西安一开发商为逼住户交尾款拆了多家水表 为何会这样？，下面是华商网给大家的分享，一起来看看。
开发商催办贷款
“这么热的天，有10家住户连水表都被开发商拆了，这让我们怎么生活？”8月15日，西安市碑林区朱雀坊小区住户们对华商报记者说。
该小区开发商表示，水表被拆是公司行为。因种种原因认筹协议书约定的按揭贷款已无法办理，现在住户已入住多年，他们多次告知住户希望能尽快结清尾款，但有些住户拒不配合。
不过多位住户就此向碑林区住建局反映情况时被告知，由于该项目一些手续还不完善，不建议直接把购房款交给开发商。
为什么会出现这样的情况？问题到底该如何解决？
小区住户：已有10家住户发现水表被拆卸，大热天无法生活
8月15日下午，华商报记者来到朱雀坊小区7号楼24层，在门被打开的管道井看到，最上面的一个水表已被拆卸掉，连管道也被截了一段。被拆水表的住户郑先生说，他是2013年交的首付款，2015年交房，装修完后2016年入住，从入住算起也有近六年了。但开发商一直把按揭贷款办不下来，现在却为逼着清尾款，把他家水表拆了。
7号楼8层一住户说，他是2012年买的房，买房时签订了认筹协议书，约定的付款方式是按揭，但这么多年开发商把银行按揭贷款一直办不下来，住户也就无法按照约定履行还款义务。“现在开发商却逼着我们一把付清尾款，前段时间是敲门逼着要，后来未经我们同意就直接把水表给拆了。”
6号楼7层一女住户说，她2012年交了40%的首付款，其余约定按揭贷款。2014年来催房、催办房证时，开发商说房证很快就会办下来，让她再交些钱，她就又交了20%。2016年收了房，但直到现在也没办好房证。后来开发商突然通知她，让把余款全交了。“我说当初不是约定办按揭吗？开发商说，现在按揭办不成了。后来我收到开发商很多通知，其中有一张说已经把我的房子抵押给债权人了，让我等着法院的传票。中间又给我打了几次电话，我说你既然把我房子抵押出去了，那咱就等着法院开庭吧。我没在这边住，把房子租出去了，最近房客打电话说水表被卸了。去问物业，物业说你把钱交了水就通了。我们现在也不知道该找谁。”
5号楼住户刘先生在这个小区买了两套房，一套房空置，另一套房租出去了。他说：“让我交钱可以，但起码你要把手续完善了，项目要在西安市房管局要有备案吧？开发商说，你不交钱后果自负。8月14日我才知道两块水表都被拆了。我报案后了解到，因为同样的事，红缨路派出所到小区来了好几趟。后来派出所回复说，这是物业卸掉的，不是被盗的，他们管不了。”
6号楼另一女住户说，开发商给她打电话、发短信让交尾款，说8月25日之前不交的话，房子就变成开发商的了，“我担心我家的水表随后也会被拆。”
据住户们统计，截至8月17日，已有10家住户发现水表被拆卸。7号楼8层住户说，这么热的天，水被断了给生活带来极大不便，他只能买纯净水做饭，上厕所只能到院子外头的公共厕所。另一女住户说，开发商8月10日卸了她家的水表到现在已经好些天了，大夏天房内没法住，人只能搬出去了。为此她跑了很多部门，但问题一直解决不了。
开发商：若购房者坚持不结尾款，将考虑把房子登记在开发商名下
在该小区物业公司办公室，一位赵姓安保负责人说，水表是开发商拆的，地产公司是他们的上级，他们也管不上。
几位业主来到开发商办公地点，进了大门后，里面是一道玻璃门，装着密码锁，门口值班人员不给帮助联系，业主们无法和开发商当面沟通。
根据住户们提供的联系方式，华商报记者联系到了该地产公司一位畅姓负责人。
这位负责人表示，拆住户家水表是公司行为。他说，这个项目是原来的碑林区棚改项目，2009年注册，安置楼是1、2、3号楼，2013年已经把张家西村、张家五村安置过来了。反映问题的主要是商品楼住户，商品楼是2015年交房的。认筹协议书上约定的付款方式有两种，一种是按揭，一种是付全款。按揭这块，一方面是因为国家政策现在不支持棚改了，一些职能部门也已撤销，有些事情很难办。另一方面棚改项目原来可以先开工后办证，但这种作法有弊端，时间长了以后导致后面办证难，4、5、6、7号楼的销售证一直没办下来。还有一方面是因为公司有多起诉讼败诉导致信誉等级降低，多种原因导致银行按揭办不下来。5月7日公司贴通告，告知住户们按揭办不下来了。之后又发了多次通告，希望住户们能就具体问题和公司进行沟通，尽快把尾款结清。但有的住户配合，有的住户不配合。“我们也知道断水不应该，但不这么做怎么收回房款？住户已入住多年，有的把房子租出去营利，而公司如今仍在举债完善小区。比如原来一直用的是临电，最近已转为正式供电，为此花了很多钱。16日晚上，4号楼一个在外地的住户和我们主动联系，表示回来后就会来和我们谈，希望先把供水恢复正常，我们就派人给这家住户把供水恢复了。”
他认为，在交易没有完成、没有完成网签之前，只能被称为购房者，还不是业主。如果购房者坚持不结清尾款，会考虑将来把房子登记在公司名下。
碑林区住建局：不建议直接把购房款交给开发商，这样做存在风险
在这种情况下，到底能否直接给开发商交尾款？
多位住户表示，这么多年房子也升值了，“不是我们不愿意交，是手续不全我们没法交，因为交了钱得不到保障。如果开发商有专业的第三方监管的银行账户的话，我们也可以交这笔钱。”另有业主则表示，根据银监局规定，购房款应该交到银行，不能直接交给开发商的财务。再说万一开发商收了钱却不用在办证等这些事情上怎么办？
开发商方面则表示，设置监管账户是为了防止烂尾，朱雀坊小区现已入住多年，不存在烂尾的问题。他们也曾请求相关部门帮助设立监管账户，但是被拒绝了。截至目前已有一百多位原来选择按揭的住户结清了尾款，还有一百多户尚未结清。
8月16日在碑林区住建局，该局物业办负责人介绍，朱雀坊是原来的城中村和棚户区改造项目，属市上管理，尚未转到区住建局。原先的城棚改项目可以“三同时”，即边开发、边建设、边办证。但现在这种模式已被否定，相关职能部门也发生了一些变化。该项目可能就属于这种情况，有些手续可能至今还没有办理完。项目相关手续的具体办理情况，需要向碑林区城中村和棚户区改造事务中心咨询。“我们的工作人员此前曾告诉该小区购房者，由于该项目一些手续还不完善，不建议直接把购房款交给开发商，因为这样做存在一定风险。我认为这些话并没说错。”
碑林区城中村和棚户区改造事务中心：张家西村项目，市自然资源和规划局未核发土地证
8月16日，面对来访的华商报记者，碑林区城中村和棚户区改造事务中心工作人员表示，关于朱雀坊项目相关手续的办理情况，需要在调查了解后才能回复。8月18日上午，该中心发来了《朱雀坊棚改项目有关情况的复函》。
函中介绍，朱雀坊小区为碑林区张家西村、张家五村捆绑改造后建成的项目。张家西村东起红缨路，西至方汇邮政宾馆，南起邮电南巷，北至邮电北巷张家西村地区。张家五村东起西安市第二保育院西围墙，西至金鑽酒店，南起西北大学北围墙，北至环城南路。2009年年底张家西村拆迁完毕；2009年9月张家五村开始拆迁。2013年5月张家西村、张家五村1102户安置户安置在张家西村“朱雀坊小区”1、2、3号楼。张家西村、张家五村两个项目为捆绑投资开发，投资主体为西安晟森房地产开发有限公司。
目前的手续办理情况是：张家西村项目已取得《建设用地规划许可证》、《土地审批件》、《土地出让合同》；项目6、7号楼《建设工程规划证》《施工许可证》核发后因补办手续时开发楼与安置楼土地面积分割数据有误，现两个证件正在重新办理中。张家五村项目已取得《建设用地规划许可证》、《土地审批件》。
函中所列“当前存在的主要问题”部分这样表述：“项目不动产权证问题。张家西村项目2009年已办理《建设用地规划许可证》，2014年3月张家西村土地招拍挂并签署《土地出让合同》，因欠部分土地出让金未缴纳，市自然资源和规划局未核发土地证。后市自然资源和规划局将西安晟森公司起诉至法院，晟森公司于2018年6月将剩余部分土地出让金缴纳后，市自然资源和规划局要求支付违约金，经法院多次判决，后因违约金金额较大，项目单位无力承担。”
因反映问题的群众为购买商业开发部分的住户，该中心建议：可按市场行为有关程序或规则执行办理，也可通过司法途径维护合法权益。他们将积极协助项目单位完善手续，加快项目不动产权证办理。同时将协调项目单位，保障住户正常的生产生活。
目前现状：被拆水表依然未装上，该如何结清尾款依然迷茫
8月18日下午，碑林区城中村和棚户区改造事务中心工作人员表示，他们主要负责的是和拆迁安置有关的事务，至于为解决该项目商业开发部分住户的担忧而帮助设立监管账户，这不是他们职责范围内的事。对于开发商拆卸水表逼购房者交购房尾款，业务处室工作人员已和开发商联系做工作。
朱雀坊小区住户18日下午告诉华商报记者，近日张家村街道办和鸿雁社区居委会相关负责人也都和开发商进行了沟通，但住户被卸掉的水表依然没有装上。街道办和社区居委会告诉住户，可以和开发商面对面协商，也可以由他们组织三方协商来解决问题。但目前，有组织的多方协商尚未进行。被拆掉水表的住户依然无法用水，对于如何有保障地结清购房尾款问题依然很迷茫。
律师观点：拆水表催要购房款是侵权违法行为，建议多方协商解决
陕西言锋律师事务所主任律师贾涛认为，包括商品房和城中村改造项目在内的房地产开发，应完全按照相关法律规定进行。但从目前朱雀坊项目相关手续的办理情况来看，开发商并未按照相关规定进行房地产开发，对于现在产生的后果应该承担主要责任。对于前期没有依法开发，造成房款收不回来这种局面，开发商应该进行反思并想办法解决这些问题，努力办理相关手续，尽快使房屋进行验收。在证照齐全后，可以让购房人办理相应的购房手续，签订正式的商品房买卖合同，交付相应的购房款项，包括契税及大修基金等。通过断水这种方式催要购房尾款，是一种侵权的违法行为，类似于物业公司停水停电逼着业主支付物业费。开发商应该首先把自己该干的事情干好，再向购房人主张房款。如果在自己该干好的事情干好之后，购房人还不支付购房款，开发商可以通过法律诉讼渠道向购房人主张自己的权利。对于行政管理部门来说，没有按照规定进行开发的项目，应当责令其尽快补办相关手续，否则行政机关有权收回项目，并重新寻找开发商接盘。
北京大成（西安）律师事务所律师韩朝泽认为，既然双方签订了认筹协议书，双方就应当按照约定履行义务。拆住户水表不仅涉嫌违法，还会旧矛盾未解决又引起新矛盾。建议政府职能部门、开发商和小区住户可以采用协商的方式来解决该小区历史遗留问题，最好是达成一个“三方协议”：政府职能部门先给开发商办理土地、规划和产权手续，小区业主交付的购房尾款优先清偿开发商拖欠政府的土地出让金、违约金等各项费用，多了退给开发商，少了由开发商补齐。这可能是解决该小区历史遗留问题最直接最有效的途径。
华商报记者 马虎振 文/图（个别照片由业主提供）
来源：华商网-华商报
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房地产商发催款函怎样办
解决妙招
一、对业主逾期付款及时主张权利或保存证据
工程款一般分为动员预付款、进度款、结算款，质保金。首先在签订施工合同时，尽管相对甲方，施工方处于不利的地位，但是还是要据理力争，争取在合同中尽可能约定一个对施工方有利的预付款、进度款支付比例。因为，在工程进展过程中，施工单位享有主动权，如果业主建设单位延期付款就可以顺延工期来制约业主，因此应当争取在工程完工前最大限度的争取支付较大数量工程款。再者，在工程进行过程中，一旦业主建设单位出现逾期支付预付款或进度款的情形，不能碍于情面，而不及时提出，应及时提出要求付款的书面申明或索赔申请。这样一是可以在工程索赔程序中获得主动，二是也为将来可能发生的诉讼提供了最充足的证据。再者，对于工程款的支付状况要及时核对，必要时定期和业主建设单位采取财务对账的方式来固定证据。对账的书面单据要加盖双方的印章。由于财务对账属于业务部门之间的行为，因此不会引起发包人的防范，而财务的对账单据是可以作为证据欠款诉讼中使用的，这样即使发生了纠纷也可以使得施工企业处于有利地位。
二、充分利用建筑合同有效性问题来确保工程款回收
这个策略的背景是我国严格的建筑资质管理制度与目前建筑市场挂靠借用资质、转包工程普遍存在的矛盾性。由于我国法律认定这些转包、挂靠均属于无效合同。因此，如果签订了这类合同后出现恶意拖欠工程款的现象，施工企业可以针对具体情况要求法院宣告合同无效。因为一旦合同无效，就存在返还工程款的问题，而且施工企业在合同无效后不仅可以要求承包人返还，而且在符合条件的情况下还可以要求法院判决业主建设单位直接对其返还工程款(业主支付后再从其应付承包人的款项中扣除即可)。这样就将资金实力相对雄厚的业主建设单位牵涉进法律关系中来，为分包施工企业获得欠款提供了有利保证。
三、合理合法顺延工期促使工程款及时支付
普遍存在一个问题：承包人因拖欠工程款提起诉讼，发包人往往以工期逾期为由提出反诉，提出逾期违约赔偿来抵销承包人的诉讼请求。因此，如果出现了逾期付款的问题，施工企业应当充分利用法律赋予承包人的顺延工期的权利。此时，承包人应当及时书面催告发包人在合理期限内履行付款义务(或者委托律师第三方发出律师函以保存发出书面函件的证据)。发包人在合理期限内未履行付款义务，施工企业可以再次发函要求发包人赔偿因此造成的停工、窝工等损失，并告知其相应顺延工期。如果施工企业履行了合法的程序，那么就可以避免因为工程款拖欠后，陷入既要避免垫资施工损失又怕耽误工资导致业主索赔的两难境地。
四、对有争议的工程量和定价及时保存证据或提出司法鉴定
虽然签订了施工合同，但是由于工程本身的不确定性，在施工过程中出现工程量的改变也就在所难免了。一般对于工程变更，要及时按照业主建设单位要求履行工程变更的认可手续。在律师的司法实践中，经常出现由于口头约定变更，导致工程结算时对工程量和定价发生争议导致诉讼发生的情况。对于这种情况，施工企业可以采取三种方式来维护自己利益，一是根据合同约定，如果合同的补充协议对这部分工程量做了约定则可以作为依据;二是没有合同约定的，可以根据当时施工双方以及监理单位、材料商等第三方的工程量确认证据来计算工程量;三是参照签订合同时建设行政主管部门发布的计价方法和计价标准结算工程款(一般指建造定额标准);四是如果双方协商不成的，可以申请法院作司法鉴定(司法鉴定也是依据建筑定额标准鉴定)。对于上述四种途径，施工企业可以根据工程的具体情况选择采用。
五、不要忽视工程欠款利息的权利主张
拖欠工程款现象在建筑领域非常常见。因此，对于欠款，施工企业一是要及时催收，二是要在合同中提前约定欠款的违约处理办法。但是，在一些施工企业的看来，能要回本金就不错了，所以往往能忽视了利息的权利。其实我国法律对工程欠款的利息作出了特别的保护性规定。施工企业首先可以要求支付合同约定的利息或者违约金。如果合同没有约定，与其他债务不同(一般债务没有约定利息的视为没有利息)，即使工程欠款没有约定利息施工企业仍然可以要求按照银行同期同类贷款利率要求支付利息，法律也是支持的。利息应自约定付款次日起算。没有约定付款时间或者按照约定难以确定付款时间的，利息自合同约定的工程款结算之日起算。难以确定工程款结算时间的，以工程交付次日起算。施工企业提出利息赔偿请求有以下好处，一是可以争取法院判决利息赔偿弥补资金占用损失;二是可以在诉讼或执行阶段，以放弃利息为筹码，丢卒保车，通过法院调解来争取本金的及时返还。
六、要特别注意工程欠款的诉讼时效问题
根据本律师办理工程欠款案件的经验，还有一个需要建筑企业特别注意的是诉讼时效问题。讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。我国《民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”这表明，债权债务诉讼的时效是三年，也就是说施工企业对于工程欠款原则上应当在应付款之日起三年内要求法院诉讼解决。根据本律师的经验，由于目前施工企业承接工程本身较难，因此，对于欠款往往处于维护合作关系、碍于情面等因素，不积极主张，导致起诉时才发现由于时效已过而无法获得法律的保护。其实即使存在这些不便起诉解决的情形，但并不妨碍施工企业通过其他变通方式，在维护双方良好关系的前提下最大限度维护自己的合法权益。
一般施工企业可以采取如下措施来防止超过诉讼时效：1、向业主或债务人送交书面催款函并要求对方签收，如果签收有难度，可以委托律师发律师函并办理公证送达;2、合同中约定电子邮箱或者传真，以电邮或传真方式送达催款文书;3、对于下落不明或者消失的债务人，可以在一方住所地的省级有影响的媒体上刊登催款函。当然这些送达措施都要符合法律的规定，并符合法定形式，这样就具有了法律认可的证据效力，可以延长诉讼时效，以便施工企业在方便时随时起诉债务人，防止自己利益因为时效问题而导致损害。当然，对于已经超过诉讼时效的欠款，这就存在法律诉讼技巧问题，其实也可以提出诉讼或申请支付令、财产保全，法院也会受理，如果对方没有提出诉讼时效已过的抗辩，则法院还有支持原告的可能，这就需要施工企业和律师共同研究具体的解决方式。
七、实际施工人应当充分利用法律的特殊保护措施维护自己的合法权益
原则上，劳务分包方等实际施工人由于直接和承包人签订分包合同，因此他们是不能越过承包人直接起诉没有合同关系的业主或者总承包人的。但是由于实际施工人往往是劳务队、包工头等建筑领域从业者，他们的欠款往往涉及到农民工工资的问题，因此，法律对此做了特殊规定。如果施工方拖欠劳务分包方实际施工人的款项，劳务分包方可以选择两种方式维权，一是起诉与自己有直接劳务分包关系的施工方;二是可以起诉业主建设单位和施工方，业主应当在欠付工程价款的范围内对劳务分包方承担责任。因此，如果业主建设单位拖欠施工方工程款导致施工方拖欠劳务费的，劳务分包方是可以通过起诉业主和施工方，由业主直接向劳务分包方支付款项来保护自己权利的。再者，将资金雄厚的业主建设单位列为被告，也有利于事实的查明和向业主施加压力促使业主协助施工方及时支付劳务费用。
八、房建工程施工人要及时行使工程留置权、优先受偿权
由于房地产开发建设项目本身具有较高经济价值，因此如果业主拖欠款项，施工企业一是行使工程留置权，即建设单位可以将在建或者完工的工程保留，并通过法院变卖等方式来实现自己的权益;二是行使建设工程价款优先权，特别是对于承建开发商开发的商品房项目，工程款优先于银行的抵押权，发包方不能按合同支付工程款，经催告，施工企业可以申请人民法院拍卖在建工程或已完工工程，拍卖所得优先支付给施工企业。但建设工程价款优受偿权从竣工之日(已完工工程)或约定竣工之日(在建工程烂尾)起必须在6个月内行使，且不得对抗已付清大部分房款的消费者。因此，当发包方出现财务危机，诉讼难以避免时，施工企业应当在竣工后6个月内及早向发包方催促工程款，否则过了6个月以后，工程款优先于银行抵押权的权利就不复存在，施工企业很有可能打赢了官司拿不到钱。
九、以债权转让形式变相取得工程欠款
工程欠款是个老大难问题，其解决必然要耗费大量的精力，贸然采取诉讼方式也会破坏双方的合作关系，因此要综合采取诉讼及非诉讼等多种手段来促使欠款得到及时偿付。根据本律师的建筑法律经验，对于欠款数额较大的三角债、连环欠款也可以尝试采取债权转让方式来变相取得欠款。如果业主或总包单位没有及时支付工程款，导致施工企业拖欠材料商、劳务队的欠款，施工企业也可以采取债权转让的方式将自己享有的针对业主或总包单位的债权转让给自己的材料商、劳务队等债务人，来抵消自己的债务，由债务人直接向业主追索欠款，这样一来降低了施工企业的债务压力，二来避免了直接诉讼方式维护了和债务人的良好关系。
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