2023年上海楼市：当下买房，选择时机窗口是关键！，下面是沪叔说房5给大家的分享，一起来看看。
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我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔，你好，自己对于买房有很多思考，正在学习相关知识，对于上海不同的板块我有比较分析，我感觉上虹口和杨浦是有一些相同点的，并不专业，请问我这个想法对吗？具体有哪些呢？
沪叔：你好，虹口杨浦有很多相似之处，具体体现在：1.发展滞后都是源于转型困难。虹口的问题在于商业升级失败，四川北路曾经商业发达，物美价廉，旧改后没有人口补充，既无本地客群支持，也无法吸引外地客群，从此没落。杨浦作为老工业区，拆的慢，修复慢，城市界面差，转型困难，不过五角场和新江湾成为了杨浦新的核心。2.虹口发展北外滩，杨浦发展东外滩。北外滩想成为核心商务区，需要企业入驻，然而，一方面，上海的写字楼空置率已经很高，另一方面，企业看中的是区域扶持力度，虹口相比老牌商务区没有优势。东外滩虽然城市界面差，但切实有两个互联网企业拿地，并且板块内大学含金量高，能吸纳人才。3.两区买房逻辑相似。千万级别的打新用户选择不多，一般只有虹口的临平路或杨浦的黄兴公园；对于刚需来说，年纪大的会选择老破小，年轻人则会外溢到宝山杨行、罗店、罗泾或者顾村。具体买房选筹，详见知识星球内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。
提问：沪叔，你好，同样价格都在4万多，吴淞、宝山和邻桥相比，哪块儿更有升值潜力啊？
沪叔：你好，如果说就近原则来说的话，目前的话邻桥主要依靠于高桥，肯定没有吴淞杨行未来发展好。吴淞有城市副中心的话，当地上班的就是引进这个外资也好，国内企业也好，他们入住之后吸纳的人才一般都是考虑就近安家置业。购房者首选肯定不是邻桥，首选的话肯定是当地，或者是周边一两公里范围内。
提问：沪叔，你好，上海买房，名下无房无贷，预算在900万，年底计划上车，天台家园和上海花城您看好哪个呢？
沪叔：你好，天台家园小区不错，环境也可以，配套齐全，房龄有点老；上海花城小区环境不错，靠近地铁，商业配套齐全，物业管理不错，目前价格比较合适，建议选上海花城。
提问：沪叔您好。动迁户，动迁费400万左右。三口之家，两人都没有房贷记录。打算配置两套房。以下几种方案，哪种合适。方案一，140万拿一套松江南车墩动迁房，58平一室一厅（只有此房源）。余款255万加一些贷款在顾村板块购置60平左右大一室一厅，改小两室居住，五年后再用此房置换一套两室一厅。方案二，直接拿全货币，不拿动迁组房子。先全款买顾村两室一厅（全款有压价优势），目前价格330万左右。然后余款去投资一套一室一厅，贷些款。或者，一室一厅等两三年后房地产税，空置税等出台，房价下行再入手。方案三，自住房买徐泾东动迁房，总价大约290万左右，贷些款。再拿140万的松江南一房投资。另松江南车墩板块，如果配套完善，人气上升可能需要5-10年。目前出租，毛胚房1400元/月。您看哪种方案合适？松江南值得拿么？
沪叔：你好，先回答你自己方案里面的最优选，方案二是相对较优的。其次解答版块内容，松江南目前唯一的版块利好是在建高铁站，未来会连通虹桥和浙江，成为中转站，会相对带动一些人流，但并非人气，高铁站周遭的租金收益也会较现在有所提升，但是奈何版块就是松江远郊，距离远造成版块与市区资源断联，作为远郊的老城的居住人群非常固化，大部分是动迁来的或者本区客，消费能力相当有限，版块内的房价这6年几乎没有什么增幅，属于完全跑输大盘的版块。
宝山顾村版块属于外环近郊，且近北市区，不论从版块的当下配套还是交通通勤能级都远优于松江南。
最后根据你们家的情况阐述，因为不太了解你们的自住要求，所以单从投资收益来给最优建议，是当下选择400w动迁款不拿房，家庭当下，年还按揭15w应该不成问题，也就是按揭贷一个250w轻松有余。拿650w总价，你们首套资格，在上海交的多年社保记录，去买一个近郊或北宝山外环的优质新盘，2-3房，2-3年交付后可以收获当下的倒挂收益，如果那个阶段仍有给孩子置办一套房产的考虑，可以再做一拆二，或拿产证抵押现钱去买房。
提问：沪叔，你好，预算不多，在徐汇工作，主要是自住，不想在郊区偏远的地方买新房，上下班通勤时间太长了，想知道在房价较高的徐汇地区，老破小是否值得购买呢？
沪叔：你好，徐汇滨江地区，周围的高端江景房，风景优美，生活配套设施齐全。而从楼市的整体数据来看，一线江景房不仅有较大浮动，而老破小的涨幅较低，且是受到楼市通涨的影响及周围江景房的带动作用才出现小幅变化；但是如果楼市下跌，老破小将首先受到影响。对于江景房来说，江景，地段，产品是决定其楼盘价格的首要因素，而对于老破小来说，地段优势才是最明显影响价格的因素。陆家嘴滨江地区的老破小有较大的涨幅，但是对于周边设施的依赖程度较高。而徐汇滨江地区的老破小，价格梯度明显各个地段差距较大，整体配套设施也比较一般。徐汇滨江地区的老破小比不上陆家嘴地区，但是可能随着地段的变化会有空间。投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。
以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选
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沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。
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房子看好了定金也交了，那么接下来该走哪些流程呢？我整理了买新房走贷款的全部流程，不仅可以规避买房路上的套路和风险，还能避开不必要的麻烦。看完了别忘记收藏。
·一、看房：确定核实房源是否可以网签。
·二、查征信：审核贷款资格。
·三、交定金：一定要收取盖有房企财务章的定金收据。
·四、付首付：房企财务章的首付收据给后期换全款发票。
·五、做贷款：银行递交材料，购买方的身份证，户口本，结婚收入证明，贷款额度大的提供银行近半年流水账。
·六、签网签：到售楼部签订。
·七、备案：到房管局备案。
·八、预告登记：全款要求开F商做，7个工作日左右。
·十、开始还月供：等待交房拿全款发票。
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