经营贷“漂白”悄入股市楼市 贷款可直接汇入个人账户，下面是金融界给大家的分享，一起来看看。
个人买写字楼贷款
“银行放款可以直接打到个人账户，具体资金用途不会追究”。近期，市场上关于经营贷流入股市和楼市的消息层出不穷。中国证券报记者调查发现，只要贷款人名下有公司，且有可以抵押的资产，均可通过公司运作，申请到贷款。
另外，担保公司也会向贷款人承诺，即使经营贷用来买基金、股票或者房子，也无需担心，公司会帮助贷款人做流水，保证银行无证可查。
银行主动“出击”
日前，中国证券报记者在调查过程中，遇到了成功拿到500万元经营贷的孙先生（化名）。
孙先生的公司在朝阳区某写字楼，而这家公司正是他申请经营贷的公司。在办公室，他拿给记者一份合同。“2019年下半年，我用这家公司和这份合同申请了500万元的贷款。”
孙先生向记者讲述了他贷款的流程。“2019年下半年，我需要向一位供货商付款100万元，但是资金紧张，所以向银行申请了经营贷款。当时，我拿着这个合同和公司原来的经营流水找银行去申请经营贷。同时，我抵押了在北京的一处价值1000万元的房产，获批了500万元的贷款额度。为了套取另外400万元的贷款额度，我跟供货商商量好将供货合同金额从100万元提高到500万元。等到银行审查过我的公司资料和项目合同后，将贷款打到了供货商指定的个人账户上，而不是打到对方公司的账户上。然后，我用100万元支付了正常的货款，供货商将其余的资金转给我。之后，我用这笔钱购置了外地的一处房产。”
他告诉记者，“其实开始银行给到我的利率是5％左右，后来降到了4.6％至4.7％。利率是一年一变，每月归还利息即可，贷款时间为5年，到期归还本金。”
孙先生向记者表示，“贷款通过后，钱会打到对方公司指定人员的个人账户上，具体资金用途银行也不会追究。”业内人士表示，账款打入个人账户，无法对资金进行有效监管，存在较大的金融风险。
提及此事，孙先生颇为得意，“我做的个人经营贷都是银行主动找上门的。”在他看来，“银行乐于做这个贷款交易。”
临走之时，孙先生还“语重心长”地“传授”记者“经验”，“经营贷必须要有抵押物及经营合同，但经营合同只是贷款成功的一部分，银行会对公司的经营业务以及近半年来的经营流水进行查验，但只是确认公司是否正常经营，对公司流水并不仔细查看。”
中国证券报记者在调查过程中还发现，有的担保公司在这一交易中扮演了金融掮客的角色。
日前，记者的电脑收到某经营贷担保公司相关的弹窗信息。在了解了这家公司是做经营贷担保公司的信息后，记者和该公司一工作人员约定了见面时间。
2月4日，记者来到和该工作人员约定的位于北京市丰台区某写字楼。在该担保公司办公室，这名工作人员对记者表示，我们可以帮忙做个人经营抵押贷款，用途不限，可以用来买基金、股票或者房子。目前利率大概在4％左右，综合资质越高，利率越低。我们还可以帮忙做一下流水，保证银行无证可查。贷款的钱可以直接打到个人账户。
套利空间成“漂白”动力
经营贷流入股市、楼市的案例已不鲜见，也是监管部门一直以来严查的一个方面，不少银行也因此遭罚。
如此背景下，又何以屡禁不止？“信贷端的审查力度和动力不足。近年来实体经济增速下行，其收益前景远不如房地产，经营贷流入楼市，银行反而不担心其还款能力。此外，在国家金融机构支持实体经济发展的大背景下，经营贷利率相对较低，这和房地产领域的贷款利率相比产生了套利机会，进一步刺激了信贷资金违规流入楼市和股市。”苏宁金融研究院陶金告诉中国证券报记者。
央行数据显示，1月，1年期LPR报价为3.85％，5年期以上LPR报价为4.65％，均已“九连平”。日前有媒体报道，近期部分地区上调了房贷利率，如广东河源市多数国有银行首套房利率已升破6％。
民生银行研究院王静文告诉中国证券报记者，银行在风控管理要求下，贷款需要做房产抵押，而房产不管是作为第一还款来源，还是第二还款来源，都受银行青睐。“对银行而言，贷款公司若经营不善导致破产，银行可以拍卖其房产，且银行放贷额度都低于房产的实际价值，因此银行也不存在亏损的情况。”
类似现象又该如何防范？在招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼看来，“商业银行和消费金融公司在严格准入门槛、加强贷款管理的同时，应将经营性贷款发放时限控制在5年以下，并要求借款人提供必要的用途证明。对30万元以上的贷款应更严格执行受托支付规定，将贷款资金支付到合同约定用途的借款人交易对象，减少被挪用的风险。”
董希淼告诉中国证券报记者，要达到有效治理，还“应修改相关制度办法，将虚构贷款用途、挪用信贷资金的行为纳入征信系统，提高借款人违规成本，从源头上遏制个人消费信贷资金违规流入楼市、股市等。同时，金融机构可以适时建立灰名单、黑名单等制度。”
陶金则认为，短期来看，要聚焦银行的放贷业务监管，甚至要明显加强对银行业违规放贷行为的处罚力度。长期来看，要通过法规明确违规甚至违法行为的标准，通过明文规定来指导具体业务的监管。
已有银行上调利率
近期，市场经营贷流入股市和楼市的消息不断，京沪两地相继祭出“大招”。
北京银保监局日前要求辖内各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查，重点排查是否存在由于授信审批不审慎、受托支付管理不到位、贷后管理不尽职等情形导致消费贷、经营贷资金被违规用于支付购房款等问题，并要求银行对发现的问题立即整改，加强内部问责处理。
1月29日晚，上海银保监局发布进一步加强个人住房信贷管理工作的通知，对上海辖内商业银行就住房信贷管理等工作提出要求，要求辖内商业银行对2020年6月以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，并于2021年2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告。
“大招”之下，北京部分银行上调了利率。中国证券报记者走访了北京多家银行，某股份行客户经理表示，所在银行已将5年期经营贷利率小幅上调0.1个百分点。另一家股份行客户经理称，几天前，其所在银行将10年期贷款利率上调0.3个百分点。有贷款中介机构人士告诉中国证券报记者，部分银行除上调经营贷利率外，还提高了贷款申请标准。
“严查信贷资金、个人经营性贷款违规流入楼市、股市的情况是一直存在的。上海、北京两地银保监会再次要求各家银行全面自查，加强信贷资金用途管控，强化用途警示，还明确提出要完善信贷资金用途检测与拦截，这也是配合前期落地的‘两道红线’政策。”民生银行研究院宏观分析师赵金鑫告诉中国证券报记者。
本文源自中国证券报
买写字楼贷款好还是全款
买公寓做民宿利润冲抵贷款可行不？
前几天，Salaya柚子甜的一个朋友找Salaya柚子甜询问一个事儿：现在房价开始往回落了，买公寓做民宿，利润冲抵房贷可行不？
事情是这样的：这个朋友就叫他A吧。A家境不错，因为A老子混得开，A虽然算不上富二代，但也是吃喝不愁，印象中A就没有出去上过班。后来A结婚了，和媳妇一起捣鼓TB店，具体做啥就不说了，反正还挺赚。再后来、A陆续有了两个小孩，A的老子也退了，A就是不想上班，总想着做生意当老板，但碍于木有启动资金，且A严重缺乏社会阅历，因此A一直都没有将做生意这事儿付诸实施。
那天A来找Salaya柚子甜，开门见山就说自己准备入手两套公寓，现在还是期房，好在价格便宜，A之所以想要买公寓，用A的话就是：1、现在价格便宜。2、A觉得那个地方在Gov的五年规划开发范围内，将来有可能升值。
这里插播一下A的经济情况。
A并没有经济实力全款拿下这两间公寓，而是通过自己手上的一点自有资金，加上媳妇名下的一个商住两用的小房子抵押的贷款，一起凑够了这两个公寓的首付。
有时候Salaya柚子甜很佩服A的胆识，敢这么玩儿，赌房子会涨，而且还这么操作、利率相较于直接贷款要低，变相加了个金融杠杆。
由于A收入有限，且还有俩娃要养，A的老爹也已经退休，就算有钱，也不会拿出来给A做启动资金。于是A想到了一个good idea！首付贷款买下这两个公寓后，待到交房了，A想要把这两间公寓做成民宿酒店出租，盈利用来支付贷款的月供，搞得好，说不定每个月有点小赚头。
待A眉飞色舞的说完自己的全盘打算说完，满眼憧憬的望着Salaya柚子甜，征询Salaya柚子甜的意见。
听完A的陈述，因为关系很好，Salaya柚子甜对A的想法做了以下解读：
１、期房有风险，而且是现在这个时候，希望A做好市调和背调，别买了个拉跨烂尾期房。
２、关于gov开发规划的事儿，Salaya柚子甜也略有耳闻，但具体是什么Salaya柚子甜没有研究过。事儿确实有这个事儿，但什么时候开发，怎么开发，开发到哪一步，还希望A自己弄清楚，谋定而动。
３、关于买公寓改民宿酒店出租的事儿，这是Salaya柚子甜的专业，那就要详细说一说。
第一、根据Salaya柚子甜的了解，A所说的那个区，有很多类似的写字楼、公寓项目，很复责的说，这些物业很大一部分都是在空置状态。有很多当初买了写字楼、公寓的投资人，将房租一减再减，出租这方面还是很难。于是乎，有一些业主转变了思想，将手里的空置物业租给了第三方代运营公司，将其改造成民宿酒店。业主就收个很低的租金，其余的都交给代运营公司打理，业主都亏怕了，哪怕租金不及月供，但有总比没有好。（有一些不怀好意的第三方代运营公司，以代运营高回报为噱头，蒙骗业主投资装修，这个专题Salaya柚子甜之前有写过，有兴趣的可以自行翻找一下）
第二、Salaya柚子甜和A所处的城市是一个旅游城市，酒店这方面早早的就是供大于求的，相信国内绝大多数城市都是这样。过剩的供给，遇到有限的需求，结果就是降低售价摊薄利润。
第三、就算是真的做写字楼、公寓改民宿代运营的公司，也是有很多套路的，一般的平头百姓压根弄不明白这中间的门道，很容易就被套路了。不过这点不用担心，如果A真的打算这么做，Salaya柚子甜可以帮A，至少不会让A上当。
第四、如果A自己投资、装修做酒店，不是不行，而是不划算。边际效益理论就不详细讲了，Salaya柚子甜也不是专业的。仅仅从酒店投资管理运营角度出发。如果A仅有两间公寓房，且要自己投资装修运营的话。装修成本，运用成本，管理成本，那是即耗时又费力且操心，结果呢、大概率不会太好，毕竟现在住宿业内卷的这么厉害，A也不是专业出身，在筹备阶段，自己弄很容易控制不住投资，花大价钱交学费。即使在后期运营阶段，两间的体量，一点不比十几二十间体量操心少，性价比上不太值。往最好处考虑，A天生就是干酒管的料，能把自持的两间民宿做的有特色、有客源、有收入、有盈余，但体量就在哪儿放着，Salaya柚子甜现场给A测算了一下，这个盈余不会很高，基本上也就是和在本地打工一个月赚的差不多，也许会略高一点，但所要操心费力的事儿可就多了去了。
后来、A还是决定投资那两个他看中的公寓，不过想要找第三方托管，Salaya柚子甜下笔这会儿应该正在和Sales谈价格合同吧，但愿A能如尝所愿。
写在后面的。
这些年，房地产逐步进入了颓势，前几年房地产高歌猛进的时候，有很多这种体量不大的写字楼、公寓项目，不少人都已入坑。这几年经济形势一年比一年严峻，很多早年入坑的投资人纷纷想方设法的解套。问题是市场的客观容量就那么多，一下子冒出来这么多公寓、写字楼改民宿酒店的，市场也消化不动啊。再加上这种写字楼、公寓项目的先天属性，压根在硬件和环境上很难和传统酒店行业相匹敌，那么这些项目只能主打：便宜、便捷了，那便宜和便捷意味着不会有太多的收益，能保本微赚在当下的环境下已经是不错了。
这里还有一个潜在的ｂｕｇ问题。几年前租房公司一夜之间爆火的时候（就是那个租房贷出现的时候），很多房地产业界大牛就站出来说过，租房再转租这生意利润太低，压根没法赚钱，然后不久，租房公司因为资金链断裂，频频跑路，再加上租房贷的事儿东窗事发，搞到最后是一地鸡毛。
Salaya柚子甜在此旧事重提并不是要唱衰公寓改民宿这个事儿，而是要提醒有类似打算各位看官，酒管投资是大事儿，不是说你有个空置的物业单位就可以做，且可以做的好盈利的，这里面要考量的事儿太多了。另外Salaya柚子甜在此奉劝各位看官，除非物业条件非常好的，比如地理位置优越且价格合适又配套服务好的，不要像文中A那样付一个首付，利用金融杠杆去撬动多个物业项目做民宿。Salaya柚子甜一再苦口婆心的说，酒管行业投资很大，回报周期很长，需要的管理、运营很专业，金融杠杆太大，很容易把自己逼到墙角。
投资酒店行业，务必三思而后行。
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