在武汉，内行人说出了实情，买这类老房子需更加谨慎，下面是武汉房姐给大家的分享，一起来看看。
划拨房子能贷款
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提问：房姐，您好。两个问题：
一、请问可以碰武昌区丁字桥片区的老破小吗？看中了付家坡的一个房子，该房对口梅苑学校。
二、前几天头脑发热，在中介的催促下签订了购房合同，已通过中介交两万定金，钱已到房东手上。签合同前，房东出示的土地证上写的是出让，城镇混合住宅用地，50年。中介的房查报告也是出让。我自己打电话到不动产中心问，该房的土地性质是划拨用地。后来中介去核实，也是划拨。发生了这样的事情，请问我能否不履行合同，并要回两万定金？
三、谢谢房姐。
回答：你好，房子的价值主要由土地价值+房子品质构成，房子越老肯定品质越差，所以随着时间的推移房子的价值主要由土地价值决定，比如北京好多老破小十多万一平米主要是土地值钱。
像一线城市，有强大的造血能力，市区概念在逐步扩大，但老城区永远还是核心位置，比如北京不管扩大成什么样东西城永远是最核心的地段，土地价值会不断上涨，房价就会随着上涨，而且永远是最贵的地段。
但很多其他城市，哪怕是一些二线城市，没有能力逐步扩大市区，只能造新城，然后把人口尤其高端人口逐渐吸引或者迁移到新城，甚至把教育和医疗资源都搬迁过去，这样你就要注意了，因为原来老城的土地价值降低了，那么老城的老破小 老破大价格就会受影响，买这样的老破小和老破大就有很大风险。
所以，市区老破小 老破大的风险或者对手，是那些正在建或者已经建好的新城，这些新城可能会成为新的市中心。等拆改的城市面貌更新，也不能使老破大的涨幅变好。武汉目前老房子流动性不强，特别是学区一般的老房子，价格还没有压迫性上涨。
划拨就是还建房，商品房的产证写的土地性质是出让。还建房价格会比商品房低一些。可以用这一条理由，撤回交易，拿回定金。
提问：新人会员首问，坐标男甘肃兰州，10月婚期，现状：父母名下无房，共住单位无产权小两居，18年父母梭哈在安宁购买保利四居，挂我的名字他们自住，6年商贷月供两千六，无法对敲。女友名下市内一套经适小两居，家在周边县城。自己目前月薪15k女友6k双方父母均无多少存款。困惑：子弹20，女友家县城45万商品房闲置，考虑到以后孩子，想半自住半投资购房，婚前女友可首房首贷，但其父母觉得压力太大，请问我应该攒几年首付再买房还是现在买？应在在兰州选择地铁附近的小两居还是投资西安，成都，重庆？太远真的没有精力（加班狗），在兰州买又怕接盘出不去，人家错过近20年买房红利步步错过，真的非常纠结和苦恼！请房姐赐教！
回答：你好，兰州主城区人口太少，长远看兰州不优质，城市狭长，无法规划发展，且兰州是全中国唯一一个没有第二条水源的城市，自住的买一套就可以了，投资换城市吧。 对于城市的选择，不要盲目。
楼市动能和上涨潜力有四点：
1.人口越多、动能越足。
2.南方城市比北方城市动能足
3.行政级别越高，定位越高，资金总量与增量大
4.楼市的赚钱与驱赶外溢效应 成都和重庆都是不错的选择。出手女友名下的经适房
提问：新人首问：房姐你好，我婚后购入一套红莲湖莲湖锦城小区140平米洋房，首付4成，月供由父母在还。现打算：1.将房子直接转到父母名下，父母不住，做为长期投资。2.将房子挂中介卖掉投资其它，请问哪种处理更好？另：我还未收房，是否直接找开发商更名最划算？谢谢！
回答：你好，红莲湖适合养老，现在不住，也没有投资价值，可以考虑出手。 找开发商申请更名最好，一般开发商会要点费用。
提问：房姐你好，我18年入手了世茂龙湾8期的房子，今年3月底才能交房，但是我今年想换房子，现在问题是今年都不一定能拿到房产证，但是这个房子不卖我就没钱买房，想问问有什么办法可以手续简单点卖房？我问售楼部的人能否合同更名，被拒绝了。
回答：你好，没有交房，没下产证，不能过户。 但是可以通过合同买卖，等办证之后再过户。 买卖协议有效。
提问：你好，房姐，子弹100万，在宁波哪里买房比较好，再买算二套，
回答：你好，宁波市五大计划单列市之一，依托进出口、县域经济，也名列二十强，但近年全国都在打造省会首位度，宁波影响力不断下降； 近年来宁波一直没有什么存在感，被上海和杭州压抑的非常严重。 省内第一把交椅给了杭州，宁波排老二，投资回报率处于临界值边缘。 坐标宁波，子弹100，投资上海，杭州等几个强省会城市未来潜力更大。
提问：你好房姐！新人首问！我在北京延庆工作居住，想买本地选一套自住房，目前手上有一套商住房！请问延庆的房子哪里相对保质增值，选南城新区碧桂园，正在规划学校医院！还是北城老区，现在配套相对成熟！购房时机什么时间合适！
回答：你好，已经买错一套商住房了，第二套就别再入坑了。 每个城市都有边界，长城不属于北京，延庆怀来等地类似于河北县城。 延庆常年保持北京房价跌幅前三名。 北京的新规划方向是向东 向南，西北部的延庆只能安静的做一个郊游小王子。 如果真的考虑房产保值，建议出手商住，加上手里的子弹，建仓北京东部和南部。 投住分离，延庆继续租房住好了。 如果单纯考虑自住，建议入手北城老区。
提问：新人首问，想在上海买房没指标，有什么办法吗？退一步，广州南沙如何？南沙限购好点。
回答：你好，南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。 当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。 所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。 为什么不能把南沙和其他环一线环二线混在一起做类比呢，因为大家的定位完全不同。 南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。 而是剑指广东省的第三个一线城市本身！ 它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。 anyway，成功概率并不一定能到50%（就算不成功，也可能比普通城市涨的更快一点），所以我自己不是这种类型的，我只买很高很高确定性的超级城市。 南沙是给南部人民配置少数偏激进类的房产做分散用的，并不是让你主力资产allin买进去。 如果能破限购，黄埔是比南沙更好的选择。
提问：本月首问 房姐 你好 本人想在连云港入手一套 考虑到可以用公积金 每月三千 不用可惜 现在是否可以入手 或者过个半年 看看经济环境 入手什么地段比较保值 三套房 怎么样做到低首付 老公事业单位 谢谢
回答：看不懂你的投资逻辑 为了使用公积金，去投资一个没有明明知道没有价值的城市？ 很多城市都支持使用异地公积金贷款的，比如武汉 如果9头牛都拉不回来你，实在要买连云港，那就尝试离婚买吧，或者把其中1-2套对敲给父母 腾房票
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划拨土地的房子银行可以贷款吗
掌上春城讯 日前，网友在人民网地方领导留言板反映，自己的个人住房按揭贷款的银行，不能办理个人商业性住房贷款转住房公积金组合贷款（以下简称“商转组贷款”）事宜。
记者走访昆明市住房公积金管理中心（以下简称“市住房公积金中心”）得知，自今年1月商转组贷款业务开展试点以来，建设银行、农业银行、工商银行、中国银行、招商银行、富滇银行、中信银行、昆明市农村信用社联合社等8家银行，已与市住房公积金中心签订委托协议开展此项业务，其他已签订委托协议但暂未办理的受托银行，正在进行内部流程的梳理和系统改造测试，争取尽快满足缴存人的贷款需求。
办理过程中商贷部分不能提前还款
今年1月19日，市住房公积金中心发布公告，自1月20日起，将试点个人商业性住房贷款转住房公积金组合贷款业务，即商转组贷款业务。
商转组贷款业务是指，公积金缴存人在昆明市行政区域内购买自住住房时，办理了商业性住房贷款的，可向市住房公积金中心申请，将符合条件的部分商业性住房贷款转为住房公积金贷款，与剩余的商业性住房贷款共同形成的组合贷款。
公积金缴存人申请办理此项业务，除满足开立住房公积金缴存账户满6个月（含），且连续足额缴存住房公积金6个月（含）及其他申请个人住房公积金贷款基本条件外，还需商业性住房贷款所购的住房，已取得不动产权证书并已办妥不动产抵押登记。
这也就是说，凡在昆明市行政区域内购买自住住房时，向银行办理商业贷款且所购住房已办妥抵押登记的，同时满足申请个人住房公积金贷款基本条件的，可向市住房公积金中心申请，将符合条件的部分商业贷款转为住房公积金贷款与剩余的商业贷款共同形成组合贷款。
记者走访市公积金中心业务办理点时发现，中心的公示栏里张贴了商转公、商转组贷款所要提供的资料清单，以及办理商品房、二手房贷款所需的资料清单。在办理商转组贷款的过程中，剩余的商贷部分不能进行提前部分、全部还款。
在贷款金额上，昆明市住房公积金缴存人及符合条件的异地公积金缴存人，缴存公积金的双职工家庭，双方正常缴存公积金的，贷款最高额度为50万元；一方正常缴存公积金的，贷款最高额度为30万元；缴存公积金的单职工家庭，贷款最高额度为30万元。
交行预计本月下旬开办
公积金中心已发商转组贷款728笔
作为全市第三家正式开展商转组贷款业务的银行，富滇银行正义路支行相关负责人介绍，开展商转组贷款业务是市住房公积金中心做好“放管服”工作的具体体现，由于每家银行具体情况不同，正式开办前，许多业务需要协调，市住房公积金中心、市房产交易中心和银行需要多方协调，并对系统和内部流程进行调整。“以富滇银行为例，由于每个分支机构是不同的市场主体，在正式办理的过程中，债权分割问题便是其中最重要的一环。经过多次沟通和协调，富滇银行已于7月1日正式开办这一业务。”截至9月3日，富滇银行正义路支行已发放40多笔业务，放款金额达到1100万元。
中信银行昆明分行相关负责人介绍，目前，中信银行昆明分行已正式开办商转组贷款业务，可以为绝大部分客户提供服务。随着商转组贷款业务的推广，中信银行将与市住房公积金中心保持沟通，同步跟进新政策、新要求，争取尽快做到商转组贷款业务服务全覆盖。
“目前，昆明市可以受理商转组贷款业务的受托银行共有8家，分别是建设银行、农业银行、工商银行、中国银行、招商银行、富滇银行、中信银行、昆明市农村信用社联合社。”市住房公积金中心相关人士介绍，截至2021年8月31日，市住房公积金中心累计发放商转组贷款728笔，金额2.71亿元。
对于部分受托银行暂未开展该业务的情况，该相关人士表示，由于各受托银行组织架构和贷款管理模式存在差异，须调整内部流程和系统。目前，光大银行、交通银行等暂未办理商转组贷款业务，但这些银行已积极与市住房公积金中心进行内部流程梳理和系统改造测试，争取尽快满足缴存人的贷款需求。
交通银行相关负责人表示，目前，交通银行云南省分行已对系统和内部流程进行梳理和调整，该项业务已进入测试阶段，预计9月下旬正式开办。
市公积金中心可办理4种贷款业务
市住房公积金中心相关人士表示，中心目前主要有4个贷款业务品种，分别是商品房贷款（含组合贷款）、二手房贷款（含组合贷款）、个人商业性住房贷款转住房公积金贷款、个人商业性住房贷款转住房公积金组合贷款。
该人士还表示，此次推出的试点业务，是市住房公积金中心立足自身职责，主动担当作为，着力解决贷款客户因主客观因素限制、在购房时不能申请办理住房公积金贷款的问题，从而减轻贷款客户住房贷款负担，切实让更多缴存人享受住房公积金制度的福利。下一步，市住房公积金中心将继续加强与贷款受托银行的沟通对接，督促贷款受托银行尽快开展商转组贷款业务，通过实行贷款集中审批等方式，全力推进试点工作，扩大能办理此项业务的受托银行范围，继续做好做优贷款服务工作。
算账
贷款100万元 组合贷利息比商贷少22.72万元
富滇银行正义路支行相关负责人以市民张先生的情况为例算了一笔账。张先生有一套住房按揭贷款，贷款余额为100万元，贷款年限30年，还款方式为等额本息。
商业贷款（按年利率5.4%计算）
还款总额202.12万元
其中贷款金额100万元，利息102.12万元，月供5615.31万元
商转公贷款（按5年期以上的首套房贷款利率为3.25%计算）
如果张先生夫妻双方都具备公积金缴存条件，张先生需先自筹款项将商业贷款的50万元还完，剩下50万元以公积金进行贷款
还款总额78.33万元
其中贷款金额50万元，利息28.33万元，月供2176.03元
商转组贷款（公积金贷款按5年期以上的首套房贷款利率3.25%算，商业贷款按年利率5.4%计算）
如果张先生夫妻双方都具备公积金缴存条件，向办理商业贷款的银行申请商转组贷款业务，即50万元商业贷款、50万元公积金贷款
还款总额179.4万元
其中贷款金额100万元，利息79.4万元，月供4983.68元
其中
50万元商业贷款：利息51.07万元，月供2807.65元
50万元公积金贷款：利息28.33万元，月供2176.03元
备注：等额本息是指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）。
★提醒
商转组贷款注意事项
1.注意房贷合同全部借款人的征信记录上，房贷记录（含已结清）是否超过2笔，超过则不符合公积金贷款准入要求；
2.注意名下除房贷外是否有其他贷款或大额信用卡消费及分期，如果有可能会导致负债过高不符合准入条件；
3.房屋土地使用类型属于“划拨”。土地查档表上无宗地号或分宗号，均不符合该类贷款准入条件。
都市时报全媒体记者：马苗 实习生：李子江 张立民
责编：张曦
编审：吴晨萍
终审：钱红兵
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原文地址"划拨房子能贷款（划拨土地的房子银行可以贷款吗）"：http://www.ljycsb.cn/dkzs/118994.html。
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