红楼知乎：商转公的可贷额度如何计算？，下面是红网给大家的分享，一起来看看。
商转公贷款计算
编者按：买房比较急，先申请了商贷，然后再准备办理公积金贷款，想必是很多购房者“曲线救国”的方式。那么，在长沙办理商转公有哪些流程呢？商转公的可贷额度如何计算？
商转公的可贷额度如何计算？
商业银行住房贷款转住房公积金贷款，参照公积金贷款测算可贷额度，且贷款额度不得超过原商业银行住房贷款所剩本金余额。
职工家庭结清商业银行贷款后申请商业银行贷款转公积金贷款的，如已办理该套房结清还贷提取，则计算贷款额度时应剔除已提取的结清还贷金额。
办理商转公有哪些流程呢？
对于公积金暂时未连续缴满12个月的购房者，先使用商贷，再转公积金就成了权宜之计。商转公额度不得超过原商业贷款所剩本金余额。但对于原商业银行二手房贷款金额，超过契税完税凭证所记载金额，按照商业银行剩余本金金额计算。
目前长沙商贷转公积金，有两种方式：
1、所购房屋设定抵押
所需资料：
《住房公积金个人借款申请表》
借款人夫妻双方身份证
户口本
婚姻状况证明（已婚者提供结婚证，离婚者提供离婚证、民政部门盖章的离婚协议书或法院生效判决书，以上两类婚姻状况借款人及未婚借款人均需签订《住房公积金业务承诺及授权书》）
具体流程：
咨询商业银行是否同意提前结清→向管理部提交贷款申请资料→管理部前台收件、录入→初审、复审、审批→结清商业银行贷款→签订借款及抵押担保合同→担保公司复核→受委托银行复核→借款人至房产部门办理抵押→中心放款。
如果职工家庭提前结清商业银行贷款有困难的，可向有资质的担保公司了解担保垫资。
但是，办理商转公时的“担保垫资”业务是市场行为，具有一定的风险，不属于公积金贷款的服务范围，且不属于市公积金中心的业务。
目前有一些具备资质条件的担保公司，推出了“阶段性担保”业务。如果您有担保垫资方面的业务需求，可向提供该业务的担保公司咨询具体事宜，并进行比较确认。
注意：如果所购房产已经预告抵押给了商业银行且未出产权证，则无法使用本套房产再次进行预告抵押，只能使用其他房产进行抵押。
2、其他房产设定抵押
咨询商业银行是否同意提前结清→至贷款管理部做贷前咨询→向管理部提交贷款申请资料→管理部前台收件、录入→初审、复审、审批→签订借款及抵押担保合同→担保公司复核→受委托银行复核→借款人至房产部门办理抵押→中心放款。
如果所购房产已经预告抵押给了商业银行且未出产权证，则无法使用本套房产进行抵押，只能使用其他房产进行抵押。
申请公积金贷款的房产（本套房）未出产权证，使用他套房抵押的情况，无需提前结清商业贷款，放款时由市公积金中心与商业银行直接对接。
使用他套房作抵押申请办理商转公业务时，不要求他套房必须是本人或配偶名下的住房。
根据《长沙住房公积金个人住房贷款管理办法》（长金管委〔2020〕6号）中关于住房抵押的设定的规定：职工原则上应将所购住房作为抵押物抵押给长沙公积金中心。
商业银行住房贷款转公积金贷款，用其它住房设定抵押的，该抵押住房需满足以下条件：
1、抵押人对该住房具有所有权，能对住房进行处分；
2、住房产权完整没有瑕疵，没有争议；
3、没有列入拆迁范围；
4、能在所购住房行政区域内办理抵押；
5、未成年人的房产不能用作他房设定抵押（含共有产权）；
6、能办理住房抵押应具备的其他条件。
住房公积金贷款是住房贷款，与商业银行的抵押贷款性质不同。
原则上应将所购住房作为抵押物，办理商转公。本套房未取得产权证时，使用其他房产设定抵押办理商转公的，在本套房取得产权证后，也应及时至市公积金中心办理抵押产权的置换手续。
注意：住房公积金贷款（含商转公）放款后，职工家庭（已婚指夫妻双方，单身指职工个人）可以与长沙公积金中心签订《住房公积金对冲还贷协议》，并从签订协议后下一期还款开始执行。职工办理的提供本人身份证，需同时冲抵配偶住房公积金账户余额的，还需提供配偶身份证、结婚证。（综合来源：长沙住房公积金官网、网络）
商转公剩余商贷怎么算
一石激起千层浪。
8月30日晚，南宁公积金发布新政通知，立即引发市场高度关注。
不少符合条件的购房者，在新政落地首日就赶赴现场办理公积金贷款，甚至青秀管理部、良庆管理部还出现了扎堆办理业务的情况，这其中有很大一部分就是办理“商转公”的购房者。
南宁市直公积金利好直接助推“商转公”业务办理迎来小高峰。那么问题来了，“商转公”有哪些条件？又是如何办理？
不急，今天的攻略能帮到大家。
01
办理“商转公”有哪些前提条件？
在南宁，能全款买房的毕竟是少数，按揭贷款才是主流。
但由于此前公积金贷款要求高、限制多，导致最终能申请成功的人并不多。因此，商业贷款成为了当时购房者的首选。
不过，今年以来南宁市直公积金利好频出，门槛降低、额度提高，使得过去无法使用公积金贷款的人群，现在终于可以通过“商转公”搭上这趟低利率的车。
特别是本月开始执行的南宁市直公积金新政：
①余额倍数提高至25倍；
②时间系数由原来最低0.8升至最低1；
③关键还可追溯12个月内提取的公积金合并至个人账户余额。
南宁市直公积金新政通知截图
根据计算公式，贷款额度=借款申请人公积金缴存余额×缴存余额倍数↑×缴存时间系数↑×风险防控系数，这些细则的调整，意味着更多的人有可能拿到80万元的最高贷款额度，为“商转公”提供有利条件。
讲真的，相比于前两年5字头、6字头的高利率，公积金3.25%的低利息真是太诱人了！
那么问题来了，什么样的购房者人群才具备“商转公”的资格？
以目前的情况，是否符合条件，主要看这几点：
①南宁市直公积金正常连续缴存公积金6个月(含)以上，且公积金账户处于缴存状态，最近缴存月份应与贷款申请当月的间隔不超过两个月。
②有合法有效的个人商业住房按揭贷款合同或协议，并且已取得不动产权证。
③申请“商转公”的商贷借款人和抵押人须保持一致，且原商贷银行须为市直公积金指定的8家免自筹银行。
④支持首套或二套公积金贷款。也就是说，第三套住房及以上申请公积金贷款或第三次及以上申请公积金贷款都是不支持的。
⑤具有稳定的职业和收入，有按期偿还贷款本息的能力，信用状况良好。
值得注意的是，在广西北部湾经济区城市（北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市）正常缴存住房公积金的，且户籍地在南宁市、北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市范围内的在职职工，也可以向南宁市直住房公积金管理中心申请办理“商转公”。
北部湾城市群（图源|网络）
可以说，南宁市直公积金覆盖的城市越来越多了。
不过，受到广西区直公积金即将在本月15日暂停办理“商转公”业务的影响，加之南宁市直公积金利好暴涨，不少人抱着“凡事趁早不趁晚”的心态，导致南宁市直公积金贷款业务办理量激增。
值得注意的是，目前南宁市直公积金的资金使用率远低于85%，“余粮”充足，所以大家先不要慌，不要急。
02
如何办理“商转公”？
万事俱备，只欠东风。
若符合条件，要如何申请“商转公”，需要准备哪些材料。下面小邕已为大家整理了相关流程和材料，大家按需准备即可↓↓
“商转公”操作流程（图源|南宁公积金）
需要注意的是，贷款申请人切勿先自行结清商业住房贷款，需提前提出“商转公”贷款申请待审批通过后，再进行结清，否则先行结清的，将无法申请商转公贷款业务。
总而言之，“商转公”的申请流程其实并不复杂，关键是要准备好申请材料。
为了避免白跑一趟，大家要根据自身的实际情况，提前准备，做到有备无患。
“商转公”所需材料
此外，需要提醒的是，有使用信用卡以及除了房贷以外，还有其他贷款记录的，如车贷、精装贷、装修贷等，需要提前处理。
要么提前还清贷款，并打印个人详细版征信、出具相关的结清证明；要么保证其他负债的月还款额低于公积金审批通过的房贷月供的50%。
这是什么意思呢？
假设张三通过公积金贷款之后的房贷为4000元/月，那么张三的其他负债不能超过2000元/月，即房贷月供的50%以下。
所以，想要办理“商转公”的小伙伴，可以先在“南宁住房公积金管理中心官网”“南宁住房公积金管理中心微信公众号”“爱南宁APP”等方式预约取号。
与此同时，处理其他贷款并准备好申请材料即可。
03
办理“商转公”的常见问题
相信看到这里，大家对于办理“商转公”已经有了一个大致的了解，但对于细则还是会有一些疑问。
在这里，小邕针对网友提出较多的问题进行整理解答，内容来源于“南宁住房公积金管理中心”的官网和官微。
Q1:已经交房了，但是没有房产证，可以办理“商转公”吗？
A:不能。商贷转公积金贷款，按规定是要先取得房产证或者不动产权证书才能申请办理。
Q2:灵活就业人员自愿缴存者能否办理商转公？
A:目前自愿缴存住房公积金贷款暂不支持商转公贷款。
Q3:精装部分能不能用公积金贷款？
A:分两种情况看，①签约的是毛坯精装二合一合同，则商品房总价（毛坯总价+精装总价）可以使用公积金贷款。②毛坯、精装是分开签约的购房合同，那么住房公积金贷款仅支持毛坯房部分的贷款，精装部分金额不属于可以贷款的范畴。要办理“商转公”，需要先自筹结清精装贷款部分。
Q4:房贷超过80万元能申请“商转公”吗？
A:可以。符合“商转公”免自筹业务办理条件的，可向公积金管理中心提出申请，贷款差额资金需自筹支付。
比如，商业贷款总额剩余100万元未结清，商转公贷款批准额度为80万元，差额资金20万元要在约定时间里自行结清。
需要注意的是，申请人需在公积金管理中心审批通过后，再进行差额结清，否则先行结清，将无法办理商转公业务。
Q5:“商转公”可以申请组合贷款吗？
A:不可以。由于组合贷款涉及商业银行贷款政策，根据商业银行的相关规定，已经办理过商业贷款的住房不能二次申请贷款。
因此，管理中心现行政策中只有商业贷款转纯住房公积金贷款此项业务，没有商业贷款转组合贷款的业务。
Q6:商业住房贷款申请时，是由夫妻其中一方作为主贷人的，那么“商转公”贷款业务可以由原先的借款人的配偶作为借款申请人吗？
A:不可以。商转公贷款业务只能由原商业住房贷款的借款人作为借款申请人。
Q7:首套房为二手房可以申请“商转公”吗？
A:可以。房龄需要在30年内。
Q8:已经有一套公积金贷款，第二套还可以申请公积金贷款吗？
A:可以。前提条件是，第一套房的公积金贷款已结清，才可以进行第二套房的公积金贷款。
Q9: 家庭仅有一套住房，主贷人没有缴存公积金，配偶缴存市直公积金，可由配偶申请“商转公”吗？
A：不可以。“商转公”贷款只能由原商业住房贷款的借款人来申请。
示意图（图源|网络）
Q10:缴存的是玉林公积金，在南宁市区商业贷款买了首套住房，并取得房产证，可以办理“商转公”吗？
A：可以。在北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市正常缴存住房公积金的，也可以向南宁市直住房公积金管理中心申请办理“商转公”。
Q11:家庭有两套住房，均为商业贷款，能否申请“商转公”？
A：可以。若家庭两套住房都是商业贷款，在符合条件的情况下，第二套住房可申请“商转公”，并按二套房贷款政策执行。
Q12:免自筹的“商转公”有哪几家银行？
A:目前南宁市直公积金支持免自筹“商转公”的银行共有8家，分别为建设银行、农业银行、工商银行、交通银行、中国银行、招商银行、北部湾银行、中信银行。
Q13:如果原商业贷不在免自筹的银行里，可以申请“商转公”吗？
A:可以。若原来的商业贷银行不在免自筹银行里，如果想办理“商转公”，也就是商转公非顺位贷款。
那么原商业贷款需借款申请人自行筹集资金结清余下贷款，结清时间以银行通知时间为准，请勿未得到任何通知自行提前结清原商业贷款。
而在免自筹银行范围，“商转公”则是顺位贷款，无需自筹款项。
Q14:交了两年的南宁市直公积金，但是今年5月份断缴，能申请公积金贷款吗？
A:一般情况下，断缴是会影响公积金贷款的。如果是由于单位特殊情况导致断缴，可由单位出具相关证明并由公积金管理中心的审核部门审核，具体是否能贷款要以审核结果为准。
如果是因为离职而断缴的话，那么需要从重新缴纳当月计算，连续缴纳6个月（含）以上才能申请。
Q15:房子是商业贷款，办理了二次抵押，还能“商转公”吗？
A：不能。住房除了办理有原商贷发放银行的不动产登记手续外，还其他抵押权人，均不支持申请商转公。
Q16:使用公积金贷款，收入证明是要达到月供的2.2倍吗？
A:一般而言，借款人每月还款额一般不超过借款人家庭月收入的50%，如无其他未结清贷款和担保债务可放宽至60%，但家庭收入扣除月供后剩余的40%不能低于本地当年基本生活费标准。
也就是说，收入至少要达到月供的1.67倍以上。
Q17:夫妻双方均为南宁市直公积金缴存职工，那么公积金贷款可以合并贷款额度吗？
A:可以。以家庭为单位，符合条件的夫妻双方分别审批其贷款额度，合并的总数为最终贷款额度，首套最高不超过80万元，二套最高不超过70万元。
Q18:原来公积金账户上有3万元，但是去年12月提取了2万元出来，这会影响公积金贷款额度吗？
A:按照最新的政策，可追溯12个月内提取的公积金，并合并至个人账户余额。因此，今年12月份之前申请公积金贷款，已经提取的这2万元仍然作为账户余额计算可贷款金额。
Q19:商转公的贷款额度怎么测算？
A：目前南宁市直公积金最高可贷80万元，二套住房或二次申请公积金贷款最高可贷70万元，且贷款额度不高于商贷的本金。计算公式如下：
贷款额度=借款申请人公积金缴存余额*缴存余额倍数*缴存时间系数*风险防控系数
例：张三公积金缴存余额为2万元，连续缴存时间为12个月（则缴存时间系数为1.2），目前南宁公积金风险防控系数为1。
假设张三2022年3月在我市购房并于2022年9月申请公积金贷款，按照计算可得，2万元*25*1.2*1=60万元的贷款额度。
需要注意的是，理论可贷60万元，不过最终的审批贷款额度还要参考申请人的缴存基数、收入水平、还款能力、征信情况等。
对于实在搞不清自己到底能贷多少额度的小伙伴，可通过计算器来测算一下。目前，邕有家的公积金贷款额度计算器已经火热上线啦↓↓
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04
“商转公”降低成本，利好购房者
为什么大家都急着办理“商转公”？
也许看完下面这组对比数据，大家就会明白了↓↓
南宁商业贷款VS公积金贷款
以80万元的总贷款为例，都采用30年分期按揭，等额本息的还款方式。对比商业贷，使用公积金的还款总额可减少约47.3万元，每月月供可减少1314.75元。
今年，虽然5年期LPR已经下降了两次，房贷利率最低可到4.1%，但还有大批存量房贷的利率在5%-6%，甚至更高，而公积金贷款执行的利率则为3.25%。
对于高位利率站岗的购房者而言，毫无疑问“商转公”就是一场及时雨。毕竟少花几十万元，是真的香！
南宁（图源|钟祖年 后期：曾俏）
关键，在“商转公”的实施上，南宁也算是走在全国前列的。
目前，可以商转公的城市有北京、上海、深圳、重庆、武汉、东莞、长沙、厦门、石家庄、太原、自贡等，而南宁也在其中。
当广州、苏州、合肥等城市的购房者在呼吁“商转公”时，南宁的部分购房者已经尝到了“商转公”的甜头了。
写在最后
今年的南宁楼市，可谓是利好频频。
买房首付比例降了、LPR房贷利率创下史上新低、契税补贴、公积金门槛降低、贷款额度提高……
而“商转公”作为直接为购房者省钱的利器，一直以来都备受关注。
如今，随着新政策的出台，南宁市直公积金惠及面扩大，降低了“商转公”业务办理门槛，为购房者实实在在降低了购房成本，减轻月供压力。
最后，希望已经上车的购房者都能成功“商转公”，享受政策红利。
直播预告
9月9日，南宁市住建系统2022年“质量月”工程质量提升现场观摩会正式启动，邕有家将在视频号、微博两大平台对活动进行线上直播。
直播将聚焦主会场良庆区金钢水泥厂1号路与经开区盘岭路之间跨江桥梁工程项目、分会场南宁华润置地江南中心项目，展示品质住宅、重点市政工程项目建造过程、工法工艺、快检快修、一站式交付等。
感兴趣的小伙伴，记得准点关注观看哦！
作者| 卢秋霞
审核| 吴晓苑
校对| 刘玉婵
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南宁市直公积金“商转公”详细攻略！看这篇就够了
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原文地址"商转公贷款计算（商转公剩余商贷怎么算）"：http://www.ljycsb.cn/dkzs/119223.html。
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