把房贷利率降下来的“六种办法”！，下面是只懂楼市给大家的分享，一起来看看。
贷款房可以换银行吗
撰文：鹏杰 美编：珊珊 校对：石展
1、房贷降了，并不开心
不出意外，昨天房贷又降息了。
那么众多的房奴到底开心吗，其实并没有多少人真正的关心这件事。
原因很简单，这次降息的本质就是一张50元兰博基尼抵用券。
买对巨大的房贷压力，百万房贷每月也就少还约58元左右，实在是过于鸡肋、过于寒碜。
当然了，这还不是最让人民群众闹心的，因为根据LPR调整的规则，绝大部分人调整房贷利率的日期被定在每年的1月1日。
6月20日的LPR调整最快也要在过半年时间你才能享受到，这真是恶心他妈给恶心开门，恶心到家了。
就这点小钱，各方面也都看在眼里，难道真是银行技术手段上跟不上吗?
看着也不像啊！
我就不明白了，降低存款利率，那叫一个快，今天发布，明天执行。
降低房贷利率也很快，今天发布，明天银行就推开执行。
就是给老百姓降低每月区区58元的房贷，就各种规则、规定、办法、方针，总之就是一条，能多收就多收，能晚点执行就晚点执行。
最近，很多人咨询我，怎么能把房贷利率降低点。实在是看着高额的月供，没办法只能苦苦支撑。
那么今天，我们就简单梳理下，市面上的几种降低利率的办法和合理性。
2、降低房贷利率的六种办法
办法一：商业贷款转公积金贷款
推荐指数：五颗星
风险指数：一颗星
首先，从风险角度来看，只要能办的肯定首选商转公这毫无疑问。
其次，之前很长时间内，商转公只能是省直公积金可以办理，市直公积金无法办理。但现在不一样了，确实钱太多是一方面，另一方面公积金中心也要负担起救市的部分功能。
办理条件：
1、公积金缴存最低10个月，市、省公积金均可办理。
2、郑州有房有房本，省内、省外公积金都可以。
3、夫妻双方征信良好，单身或夫妻征信体现的负债不能太大。
4、市直公积金单人贷80万，夫妻贷100万；省直公积金首套、二套、单身或夫妻缴存不看余额，统一最高贷100万，高层次人才150万。
总结：这种方式局限性和优势都很明显，是少数人的福利。
办法二：夫妻、朋友之间对敲交易
推荐指数：三颗星
风险指数：☆☆☆☆
首先，这个操作明面上是不合规的。目前市场上比较主流的办法还是夫妻之间的过户交易，可以走赠与。但后期卖房子的时候，税费是个问题。
当然，也可以办理离婚析产，走正经的买卖手续，但离婚这个事儿需要考虑，或者有些可以通过“办证”来解决，这就比较依赖个人渠道了。
其次，找其他非直系亲属间过户对倒，交易安全性也是存疑的。对方征信、可靠性以及过户后会不会抵押或出租房产，这都是风险。
总结：这种方式，对适用的人群要求高、附加条件多、操作环节复杂。不推荐大多数人，只推荐少部分有这个能力和条件的人操作。
办法三：转经营贷、消费贷等各类贷款
推荐指数：一颗星
风险指数：四颗星
首先，经营贷、消费贷等各种贷款用来买房子，本身就是违法行为。
银保监会也一直在通过各种渠道宣传，告知这种还款方式的风险所在。
其次，虽然目前的信贷宽松的环境，银行审批会很松，可是当政策转向时，随时有抽贷风险。
最后，以消费贷款为例，必要条件是有房本。
1、3年后还本金，年息3.8%，月息3.16厘，10年内利率都是LPR减50个基点。
2、5年后还本金，年息3.9%，月息3.25厘，随借随还。
3、每年底还10%本金，10年期，年息4.3%，月息3.58厘。
4、10年后还本金或者20年等额本息，年息4.6%-4.8%，月息3.83-4厘。
如果操作，请一定找信得过的中介办理。
总结：这种方式确实能够立竿见影的把房贷利率降下来。但通常经营贷或者消费贷，需要循环授信，贷款年限比较短，适合短期过渡。
办法四：转按揭贷款
推荐指数：五颗星
风险指数：一颗星
首先，转按揭操作在之前出现过。其实就是二手房买卖中，上家原先在银行办理过贷款，通过"转按揭"的形式将贷款转移给买房者。
或者是借款人不变，直接换一家银行按照当下房贷利率重新走一遍合同。
极个别情况下，可以不更换贷款银行和借款人，直接降低利率，只需要签个补充合同即可。
其次，转按揭贷款，并不是没有先例，之前就有过。甚至于数月前的郑州某银行就为自己内部的员工进行过此类操作。同时绍兴某银行，在去年也曾公开过此类业务，虽然最后被叫停，至少是出现过的。
总结：转按揭操作出台的难度很大，原因大家也知道，吃到嘴里的肉很难再吐出来的！
办法五：提前还贷
推荐指数：四颗星
风险指数：一颗星
提前还贷，也是一种不错的手段，可以无风险的把自己月供和利息降下去。但这种方式说白了对本就没钱的房奴是何不食肉糜。
因此，只适合少数人，当然了，如果你有闲钱，目前看提前还款是不错的选择。因为，利息再少也是钱。无债才能一身轻。
办法六：不过户、不离婚、直接降低房贷利率
推荐指数：三颗星
风险指数：三颗星
还有一种办法，就是近期市场上出现的，不用离婚、不用交税、不用过户。类似于转按揭操作，但又不是。
直接在你原有的房贷利率上降到基准，但目前只有某一两家银行可做，而且费用在2万到4万之间，名额很少，渠道窗口期也很短，还需要排队。
总结：这种方式需要买房人有长期还款的打算，因为交的中介费已经把3年左右月供省下的钱交出去了，3年以后，你还款才算是真正的便宜了，需要根据自身情况综合考虑！
3、结语
以上就是目前能够降低房贷利率的六种办法，方式不同，适合人群也不一样，大家可以根据自己的实际情况去选择办理。
但不管如何，都需要找相对靠谱、可信的中介或者代理人，因为毕竟这手续办下来相对复杂，而且周期比较长。
某些情况下，还需要过桥资金赎楼，这也是一笔不小的支出，需要综合考虑。
如果你需要咨询以上六种降低利率的方式，哪种适合自己的家庭情况。如果你对财税方面的知识不够充足无法抉择，可以留言，免费咨询！
有房贷的房子可以抵押贷款吗
现在的房价，我想很多朋友应该都了解，只高不低，要买房难度还是很大的。有一些朋友在贷款买房后，遇困难资金周转不开急需用钱，就会考虑将房子抵押，或者转让出去。
按揭房贷还款满一年，有房产证就能直接办理二抵，不过贷款额度不高。
房屋二抵的额度是根据房屋的余值来决定的。无论是一抵还是按揭房做二抵，起码需要保证所有证件齐全，包括房产证、土地证(证件合一的不动产证)。
计算方式：贷款额度=房屋价值×70%-原贷款的本金余额
比如说评估价200万的房子，现在还有50万按揭没还清，那可贷额度就是200×70%-50=90万
不同的地区和银行，对于按揭房的抵押要求都不同。之前各银行受调控影响，资金也都收紧，再想做二抵就会难很多，需要借款人提前做好准备。
而且并不是所有的银行都接收房屋二次抵押贷款，例如中国银行在2013年就取消了二抵业务。
推荐产品：
1、利率：年化5-7.2%
2、额度：最高80万
3、年限：1-10年期
4、还款方式：1-5年先息后本（中途不归本）、6-10年等额本息
5、受理标准：按揭还款满一年，可不要执照，无当前逾期
产品优势：
1、征信要求宽松，半年查询次数不超过20次
2、对外担保不超过200万，已婚的以家庭为单位计算
3、先息后本还款中途不需要归本，资金使用率较高
4、除开抵押类贷款，其他贷款综合不超过100万
5、办理不需要营业执照，不用看个人流水，工作证明可操作
第二种方法用垫资过桥还清按揭后办一抵
当借款人资金不足无法偿还贷款时，也可以通过垫资的方式短期融资归本，然后再把这笔贷款借出来偿还给垫资公司，这个过程就叫过桥。
目前所有的转抵押贷款业务，当涉及到结清原贷款的操作时，大部分都需要过桥垫资的介入。
案例：
客户李先生的房子市值大概是300万左右，之前办理的A银行按揭贷款还剩80万，因为生意周转需要100万的资金，就准备做转贷。客户觉得做二抵利息太高了不划算，把剩余的按揭都结掉，再办B银行的一抵，但是又没有钱足够的钱。
我们给他的方案是用垫资过桥的方法来操作。先用垫资把A银行尾款还掉，把房子变成全款房了，然后再把全款房拿去B银行做一抵，银行批了195万，放款之后再把垫资80万还掉。
抵押产品推荐：
年化3.70%，1-10年先息后本
1、执照满3个月，持证时间不限；
2、不看流水，轻看负债；
3、可做三方贷，抵押人不上征信；
4、纯先息后本产品，中途不归本，资金使用率高。
垫资一般都是短期的，也就几天时间。时间计算是从过桥资金成功出款到A银行还款账号为起点，到B银行放款后结清过桥资金为终点。
注意事项：
1、垫资之前，预估好银行抵押贷款的批复额度和预计垫资时间，找靠谱的贷款中介问清楚，梳理清楚操作流程
2、确保找到的是真正一手资金方，而不是冒充的“多道贩子”，那些要在放款前就扣一大笔“保证金”的千万小心。
3、条件允许的情况下，宁可为了确定性而多垫资，也不要少垫资增加不确定性。
最后，还要提醒大家的是，垫资本质就是一种短期拆借行为，期限短、灵活性强，同时也具有风险高、利息高等特点。垫资过桥时一定要做好资金规划，一旦出现坏账，成本可是非常高的哦！
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