楼市调控继续放松？三无人员在重庆购房也可贷款了？，下面是搜狐焦点重庆站给大家的分享，一起来看看。
重庆个人房屋贷款
近两月以来，楼市政策松动消息频现，不少城市都下调了房贷利率，甚至是限购、限售松绑等。
而在上周，重庆楼市也迎来一个重磅消息！
网传表示：“外地三无人员在重庆买房可以贷款了！”这是真的吗？官方如何表示的？接下来，我们就一起来看下。
01
网传消息的来源，主要是银保监会重庆监管局官网4月7日公布的一份文件。
该文件名为“关于印发《金融支持新市民安居乐业实施细则》的通知”。
文件主要是针对各个方面做出了一些“指示”，但其中两条细则却引发了大家的“关注”。
其一，在文件的第一章第二条中，提到了：明确“新市民”的范围。
新市民？什么是新市民？
仔细看看内容，就可以知道，这个最新出台的“新市民”范围有几个关键词：未获得重庆当地户籍或获得重庆当地户籍不满三年的各类群体、进城务工人员。
这几个关键词是不是很眼熟？似乎就差报身份证号了！这不妥妥是“三无人员”的另一种说法吗？
同时，这里也为大家打开了一个“新视界”。
那就是成为“重庆新市民”的门槛是越来越低了！这程度，差不多是在告诉大家：只要你来，你就是重庆“新市民”！
其二，则是文件中的第四章第二十五条，提到的“满足安居需求，满足合理购房信贷需求”。
划重点：合理确定符合购房条件的新市民首套住房按揭贷款标准；对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民，提升借款和还款便利度。
翻译一下，是不是就是在说：只要你证明自己有实力、有还款能力，那么你在重庆购房就是“不限购+不限贷”？
也正是因为这两条细则，让不少人惊呼“重庆楼市迎来一个重磅消息！”
那么，这个“新政策”什么时候会实施呢？目前重庆对于“三无人员”购房的规定是怎样的呢？
02
讲“三无人员”在重庆购房的政策之前，我们先来回顾一下什么是“三无人员”。
重庆“三无人员”，指的就是：户籍不在重庆、工作不在重庆、在重庆也没有经商开办企业的人员。
而根据2017年重庆政府出台的政策来看，条件不同，购房的方式也不同。
1、“无户籍、无工作、无企业”：购房只能全款，不能贷款。
2、仅仅是户籍不在重庆，外地户口，但买房前已经在重庆缴纳12个月及以上的社保（或纳税），或者经营公司1年以上（提供纳税或者社保缴纳证明），则可以申请贷款买房。
3、“三无人员”在重庆买公寓、写字楼、商铺等商办类物业，一般只能全款买。
值得一提的是，常常关注楼市或者有加过房产中介微信的，应该不难发现，有不少楼盘或者中介经常打出：“三无人员可购，首付XX成”的标语。
这又是怎么操作的呢？
重庆某从事住房金融的相关负责人作出了解释：“其实就算你是三无人员，但你的购房流程也和重庆本地人的流程是一样的；一般来说，三无人员在重庆贷款购房最核心的是银行能否批下来你的贷款，然而只要你能够提供合规的征信报告、工作情况、收入情况等基本信息，证明自己有工作、收入稳定，一般都能通过。当然，具体能否满足条件，还是要看个人情况。”
某楼盘置业顾问也表示：“其实，重庆不少楼盘都支持三无人员申请商业贷款，视具体的楼盘和银行而定。”
而针对，新政策实施时间，小助理也咨询了部分银行以及住房金融相关工作人员，他们均表示：“是有这个风声，但是具体信息、标准是什么、多久开始实施都没有任何指示。”
其实，不管这个政策是不是大家解读的这样，全国多个城市楼市政策放松却是不争的事实；那么，在这种大环境下，你会选择购房吗？
重庆门面抵押贷款
本文作者 / 惠文鑫
前言
按揭购房目前已成为多数购房者的选择。出于各种原因，“断供”现象时有发生。甚至部分购房者认为，房屋已经交付，即使不还贷款，开发商也不能把房屋收回，让人“无家可归”，最多仅需承担违约利息，进而出现恶意“断供”。商品房出卖人为了避免此类风险，一般会约定如出卖人在代偿银行贷款后，有权解除合同等类似条款。但通常来说，此类合同解除条款满足格式条款的构成要件。那么，出卖人是否有权基于此类合同解除条款解除商品房买卖合同，便成为商品房买卖合同纠纷较为常见的类型。本文通过对相关案例的检索，梳理裁判文书中的观点，进而明确司法实践中对于此类问题的处理。
笔者通过筛选共选取11个案例，分别涉及陕西省西安市中级人民法院，以及湖南省高级人民法院、重庆市高级人民法院等多地高级人民法院。其中，判决支持出卖人在代偿按揭贷款后依合同约定解除合同的共有9案；判决不支持出卖人在代偿按揭贷款后依合同约定解除合同的共有2案（均为陕西省西安市中级人民法院裁判），其中一案裁判出卖人解除合同不符合形式要件，并未直接否定出卖人的约定解除权。前述法院裁判观点具体如下：
（一）支持出卖人有权解除合同
1、张红娥与陕西天宝物业投资有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书（案号：(2019)陕01民终 7706 号，陕西省西安市中级人民法院）
本院认为：“《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”天宝公司和张红娥签订的商品房买卖合同及其附件是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。商品房买卖合同附件七第九条第2项约定，买受人在出卖人提供贷款担保期间，如连续三个月或累计五个月未向贷款银行偿还本息，出卖人有权解除《买卖合同》，收回买受人房屋，并视为买受人单方终止合同，出卖人有权按照本补充协议第十一条第一款的约定要求买受人承担违约责任。天宝公司为张红娥和北京银行西安分行的按揭贷款提供了阶段连带责任保证，张红娥自2015年5月起未再偿还银行按揭贷款，天宝公司代张红娥偿还了银行按揭贷款。因张红娥已连续三个月以上未向贷款银行偿还本息，按照商品房买卖合同补充协议约定，天宝公司有权解除商品房买卖合同并要求张红娥按照约定承担违约金。故一审判决按照天宝公司的诉请，解除其与张红娥签订的商品房买卖合同，并判决张红娥向天宝公司支付违约金，符合合同约定，应予维持。
物权法和担保法中关于禁止流押的规定是对抵押权人和抵押人之间关于抵押财产归属的规定，张红娥与天宝公司之间不是抵押权人和抵押人的关系。因此，张红娥上诉认为商品房买卖合同附件七第九条关于天宝公司解除权的规定违反法律禁止性规定无效的理由不成立，不予采信。”
2、王秀迎与西安汉华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书（案号：(2020)陕01民终1387号，陕西省西安市中级人民法院）
本院认为：“汉华公司与王秀迎签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且内容没有违反国家法律法规的规定，应为合法有效合同，对双方当事人均产生法律约束力。现王秀迎上诉称，该合同附件五、附件六对其没有约束力的理由，本院不予采信。……
王秀迎与汉华公司在合同中已明确约定解除合同的条件，即“买受人逾期支付月供超过三期”，王秀迎自2015年9月起开始停止向北京银行西安分行支付月供至今，逾期支付月供已超过三期，其行为已构成违约，至此合同约定的解除条件成就，汉华公司有权解除合同。故一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，判决双方签订的《商品房买卖合同》予以解除，判令王秀迎配合汉华公司办理商品房抵押预告登记的注销手续于法有据，本院予以确认，对于王秀迎该项上诉请求本院不予采纳。”
3、程松、许先艳与陕西创鑫房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书（案号：(2020)陕01民终 2490 号，陕西省西安市中级人民法院）
本院认为：“程松、许先艳与创鑫公司订立《商品房买卖合同》符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在涉案合同履行期间，程松、许先艳未按期向贷款银行偿还按揭贷款，创鑫公司代程松、许先艳履行了付款义务，此后，程松、许先艳仍未向创鑫公司支付代偿款项，按照双方合同约定，创鑫公司有权解除涉案合同。故创鑫公司的诉请符合双方合同约定，予以支持。程松、许先艳上诉理由不成立，本院不予支持。”
4、国中医药湖南九华大健康产业有限公司、长沙东湖和庭投资有限公司商品房销售合同纠纷再审民事判决书（案号：(2019)湘民再 406 号，湖南省高级人民法院）
（1）关于出卖人与买受人之间关于解除合同的约定是否有效的问题，湖南省高级人民法院认为：“本案补充协议中第一条第二款第4项系东湖公司为了重复使用而预先拟定，并无证据证明在订立合同时东湖公司与国中医药公司进行充分协商。因此，可以认定该条款为格式条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。格式条款只有符合上述情形时才会认定无效，而本案并不符合上述情形。……第三、从上述条款内容看，双方权利义务设置并不存在不平等。本案国中医药公司购买房子系通过按揭方式支付购房款，并由东湖公司提供担保，该事实使得本案商品房买卖合同与国中医药公司、长沙银行、东湖公司借款担保合同紧密联系，不能割裂。国中医药公司为获得按揭款支付房款，在借款合同中额外增加了东湖公司为其提供担保的义务，为使权利义务对等，东湖公司与国中医药公司在补充协议中为东湖公司增设一项权利，即合同解除权。双方权利义务基本对等。国中医药公司及时偿还按揭款是其合同基本义务，并没有额外增加其义务而加重责任。在买卖合同中，国中医药公司主要义务是付款，主要权利是取得房子；东湖公司主要义务是交付房屋，主要权利是取得房款。表面上看，国中医药公司支付首付款，随后银行按揭款也支付完毕，东湖公司权利已实现，国中医药公司有权利取得房子，如解除合同将使得国中医药公司该权利被排除。实质上，国中医药公司支付的房款是通过按揭从银行取得，东湖公司为按揭贷款提供了担保，国中医药公司不偿还按揭款，东湖公司就要承担担保责任，这种情形下，国中医药公司支付按揭房款义务的履行落空，如东湖公司解除合同的权利不受保护，则将导致诚信当事人一方正当利益丧失，有违公平正义。本案关联案件即借款合同纠纷已判决生效，由东湖公司承担连带担保责任，因国中医药公司已无偿还能力，如不解除合同，将出现东湖公司自己垫资出卖自己房子的结局，这才是真正不公平。故，上述条款的权利义务设置并不存在不平等。第四、上述条款约定的解除合同条件，是国中医药公司可以预见并可控的，只要国中医药公司及时履行偿还按揭款义务，并不会发生解除合同情形。本案按揭款不能偿还系国中医药公司自身违约造成，其因违约而承担房屋买卖合同被解除的责任并非不公平。综上，涉案《补充协议》第一条第二款第4项应判定有效。
(2)关于涉案《长沙市商品房买卖合同》及补充协议应否解除问题。本院认为：“涉案合同应予以解除。……国中医药公司至今未偿还东湖公司扣划款项，根据上述合同约定，东湖公司可以解除合同。本案系约定解除，并不是法定解除。约定解除权只需审查是否符合合同约定解除条件，并不需要审查是否构成根本违约以及是否实现合同目的，这些因素系法定解除权的审查因素。况且，本案因国中医药公司未按时支付银行按揭款，导致东湖公司承担连带责任，东湖公司通过出卖房屋取得购房款的合同目的实质上已无法实现，而国中医药公司支付购房款义务实质上并没有履行完毕，故即使从法定解除权角度衡量，本案也完全符合法定解除条件。”
5、刘子容刘子彬等与重庆万达广场置业有限公司商品房销售合同纠纷申请再审民事裁定书（案号：(2019)渝民申1567号，重庆市高级人民法院）
本院认为：“《重庆市商品房买卖合同》《协议书（商铺）》系合同各方当事人真实意思表示，协议内容并无违反法律、法规禁止性规定情形，属合法有效，各方当事人应全面履行、按约履行。上述房屋买卖合同、协议条文约定，购买人乙方履行借款合同作为房屋买卖合同、协议的主要义务。在乙方未能履行借款合同义务后，重庆万达公司承担向按揭银行承担了担保责任，代乙方偿还了借款本息等。因此，乙方不履行借款合同义务，属违反了房屋买卖合同、协议约定情形，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及第九十七条规定，重庆万达公司在出现符合约定合同解除情形时，有行使合同解除权，并要求乙方按房屋买卖合同、协议约定条文，承担违约责任。二审法院判决解除合同，依买卖合同、协议的条文确认违约责任大小并无不当。”
6、南昌绿苑房地产开发有限公司、胡小芳商品房预售合同纠纷再审民事判决书（案号：(2019)赣民再 115 号，江西省高级人民法院）
本院再审认为：“《南昌市商品房买卖合同》及其附件四《合同补充协议》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效。本案中，胡小芳逾期归还按揭贷款本息，从而导致绿苑公司代为偿还部分按揭贷款本息，绿苑公司作为已经承担保证责任的保证人，承担保证责任后未能受偿，该公司获取房屋出售对价的合同目的无法实现，双方约定的解约条件已经成就，本案中，绿苑公司根据其与胡小芳签订的《南昌市商品房买卖合同》及其附件四《合同补充协议》约定的合同解除条款，向法院起诉主张解除其与胡小芳签订的商品房买卖合同，并由胡小芳承担违约金，符合法律及双方合同约定，应予支持。.....绿苑公司作为已经承担保证责任的保证人，可以依法向债务人胡小芳行使追偿权，但绿苑公司对行使追偿权还是合同解除权具有选择权。本案中，绿苑公司选择解除权，向法院起诉请求解除双方签订的商品房买卖合同，并由胡小芳承担违约金，系其行使合法权利。二审法院以绿苑公司作为已经承担保证责任的保证人，可以依法向债务人胡小芳行使追偿权为由判决驳回绿苑公司的诉讼请求，适用法律不当，处理欠妥，应予改判。
7、首创置业成都有限公司、吴继帅、殷元元商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（案号：(2018)川民申 1869 号，四川省高级人民法院）
本院经审查认为：”（1）关于本案单方解除合同的约定条款（即《补充协议》第二条第三款第E项、第四条）是否为无效条款的问题。……但该约定系基于二人选择按揭贷款方式购房，并由首创置业在二人不能按照偿还贷款时代为偿还剩余全部贷款，而对双方在解决后续问题中权利义务的规定，该规定虽未特别标识，但吴继帅、殷元元作为按揭贷款买房的完全民事行为能力人，应当知晓该约定的法律后果；根据按揭贷款买房中各方权利义务的分配原则，该约定并未不合理地加重吴继帅、殷元元作为按揭贷款买房人的责任和免除其权利、减轻或免除首创置业作为按揭贷款担保人的义务，虽未进行特别标识，也属于有效的格式条款。故吴继帅关于上述合同约定加重其义务承担、未特别标识、属于无效格式条款的申请再审理由，与查明的案件事实和双方合同约定不符，不能成立。
8、吴泽元、厦门兴基伟业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（案号：(2018)闽民申4500号，福建省高级人民法院）
本院经审查认为：“讼争《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第七项明确约定，吴泽元逾期向兴基伟业公司偿还代偿款项超过15日，或兴基伟业公司为吴泽元代偿按揭贷款超过三期，或贷款银行解除有关按揭贷款合同的，兴基伟业公司有权解除合同并收回房屋。该条款内容系对履行合同过程中就违反按揭付款方式应承担的违约责任的约定，按期付款本应是吴泽元应尽义务，该条款并未加重吴泽元责任负担，亦未违反法律禁止性规定，不属于格式条款无效情形，吴泽元主张该条款无效，本院不予支持。讼争《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》属合法有效，由于吴泽元未按期偿还银行贷款本息已经超过三期，均由兴基伟业公司代为偿还，且吴泽元至今未偿还该代偿款项，故兴基伟业公司有权依约定解除合同。一、二审判决解除合同，吴泽元应返还讼争房屋并协助办理相关手续，并无不当。吴泽元主张讼争《商品房买卖合同》办理了商品房预告登记，已产生物权效力，兴基伟业公司无权解除合同，缺乏法律依据。华夏银行厦门分行对讼争房屋仅办理了抵押权预告登记，并非抵押权登记，吴泽元主张在该抵押权登记未消除的情形下，兴基伟业公司无权解除合同，亦缺乏法律依据。本案系因吴泽元违约导致合同解除，故其主张合同解除将使兴基伟业公司获得巨大利益，严重显失公平，依法不能作为合同不应解除的抗辩事由。”
9、襄阳市民发置业有限公司、刘桂芳商品房销售合同纠纷再审民事判决书（案号：(2019)鄂民再158 号，湖北省高级人民法院）
法院认为：“一、关于民发公司能否依法解除案涉《商品房买卖合同》。第一，合同可以约定解除。合同解除是指合同有效成立后，一定条件下通过当事人的单方行为或者双方合意终止合同效力或者溯及地消灭合同关系的行为。合同解除包括约定解除和法定解除。关于约定解除，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”因此当事人可以在合同中约定解除合同的相关事宜。
第二，案涉合同约定了合同可以解除。案涉《买卖合同补充协议》1.4约定：“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人作为借款担保人承担担保责任的，出卖人除向买受人行使追偿权外，还可在按揭银行同意的情况下解除本合同，收回该商品房，并要求买受人按总房款的20%支付违约金。”由于刘桂芳违约，民发公司已经承担保证责任，就刘桂芳所欠银行贷款本息向案涉银行代为清偿完毕，且案涉银行于2017年11月8日出具情况说明，对民发公司解除与刘桂芳之间的商品房买卖合同无异议。故，该合同约定的解除条件已经成就。
第三，案涉房屋被查封不能成为解除合同的障碍。首先，案涉《买卖合同补充协议》并没有约定在案涉房屋被查封时不能解除合同。其次，现行法律也没有规定案涉房屋被查封时不能解除合同。再次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定不应适用于本案。该第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”但该条系规制被执行人的相关行为，并不涉及执行当事人之外的第三人的合同解除权问题。
（二）不支持出卖人解除合同
10、李学平与西安金辉房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书（案号：(2019)陕01民终 5700 号，陕西省西安市中级人民法院）
一审法院认为：“根据《合同法》第九十一条之规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；”由于涉案房屋已登记过户至李学平名下，李学平也以首付款加银行按揭的方式向金辉房地产公司支付了全部房款，金辉房地产公司、李学平双方关于《商品房买卖合同》的权利义务均已履行完毕，且该合同不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故金辉房地产公司因李学平逾期偿还银行按揭贷款而承担保证责任向光大银行雁塔路支行支付了垫付款，要求解除其与李学平间签订的《商品房买卖合同》并办理备案注销手续，于法无据，法院不予支持。”
11、王晓玲与汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书（案号：(2020)陕01民终 3908 号，陕西省西安市中级人民法院）
一审法院认为：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行自己的义务。本案中，汇通国基公司与王晓玲自愿签订《商品房买卖合同》，符合法律规定，且系双方真实意思表示，为有效合同，双方均应如约履行。根据合同附件五第一条之约定，汇通国基公司承担保证责任，依约代王晓玲向贷款银行支付贷款本息490865.07元后，王晓玲应将上述款项在约定时间内偿还汇通国基公司。关于汇通国基公司要求确认双方合同已经解除的诉请，其公司系口头通知王晓玲家属要求解除合同，不符合解除合同的形式条件，故本院对其公司该项诉请不予支持。”
综上，除陕西省西安市中级人民法院的部分判决以外，包括该院在内及多省高级人民法院均认为，出卖人与买受人之间的商品房买卖合同为真实的意思表示，合法有效。即使涉及合同解除权的条款属于格式条款，但对于权利义务的分配也符合公平原则，不因格式条款而当然无效。买受人不履行合同约定义务，未按期偿还按揭贷款，出卖人代偿后有权依照合同约定解除合同。所以，购房者应当严格履行合同义务，不应有侥幸心理。
附：前文所涉法条与民法典对照一览表
《中华人民共和国合同法》
《中华人民共和国民法典》
第四十条
第四百九十七条
第九十一条
第五百五十七条
第九十三条第二款
第五百六十二条
第九十七条
第五百六十六条
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