福田房产抵押贷款（深圳房抵经营贷）

深圳楼市：福田好的学位房如何选择，投资又该选哪里？，下面是深房大表哥给大家的分享，一起来看看。

福田房产抵押贷款

【粉丝提问】我名下南山星海名城六期有套房红本在手，市值1000，现在小孩要读书，想再福田买套好点的学位房。求推荐，另外多的钱还想再投资一套有潜力的房子。麻烦推荐下。谢谢！

回答：

1.福田最好的学位片区还是百花片区，四大占了2个（深外+深实验），但是溢价也是最高的，居住环境一般，未来增值空间一般，投资角度上来说，并不建议入手。

如果只是为了读书，可以在圆岭片区买一个小的，比如现代之窗，50平540万，或阁林网苑荔园小学+红岭中学位。如果是深外或深实验，同样面积价格会更高。

2.福田可能最具升值潜力的学区，个人认为是在保税区的福田外国语南校区，学校成立不久，成绩还不错，加上片区的深港合作河套规划，与之会形成叠加效果体现在价格上。另外像香蜜湖片区的侨香外国语学区都很不错，只是买不了多大面积，一房面积太小，二房超了预算。

这里补充下个人观点，并不建议热门的百花片区，百花片区个人看来，就是“菜市场里卖黄金”，如菜市场一般的地段，却卖出了黄金的价格，有黄金需求的有富足购买能力的，买了用了就可以离开了，黄金也不见得到哪儿都发光，没需求的知道这么个地方就可以了，也没那么神乎，什么四大八大，不如看着孩子长大。不要把学位当作奢侈品一样去攀比，艺术品和牺牲品只在一念之间。

石夏中学在福田学校中表现一直不错，九年制，2房的学位房600-700万左右，比如绿洲丰和，石厦花园，位置上紧邻福田中心区，临近福田区委，配套成熟。

3.如果还预留300资金，西乡领航城、南山赤湾，福田大金沙，保税区，前海南，沙井海岸城，光明凤凰城都可以考虑，标的在400左右，贷款100，月供5k左右，不会有太大问题。如果希望利用在福田新购的学位房红本来融资扩大标的，需要结合你实际的还款能力来匹配负债。

【会员提问 】表哥好，南山有没有总价800-1000w推荐，略超出也可接受，2-3房。房子主要是自住+投资，进可攻退可守这种楼盘？学校尚可、地铁口附近盘。

回复：

目前南山的刚需面积70-90，2房或3房不等，以下可以关注，建议最好自身踩盘感受。楼盘太多了，列举一些的楼盘供参考。1.前海南片区：鼎太风华，诺德假日，太子山庄，阳光玫瑰园，前海港湾，多是08年以后的，风格上也更年轻，有南山名校加持，普遍价格9万-10万，但生活配套方面不如北区。部分预算略超。

2.前海北片区：星海名城，前海花园，港湾丽都，御海新苑，新德家园，绿海名都等，普遍都是04年以前，价格在7-8万之间。

3.南头：田厦翡翠明珠花园，荔林春晓、悠然天地（麒麟中学），前海东岸（靠近宝安，南山实验园丁学校）；

4.南山中心：中熙君南山，美墅南山家园，2房；

5.科技园：科苑学里三房（文华）,阳光带海滨城二期两房（南外高新，小户型少）

6.蛇口：半岛城邦1期和2期，2房，南外滨海学位（可选不多），玫瑰园；兰溪谷国际公寓，2房（小户型就一栋也没什么小区）；招商桃花园和花园城一期，育才学位，楼龄偏大但外观看起来不显旧。

7.后海：蔚蓝海岸二期2房（北师大），漾日湾畔两房（南二外）。

【会员咨询】想咨询老师您关于在深圳换房的问题。我的情况是目前在罗湖区人民南有套100平左右的3房，92年房龄。价值500万左右，红本在手。目前手头上子弹150万。小孩小学三年级，目前无很好的初中学位。家庭月收入在6万左右。求教:如何换房比较科学？

回复：

1.看人民南这套具体楼盘，如果不卖的话，可以在银行做红本抵押，融资空间300左右，再用家庭另一方的名额再买一个小的初中学位，总价300-400。a.标的300，负债200，出100留50在手，每月月供1.1w左右；b.标的300，负债300，手头150不用动，每月月供1.6w左右；c.标的400，负债300，出100留50在手，每月月供1.6w左右；根据自己对资金流动性的需要，合理的选择标的和负债的配比

2.如果卖掉的话，小学学位特别好的话情况，比如深小，荔园这种，学位锁定期间内买房是肯定会有所折价的，因为卖家用不了学位。卖掉后650在手，可以选择福田或南山的初中学位，负债250左右，总标的900左右，月供1.3w，月供负担小，按照目前你的家庭情况供楼不是问题。

【咨询】表哥，你好，对深圳买房的事情不太了解，想问在深圳买房选区域的优先级是什么？什么样的经济水平适合购买什么区域的房子呢？

回复：

给不同实力的深圳买房人五条建议：

1.资金实力极强建议选择南山、福田，前海和深圳湾值得关注；

2.其次建议选择宝安中心区、龙华北站区、龙岗坂田，这三个地方离南山和福田近；

3.再次建议选择罗湖，有旧改利好；

4.最后可以考虑龙岗大运、坪山中心区，有发展潜力；

5.如果没有名额，或者经济实力有限不能购买深圳房子的，可以考虑东莞、中山、惠州。

深圳房抵经营贷

江小亭/发自东莞

近日，提前还贷潮热度空前，部分银行排队时间已超3个月。庞大的还款队伍中，既有还款本金盈余者，同样不乏通过提前还贷再抵押转贷的业主，以此衍生出的相关贷款机构、中介活跃度也上升明显。

01

有行针对提前还贷推出相应产品

这一轮提前还贷潮出现的原因无疑是部分城市首套房利率的新一轮下调，截至目前，据不完全统计，仅年后，已有超30个城市下调了首套房贷款利率下限，其中最低仅3.7%。而与此同时，不少业主的存量房利率仍在5%乃至6%以上。

面对一手住房贷款利率预期仍在下行，存量房利率迟迟未有调整动作，以及大部分理财利率的持续下滑背景，降低还款成本的话题热度猛升。

据媒体报道，面对疯狂涌现的提前还贷风波，部分银行已关闭了线上还贷预约通道，而即便是前往线下柜台预约办理，短则十天半月，长则数月的排队时间已是常态。

各类相关投诉

在降级还款成本的过程中，除了提前还贷，部分业主也提出了其他“解题”方法，如将房产“倒手”过户给对象（未婚妻），让对方执行新的贷款利率。不过考虑到交易过程中的各种费用，实际能省下的空间十分有限，提前还贷仍是更多人的选择。

而这批庞大的还款队伍中，既有还款本金盈余者，对比其他投资途径后当收益率尚未能跑赢房贷时，考虑提前还贷；但对于其中的另一部分人而言，提前还贷仅是他们降低还款成本的第一步操作，紧接是用房产办理抵押经营贷。

正如提前还贷潮并非近期才涌现，早于2022年下半年起，热度便不断上升；而由于经营贷本身相较房贷有明显的低利率优势，房贷转经营贷更是长期以来存在的灰色操作。

随着这一轮还贷潮兴起，考虑转经营贷的业主数量增多，提供相应服务的中介、机构也更加活跃。仅中房君身边，不少的业内同行都开设了相关贷款服务副业。

此外，值得一提的是，针对已从一二线城市席卷到四五线城市的大规模“提前还贷”涌现，银行方面也搬出各种应对措施。其中据每经消息，一位北方四线城市银行的信贷人员表示，有银行已专门推出了这方面贷款，表面上是给企业的经营贷，其实就是专门让客户提前还贷的。

02

200万元房贷，“转贷”能省多少？

经营贷的初衷是政府对小微、民营企业融资的支撑，各行纷纷抛出低息经营贷，也一直被禁止流入房地产市场，但在“低息”诱惑下，该违规行为屡禁不止，相关中介机构不计其数，几乎都可以提供全套操作服务。

据了解，目前各行的主流抵押产品利息年化普遍在3.6%-3.7%，部分低的可以去到3.4%及以下，对比5%以上的存量房利率，利息差显著。

暂不考虑该行为本身不被允许，仅以200万元贷款为例，转贷后具体又能“省”下多少？

原房贷利率以过去两年东莞相对主流的LPR4.65%+80bp即5.45%，贷款年限按30年等额本息，计算可得每月月供约1.13万元，利息总额约207万元。但考虑到LPR期间出现下调，当前5年期以上为4.3%，即存量房利率下调至5.1%，相应每月月供减少400多元，利息总额约190万元。

而当转换为经营贷，以3.7%利率计算，考虑到还款方式不同于房贷的还息又还本，抵押贷为先息后本，即200万元贷款每月仅需还固定利息6166元，相比前面最低1万多元的普通房贷月供，前期支出降低明显。不过值得注意的是，最后一期还利息时，还需将本金200万元一并还上。

对此，一位贷款中介提到，对于大部分选择该操作的业主而言，都对房价抱有较为可观的预期，通过前期更低的利息投入，等待未来房价上涨再进行卖房套现。也正由于该特性，过去楼市上行期，相关经营贷操作更是猖狂。

不过，除了利息和本金外，“转贷”过程中业主如果是通过中介渠道申请的非正常用途的经营贷，还需要额外支付中介费，一般为1%-3%，此外，如需赎楼垫资服务，利息按日收取一般为千一，折合年化利率高达36.5%；如果本人或亲属没有公司则还要过户新公司或办理一个新的营业执照，各种费用合计下来，办理成本并不低。

但如果顺利的话，仅前期来看，无疑比普通房贷更加划算。

03

深圳中协：严禁违规利用经营贷

虽存在一定的套利空间，但背后却是隐藏的众多风险点。

首先便是法规的明确禁止，即便当下监管相对放松，但不排除后续会“秋后算账”，以至面临断贷、抽贷、信用污点等风险。

针对近期多现的经营贷操作，深圳市房地产中介协会近日便发布了关于严禁全市房地产中介机构及从业人员参与违规利用“经营贷”的郑重提示，剑指经营贷违规流入房地产领域这一行为。

此外，具体操作过程中，同样存在诸多不确定性的经济风险。

如当前提前还贷需求旺盛，排队时间难有定数，但赎楼垫资的借款资金具有使用成本，如不能如期赎楼，过程中产生的利息难以预估；

又如经营贷一般是1年到5年期，周期短，期满后重新还款再贷。为吸引客户，金融机构一般会授信推出10年期、20年期等较长周期产品，但在实际还款过程中，依旧需要循环倒本，一旦还不起本金，则需要过桥展期，具体各行规则不一，倒本之后的利率是否会有调整也要视当时政策而定，有一定不确定性。同时还要担心过程中操作的中介、相关的审核资料出现问题等导致的抽贷。

如果仅是为了节省部分利息负担，大可不必铤而走险，毕竟存量房利率下调并非没有可能。

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