商业贷款可以提前还款（住房商贷可以提前还一部分吗）

房贷中商业贷款是否要提前还款呢？，下面是涛韬不觉给大家的分享，一起来看看。

商业贷款可以提前还款

如果购房者没有采用公积金贷款，而是用了商业贷款，是否要提前还款呢？

不管购房者采用哪种贷款方式，或者提前还款，最终的目的是用最小的代价获取最高的收益。这个也是资本的本性，无可非议。不管是搞金融，还是个人家庭投资理财，首先要考虑的是风险问题，其次才是收益问题，抛开风险光谈收益是一种耍流氓。

首先要讨论的是要不要提前还款，如果贷款者是做生意的，而且盈利利润率要高于房贷利率，或者不是做生意的，但是有好的低风险高收益的项目，能跑赢房贷利率。如果能把控住风险，当然手上的余钱可以不用提前还贷用来投资。

如果手上没有这么好的生意或项目，不要说炒股那些，还是一个风险的问题，除非你是A股巴菲特（巴菲特来A股也未必玩得转），手头有余钱了，尤其是工薪家庭，请继续往下看。

有的人说就算没有好项目，什么也不投资，也“能不提前还绝不提前还，能贷30年绝不贷29年，能等额本息绝不等额本金”。这种观点的支撑点在于对未来通货膨胀的预期。这种观点认为未来货币会贬值，未来30年货币贬值的速度很快，用未来贬值的货币来还银行，就算是有利息，但肯定还是赚的。

而且有人用现身说法论证了这种观点，20年前，2000年一个烧饼0.2元，2020年1元一个，货币贬值5倍，2000年1万元的购买力跟现在5万的购买力也不是一个档次的，这才20年，30年有可能贬值更多，所以坚决不提前还款。这么厉害的“通胀率”比起区区那点贷款利率，简直赚翻了。从直观感受来讲，还真有占了银行大便宜的感觉。

不过，这一切都是建立在未来是通胀的预期上的。如果未来是通缩的，按照这种思维模式推导，贷款者不提前还款就亏了。

对于银行方面，要是未来是通缩的，那不用说，银行肯定是赚的。要是未来按照上面的通胀情况来看，银行还真有可能亏。但是回头看一下这20年，先不说这20年国家处于一个加入世贸，高速发展的时期，货币需求量大，未来，看看现在的各种贸易战，封锁，甚至逆全球化，还有没有之前的那些有利的国内国际条件？不好说。就算是延续之前经济的高速发展，来看看银行方面，要知道银行对于贷款风险是有评估的。对于银行来说，个人住房按揭贷款有房地产作为抵押物，购房者出最少20%，从贷款银行获得最多80%资金，比起国外0首付100%贷款，面对贷款者断贷，停供，中国的银行房贷业务抗风险能力高多了。

作者没有机会接触到银行一线风控资料，但是从网上零星的资料报告来看：

2015年9月，融360联合腾讯网、腾讯研究院房产研究中心、腾讯智慧等多家机构，在全国189个城市展开“2015中国房贷调查显示：不同城市能接受的月供与家庭月收入比重差异不大，20-50%的月供比重是购房者可以接受的。在不同城市，考虑提前还款的比例保持一致，会考虑提前还款的比例占据八成以上，说明中国消费者不愿意“欠债”，也表明市场缺乏更有效的稳定投资渠道。

信用算力研究院发布《2019年蓝领生活与金融需求问卷调查报告》显示：近3/4蓝领借款用户从未逾期，一半以上用户希望可以提前还款。

中国的房贷仍然是银行的优质贷款，逾期人数少，提前还款比例非常高。提前还款意味着贷款者占有银行的资金并没有真正全部达到30年，所以即便是有通胀因素在里面，但是应该也是可控的。问一下周围的人，是不是大部分都是10年之内就还清了？就算没有全部还清，10年之内有没有提前部分还款的行为？所以银行总体上亏不亏就不需要咱们操心了，看看中国银行的利润就知道你能不能占银行的便宜。

所以不要总觉得一定要占银行多少多少便宜，一定不提前还，只盯着通胀，什么也不投资的，要考虑下下面的风险：

1.还款中间时间利率上调的风险

2.未来通缩的风险，这个可能有的人不在意，但是不意味着不存在

3.未来未预料到的可能的收入会大幅下降，或者家庭支出大幅度上升，由于没有提前还款减轻负担导致生活紧张

4.心理负担

5.机会成本的流失

说一下机会成本，如果未来有低风险高收益的好项目的时候，或者需要一大笔支出的时候，对于已经提前还清贷款的人可以放手一搏，而且还清贷款的人，房产可以再次抵押，获得资金，现在市场情况下，能获得的资金一般会大于七八年前，甚至更早买房时的金额吧？但是未还完房贷的房子不能够二次抵押。很明显，没有房贷的人机会成本要好一些。

有的人还说，我没有提前还款，钱都抓在手里，肯定比那些提前还款的人手中的现金多，这个还真不一定，要看在什么时间段，提前还款尤其是在贷款初期，能省下好多利息支出，在一定时间后，两者手中的现金，还真不好说谁多谁少。

鱼与熊掌不可兼得，有得必有失，得到了实际的东西，可能失去的是更有价值的无形的东西，这个就需要结合自身情况作出判断了。

本文观点仅代表作者自己的观点，为了学习交流探讨用，不是投资建议。用户根据本文进行的一切投资选择，请责任自负，文章如有错误不足之处，欢迎批评指正。

住房商贷可以提前还一部分吗

作者 | 周奕航

编辑 | 韩忠强

2022年以来，基金、股票等投资市场的下行让不少投资者望而生畏，另外部分理财产品收益率难以跑赢房贷利率。理财投资艰难，让许多投资者萌生了“投资不如提前还房贷”的念头。

步入2023年，1月5日，中国人民银行、中国银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，住房贷款利率持续下行，部分城市首套住房贷款利率已降至4%以下。

为抢占低利率窗口期，不少购房者提前还款愿望强烈。然而在购房者们积极摆脱“负翁”身份的同时，银行也开始了“花式阻挠”。提前还款难引发热议、频上热搜。对于这一行为，人们表示费解：明明提前还贷能让银行的资金迅速回流，可银行为什么不鼓励这样的行为，反而限制？

“我惊呆了。”在北京市贷款200万购买一套两居室的用户毛毛，分享了自己提前还房贷的经历：提前还款10万元后，节省15万的利息。毛毛表示：“太给力了，以后我还要努力搬砖提前还房贷。”

（毛毛提前还贷款节省的利息，来源：用户提供）

与毛毛有着相似经历的用户不在少数。在社交媒体平台上，提前还房贷似乎已成为“流量密码”，分享提前还贷经验的博主比比皆是。至于提前还贷的理由，他们表示：“自己当时办理的房贷利率较高。如今房贷利率下行，便动了将手中闲置资金用于提前还款的念头。”

也正是因为庞大的需求量，导致提前还贷的额度异常紧俏。银行也开始了“花式阻挠”：除了对提前还贷的用户收取违约金之外，部分银行还以“技术升级”为由，关闭了线上预约提前还款的功能。当用户按照要求去线下网点排队预约时，却发现银行对预约时间、提前还款金额的下限以及次数均作出了限制。

以中国银行为例，关闭线上预约还款功能后，部分网点仅周一和周四可以办理提前还房贷业务。对比2022年以前各大银行通过手机银行APP即可“一键减负”的宽松流程，一些房贷按揭者直呼“变了天”。

中国建设银行北京分行某网点显示：预约提前还贷要等到3个月以后。如果现在（2月7日）预约，最早可以约到5月9日的还款名额。

颇具意味的是，在银行设定重重关卡之时，广大用户也用尽了浑身解数。“打银保监电话投诉，第二天就可以拿着材料去银行办理。”有网友表示：没办法，抢不到银行系统的预约额度，只能给银行施压，让监管部门解决问题。

面对银行的新花样，有网友表示不解：既然借款人出于自身资金安排考虑提前还款，希望减少利息支出；而银行出于风险管理需要，还能降低坏账的风险，提前实现资金回笼。为何不能两全其美，多释放些还贷额度呢？

对于银行来说，房贷是一项长期稳定生息的优质资产。如果提前还款量加大，会改变银行的原有资产结构和资金使用安排，进而对营收和利润产生较大影响。除此之外，银行对个贷经理的放贷额度也有一定的考核要求，提前还贷增加会导致其后期放贷压力有所增大。

（截至2022年6月部分银行房贷存量规模，数据来源：银行年报）

当提前还贷触及到实际利益，部分银行进行“花式拖延”的做法就显得顺理成章了。一方面，借款人排队等待的时间越长，银行通过房贷获取的利息收益越多；另一方面，在拉扯过程中，市场也在持续变动，部分购房人存在态度转变的可能性。

央行数据显示，自2022年下半年开始，住房贷款利率便出现了明显下滑。2022年3月，新发放的个人房贷平均利率分别为5.49%，尚处于5%利率水平之上。2022年6月，新发放的个人房贷平均利率便急转直下，降至4.62%；到了2022年12月，新发放个人住房贷款平均利率为4.26%，与2021年12月同比下降1.37个百分点，是2008年统计以来的历史最低水平。

根据贷款规则，用户可以在商业贷款中选择固定利率和浮动利率。通常情况下，选择固定利率，每年的还款利率不变，直到还清所有贷款为止；但如果选择浮动利率，房贷利率的定价则是由最近一个月相应期限的 LPR（贷款市场报价利率）为定价基准+基点（1个基点是0.01%）后形成。

值得一提的是，浮动利率会在每年进行重新定价，基本每年都会调动。从2022年数据来看，1-12月，5年期以上LPR已进行了两次下调，从4.6%降到了4.3%的水平。

而不断下行的房贷利率，除了受LPR调整因素影响之外，还与住房信贷政策调整有关。

1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

政策出台后，部分城市率先对商业贷款利率做出调整，首套房贷款利率从原来的LPR减20基点调整到LPR减50基点。截至目前，包括郑州、福州、厦门在内的多个城市，首套房贷利率已下调至3.8%，这个数据与2018年、2019年楼市火热时5.8%、甚至6%的高利率相比，可以说是天壤之别。

这样一来，存量房贷与增量房贷的利差尤为明显。对于存量用户来说，虽然最新还款利率会与LPR同步下调，但仍要遵守合同约定“加上原有基点”，导致利率整体下调幅度较为有限。但增量用户的还款利率，除了下调的LPR 之外，还有“减基点”的作用加持。增量用户所享受的利率，将远低于存量用户的利率。

实际上，政策本意是想通过降低利率来吸引投资者购房。在当前房地产市场仍然低迷的环境下，通过LPR下调来带动房贷利率调降，有助于降低购房成本，增强购房意愿，提振房地产销售。

然而，相关政策在利好新进购房者的同时，也令之前房贷利率“高位站岗”的贷款者的心中五味杂陈。

从现实情况来看，在房地产市场持续调整的背景下，利率越下降，购房者对买房的态度越谨慎。据国家统计局11月15日发布的数据， 2022 年1-10月，商品房销售面积、销售额同比分别下降了22.3%和26.1%。

（数据来源：国家统计局）

存量房贷与增量房贷如何实现双赢，是市场亟待解决的难题。对此，招联金融首席研究员董希淼表示：“建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规转贷等问题。”

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