人流罕至，三江口这个商办产品有何硬伤？，下面是福州地产信息给大家的分享，一起来看看。
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最近，频繁接到位于三江口板块下洋附近万科云城的推销电话，询问是否要入手一套，目前利好是地铁一号线延长线已经通车。我们查询了一下该项目备案名称叫万科派广场，从这个名字就知道是商业办公产品，不是住宅。
对于SOHO，现在各大媒体都刮起了一阵“风”，就是不停地告诫我们购房者，但凡是有条件能买住宅的情况，就千万不要选择商住楼。但是有些购房者也经常会反问：如果要是买得起住宅，怎么可能买什么商住楼？
所以，现在人们对SOHO产品之所以容易心动，最大的原因就是它的价格便宜。目前福州同区域的SOHO与住宅均价差不多，但SOHO产品可以获得名义上的双倍的面积，而且还不限购、不限贷，如果努力一把，大部分人总能把它“拿下”。
这个是大部分人买这个商业办公楼的唯一目的，至于其中有些投资客，钱多闲着蛮买也是可以理解。
那么三江口这个万科云城值得入手吗、
首先我们知道SOHO产品一些共性，无论如何优秀的SOHO产品，无论做得与住宅再这么接近，在本质上依旧是完全不一样的。住宅和商办相比，是两个不同的地产物种，这个买房人一定要区别还开来。
用地性质，前者是住宅产权，后者是商业产权；
产权年限，住宅有70年，商业办公一般只有40年；
使用功能上，住宅只能居住，商业办公名义上为商住两用，可注册公司；
贷款方式，住宅可以商贷和公积金贷款，商业办公只能商贷；
首付比例，住宅最低只要3成，商业最低也要5成；
贷款利率和年限，住宅甚至可以下浮，最长贷30年，商业办公一般上浮10%，最长贷10年；契税，住宅为1%到3%，商业办公一律3%；
学区，住宅有划片学区，商业办公没有学区；落户，住宅可以落户，商业办公可以根据集体户落户；
公摊面积，住宅在17%到22%之间，商业办公在30%左右；
水电和物业，住宅为民用，费用较低，商办为商用，费用较高；
生活质量，住宅通天然气，商业办公一般没有天然气……
那么对于刚需来说，三江口下洋片区万科云城可以入手吗、
从目前配套看，周围基础设施匮乏，就一个地铁买点，对于刚需来说首先考虑学校因素，我们认为如果购买周边安置房比如永南佳园，性价比更高，挂牌价在1.5万左右，而且有地铁加成，安置房社区虽然破，但是户型要比商办好太多。
如果刚需预算不足，不如租房慢慢攒钱买，才是上策，因为如果入手商业办公未来升值幅度小，关键是接盘的人太小众，刚需想通过买商业办公再次改善太难了。
对于投资客来说，我们认为三江口之前的牛皮吹的很大，那边最大问题就是无法提供大量就业岗位，导致人口无法聚集。我们知道当地人目前都是进城打工，人口是到台江鼓楼就业。而商业办公投资逻辑是有就业需求，提供房源出租给办公甚至住宅。但目前人口甚少，找什么人出租是一个大问题。
我们认为投资客完全可以等开发商盖好房子，来一个现房交易更好，因为提前买到房子，还得去贷款，得不偿失。投资就得算这个利益帐。有人说交房就不是这个价格，商业办公升值潜力可以忽略不计，想要投资可以买二手房。福州商业办公前车之鉴就是台江万达广场。
所以对于远郊商业办公，等开发商建好房子再买，没必要提前买期房，因为算一下期房成本更高，风险更大。这个三江口的商办，我们认为够呛的！建议谨慎选择！
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01/6
【问】PCX：城市之光不知道什么时候重新开盘售卖？可以用公积金贷款么？
【答】房妹子：你好！恒大城市之光已经重新开盘售卖了，目前恒大城市之光的在售产品面积段为58-103㎡，售价目前尚未公布的哈，我们会对此保持持续关注。城市之光属于40年产权的SOHO类商业公寓，不能使用公积金贷款，商贷也只能贷十年。
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02/6
【问】niu:房妹，想了解下联发南湖地块的进展，什么时候会开始卖？
【答】房妹子：你好！联发南湖地块也就是漳州2021P03地块，容积率仅为1.2，该地块曾经以楼面价12337元/㎡，溢价率约48.8 %，外加其配建部分，成为漳州市区不折不扣的DW。项目规划洋房102套、合院70套，仅172套住宅，将打造漳州高端低密住宅区。项目总投资超11.2亿元人民币，有消息称联发南湖地块的案名为联发和园。至于项目何时入市，目前尚无明确消息。不过对于终极改善型购房者，该项目未来的入市将为其提供一个全新而优质的选择。
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03/6
【问】玉汝于成：房妹子，惠山花园旁边建的是哪个政府部门的办公楼？
【答】房妹子：你好！经实地查看惠山花园安置房旁边建的不是政府办公楼，是大观集团的新建总部。
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04/6
【问】安康：房妹子，那满五不唯一的个人计税价格是怎么算的？签约总价×1%吗？还要增值税？
【答】房妹子：你好！满五不唯一的情况会较为复杂一些，大概分为以下几种情况：
对个人购买超过5年但不唯一的家庭生活用房，在对外销售时，按照20%的税率征收个人所得税。也就是对未满5年，或不是家庭唯一住房的二手房增值部分，按照20%的税率来计算征收个人所得税。 即应纳个人所得税额=(计税价格-房屋原值-合理费用)X20%。如果确认无法核实原值的，按计税价格的2%核定征收个人所得税。应纳个人所得税额=计税价格X2%。
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05/6
【问】华文：房妹子，巷口小学在芗城算比较一般吧？
【答】房妹子：你好！芗城区的学校还是比较多的，判断一所芗城区的小学，主要是两个维度，一个是地段，另一个是命名。地段上说，靠近市中心的学校，例如芗城实验小学（公园/新华北校区），市实小（胜利/腾飞校区）两所小学都在市中心，实力都不错。而一些比较边远的小学甚至是村小等，如大同小学、洋坪小学实力就比较逊色。还有一个是命名，一般来说实验校＞中心校＞未署名的普通校，巷口中心小学属于中心校，实力其实也还是不错的。
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06/6
【问】光头：房妹子，联发君樾西湖怎么样？
【答】房妹子：你好！讲起联发·君樾西湖这个盘，小学可读湖滨小学，再给它两个关键词吧，一个是低密度，还有一个是优秀的景观资源。联发君樾西湖最大的看点就是可以看西湖了，目前西湖湖体已初步成型，片区内的教育、商业、医疗等多项资源也在不断发展起来。此外作为品牌国企，联发开发的楼盘品质也比较放心。综合来看，如果能接受西湖板块，且有江滨的执着，联发君樾西湖是个资质不错的楼盘。
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来源：家在漳州
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