深汕特别合作区房地产交易冻结 但仍有楼盘私下卖房，下面是每日经济新闻给大家的分享，一起来看看。
贷款二手房首付冻结
每经记者 魏琼 吴泽鹏 每经实习编辑 梁秋月
北有“千年大计”雄安，南有深汕特别合作区，在行政规划和未来占地面积方面，深汕特别合作区与雄安比不可等量齐观。但在深圳主导的利好消息下，合作区的房价大幅上涨，引来不少外地购房者。
为维持合作区房地产市场稳定健康发展，防止炒房客扰乱正常的市场秩序，合作区房地产市场从5月开始进入冻结。据《每日经济新闻》记者了解，截至9月11日，深汕特别合作区的房地产过户仍在冻结中，户口只能迁出不能迁入。在交易受限的情况下，部分楼盘仍打擦边球与买房客私下签订协议进行交易。
有房价突破万元
在深汕特别合作区体制机制调整的利好下，合作区的房价出现较大幅度上涨。聚源地产的价目表显示，目前在经营的楼盘大多数为德信花园的楼房，二手房价已经高达7000~8000元/平方米。
鹅埠的东恒名城售楼中心已经开放，据销售人员介绍，因为利好消息传出，目前项目正在修改规划，之前的大面积的户型改成小户型产品，而早前的酒店规划也将改成公寓产品，能够更好的满足市场需求。
谈及销售价格，东恒名城销售人员表示目前尚未开盘，价格还未确定，预计未来的售价在9000元/平方米左右，户型为106~215平方米的3~5房，这就意味着，该楼盘的最低销售总价将接近100万元/套。
《每日经济新闻》记者以购房者身份走访德信花园，其销售人员表达了项目将涨价的信息，三期项目预计明年可以开盘，价格也会卖到9000元/平方米。
此外，位于鲘门镇的金海花园项目，目前小高层的价格在1.4万~1.7万元/平方米之间，而今年年初的价格为7000~8000元/平方米。半年时间，房价翻倍，进入万元时代。
而金海花园在售的别墅尾货均价则高达30000元/平方米。据销售人员介绍，受合作区利好消息，近期金海花园项目有涨价的计划，未来金海花园三期的小高层的售价预计也将突破20000元/平方米。
为稳定房价 房子交易冻结
据《每日经济新闻》记者实地调查发现，早在今年5月份，深汕特别合作区房地产引来不少外地购房者的进入，多个楼盘价格涨幅翻倍。
为维持特别合作区房地产市场稳定健康发展，防止炒房客扰乱正常的市场秩序，特别合作区房地产从5月开始进入冻结。据《每日经济新闻》记者了解，截至9月11日，深汕特别合作区的房地产过户仍在冻结中，户口只能迁出不能迁入。
《每日经济新闻》记者实地走访发现，深汕合作区房地产建设正在稳步推进中，多个楼盘却无房可卖，成交低迷。
《每日经济新闻》记者以购房者身份走访东恒名城，其销售人员表示，政府为了抑制炒房，已经冻结了全部的房地产交易，目前多个楼盘在登记访客，并没有房屋在售。
德信花园项目销售人员也表示，深汕特别合作区的房地产交易已被冻结，新房和二手房均不能过户，人口户籍也全部被冻结了，农民自建房全面停工。
《每日经济新闻》记者前往深汕特别合作区管委会求证这一消息，据国土规划的工作人员透露，因为体制改革的缘故，目前合作区的房子交易从5月份开始全部被冻结了，不能过户，户籍都不能迁入了。关于开放时间和未来会出台限购政策，工作人员表示暂时不清楚，政策还在调整期。
多位当地居民告诉《每日经济新闻》记者，目前农民自建房属于违建，政府在严查违建，现在镇上的自建房都停工了。
《每日经济新闻》记者实地探寻发现，目前鹅埠、鲘门的农民自建房均处于停工状态，从镇上到偏远的新兴村等村落，遍布已经停工的自建房，部分停工的房屋旁的砖石已经长出了青苔。
市场暗流涌动 有盘私下交易
不过，据《每日经济新闻》记者调查发现，在交易受限的情况下，部分楼盘仍打擦边球与买房客私下签订协议进行交易。
《每日经济新闻》记者以购房者身份走访金海花园，其销售人员表示，目前深汕特别合作区暂停网签了，客户需与开发商签订纸质购房合同，等到网签开放了，则通知客户过来排队网签。
为打消记者对于私下交易的风险疑虑，销售人员坦言，目前很多客户已签订私下协议在等待网签放开。即使没有正式过户也可能进来装修和入住，需要提前告知开发商。
在此之前，客户需要先交付10%的房款，然后在一个星期后交付剩下的40%的房款，剩余的房款则可以通过贷款解决。
据销售人员介绍，作为外地购房者，向当地银行贷款买房需要交付6成首付。为了节约买房客的投资成本，开发商不与银行合作，直接与第三方合作给购房者贷款，首付可以做到5成，并且不需要银行征信，利率为4.9%，低于银行贷款利率。
需要注意的是，第三方贷款最长只能做到5年，目前金海花园小高层价格在1.4万元~1.7万元左右，以130平方米户型计算，总价约为182万，首付5成为91万，按照等额本息计算，未来5年平均每月的还款为17131元，还贷压力较大。
作为外地买房客，这一交易方式暗藏风险，政府严禁炒房，网签开放时间未定，未来是否将对外地客限购尚不确定。如果政策限制外地人买房，购房者或将面临购房纠纷。
关于这一隐藏风险，销售人员表示，在签订认购书上有一条规定，如果客户因为政策等原有无法达成网签，开发商将进行协调。关于如何协调，是否全额退款，销售人员并未给出明确的回复。
亿翰智库上市房企研究中心副主任张化东分析认为，该楼盘的行为违反政策规定，将风险转嫁给购房者，未来一旦政策发生变动，炒房客可能将失去购房资格，提前交付了房款却未获得房屋的所有权，未来可能面临钱房两空的局面。
二手房交易首付款冻结
引言：对于法律人来说，法律条文、司法解释、最高法院的判例都是我们日常接触并研读的。可能是因为我自己从事的十几年一直在房地产和建筑企业领域做法律工作，对于律师的写文习惯有些不一样，在跟朋友解答问题的时候，我很少说法言法语，我的责任是将晦涩难懂的法律语言转换成大家能理解明白的语言。我的文章可能显得不够专业，可能我会更多地用普通人的角度去理解与解读一些重要的知识点，希望能对你有所帮助。
对于前段时间的热点烂尾楼，很多同行或者是地产行业的朋友都有过了解读，我今天想聊的是另外一种，咱们把房买了，钱交了，也交房了，但是证还没办下来，结果房子被冻结和抵押了，咱们买房人该怎么办？有网签、有购房合同、有付款凭证啥东西都有，最主要是咱们都可能已经搬进去了，结果法院来查封。我们能怎么办？
在法律上，大家都知道一个常识，房产是以登记为要件，没办证前，就算签了合同房子也不是你的，这时候开发商对于你只有还钱的义务。这个时候最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条、第二十九条能帮到你。具体条文我不复制了，我给大家翻译一下，如果法院要符合的条件：
如果你是买的二手房，你可以用28条，但是这时候你必须满足以下条件：
1、法院查封前签了购房合同
2、法院查封前已合法占有，比如说已经搬进去住了，拿了钥匙了，或者是合同里约定的交房时间已经到了。
3、付了全款，或者是你按合同付了首付，然后你也愿意把剩下的钱交给法院执行。
4、没过户不是你的原因，是约定的时间没到，或者对方不配合这些原因。
如果你是买的一手房，那你可以来看29条：
1、查封前签了书面合同
2、要用于居住（但是商业性房产，看能不能套上28条。）
3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
虽然条款很简单，但是对于是否符合的认定和举证才是更难的。
比如说29条地“用于居住”的理解和举证上来说，买豪宅算不算，一次性买了好多套算不算，商住两用的公寓但是用来居住的算不算，为了上学买的学区房挂户的算不算？”
比方支付价款超过百分之五十的认定，买房人实际付的部分属于利息的算进去吗？
这些问题就要根据证据以及不同情况来分析，并且往更有利于自己的方向去套。
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