降息&房贷利率下调:100万年省3万，浅谈资本背后的真相，下面是孔明谈房给大家的分享，一起来看看。
贷款降息与房贷
几大行的存款利率上周都降息了，各个股份制银行就跟进一起降息，降息主要原因是针对近两年居民存款金额上升比较快，通过下调存款利率，有利于推动资金进入投资领域和用于实体经济，也有利于刺激消费。
说直白点就是不希望那么多可流动资金都存入银行赚利息，让大家多投资和消费。
距离降息的消息正好过去一星期，不少朋友在此期间纷纷问明叔怎么看待。
能怎么看，当然是用眼睛看。
只能说，全面降息时代确实要来了。
大家都知道，银行本质上就在赚存款和贷款之间的利息差。
6月8日，先是六大国有银行开始下调，活期方面，存款挂牌利率从此前的0.25%下调至0.2%。
定存方面，2年期利率下调10个基点至2.05%、3年期下调15个基点至2.45%、5年期下调15个基点至2.5%，总之就是时间越长，下调越多。
1个基点是0.01%，10个基点是0.1%。
如今假如你有1万元存款，放在银行，定存两年期年化率从2.15%降至到2.05%，年利息就会少10块钱，但如果这个数字无限大，还是差别很大的。
6月12日，12家股份制商业银行也宣布下调人民币存款利率，下调幅度为5到15个基点不等。
这已经是年内第三轮银行存款利率下行。
而对于一些保守的人来说，如今存钱是真的只是存钱，利息眼看着越来越低。
但其实从2022年开始天量的存款数据，摆在各大银行面前的是实实在在的息差收窄。
根据5月19日，国家金融监督管理总局发布数据显示：
银行业一季度净息差为1.74%，较2022年四季度的1.91%下降0.17个百分点，再创历史新低。
存款利率的下调，除了是化解目前的银行的成本支出问题。
另一方面，也为后续LPR长期商业贷款利率的下降，创造了空间。
于是，从各种各样的货币政策来看，发出了一个强烈的信号：
现在，我们是真的进入了降息时代。
其实在6月13日，央行发布公开市场业务交易公告2023第114号，宣布开展20亿7天逆回购操作，中标利率为1.90%，较此前利率下调10bp（基点）。
这是央行时隔十个月后，也是今年首次下调OMO利率。
13日当天，央行又将隔夜、7天期、1个月常备借贷便利（SLF）利率均下调10个基点。
6月15号一大早，央行继续下调中期借贷便利操作的中标利率，利率为2.65%，此前为2.75%，下调了10bp，这是MLF从2020年来的第五次下调。
LPR是锚定在MLF利率框架下的，也就是说MLF和LPR是正相关关系。
换句话来说，伴随着短期、中期政策利率联动下调，LPR也会下调。
此前的存款降息，为贷款降息腾出了空间。
此次7天逆回购降息10个基点，所以6月22日的LPR降息也大概率是10个基点。当然，还存在一个可能性：1年期降息10个基点，5年期降息15个基点。
相比之下，5年期LPR降息空间略大一些，而且房地产目前明显偏冷，需要加大支持力度。
居民房贷的利率，主要参考5年期LPR。
近年来LPR（贷款市场报价利率）的走势图是这样的：
自2022年8月以来，LPR一直维持不变。目前1年期利率为3.65%，5年期利率为4.30%。
不过央行针对居民房贷做了定向降息，允许房贷可以下浮20个基点。也就是说，正常情况下允许首套房贷款利率低至4.1%。
目前房贷执行的商业贷款利率，由LPR+各银行加点形成。
也就意味着，今年买房商业贷款利率的进一步下降。
2023年以来，全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下。
数据来自：中指研究院
数据来自：国金证券研究所
今年无论你在绝大部分城市买房，不论你是用商贷还是公积金贷，
现在就是利息最低的时候。
过几天的LPR大概率还会下降10-15个基点。
那么，现在广州首套房贷4.3%，你觉得距离4.1%还有多远？
也就是说，你以为已经是最低，未来应该还有可能更低。
为啥这么说？
因为2015和现在的情况太像，包括通缩的趋势、库存量、背景等等。
这轮地产行情从2022年至今才降了四次利率，而2015年一年就降了7次（含降准）。
而且，2023年的降息幅度和力度都比2015年弱。
2015年央行历次降准降息一览：
2015年2月4日：降准0.5个百分点
2015年3月1日：降息0.25个百分点
2015年4月20日：降准1个百分点
2015年5月11日：对称降息0.25个百分点
2015年6月28日：降息0.25个百分点定向降准0.5个百分点
2015年8月26日：降息0.25个百分点降准0.25个百分点
2015年10月24日：降准0.5个百分点 降息0.25个百分点
未来宏观市场肯定也会低息运行，因为现在各行各业面临的压力，确实有点大。
只有进一步宽松货币政策，才有可能将局面改变。
5月的社会消费品零售总额为3.78亿，虽然同比增长了12.7%，环比有所小幅回落，同比去年5月增速较快，原因是当时处于非常时期，基数较低。
再来看，最近的固定资产投资增速，也已经降到近一年来最低的4%，固定资产投资的下行，房地产的不景气也要背锅。
进出口数据就不具体展开了，出口数据环比-4%，同比-7.5%，就足以说明现状。
你看，数据一摆，大伙都清楚为什么现在要降息了，说白了就是为了刺激消费、促进投资。
除了这些，贷款新增数据还在下滑，5月人民币贷款新增13600亿元，同比少增5300亿元。
其中，住户贷款的增长也只有3672亿元，与去年5月的6232亿元相比，处于非常低的水平。
银行肯定得着急。
现在的低利率环境，就是让大家把钱从银行拿出来，去消费去投资，或者买房都可以，钱真的要流动起来。
但是反过来说，从目前的经济环境和楼市来看，即便存款利率在降低，但是存款对居民来说，是一种对未来的防御。
这轮降息是否有效果，还有待一段时间的观察。
从经济的角度来说，如果利率下降，老百姓就会觉得存钱到银行没什么赚头，还不如去买房、买车、去消费。而企业一看利率这么低，更愿意多贷款，多发债，去获得更多的钱来扩大再生产。
这些消费和投资的增加，对应的就是社会支出的增加，而这些支出对应着另外一些人的收入，多转几圈，整个社会的经济就会变得繁荣、大家就变得更有钱了。
比较典型的案例，疫情期间经济不景气，美联储为首的西方国家央行，为了刺激经济，他们把基准利率几乎都降到了0的水平。日本在上世纪90年代，在所谓的失去的30年里，地产泡沫破灭、股市大跌，经济衰退之后，日本央行也将基准利率长期维持在0的水平，为的就是刺激经济。
利息下降之后，经济会不断繁荣活跃，长期下去没什么意外冲击的话，大家都更有钱，商品就会涨价，就会产生通货膨胀。所以可以看到西方国家在疫情期间大搞量化宽松之后通货膨胀就居高不下，所以去年开始又进入加息周期，美联储基准利率已经一路提到5%以上。
从房贷的角度看，LPR的降低应该会对楼市起到一定刺激作用。
其实，自从今年首套房商贷利率的降低以来，大家对于存量房利率下调的可能，期待更高，呼声更大。
那LPR下降对我们普通人有什么好处？
最直观的就是每月房贷还款额将减少。
假设你的房贷是100万，LPR不再调整，贷款期限为等额本息偿还30年。
那么：
这就是实打实的好处。
不过要注意的是，一般来说，存量房贷利率是按照合同约定的时间和方式进行调整的，而新增房贷利率则是根据当月LPR进行确定的。因此，如果LPR在本月下调，那么新增房贷利率就有可能下调，而存量房贷利率则要看合同中的调整周期和基准日。
对于那些投资者来说，LPR下降所对应的就是企业贷款利率的下降，无疑降低了信贷融资成本，有助于激发市场主体融资需求，稳定经济大盘，而且也传递出央行维护市场经济的决心。
明叔预计接下来：
第一、存量贷打折有微弱曙光，或有可能迎来政策优惠；
第二、人民币贬值的压力增大；
第三、大概率6月22日LPR降息也是10个基点；
第四、2023年下半年还会有降息降准的概率；
要提醒的是，既然利率下降是高确定事件，买房按揭一定选择浮动利率。
你怎么看待此轮降息？欢迎留言一块讨论。
#LPR降息 房贷月供能减多少##广州买房#
房贷转贷降息是什么意思
2月8日，购房者在2023齐鲁（济南）春季房地产展示交易会现场了解房屋信息。新华社记者 朱峥 摄
预约时间长、转贷陷阱重重……近期，住房贷款提前还款难的话题引发关注。中国人民银行、银保监会日前召开会议，要求商业银行改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作；同时加大检查处罚力度，加强违规转贷风险警示。
“新华视点”记者了解到，近日多家银行已向分支机构下发通知，要求强化以客户为中心的理念，及时响应客户还款诉求。
加快回应消费者诉求
银行改进服务质量
2月15日，西安市民郭女士接到工商银行通知，可以去网点办理房贷提前还款的手续了。“前阵子还说排队申请得等一个月。”郭女士说。
日前，人民银行、银保监会召开部分商业银行座谈会，要求商业银行强化以客户为中心的理念，保障客户合法权益，改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作。
“之前银行通知提前还款排到3个月后了，这段时间光利息支出就近万元。希望监管出手后排队时间能缩短，帮我节约一些利息。”眼看近期理财、基金等投资收益不太理想，珠海市民朱女士决定将手里60万元流动资金用于提前还款。
今年开年，不少存量房贷经历了重新定价，与存量房贷挂钩的5年期以上LPR去年累计下降35个基点，但部分购房者感觉这个降幅还是低于新发放房贷利率的降幅。加之资产端投资收益率下行，不少购房者选择提前偿还贷款，以减轻债务压力。
不过，提前还贷并非易事。面对越来越多的提前还款需求，个别银行取消了手机银行办理提前还款的功能，要求必须去办理按揭的线下网点才能申请。部分银行对提前还贷违约金收费标准进行调整，明确要求违约金为贷款总额的1%。在还款需求较集中的地区，部分银行出现办理提前还贷预约时间长的情况，有的排队时间得两三个月甚至半年之久。
随着工农中建等多家银行的通知传达到各分支行，提前还款难问题正逐步得到解决。
记者走访上海多家银行了解到，目前上海多数银行无积压客户，部分银行按合同约定提前1个月申请即可，个别房贷占比较高的国有大行排队时间压缩在3个月以内。
复旦大学金融研究院研究员董希淼表示，金融管理部门重视提前还款难问题，及时回应借款人诉求，有助于保护借款人合法权益。商业银行应从履行社会责任、提升客户体验等出发，在合同约定的基础之上，为借款人提前还款提供更多便利。
违规转贷陷阱多
借款人要“擦亮眼”
“高息房贷替换成3.45%的经营贷，100万元房贷10年可节省20万元利息，手续我们可替您办好……”日前，广州市民刘先生接到一个自称“贷款中介”的推销电话，较大的息差诱惑让他颇为心动。
随着经营贷、消费贷利率持续走低，一些不法中介向借款人宣称可以“转贷降息”，诱导消费者使用中介过桥资金结清房贷，再到银行办理经营贷或消费贷归还过桥资金。“这背后隐藏着违约违法隐患，高额收费陷阱、资金链断裂风险等问题。”董希淼说。
根据相关监管规定，经营贷须用于生产经营周转。工商银行杭州古墩路支行一名工作人员告诉记者，转贷操作后，银行若发现经营贷款资金未按照合同约定使用，借款人将承担违约责任，不仅面临被提前收回贷款的风险，个人征信也会受到影响。
记者了解到，不法中介在“帮助”借款人申请经营贷时，往往通过伪造流水、包装空壳公司等手段获得贷款资格，涉嫌骗取银行贷款，借款人甚至可能会被追究相关法律责任。
另外，过桥资金息费也常常暗藏猫腻。业内人士告诉记者，不法中介会怂恿借款人使用中介的过桥资金偿还剩余房贷，从中收取垫资过桥利息、服务费、手续费等各种名目的高额费用。一步步落入陷阱的借款人最后才发现，转贷后的综合资金成本可能高于原来房贷利率。
“一旦经营贷或消费贷申请失败，借款人不但要背负高息的过桥资金还款压力，还要承担中介机构的各项高额费用。”一名银保监会消费者权益保护局人士告诉记者，经营贷、消费贷期限较短，且本金大多需一次性偿还，借款人若无稳定的资金来源，贷款到期后不能及时偿还本金，可能产生资金链断裂风险。
当前，金融管理部门和地方相关部门已关注到违规转贷风险。深圳市房地产中介协会2月初就发布提示，严禁房地产中介机构诱导购房人违规使用经营用途资金。
此次座谈会上，人民银行、银保监会明确要求，商业银行要持续做好贷前贷后管理，加强风险警示；并提出进一步加大检查处罚力度，及时查处违规中介并披露典型案例。
多举措稳预期
为加快经济复苏提供有力支撑
“判断是否需要提前偿还个人房贷，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。”浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任盘和林认为，随着2023年我国宏观经济企稳回升，股市、楼市的政策东风频频吹来，部分居民的投资预期将发生转变，更理性、更审慎地考虑提前还款。
为促进房地产与金融正常循环，去年11月金融管理部门推出“金融十六条”举措，提出支持个人住房贷款合理需求的多项举措。
今年初，人民银行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，明确将住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩。金融管理部门还在合理确定个人住房贷款首付比例、优化新市民住房金融服务、提升借款和还款便利度等方面提出要求，引导金融机构做好相关工作。
专家认为，这些举措对于稳定购房者信心和预期发挥了一定作用。数据显示，2023年1月，以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款增加2231亿元，较2022年12月环比多增超300亿元。
“金融部门推出的一系列举措逐渐显效，将进一步提振居民投资消费的意愿和能力。”董希淼认为，金融部门采取有效措施解决住房贷款提前还款难，有助于稳定市场预期和信心，将为恢复和扩大消费、促进经济加快复苏提供有力支撑。
（记者吴雨、卫韦华、顾小立、张京品、郑钧天）
作者：□新华社“新华视点”记者
来源： 经济参考报
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