没有产权车位贷款（有产权的车位可以按揭吗）

售房送“无产权”的阁楼、车位、花园的财务处理和税务处理，下面是理个税给大家的分享，一起来看看。

没有产权车位贷款

1、售房送“无产权”的阁楼、储藏间、露天阳台的财务处理

由于“无产权”的阁楼、阳台是房地产企业开发住宅(商品房)的附属建筑物，所以，售房送“无产权”的阁楼、阳台是房地产企业所售的商品房产品的重要组成部分。虽然在售房合同中所附的本房屋的建筑面积平面图中，不含赠送的阁楼、储存间、露天阳台的平面图，但是在开发建设过程中，附属于销售商品房的 “无产权”的阁楼、露天阳台与该商品房一起施工建造。因此，售房送“无产权”的阁楼、储藏间、露天阳台的成本核算与所售的商品房的财务核算是一样的。具体的财务处理如下：

第一步：发生建设成本时的财务核算

借：开发成本——某某开发项目——建筑施工成本

应交税费——应交增值税（进项税额）

贷：银行存款/应付账款

第二步：将无产权”的阁楼、储藏间、露天阳台的建设成本结转到完工产品的财务处理。

借：开发产品——某某开发项目商品房（普通住宅、非普通住宅、洋房、别墅）

贷：开发成本——某某开发项目——建筑施工成本

第三步：无产权”的阁楼、储藏间、露天阳台随着销售后的开发产品，结转到“主营业务成本”科目。无产权”的阁楼、储藏间、露天阳台不做账或不单独进行账务处理，只做售房的账务处理。

借：主营业务成本

贷：开发产品——某某开发项目商品房（普通住宅、非普通住宅、洋房、别墅）

2、售房送“无产权”的车位、花园的财务处理。

在房地产开发建设过程中，在建筑区域内建设的“无产权”的车位（无论是人防设施改造而成的无产权车位，还是非人防设施建造的车位）、花园的产权是属于房地产企业。在商品房销售后，赠送“无产权”的车位、花园是属于业主共同享有和管理权利，售房送“无产权”的车位、花园的财务处理如下：

（1）售房送“无产权”的车位的财务处理

第一步：建设成本的财务处理

借：开发成本——某某开发项目——无产权车位（建造安装工程费）

贷：银行存款/应付账款

第二步：通过建造面积法将无产权车位的建造成本（地下人防车位和无产权的车位的建筑面积不纳入容积率计算，从而不分摊土地成本）分配到某某开发项目中不同业态产品的开发成本中，财务处理如下：

借：开发成本——开发产品（普通住宅、非普通住宅、洋房、别墅）

——公共配套设施费

贷：开发成本——某某开发项目——无产权车位（建造安装工程费）

第三步：分配计入不同业态开发产品的无产权车位成本，随着该业态产品的完工结转到“开发产品”科目。财务处理如下：

借：开发产品——某某开发项目商品房（普通住宅、非普通住宅、洋房、别墅）

贷：开发成本——某某开发项目——建筑施工成本

第四步：无产权车位随着销售的开发产品，结转到“主营业务成本”科目。售房赠送的无产权车位不做账或不单独进行账务处理，只做售房的账务处理。

借：主营业务成本

贷：开发产品——某某开发项目商品房（普通住宅、非普通住宅、洋房、别墅）

（2）售房送“无产权”的花园的财务处理

由于房地产开发中发生的花园绿化成本在“基础设施费用”归集核算，而且，售房赠送的“花园”，占在土地面积，必须纳入容积率计算因素，因此，售房送“无产权”的花园的财务处理如下：

第一步：花园所占用的土地成本，在房地产企业取得土地时进行核算，然后按照花园、绿化的占地面积占整个项目的土地面积的比例，分配计算的土地成本，再按照不同业态产品的建筑面积或占地面积进行分配，并结转到完工开发产品中的财务处理。

①房地产企业取得土地时的财务处理：

借：开发成本——某某开发项目——土地征用及其拆迁补偿费用

贷：银行存款

②花园、绿化带按照占地面积法分配的土地成本的财务处理：

借：开发成本——花园绿化带——分配计算的土地成本

贷：开发成本——某某开发项目——土地征用及其拆迁补偿费用

③花园、绿化带的土地成本按照不同业态产品的建筑面积或占地面积分配计算的土地成本计入业态产品的开发成本的财务处理：

借：开发成本——某某开发项目商品房（普通住宅、非普通住宅、洋房、别墅）——土地成本

贷：开发成本——花园绿化带——分配计算的土地成本

第二步：花园建设中的建筑成本的财务处理。

借：开发成本——某某开发项目——基础设施费用（绿化费用、建筑费用）

应交税费——应交增值税（进项税额）

贷：银行存款

第三步：按照建筑面积法将花园、绿化带的绿化费用、建筑费用分配到不同业产品的开发成本的财务处理：

借：开发成本——某某开发项目商品房（普通住宅、非普通住宅、洋房、别墅）——基础设施费用

贷：

贷：开发成本——某某开发项目——基础设施费用（绿化费用、建筑费用）

第四步：售房赠送的花园不再进行单独的账务处理，即不做账

1、增值税的处理

在售房赠送“无产权”的阁楼、车位、花园、储藏间、露天阳台的销售业务模式中，房屋购买方不但取得“无产权”的阁楼、车位、花园、储藏间、露天阳台的使用权，还可以根据自己的意愿对阁楼、花园、露天阳台进行改造、出租，甚至可以再次转让，从实质上看，房地产开发企业已转让了“无产权”的阁楼、车位、花园、储藏间、露天阳台，房地产企业售房赠送“无产权”的阁楼、车位、花园、储藏间、露天阳台，视同转让开发产品的所有权，按照“销售不动产”方式处理，同样申报、缴纳增值税。

特别提醒的是：房地产企业售房赠送“无产权”的阁楼、车位、花园、储藏间、露天阳台不视同销售，不另行缴纳增值税处理，只有“无偿转让”不动产才构成“视同销售”，而房地产企业售房赠送“无产权”的阁楼、车位、花园、储藏间、露天阳台是有前提条件：购买者必须先与房地产企业签订售房合同，购买商品房。如果不购买商品房，则肯定不能免费或无偿赠送“无产权”的阁楼、车位、花园、储藏间、露天阳台。另外，售房赠送“无产权”的阁楼、车位、花园、储藏间、露天阳台的价格是含在房价里面，实质上是“捆绑销售”，是有偿转让行为，房地产企业按照销售商品房开具的增值税发票时，已经将含在房价中的赠送“无产权”阁楼、车位、花园、储藏间、露天阳台的价款缴纳了增值税。

2、企业所得税的处理

上述售房赠送“无产权”的阁楼、车位、花园、储藏间、露天阳台的财务核算和税法规定可以看出以下两点：一是赠送“无产权”的阁楼、储藏间、露天阳台的价格含在房价里，是有偿转让行为，其收入计入了转让商品房收入缴纳企业作得税。其成本已经含在开发产品的计税成本中，自然可以在企业所得税前扣除。二是赠送“无产权”的车位作为“公共配套设施费”计入开发产品计税成本，而赠送的花园，作为“基础设施费用”分摊到开发产品的计税成本，自然可以在企业所得税前扣除。

3、土地增值税的处理

售房赠送“无产权”的阁楼、车位、花园、储藏间、露天阳台的价格实际上含在售房价格中，实质是有偿转让“无产权”车位的行为，其收入含在转让商品房的销售收入中，计入土地增值税收入中，其成本已经通过“公共配套设施”分配计入了不同“业态产品”的开发成本中，在土地增中税前扣除。

感谢您的阅读，请点击右上角“+关注”，每天获取实用好文章！

「理个税」提供最专业财税资讯及中小企业全生命周期一站式管家服务。

来源：肖太寿 肖太寿博士说税

有产权的车位可以按揭吗

本报记者 钟广莲 童海华 深圳报道

“20万元一个车位，不买就没有购房资格。”在广西南宁市，不少楼盘这样操作。

近日，《中国经营报》记者接到爆料称，南宁有楼盘仍存在违规搭售、违规“外收”的行为。针对近期集中的投诉和举报，南宁市市场监督管理局约谈了30家房企。

据南宁市市场监督管理局的通报数据显示，2018年1月1日至2020年3月10日，该单位接到的投诉中，合同违约677件，价外加价483件，虚假宣传63件，捆绑搭售52件。另外举报价外加价20件，虚假宣传10件。

事实上，近两年来南宁楼市乱象频现，而监管部门也多次约谈整改，却屡禁不止。

“先买车位才能购房”

“我只身一人来南宁工作，就想买个小房子安个家而已，结果还要多交20万元买个车位，我又没有车，不需要车位。”说起自己买房的经历，游女士愤愤不平。

2019年10月，游女士以按揭的形式在南宁五象·澜庭府购买了一套70平方米的住宅。在看好心仪的户型、准备交首付款签购房合同时，销售人员告诉游女士，要先交五万元“车位预约金”，签署一张《人防车位使用权预约确认单》之后才能正式购房签合同。

跟游女士有相同遭遇的有近百人。在五象·澜庭府项目买了房的刘先生告诉记者，当时开发商的态度很强势，不买车位就不能购房。“销售人员告诉我，现在还没取得产权车位预售证，所以先交5万元预约金。取得车位预售证开放购买后再办理正式的车位购买手续，签订合同。后面如果放弃购买车位，这5万元预约金也是不能退的。”

刘先生表示不想要车位，销售人员却表示不缴纳5万元预约金就没有购房资格。“我挺喜欢这个小区的，而且考虑到以后要用到车位，咬咬牙就交了钱。”

大部分业主都被迫支付了5万元“车位预约金”，也有业主被要求交10万元。业主李先生告诉记者，他在2019年9月底已经支付了5万元预约金，12月又被销售人员告知到售楼处再支付5万元。“我当时已经跟银行办好面签、也谈定贷款额度了，一下子被要求花20万元买车位，真的很被动。”

然而，让业主们疑惑的是，既然要购买的是产权车位，为何签的是《人防车位使用权预约确认单》？对此，销售人员的解释是，由于目前还没取得产权车位预售证，先交5万元预约金锁定车位，在产权车位取得预售证之后，支付预约金的业主可以优先购买产权车位。

该确认单显示，车位属性为人防车位，支付方式可以选择一次性付款或按揭贷款。广东法制盛邦律师事务所陈亮律师在接受《中国经营报》记者采访时表示，从性质上来讲，人防车位的所有权属于国家所有，不能购买和转让，只能临时出租使用权。需要注意的是，人防车位是没有产权证书的，因此不能作为抵押物向银行申请按揭贷款。

针对上述问题，五象·澜庭府开发商之一阳光城集团方面回复记者的采访时表示，目前澜庭府项目尚未取得产权车位的预售证，还未对外销售过产权车位，也没有对购房者提过需强制购买产权车位或人防车位的要求。客户都是在清楚并了解楼盘销售政策的前提下，基于自愿的原则签订合同的，对于合同约定的事项，个人和企业都应该遵守契约精神。

争议捆绑销售

对于该楼盘捆绑车位销售的行为，不少业主多次投诉到南宁市住建局、南宁市市场监督管理局等单位。

2020年2月底，李先生接到南宁住建局的答复，对方让其联系该楼盘营销负责人协商沟通。李先生告诉记者，在其与上述营销负责人沟通时，对方多次承认该车位为捆绑销售车位，并表示不会退回捆绑销售相关预约金。

针对近期集中反映开发商强制搭售车位的投诉，3月12日，南宁市市场监管局召开房地产行业行政约谈会，集中约谈了南宁市30家房地产企业。

此前，李先生就捆绑车位销售相关问题咨询南宁市城市管理综合行政执法支队，对方回应称，新修订的反不正当竞争法中，没有禁止捆绑销售的条例，作为相关部门，法无授权不可为，而作为企业和个人，法无禁止则可为。

记者致电上述部门，对方回应称，现行的政策、法规里并没有关于新建商品房违规搭售的具体罚则，因此对于此类行为没有具体的执法依据。且购房者与开发商签订的是《人防车位使用权预约确认单》，根据规定，人防车位不纳入商品房预售范畴。

至于消费者要求开发商退还5万元预约金的问题，上述负责人表示，这属于民事合同的范畴，不在该单位的职能范围内。

事实上，2018年6月，住房和城乡建设部就出台了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》，指出“未按政府备案价格要求销售商品房，或者以附加条件限制购房人合法权利（如捆绑车位、装修）等方式，变相实行价外加价”的，属于违法违规行为。先行开展专项行动城市名单中，包括北京、上海、广州、深圳、苏州、无锡等30个城市，但其中并不包括南宁。

对于上述部门的说法，陈亮律师在接受记者采访时表示，新修订的《中华人民共和国反不正当竞争法》确实没有“禁止捆绑销售”的相关规定，但是参照《中华人民共和国消费者权益保护法》，消费者具有自由选择权和公平交易权，这种强制搭售的行为实际上已经侵犯了消费者的权益。

前不久，李先生将相关问题投诉到南宁住建局、市场监督管理局、城管局房产监察大队等多个部门，对于职能部门能十多个工作日给出答复并专门进行行业约谈的举措，李先生表示满意。“希望后续事情能够顺利解决。”

屡禁不止的乱象

事实上，捆绑车位销售的不止五象·澜庭府一个项目。南宁五象新区的另一楼盘项目——檀府·印象也存在捆绑车位购买的现象。

檀府·印象的业主莫先生告诉记者，2019年10月，其购买了檀府印象的一套三居室。在交首付、签购房合同前一到两周，要先支付5万元车位预约金，签订一份《车位转让权使用协议》（以下简称“《协议》”），购买总价20万元的车位。

该《协议》显示，开发商将檀府·印象项目的人防车位使用权转让给购房者，当该小区的产权车位具备销售条件后，业主需要按照规定办理车位变更手续，未在规定期限内办理的，在延迟期间，每日按照总价款的万分之二支付违约金，并且失去该车位的使用权。若退房，还需要按照本协议金额的20%向甲方支付违约金。

而开发商收取的5万元没有发票，只有一张收款项目为“预约金”的收据。

莫先生将此事投诉到南宁市住建局，并提供收据。其收到回应称，由于该收据未载明具体用途，而此后签的《车位使用权转让协议》属于车位出租的约定。因此，无明显证据显示开发商广西众擎易举投资有限公司存在捆绑车位销售住房的情形。

然而，根据该楼盘销售人员的说法，如果不交5万元预约金是无法购房的，而后续若不购买车位，这5万元视同放弃，无法退还。

2019年6月，记者曾走访南宁多个楼盘，发现多个楼盘就已经存在捆绑车位、额外收取“团购费”等现象，本报曾刊发报道《南宁楼市狂欢：新开楼盘遭哄抢，66万“团购费”买入场资格》。2020年1月份，记者再次走访南宁多个楼盘，发现还有楼盘存在捆绑车位销售的行为。

位于五象新区的荣和·五象学府项目的现场销售人员告诉记者，必须加十万元购买一个车位，这十万元跟首付款一起交。该小车位分两种，十万元的人防车位和十八万元的产权车位。在销售现场，记者对人防车位是否能交易表示疑问，该销售人员表示，人防车位也一样可以出售。而另一销售人员跟其客户表示，这十万元实际上可以说是“外收”。

而“外收”行为在南宁房地产市场中，也并不少见。此次被点名的“金玖世家”楼盘项目就存在以上问题。

2019年7月，记者以购房者的身份咨询金玖世家楼盘项目，销售人员告诉记者，该楼盘项目需要额外交两万元“团购费”，俗称“外收”。近日，记者再次以购房者的身份咨询该楼盘项目，销售人员告诉记者，该楼盘项目现在需要捆绑车位购买。“这是春节前出的规定。”

就以上问题，记者发函采访了上述楼盘的开发商厦门大唐房地产集团有限公司和广西荣和企业集团有限责任公司，截至记者发稿，未获回复。

记者在南宁市住房和城乡建设局官网以及人民网问政平台上发现，南宁房地产市场“额外收取团购费”“捆绑车位销售”等情况并非个例。

事实上，从2018年以来，南宁市房地产市场就乱象丛生。南宁市市场监督管理局的通报数据显示，2018年1月1日至2020年3月10日，南宁市市场监督管理局12315中心接到反映南宁市房地产行业的问题诉求共2842件，其中咨询1470件，投诉1332件，举报40件。

记者就上述问题发函采访了南宁市住房和城乡建设局，相关工作人员告诉记者，捆绑车位、“外收”等乱象属于市场监督管理局的职能范畴。

（文章中消费者的采访均为化名）

（编辑：赵毅 校对：张国刚）

温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信，我们会及时处理和回复。

原文地址"没有产权车位贷款（有产权的车位可以按揭吗）"：http://www.ljycsb.cn/dkzs/126449.html。

微信扫描二维码投放广告
▲长按图片识别二维码