项目资本金管理制度，对股东借款（股东承诺在项目公司偿还银行或信托公司贷款前放弃该股东借款受偿权的情形除外）、银行贷款等债务性资金和除商业银行私人银行业务外的银行个人理财资金，不得充作项目资本金。信托不得将债务性集合信托计划资金用于补充项目资本金，以达到国家规定的最低项目资本金要求。这一文件从资本金角度限制了信托公司部分房地产股权融资业务，但是并未收紧融资条件。
2010年，银监会54号文
2月银监会发布了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，调控政策主要明确了：一、控制结构化参与信托贷款的优先劣后比例，信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后收益权配比比例不得高于3：1；二、信托资金不得发放土地储备贷款，这对房地产前端融资业务造成较大影响。同时，取消了对于银监发【2009】25号中的例外条例。
这一文件出台，坚决杜绝信托公司各种“创新”融资模式，信托公司房地产融资陷入低谷。
2014年，银监会放开资产管理业务，券商资管、私募基金都可以从事资管通道业务，对房地产信托行业造成很大冲击。并且，银监会99号文规范了信托资金池。
2014年，银监会99号文
4月银监会发布《关于信托公司风险监管的指导意见》，99号文要求严格执行《信托公司集合资金信托计划管理办法》，防止第三方非金融机构销售风险向信托公司传递；做好资金池清理，信托公司不得开展非标准化理财资金池业务。该政策的落实使部分信托公司此前的资金池模式遭到收紧。
2017年，银监会6号文
4月发布《关于银行业风险防控工作的指导意见》，要求“加强房地产业务合规性管理，严禁资金违规流入房地产领域，各级监管机构要重点关注房地产融资占比高、贷款质量波动大的银行业金融机构，以及房地产信托业务增量大、占比较高的信托公司”。这一文件后，地产信托业务没有受到很大影响，基本操作模式基本沿袭以往。
2018年受到加强银信监管、规范银行理财影响，房地产信托整体规模回落，融资成本上升。2018年5月“资管新规”出台，限制资管产品多层嵌套、资金和资产期限错配。通道类信托规模将持续收缩，而主动管理类地产信托将承接需求外溢。
2019年，银保监会23号文
2019年5月17日银保监会发布关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知（银保监发〔2019〕23号）（以下称为“23号文”）。23号文对信托公司在宏观调控政策执行、公司治理、资产质量、非标资金池业务、同业业务以及经营管理等重点方面作出指示。尤其是对于信托公司向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资进行限制。进一步规范了信托公司房地产业务的模式，今后的房地产信托监管会更加严格。
2019年以来，房地产行业的政策定位是继续坚持 “房住不炒”，政策对房地产调控的主基调依然趋严，但同时也有结构性微调放松。集合信托融资成本小幅下降，融资规模小幅上升，产品结构平均期限进一步缩短。而整体的融资门槛并未放松，一般要求企业销售额排名前50、负债率合理、项目处于核心地段。随着房地产市场的调控，房企面临的资金问题日益严峻，信托公司相应做出调整，提高了融资门槛和风控要求，对于房地产项目的选择更加谨慎，信托资金向优质房企和一、二线城市优质项目集中。
本文源自11派精英社群
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固定资产贷款 宽限期
近期，提前还贷成了一个热门话题，越来越多的购房者加入到了提前还房贷的行列。其实，提前还房贷的背后涉及到了法律问题。
今天我们一起来聊聊提前还贷的那些事儿
老李几年前买房子的时候在银行办理了二十年贷款，6%-7%的房贷利率计算下来每月还贷压力不小。最近，LPR进行下调新增房贷利率不到4%，房贷利率与其他贷款利率之间的高利差让老李动了提前还贷的念头。老李到银行一打听，发现提前还贷申请已经排到了三个月之后。不仅如此，老李还听说，提前还贷还不是想还就能还，隔壁的老赵提前还贷还交了不少违约金。这事儿老李越想越糊涂，贷款利率调整变化算不算情势变更呢？提前还钱不是好事儿么，怎么还能违约呢？银行要是不接受提前还贷，老李起诉的话诉请是什么呢？
问题一：房贷利率调整是否属于法律上情势变更？
民法典第五百三十三条规定：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
司法实践中，对情势变更的审查重点在于：1.是否存在情势变更的事实，即合同存在的基础情况是否发生变化；2.情势变更是否是合同双方不能预见的，且双方均无过错；3.继续履行原合同是否显失公平。情势变更制度的目的在于平衡当事人之间的利益，因其涉及合同的变更、解除，所以法院通常持较为严格、审慎的态度。
那么，调控银行房贷利率是否属于情势变更呢？首先，购房人与贷款银行之间的合同属于借款合同，房贷利率在一定范围内的调整波动并不会导致合同目的不能实现，继续履行合同不会造成显失公平的情况。其次，按揭贷款通常持续时间较长，除固定利率外，当事人在签订合同时应当预见未来调控贷款利率的可能性。此外，民法典也明确将商业风险排除在情势变更之外，所以在商业活动中，未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等而产生的损失不适用情势变更。
老李买房贷款时房贷利率受当时的房地产政策、供求关系、整体经济发展情况等影响，现在利率在一定范围内调整不属于情势变更，老李不能以情势变更为由要求变更或解除与银行之间的贷款合同。
问题二：老李想提前还款违约吗？需支付银行违约金吗？
老李所谓的提前还贷，即借款人在还款期内提前偿还部分或全部借款余额的行为。提前还款是否构成违约需要根据借款合同的具体内容等来进行判断。民法典第六百七十七条规定，借款人提前返还借款的，除当事人另有约定外，应当按照实际借款的期间计算利息。如果合同中没有约定提前还贷的违约责任条款，那么提前还贷则不构成违约，也无需支付违约金。如果双方签订的合同约定提前还贷为违约行为，约定了一定比例的违约金，且不违反法律和行政法规的强制性规定，那么借款人提前还款则可能构成违约，需按照合同中的约定支付违约金。
所以，老李提前还款会不会构成违约需看贷款合同的具体约定。由于提前还贷可能增加银行的人力成本，减少银行预期利息收入，对银行的资金运营产生影响，很多银行在住房按揭贷款合同中将提前还贷约定为违约。对于违约金的收取方式也因银行而异，有的银行将利息作为违约金，如：1年内提前还款的，银行收取三个月的利息作为违约金；1-2年内提前还款的，银行收取二个月利息作为违约金等等。而有的银行按照提前还款金额的百分比计算违约金，如：1年内提前还款的，银行将收取提前还款金额的3％人民币作为违约金；1-2年内提前还款的，银行收取提前还款金额的2％人民币作为违约金等等。
所以，老李想提前还房贷，除了要根据自己的实际情况打打算盘外，还要明确自己手中合同的具体内容。
问题三：如合同中没约定，双方协商未果，银行仍拒绝老李提前偿还房贷，老李想起诉的话应如何提出诉请呢？
根据民法典第五百三十条规定，债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。可见，如果双方在合同中未对提前偿还贷款的情况进行约定，也未能协商一致，那么在不损害银行利益的情况下，银行不能拒绝老李提前还贷。老李有权到法院起诉银行接受其提前还款，如果银行举证证明老李的提前履行行为增加了费用，那么银行可以依据上述规定主张由老李负担此项费用。
如何判断自己是否需要提前还贷款，可以关注以下几点：
1.权衡自身投资收益与贷款利息之差，再谨慎做出是否提前还款的决定。
2.考虑还款方式，谨慎选择是否提前还款。目前我们房贷的还款方式主要分为等额本金还贷法和等额本息还贷法，一般来说，等额本金这种还款方式前期偿还的本金多、利息少，而等额本息这种还款方式前期偿还的利息多、本金少，各位购房者可以根据还款方式的不同，计算已还本金、利息额度，做出更利于自己的还款选择。
3.关注还款计划的变更情况，若提前还款，因涉及对原借款合同约定的贷款期限或贷款金额的变更，购房者应根据自己的经济状况谨慎选择提前还款的方式，并按照新的还款计划履行还款义务，切莫因没有留足还款资金而导致新的违约情况。
4.要与银行认真核对还款方式、还款金额、还款期限等内容，并留存好还款相关凭证，以备发生纠纷时能够提供相关的证据进行证明。
来源：浙江天平
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原文地址"固定资产贷款 担保（固定资产贷款 宽限期）"：http://www.ljycsb.cn/dkzs/135167.html。
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