上海地区银行房贷利率全面调整 LPR下调利于楼市回暖？，下面是中国科技投资财经号给大家的分享，一起来看看。
上海贷款基准利率
LPR年内再次下调，使得银行房贷利率同步调整
《中国科技投资》张婷 杨永洁
近日，全国银行间同业拆借中心公布1年期LPR（贷款基础利率）为3.65%，5年期以上为4.3%，两大品种LPR双双下调。据融360数字科技研究院数据显示，LPR调降后，绝大多数二三线重点城市均维持在全国下限水平或5年期LPR水平。与此同时，记者多方了解到，上海地区房贷利率同步调整，首套房、二套房贷款利率分别降至4.65%、5.35%，此前为4.8%、5.5%。专家表示，这将加大银行业运营风险及业绩压力，但亦是提升经营水平、扩大业务规模的机遇。
数据显示，LPR在长达1年多时间未发生变动，然而期间全国房地产开发总额及商品房销售额增长率发生下降，直至今年1月份LPR迎来年内首次下调。多位分析人士表示，“LPR下调或将对楼市起到积极作用，但最终仍取决于预期、供给、需求三角关系的均衡发展。与此同时，LPR未来仍有一定压降空间。”
上海地区房贷利率同步下调
8月22日，全国银行间同业拆借中心公布，两大品种LPR下调，这亦是今年以来央行第二次同时调降两大品种LPR，调整后1年期LPR为3.65%，前值为3.7%；5年期以上LPR为4.3%，前值为4.45%。
在2022年1月的调整中，1年期LPR下调10个基点，5年期以上LPR下调5个基点；2022年5月，5年期以上LPR下调15个基点。由此，年初至今，1年期LPR累计下调15个基点；5年期以上LPR年内第三次下调，累计下调35个基点。
民生银行首席经济学家温彬、民生银行研究院金融市场研究中心主任张丽云均指出，银行负债端成本压力减轻，为LPR下调创造条件。今年以来银行负债端压力减轻则主要来源于以下三个方面：一是同业存单等市场化主动负债成本持续走低；二是结构性存款规模及收益率均在走低；三是结构性工具加码、降低拨备覆盖率，均起到一定降成本效果。
随着LPR的下调，银行房贷利率调整紧随其后。融360数字科技研究院数据显示，LPR调降后，绝大多数二三线重点城市维持在全国下限水平或是5年期LPR水平。此外，记者了解到，上海地区新发放按揭贷款利率目前已按照最新LPR进行定价，首套房、二套房贷款利率分别降至4.65%、5.35%，此前则为4.8%、5.5%。
多位房产销售中介、贷款中介均告诉《中国科技投资》记者，LPR下调首日，各银行即已实行最新利率。工商银行上海某支行信贷经理向《中国科技投资》记者证实，“全上海现在都是这个利率，客户定好房子签完合同就可以来办理了”。不过，上海地区公积金贷款利率未发生变化，首套房、二套房贷款利率仍为3.25%、3.75%。
针对按揭贷款需要何种条件，有贷款中介表示，目前银行仍需审核购房者征信、收入情况等，“比如贷款要求流水月收入双倍覆盖还款额”。另有贷款中介向记者表示，今年下半年以来，银行按揭贷款办理时效性有所提高，“付首付、网签之后，材料齐全后，银行审批时间在1周左右，过完户产证出来后，1周就能放款”，该中介表示，此前所需时间大致为一个月。
LPR下调将对银行产生何种影响？IPG中国首席经济学家柏文喜向《中国科技投资》记者分析道，LPR下调往往伴随存款利率下调，但由于存贷款利率往往并未同幅度和同力度下调而压缩银行业利差空间，由此，也就加大银行业运营风险及业绩压力，迫使银行只能通过扩张业务规模和提升运营水平、以效率提升来补被压缩的利差空间和上升的经营风险。“不过，这也是银行业在传统信贷赛道提升经营水平、扩大业务规模的历史性机遇”，柏文喜补充道。
易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，随着LPR降息和银行贷款下限的下调，房贷成本正不断下降：5年期以上LPR下降15个基点，后续各地房贷利率下调的空间继续增大，将促进买房和月供成本进一步降低。严跃进建议道，银行部门应积极宣传低成本房贷政策，鼓励合理住房消费，用好信贷政策，真正促进住房交易市场的活跃。
楼市欲回暖？
值得注意的是，2019年10月8日起，房贷利率开始由此前的参考贷款基准利率转变为参考LPR定价。在近3年来，1年期LPR及5年期以上LPR均呈下降态势，自2020年4月下调后，两大品种LPR长达一年多未发生改变。直至2021年12月，1年期LPR下调至3.8%，2022年1月又降至3.7%，而5年期以上LPR于2022年1月下调至4.6%。在LPR未变化之前，2021年，全国房地产开发投资总额为14.7万亿元，比上年增长4.4%；全国商品房销售额达18.19万亿元，较去年增长4.8%。
*近3年每月LPR数据情况，根据央行公布数据制图
针对LPR调降的效果，温斌告诉《中国科技投资》记者，1年期LPR下调有助于降低实体经济融资成本，刺激信贷需求，激活微观主体活力，支持实体经济；5年期以上LPR下降幅度较大，有助于扭转市场预期、促进楼市回暖，并有利于消费回升。
中国房地产数据研究院院长陈晟亦向《中国科技投资》记者分析道，LPR的调整主要是为了通过金融手段对房地产的消费起到支持作用，“这是刚性需求和改善性需求，能够在需求转弱的状态下通过金融的手段进行相关的鼓励”。
8月中旬，国家统计局公布《2022年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况》及《2022年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，今年1-7月，全国房地产开发投资共计7.95万亿元，同比下降6.4%；商品房销售额7.58万亿元，同比下降28.8%。此外，7月，全国70个大中城市中商品住宅销售价格一线城市微涨，二三线城市呈下降趋势。一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，但涨幅比上月回落0.2个百分点，二手住宅销售价格环比上涨0.2%；二线城市新建商品住宅销售价格较上月环比上涨0.1%，二手住宅销售价格环比下降0.2%；三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格均环比下降0.3%。
亦有多位专家表示，LPR对楼市的调节作用需综合各因素来看。在财经科普作家谢宗博看来，随着近几年房地产市场调控力度加大，居民住房消费意愿持续不振，减少住房消费支出，部分转为居民存款。“除了刚性的自住需求外，投资性房地产主要关注预期回报和房价变动，信贷成本并非主要考虑因素，居民对于房产消费在一段时期内仍将保持观望态度”，谢宗博表示。
星图金融研究院研究员雒佑则认为，此次LPR下调同市场预期有一定偏差，稍低于预期，“但是在当前地产销售偏弱、经济数据全面下行的时期调降LPR最大的意义在于向市场传达中央会从政策层面来实现维稳地产的目的，调降LPR为房贷利率的下行打开了空间，不过受困于疫情，LPR的作用或许不会像之前那样，对房地产市场的提振力度有限”。
陈晟进一步分析道，按照过往研究，房地产形势与房贷的松紧程度以及利率水平紧密相关，因此，相应的对下半年楼市的回暖将起到更加积极作用，但最终仍取决于预期、供给、需求三角关系的均衡发展。
未来LPR是否还有调整可能？在温斌看来，未来LPR仍有一定压降空间。“考虑到政治局会议要求‘稳定房地产市场’和8月18日国常会提出‘完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本’，房贷利率需要进一步降低，向历史低点靠拢。参照历史最低水平，2008年底首套房贷款利率达到4.158%（5.94%*0.7），个人住房贷款加权平均利率4.34%，当前两项指标分别为4.25%、4.62%，因此仍有10bp、28bp的调降空间。”
8月24日，国务院常务会议召开，此次国务院会议明确指出，允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。严跃进指出，在此背景下，房贷政策将迎来更为全面和更为创新的空间，尤其是在首付比例下调、房贷额度提高、房贷利率下调等方面依然会有各类创新工具。
雒佑表示，接下来将进入新一轮宽信用稳增长阶段，未来或还会有更多政策落地与之（LPR下调）形成合力，“而如果8月份与地产销售相关的高频数据有所改善的话，对市场的预期、行情的提振作用会更加明显”。
贷款LPR计算器
撰文 / 李逗
编辑 / 嵇国华
央行的一则公告，成为照亮楼市的一道光。
4月20日上午9点半，央行公布贷款市场报价利率（LPR）的最新报价：供实体经济贷款参考的“1年期LPR”下调20个基点，到3.85%；供商业房贷参考的“5年期LPR”则下调10个基点，至4.65%。
这是LPR机制实施以来第四次下调，也创下了房贷利率的降息纪录，成为近五年来最大力度一次降息。
LPR是中国18家商业银行向最优质客户报价的贷款利率平均值，不少购房者寄希望于浮动利率的下滑，带动房贷利率的降低。
在实际房贷计算过程中，银行加点的浮动，让他们明白一个朴素的道理——想要赚银行的钱，并没有那么容易。
与此同时，一批头脑活跃的深圳老板们已经快人一步地发现了商机。他们通过成立新公司壳、抵押，抢在刚需客之前，成为疫情后率先登陆楼市的主力。深圳河畔的上空，经营贷、过桥贷满天飞，让特区快速蹿升的房价，一次次登上全国媒体头条。
越过深圳，更多城市的房价依然延续着稳定的态势。在限购、限贷等调控政策下，LPR利率的持续下降，改变了房贷利率的定价逻辑，但并没有激起楼市的千层浪。
图/视觉中国
看到5年期LRP利率下降10个基点的消息推送后，王明盯着电脑、抱着计算器算了很长时间，最终，长长地叹了口气。
王明是2010年拿到了北京楼市的入场券。那时，他曾向工商银行申请了一笔商业房贷，贷款期限20年。按贷款基准利率上浮10%的比例计算，他每年的房贷利率约为5.39%。
合同期限过半后，王明在2020年突然要面临一个新选择，选择LPR加点浮动利率，还是持续维持现有固定利率？2020年3月份以来，工商、招商、建设等十多家银行规定，在2020年3月至8月间，购房人需要在其间作出决定，且不再允许更换。
浮动房贷利率计算方式中，除了LPR利率之外，还需要考量另外一个因素，即银行加点数据。按照房贷利率=LPR浮动利率+加点数据的公式来算，即使LPR利率有所下行，如果加点数据上调的话，房贷利率则变动不大。
这个账本，王明事先就算过。如果选择换成LPR浮动利率，以2019年12月的4.8%浮动利率作为基准计算，他的银行加点则为0.59%。按照央行规定，银行加点一旦确定后，则持续不变，直到贷款合同期结束。基于此，王明需要考量的变量即LPR利率的变动趋势。
自2015年10月以来，我国5年期贷款基准利率一直是4.9%。2019年8月公布LPR改革方案后，LPR利率一直处于持续下行趋势通道。这也是多数人选择转换为浮动利率的最重要因素。
不同的是，研究了数月LPR利率的王明，依旧选择向固定存款利率投出一票，“商业房贷利率的调整是以每年末的LPR数据为准，考量单月数据变动意义不大。考虑到长周期的因素，我不认为LPR利率每年都会下调。”
自央行宣布LPR利率改革后，选择LPR利率模式的好处多次登上各大媒体的头条。AI财经社了解到，在LPR利率下降的同时，不少银行的加点也会跟着上浮。也就意味着，究竟能不能利好购房者，还得看银行的具体政策。
图/视觉中国
针对不同购房者，银行加点有两种不同的计算方式。对于已有房贷的购房者而言，银行加点以首次转化后的加点比例为准，持续到贷款合约结束。而对于新购房者来说，加点数据则由各地银行根据政策自行制定。这就造成，银行可以参考浮动利率数值，拥有足够的主动性灵活调整新购房者的加点数据。
2019年8月25日，在新LPR报价当天的吹风会上，央行副行长刘国强就曾明确，房贷利率虽由参考基准利率变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。
LPR利率的下调为市场注入了一个强心剂。但对于购房人而言，想要获得房贷利率的优惠，并不容易。
身在深圳的张亮，是一家外贸工厂的老板。疫情之后，张亮的外贸订单量巨减，工厂经营危在旦夕。那个时候，他也没想到，这个即将破产的工厂，让他享受到了低利率的房屋贷款优惠。
“中介跟我说过，有办法操作高评高贷，把价值800万的房子贷款1000万出来，然后再重新买房子，现在房价都在涨，是下手的好时机。”在中介的劝导下，原本想着拯救企业经营危机的张亮，不再执拗于工厂危机。
实体经济艰难的当下，张亮选择把经营贷款而来的资金，再一次投入到楼市中。他开始频繁来往于银行，通过抵押原有房产，以经营贷的方式，获得了七成贷款。借着国家出台中小企业扶持政策的东风，张亮享受到了第一波福利。现在，他的身份从一家工厂老板，变身为拥有一套深圳新房的房东。
根据国家统计局的数据，深圳房价3月涨幅领跑全国，新房、二手房价格分别环比上涨0.5%、1.6%。诸葛找房的数据则显示，2020年3月，深圳二手房的成交均价为65243元/平方米，几乎2倍于隔壁的广州。
在疫情的冲击之下，全国楼市普遍低迷，深圳却逆势上涨，成为房价蹿升最快的城市。而在这波房价上涨潮中，违规入市的经营贷资金被认为是最大“帮凶”。
由于国家“脱虚向实”的资金引导政策，LPR长短期利率也有所不同，一种是导向实体经济的1年期利率，目前低至3.85%，另一种则是5年期房屋转向贷款利率，达4.65%。不同程度的利率差，激发了多种套利空间，如直接按照小企业贷款，利率在3.85%以下，归还按揭贷款。
除了利用银行贷款利息差之外， 还有更多套利手段在深圳楼市上演。据一位深圳当地人士透露，“现在只要通过企业房产抵押的方式进行无息贷款，就可以全款买套房，再通过企业过账抵押的形式，又可以无息贷款7成，现在银行都在做这个业务。”
图自中国首席经济学家论坛副理事长李迅雷的微博
上述方式主要依赖深圳各区政府对疫情中小微企业贷款的贴息政策，从市一级到区一级均有补贴，贴息比例从20%至100%不等。以龙华区为例，贴息比例为50%，最长周期为12个月，贴息金额最高达100万。
据了解，目前，国内银行对中小微企业以及个人贷款的普遍运行方式，都是以房地产等不动产做抵押为基础。这某程度上促成一个尴尬现实：尽管国家鼓励引导资金流向实体经济，但房地产还是目前最通行的抵押品，银行眼中的香饽饽。
经营贷违规流向房地产投资的举动，引起了央行的关注。4月20日，央行深圳中心支行发布通知，要求各银行针对今年以来新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人）情况立即开展自查。同一日，深圳市中小企业服务局也发文表示，将加大对贷款贴息项目的审核力度，“严防不符合贴息条件的贷款项目混入，骗取财政资金。”
不过，据一位银行端业务人士对于严查效果提出了质疑，“房经营贷的现象太多了，真正彻查的话，可能会直接引发大规模断贷。这种情况下，银行又能怎么彻查呢？”
深圳楼市的火热，激发了人们对房价暴涨的想象空间。更多人开始担心，深圳因违规经营贷引发的购房热潮，是否会蔓延到其他城市？LPR利率的不对称性下调，又会对楼市带来怎么样的变化？
在楼市普遍低迷的行情下，深圳楼市的火热并非偶然。无论是相对宽松的限购限贷政策，还是外向型经济发达的市场基因，都让深圳屡次成为政策频发的实验田。
图/视觉中国
据深圳市统计局数据，2020年1-2月深圳市进出口总额3460.57亿元，下降17.6%。而在房地产投资方面，也同比下降达4.8%。
“深圳本身带有一定的特殊性。”上海中原地产分析师卢文曦认为，深圳限购限贷的严格程度不如北上广等其他城市，此外，深圳近两年在人才政策方面的激进与推广，也让深圳的购房需求量激增。“开了口子之后，大家对它的市场预期也就比较大。”
同策集团首席分析师张宏伟也指出，市场流动性宽裕与“限价”下的市场“倒挂”，是驱动投资客利用经营贷等各类“加杠杆”的工具进入楼市的两大核心驱动因素。
不同于深圳市场的特殊行情，在北上广的楼市中，近期的房价虽然出现一定涨幅，但涨幅整体有限。卢文曦认为，深圳的特殊行情目前并不会复制到其他城市。“其他几个一线城市的调控政策相对硬核，出现的成交上升也只是复苏，还没有恢复到正常流量”。
事实上，摒除套利手段后，LPR利率的下降，对楼市走势的影响并不大。景晖智库首席经济学家胡景晖认为，LPR降息对楼市刺激作用有限，没必要夸大，因为每个月省下的这点钱，不足以激发购房需求的释放。
未来楼市的走势，很大程度上仍取决于在“限购、限售、限贷、限价、限商”这五限的调整上。
自疫情爆发以来，关于调低首付比例的“政策松绑一日游”新闻不断闪现。时效最长的青岛“限购松绑”也仅坚持了三天，便很快撤回文件，原网页只剩下404的字眼。在多个城市“朝令夕改”的政策试探中，各地开发商开始坚信“房住不炒”、“不将房地产作为短期经济刺激手段”的总基调不会改变。
一位房企融资人士表示，对于楼市来说，央行对于LPR利率的调控，实际上是控制贷款投向的阀门，能更加有效的引导资金投向实体企业。对于刚需首套购房人群而言，整体房贷利率影响不大，基本和原来的贷款利率持平。
LPR利率的连番操作，的确向市场投下不小的涟漪。但在可预见的持续下行周期里，房地产从严调控的趋势不会放松。最初被许多人当作楼市“猛药”的LPR利率机制，最终很可能只是一道“提鲜剂”。
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