还贷，要不要提前？2023年中国楼市的“灵魂三问”，下面是环球网给大家的分享，一起来看看。
住房贷款贷提前还款吗
来源：环球时报
【环球时报报道 记者 王鹏杰 马梦阳】编者的话：据不完全统计，今年以来超30城出台了楼市优化政策，首套房贷款利率最低降至3.7%。与此同时，在全国各地不断有提前还房贷的情况发生，多地居民反映提前还贷需要去银行柜台预约，且需要3-5个月才有还款名额，甚至部分银行总行关闭了提前还款的通道。那么，这股提前还贷的浪潮会对2023年的楼市产生怎样的影响？人们应该如何选择还贷、换房和购置新房？对此，《环球时报》记者进行了调查。
还贷，要不要提前？
“这不是欺负人吗？”家住四川成都的陈先生对记者抱怨道。去年12月，由于有换房需求，陈先生必须将其手上的房子卖掉且补齐房贷，才可以过户换房，但是银行对于提前还贷的日期非常强硬，要求陈先生等到2023年3月底才可以办理，这让陈先生大为光火。而更有不少业主，由于看到近期理财利率下调，而自己的房贷利率却始终“高高在上”，不由得动了提前还贷的心思。
然而，银行方面也确实压力颇大。诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱对《环球时报》记者表示，提前还贷难一方面是因为近期提前还贷的规模上升，老百姓提前还贷意愿强，银行开启预约排队制；此外，更为重要的原因在于提前还贷对于银行的影响，对于银行来说，前两年放出去的贷款利率5%-6%属于较为优质的客户，回报高，如果大量贷款回款，短时间内放出去的低利率的贷款产品降低了企业的收入，此外，大量的贷款回款加大了放贷部门的压力。因此银行希望放缓提前还贷的步伐，不仅保证企业内部的正常运营，同时对于企业收入也有正面影响。
出现这一现象的原因根源还是在于利息差。王小嫱认为，首先是由于理财产品的利率下滑，很多理财产品的年利率跌破3%，而房贷利率整体来说大于理财利率，找不到更优质的投资渠道也促进了居民选择将存款用于提前还贷。
其次，年后随着郑州打响降息第一枪，各城市迎来降房贷潮，目前，据不完全统计，已经有30城下调首套房贷款利率下限，其中最低降至3.7%，不乏天津、厦门、福州、长春、沈阳等二线城市，存量贷款的利率高于新增的贷款利率，存量客户的内心不平衡也促使了居民提前还贷，或者通过置换房屋换较低的房贷利率，缩减换房成本。此外，经历了疫情的经济下滑，降负债能给居民带来更高的安全感。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进对《环球时报》记者说：“从房贷利率这个角度说，社会上确实存在抱怨存量房贷利息太高的声音。提前还房贷，目的是减少利息支出。我们认为，要重视此类社会情绪。一方面，要积极宣传‘存量贷款也会降利息’的精神，减少提前还房贷的行为。另一方面，各地要把‘房贷利率下调-房贷提前偿还’之间的关系做系统的研究，从保护购房者权益角度积极为购房者减负。”
而对于背着房贷的存量业主而言，现在是否应该着急将房贷提前还清或者部分偿还呢？王小嫱建议：“提前还贷要根据自身的贷款情况决定。一方面，业主需要观察自身目前缴纳的房贷利率水平与当前城市房贷利率之差，如果目前缴纳的房贷利率高于当前利率很多，可考虑提前还贷。同时还要看是否要缴纳违约金，查看当时的借贷合同；其次，看自身是否能找到比房贷利率更高的理财产品，如果没有更好的投资渠道且手头资金充裕，可以考虑提前还贷；此外，还需考虑自身房贷目前剩余的本金金额与总本金额的差距，如果本金已经偿还一大部分，利息差距就会很小，没必要提前还贷了。”
换房，要不要快？
家住北京的二胎“奶爸”郑先生就遇到了这样的困扰：随着家里第二个孩子逐渐长大，原先局促的两居室已经完全不够一家四口人外加帮助带孩子的爷爷奶奶居住，这时候，卖掉手上这一套，换更大的房子已经成为刚需。但是目前住的房子还背着几年贷款，过户需要提前清偿房贷，而现在动辄排队6个月的还贷周期让他苦恼不已，害怕到时候房价上涨，或者心仪的房源被人抢先。
《环球时报》记者走访了北京地区的几家连锁地产中介，店内的中介告诉记者，当前提前还贷一般会有两种类型，即“交易型还贷”和“非交易型还贷”，而前文郑先生就是典型的“交易型还贷”者，政策应该给予这部分人群一定的偿还优先级，否则会影响家庭后续的生活和规划。而对于“非交易型还贷”，则要充分理解人们对于未来不确定性的担忧，如果能够降低存量房贷，那么相信也能缓解银行的压力。
可见，提前还贷潮影响的不仅仅是存量房，更影响了换房人群。王小嫱表示，提前还贷难对市场直接的影响是延长了二手房的成交周期，尤其是对有抵押房源的业主。目前政策对于改善性需求支持不足，但居民换房意愿较为强烈，尤其是大部分换房群体仍处于还房贷阶段。而当前出台带押过户的城市并不普遍，不允许带押过户的城市的换房群体想要换房必须先解押，而解押时间过长交易时间也会延长，如果提前还款预约4个月，那么居民换房周期就要6个月左右。因此对于换房购房者来说，降低了换房效率，对于整体楼市来说，会延长二手房的成交周期。建议银行合理改善提前还贷难的现象。
不过，不少一线的从业人员也对《环球时报》记者表示，目前房价处于相对平稳的周期，尽管成交量放大，但是由于去年的低基数，因此房源依然较为充足，并不存在房价大幅上涨的基础。因此，刚需换房人群可以早做打算，避免出现由于房贷无法清偿导致错过心仪房源。
新房，该不该买？
家住辽宁抚顺市的王女士在今年初搬进了新房。年近50，王女士此次购置新房的首要目的就是养老。她告诉《环球时报》记者，对于新房，不再纠结是否是当地知名的小区，而是将经济、方便、快捷等作为首要前提。另一位在北京工作近4年的姜女士已开始准备装修自己去年年底购置的新房，自从在北京工作稳定之后，她就一直在物色房子。她表示，去年最终决定购置房产的原因是为结婚做准备，父母支持了大部分首付款项。
AUR投资分析平台分析员张羽丰在房地产一线工作多年，她告诉《环球时报》记者，从成交案例来看，购置新房的需求这么多年还是没变，要不就是改善住房条件，要不就是在新城市置业、备婚等。但她也表示，现在大家在买首套的时候会更为以后考虑，基本是三居起。
自春节以来，从各地反馈以及媒体报道来看，楼市的运行状况出现了不少积极的、正面的反馈。记者从几位一线城市销售人员方面了解到，春节过后，看房的人数较去年同时间段有所增加。张羽丰表示，确实在春节之后，大家有更多时间看房，加上各地推出的优惠政策，成交量有所好转，可以说出现了“小阳春”，但以往常经验来看，这一波消费结束之后，会迎来相对平稳的一段时间。
自去年以来，各地为促进新房销售，陆续推出优惠政策。进入2023年，力度有加码趋势。中国住建部部长在1月初接受采访时就表示，对购买首套房的要大力支持，首付比、首套利率该降的降下来。1月29日，郑州宣布首套房贷利率即日起降至3.8％，打响新一年城市“降房贷利率”的第一枪。记者了解到，自2023年1月来，全国各地降低房贷利率或执行低利率的城市名单，共计30个城市，房贷利率均低于4.1%的下限，同时呈现了 4%、3.9%、3.8%和 3.7%四个梯队。那么，对于现在还没有买房刚需，处于观望状态的购房者而言，目前较低的房贷利率是否真正构成了诱人的“入场时机”？张羽丰认为，低房贷利率确实对购房者来说有一定利好，但对于北京等一线城市来说，另一个问题就是首付款项比例过高。“在北京来说的话，消费者买房首套基本都是40%首付，二套非普宅项目基本都需要80%首付，对于普通购房者来说压力很大，也面临先卖房再置换的问题。因此历次银行降低房贷利率，对北京市场的刺激效果不很明显。”
从刚刚公布的房企1月份销售成绩来看，大部分房企1月份销售金额同比都呈现一定幅度下滑，但多家房企销售金额同比降幅相较去年12月份有所收窄。中国指数研究院数据显示，今年1月份，TOP100房企销售总额为4223.3亿元，同比下降31.7%。据张羽丰介绍，从销售到网签这个过程有延后，所以可以多关注3、4月份各房企和机构公布的数据。
中国指数研究院分析认为，未来楼市供需两端政策将继续加快落实，一二线城市住房需求旺盛，有望率先迎来市场复苏，楼市“小阳春”或将在少数城市出现。但对于大部分城市而言，经济环境以及房价预期仍较弱，市场修复需要更长的时间。青岛大学经济学院教授易宪容在接受《环球时报》记者采访时表示，从区域来看，经济发达的城市、地区回暖速度会更快，当然也要看未来房价的涨跌情况。
哪个银行贷款好贷
“火炉小饼加蘸料，烧烤灵魂三件套。”随着淄博烧烤火爆全网，金融机构也争相为其添一把柴，“烧烤贷”登上了大小银行的宣传页。
第一财经记者注意到，近期不少银行针对淄博烧烤推出特色金融服务，包括烧烤专属信贷产品、消费满减优惠活动等。参与其中的既有当地中小银行，也有全国性银行分支机构，且部分银行相关服务早在3月初就已推出。
相关信贷产品在利率、办理流程等方面对烧烤店主较为友好，但目前落地规模还不大。招联金融首席研究员董希淼指出，银行积极响应市场需求创新产品，对推动经济发展具有积极意义，但相关金融机构也要考虑到当地烧烤行业的市场空间、可持续性，以及经营主体之间的资质差异，防止叫好不叫座，做好风险防范。
烧烤专属信贷产品密集推出
助力“烧烤季”，“淄滋”有味“贷”给您。——3月24日，淄博当地城商行齐商银行在官微发布宣传海报，为助力“淄博烧烤季”活动，针对淄博辖内烧烤及相关行业推出“淄滋贷”产品。
此前一日（3月23日），齐商银行成功发放全市首笔“淄滋贷”，借款人为桓台县大强迎鑫烧烤店老板孙某。孙某说，该笔资金准备用于翻新门面，吸引更多顾客。
4月11日，淄博市银行业协会也发文称，为助力烧烤行业发展，激发消费活力，东营银行淄博分行针对淄博烧烤行业发展推出一系列举措，包括大力推行“政银担”，便捷办理“秒e贷”等。其中，“政银担”业务由张店区人民政府、山东齐元融资担保有限公司担保和东营银行淄博分行共同分担代偿风险，为无法提供有效担保的张店区个体工商户解决贷款需求，最高贷款额度不超过100万元，贷款期限不超过1年。
此外，淄博张店区也在普惠金融政策“政银担”贷款业务基础上，联合张店农商银行推出“齐担文旅振兴贷”“齐担电商流量贷”“齐担品牌成长贷”“金炉惠享贷”等金融促消费信贷产品。官方资料显示，“金炉惠享贷”利率执行4.0%。另据媒体报道，沂源农商行、临淄农商银行、沂源博商村镇银行、威海银行淄博分行等也均有类似产品推出。
从产品特点来看，相关产品以纯信用贷款为主，对烧烤行业贷款客户普遍开通“绿色通道”，对符合条件的客户简化办理环节。除张店农商银行“金炉惠享贷”最长期限可达5年外，“烧烤类”信贷产品期限以1年期~3年期为主；额度在20万元~100万元不等；利率方面，宣传口径最低可至LPR（贷款市场报价利率）水平。
第一财经记者了解发现，上述部分产品有些是针对火爆的烧烤经济推出的新品，也有一部分是在原有产品基础上，打上烧烤“标签”后加大宣传和发放力度。
以齐商银行“淄滋贷”为例，根据官方介绍，该产品的贷款对象是淄博辖内符合《中小企业划型标准规定》的小型、微型企业，依法办理工商注册和纳税登记正常经营6个月以上的个体工商户，行业类型为烧烤及相关行业，单户最高可贷100万元，最长期限不超过1年；利率最低执行LPR利率，最高不超过LPR（1年期3.65%）+200bp（5.65%），具有“手续简、放款快、利率低”的特点，最快当天可实现放款。
据记者从齐商银行当地某网点了解，“淄滋贷”其实是该行经营贷的一种，此前烧烤行业客户也可以办理，目前则是专门冠以新名称并加大了宣传力度和发放力度。不过，在贷款额度和利率方面，有该行某网点工作人员向客户介绍，单户最高只可贷20万元，利率为5.65%，如有家庭担保可据情况增加额度，与海报宣传情况有出入。
与齐商银行“淄滋贷”类似，东营银行“秒e贷”也是此前的存续产品，且为纯个人信用贷款，使用个人身份证即可办理。不过据记者从东营银行淄博分行部分支行网点了解，该行近期的确专门针对烧烤个体工商户和小微企业主推出了两款产品，其中“E串贷”最高额度100万元，对应利率5.65%，需要线下办理；“烧烤贷”最高额度50万元，年化利率仅需4.35%，线上即可办理。两款产品对借款人年龄有一定要求，不过除营业执照等经营资质证明材料之外，对经营时长没有提出明确要求。“以前没有这个产品，最近因为烧烤比较火爆才有的。”该行某网点工作人员表示。
除了当地中小银行，部分全国性银行分支机构也围绕烧烤进行了产品创新。以邮储银行为例，该行为适应淄博市烧烤经营户食材、人工费用暴涨的资金需求，创新推出了低利率、高效率、高额度的“金炉”极速贷线上产品，企业可利用法人信用方式申请，也可利用个人房产抵押进行申请，最高额度为500万元，年化利率最低可低至3.65%（1年期）。
银行“烧烤业务”类型多样
在贷款产品之外，不少银行也推出了一系列“烧烤专属”服务。比如，东营银行淄博分行还针对烧烤类小微企业主及个体工商户的商户，推出二维码商户优惠活动，针对商户申请当面付二维码、统一支付平台二维码，按照交易情况给予0手续费等优惠，活动截止至2023年4月30日；该分行还借烧烤行业资金流动快的特点，大力推行“七天通知存款”和“瑞盈理财”天天乐享系列理财。
不少全国性商业银行也参与到多样化服务中。比如，农业银行分支机构也在淄川区推出二维码优惠活动，通过该行提供的收款码，商户可参与银行开展的随机立减、满减等各类营销活动。
邮储银行淄博分行则在今年4月10日~10月31日期间推出“悦享烧烤”满减活动，该行当地信用卡客户进入邮储银行信用卡APP活动页面，只需支付1分钱即可获得指定淄博烧烤活动商家“满200元立减20元”支付宝立减优惠。该活动现已有200多家商户参与，该行预计下周会再增加200家。
4月19日，记者从中国银行淄博分行处了解到，该行与淄博市烧烤协会签署全面战略合作协议，双方将在烧烤地图、消费满减、商户收单、文旅服务、普惠贷款等多方面开展密切对接。中国银行淄博分行表示，未来将以“淄博烧烤火爆出圈”为契机，进一步深化与烧烤协会、烧烤商户、文旅企业等单位的业务合作。
而早在3月初，建设银行淄博分行就围绕淄博烧烤名店“金炉奖”推荐活动与当地政府展开合作，包括通过“建行生活”平台布放消费券；利用互联网、抖音等媒体渠道，以及客户经理工作室、微信群、朋友圈等私域流量，大力宣传。
据记者了解，建行淄博分行已与淄博市商务局、市食文化协会、烧烤协会签署战略合作协议，独家承接了全市1300余万元餐饮和文旅消费券，利用“建行生活”平台推出多款优惠活动，并在“建行生活”平台设置由淄博市商务局和淄博市总工会冠名的“烧烤专区”，吸引了80多家商户入驻。该行淄博分行还与市公交公司开展包括21条“烧烤专线”在内的“五折乘车”活动，并推出“出行季”出租车打车五折、共享单车骑行满减等优惠政策。
赋能烧烤经济也要做好风险防范
从落地情况来看，烧烤店和上下游产业链都是目前各行重点投放的领域。
以农业银行“齐鲁富民贷”为例，该行分支机构除了帮助烧烤店老板缓解店面经营的资金压力，随着烧烤炉需求成倍增加，该行临淄支行还为当地陈营村厨具园区的30家厨具企业发放了“齐鲁富民贷”，累计金额超过700万元。此外，该行淄川支行还为当地腌肉调料企业发放“惠农e贷”300万元，并通过财政贴息降低企业融资成本。
邮储银行淄博分行则对接淄博市市场监督管理局，利用“政银携手助小微”活动平台，获得烧烤商户名单1123份，对接、了解资金需求，还组织员工进行朋友圈宣传转发，目前有82户达成资金使用意向，针对8户烧烤相关行业商户发放贷款106万元。另外，烧烤消费产业链也带动了该行其他经营贷业务，其中旅游行业共有3笔165万元，住宿行业2笔250万元，以及小企业贷款1笔408万元。
另据建设银行数据，借助餐饮、旅游等消费产业链，该行淄博分行今年一季度新发放个体工商户抵押贷款273笔，金额2.61亿元，同时带动个人消费贷款办理12543笔，累计金额达5.2亿元。
不过，整体来看，金融“烧烤产品”普遍还在初期，落地规模还较小。各银行纷纷表示将持续增加支持力度，但考虑到烧烤经济的可持续性和市场空间，也有不少业内人士对相关贷款的增长潜力、资产质量有所担忧。
董希淼对记者表示，银行业针对新的市场和客户需求创新金融产品，响应速度值得肯定。“这可以更好地满足烧烤行业的企业和个体工商户需求，支持他们扩大再生产、提高服务水平，这是服务小微企业、推动经济向好的一项很好的举措。”他认为，银行推出“烧烤贷”等特色产品具有积极意义，但吸引眼球的同时，也要关注落地情况、可持续性以及风险问题。
“一是要看这个市场的容量和空间，对应的是融资需求，避免叫好不叫座；二是淄博烧烤的火爆是不是会持续下去，这关系到贷款产品的业务增长和贷后风险。”董希淼建议，考虑到烧烤行业主体资质差异较大，银行应该建立一定的准入门槛，既要用实实在在的资金赋能烧烤经济，也要扎实做好前期调研工作，创新的同时防范好风险。
企查查数据显示，我国现存烧烤相关企业51.93万家，山东以4.22万家位列第二，仅次于云南。其中，淄博市现存烧烤相关企业3220余家，2019年~2022年增幅分别为18.68%、2.22%、11.78%、-5.83%。仅今年以来的4个多月时间，淄博市新增烧烤相关企业就有450家左右，一季度同比增幅达到111.32%。（第一财经记者安卓对此文亦有贡献）
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