你可能不知道的理财秘诀？！#悉尼留学，下面是悉尼小地主地产给大家的分享，一起来看看。
房产抵押贷款 理财
把钱放在兜里，通胀贬值真是对不起累死累活攒钱的自己。
如果你有已经增值的房屋，想释放自住房沉睡的财富，那这个一个炙手可热的套利工具：房屋净值信贷额度(HELOC)。一定要看到最后。大家好，悉尼小地主频道专门帮助你在买房、建房、开发中不走弯路、不交学费，获取公正、专业的地产知识。有这方面需求一定要看下置顶笔记。
我们先申明，前提是你有高过普通贷款利息的安全理财渠道。比如你有幸买得到巴菲特的基金20%或者带土地抵押的地产基金10-15%。这种特殊的融资渠道一定会帮助到你，相当于不出本金就能白赚几个点。但如果你没有很好的投资机会，也不能盲目投资出去多学习知识总是好事。
在了解HELOC之前，先了解什么叫Line of credit线性信贷。这张图上能看到不同类型的线性信贷，比如个人的生意的等。其中第二个和房地产强烈相关，叫房屋净值信贷额度(HELOC)，它由借款人的房屋净值作为担保。先看它的优点：
·1、资金灵活性。无论是投资还是装修房屋都能轻松实现。
·2、利率较低。HELOC利率远低于同样灵活度的信用卡。
·3、灵活的还款方式。
·4、增值潜力。随着房屋市场的增值，通过借款再投资，实现财富的最大化增长。但是，我们也要看到它的缺陷：
→1，还款风险。HELOC通常有一个固定期限，期限到期时需要全额偿还贷款。
→2、借款限制。与其他贷款产品相比，银行通常会考虑你的信用评分、收入情况和债务负担等因素来确定你的额度。
→3、滥用风险。如果你没有明智地使用这笔资金过度借款或过度依赖HELOC，可能会陷入债务困境，增加经济风险。所以，在使用之前务必要理性评估自己的财务状况和风险承受能力。如果你能明智地运用HELOC，它将成为你财富增长的重要引擎，助你实现更多人生目标。记住，稳健的财务规划是使用HELOC的关键。点这进群。还可以加入左下角群聊，免费帮你解决悉尼买房建房和开发中的疑难杂症。
抵押贷不能用于理财吗
21世纪经济报道记者 叶麦穗 广州报道
“要不要提前还房贷”成为近期热议话题。不少人晒出提前还贷的经历，声称省出的几十万元钱相当于理财。目前提前还贷的主要原因，是房贷和其他理财品或者贷款之间的利差。集中在三方面，一是房贷和理财产品之间的利差；二是商贷和公积金之间的利差；三是房贷和其他贷款之间的利差。
理财和房贷之间的利差
王洁是提前还房贷的“赢家”之一，她告诉21世纪经济报道记者，去年她在广州海珠区购买了一套房，约贷款280万左右，其中60万为公积金贷款，220万为商业贷款，商贷的利率为5.15%，按揭期为10年，还款方式为等额本息。
“我是从2021年6月开始第一次还款，第一个月还款的金额是23282元左右，其中偿还本金1.4万，利息9356元。以此计算我第一年的贷款利息就超过10万，这对于我来说负担还是挺重的。后来年底的时候，一笔定存到期我就一次性付清了所有的贷款，但6个多月的时间付出的利息差不多6万。”
王洁表示本来提前还贷，还需要给银行支付一定的违约金。根据贷款银行的规定，放款一年内提前还款，需要支付还款金额的1%，1-2年内提前还，需要支付还款金额的0.5%，2年以上则不用支付。但是因为她是银行的VIP客户，经过申请就免付了这笔违约金。
“主要是刚好有笔钱回来。我之前做了一笔3年期的大额存单，利息大概在4.5%左右，到期之后发现很难再找到更好利息的类似产品，多数产品的年化利率都在4%之下，这个时候如果我继续再做理财，和银行贷款之间的利差超过了1.15%，肯定不划算，于是就决定提前还款。去年12月20日结清之后，我感觉一下子轻松了不少，毕竟每个月给银行9000多的利息不是一个小数目。”王洁告诉21世纪经济报道记者。按照王洁的贷款金额和还款起算计算，其原本的总利息为61.95万元，提前还款给王洁省下了50多万元的利息。
“普通人每年如果没有5%以上的稳定投资收益，可以考虑提前还贷。”中原地产首席分析师张大伟表示，他坦言身边不乏提前还贷的朋友。
公积金和商贷之间的利差
据了解，目前选择提前还贷的方式大致有三种，一种是全部提前还款，适合资金充足的人；另外两种均属于部分提前还款，但视收入、消费需求等会选择缩短贷款年限或者降低还款额度等两种方式。
对于提前还款的原因，多数贷款人表示由于前两年楼市较为火爆，当时为了抑制市场上的炒作行为，银行不约而同的提高了房贷利率，全国的房贷利率普遍在4.6%到6%之间，这造成了还贷成本较高，提前还贷就是为了降低成本。
此外提前还款的另外一个重要原因在于近期合适的投资品不多。开年以后，受到美联储“收水”的影响，全球资本市场都出现了较大幅度的回撤，股票和基金都呈现一定程度的浮亏；此外银行理财、大额存单等风险较小的固收类产品则收益节节走低，市场上5%以上收益的理财产品难觅。常规投资收益无法覆盖房贷利率，对于理财小白或谨慎型投资者来说，与其拿钱存定期买理财，不如提前还房贷。
林明也是提前还贷一族，他告诉21世纪经济报道记者，他采取的是部分提前还贷的方式。“前年为了结婚买了一套小户型婚房，贷款额度在160万左右，采取商贷+公积金的方式，其中商贷的金额大概是100万，不过我公积金账户上大概可以取出35万，于是办理好商业贷款之后，就从公积金账户取出来，提前偿还了商业贷款一部分。毕竟和商贷相比，公积金的利率要优惠的多。”
林明计算如果按照商业贷款100万，5.3%的利率，20年等额本息的还款方式，利息高达62.4万元，如果按照65万的总金额来计算，则利息降到了40.6万元，利息下降21.8万元。
其他贷款和房贷之间的利差
各种贷款产品之间的利差也是提前还贷的诱因之一。广州私人企业主刘倩告诉21世纪经济报道记者，自己一套住宅的贷款还剩近50万，由于是二套，利息为5.6%，如果她提前还款之后，再将房屋抵押，抵押贷可以降到3.9%（先息后本），之间就有1.7%的息差。不过刘倩表示需要提醒的是，这个优惠利率，需要个人名下有注册公司企业才可以。
除了上述提到的原因之外，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，还有一个重要的考量因素是因为去年开始，多地为了限制炒房，不断出台严控措施，此前一度出现的房价突进局面得到控制，有些地方的房价甚至见顶回落，这让高杠杆买房的投资人热情消退。“打个比方，如果当地房价每年涨10%，贷款利率5%，购房者贷款购房冲动就会增强，愿意增加杠杆。但是如果房价不涨，甚至出现回调，购房者这时候就会想着收缩杠杆，于是就出现了提前还贷的现象。不过提前还贷的前提是手头资金充裕。”
21世纪经济报道记者发现，分享提前还贷的人群多集中在 “80后”和“90后”群体。
一组数据也可以看出，今年以来购房者的贷款意愿出现降低。央行2022年2月份金融数据显示，住户贷款减少3369亿元，其中，短期贷款减少2911亿元，中长期贷款减少459亿元。
中长期贷款以按揭房贷为主，减少意味着当月新增贷款金额低于当月还款金额。这项数据自2007年开始统计以来首次出现负增长。
5月13日，央行公布了4月金融数据，没有公布中长期贷款，而是将住房贷款从住户贷款中单列出来，这项口径更直接的数字减少605亿元，同比少增4022亿元。住户贷款主要包括住房贷款、消费贷款和经营贷款。
（应受访者要求，王洁、林明、刘倩均为化名）
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