预约合同算正式合同吗？丨民法典小故事（512），下面是每天学一点民法典给大家的分享，一起来看看。
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这是一起关于购房合同引起的纠纷。
买房人与开发商签了一个预约合同，交了一部分钱入住了，之后就没交钱了，理由就是这个房子又漏水，又没有证。于是开发商起诉了，要求退房，并承担违约责任。
一审法院判决双方的合同解除，而且资金占用费和房屋占用费都给予了支持。
二审法院改判了一审，认为这个主要违约责任还是在买房人。
从这个案例我们学习到：
一是，预约合同有可能成为正式合同。比如房子都交付了，那就是正式合同了。
二是，房子漏水算不算根本违约。虽然房子漏水使得没有居住舒适感，但只要主体不倒，就不是根本违约。
附：丰顺御景房地产有限公司、徐劲等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2022）粤14民终757号
上诉人（原审原告，反诉被告）：丰顺御景房地产有限公司。
法定代表人：徐定洲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邝燕飞，该公司职员。
委托诉讼代理人：刘曦粤，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：徐劲，男，汉族，1973年6月25日出生，住址：广东省丰顺县。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：刘静，女，汉族，1973年10月23日出生，住址：广东省丰顺县。
俩被上诉人的共同委托诉讼代理人：蔡新辉，广东法强律师事务所律师。
上诉人丰顺御景房地产有限公司（以下简称丰顺御景公司）因与被上诉人徐劲、刘静商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省丰顺县人民法院(2021)粤1423民初495号民事判决，向本院提起上诉。
本院受理后依法组成合议庭对本案进行审理。
上诉人丰顺御景公司的委托诉讼代理人邝燕飞、被上诉人徐劲及其与被上诉人刘静的共同委托诉讼代理人蔡新辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丰顺御景公司上诉请求：
撤销一审判决第三项，并依法改判上诉人丰顺御景公司无需向被上诉人徐劲、刘静支付已付购房款的资金占用费；
撤销一审判决第四项，并依法改判上诉人丰顺御景公司无需向被上诉人徐劲、刘静支付装修款；
改判支持被上诉人徐劲、刘静向上诉人丰顺御景公司支付因其逾期付款违约金合计729122.8元；
改判支持被上诉人徐劲、刘静向上诉人丰顺御景公司支付因其违约导致《认购书》解除的违约金182000元；
改判支持被上诉人徐劲、刘静将涉案房屋恢复原状；
改判被上诉人徐劲、刘静按3892.9元／月向上诉人丰顺御景公司支付房屋占用费至其搬出之日止；
判令一审案件受理费、鉴定费及本案上诉受理费均由被上诉人徐劲、刘静承担。
事实和理由：
一审法院对本案定性为房屋买卖合同纠纷有误，适用法律有误。
上诉人与被上诉人签订《珠光·新城御景楼宇认购书》（以下简称《认购书》）约定被上诉人以商业按揭方式购买上诉人开发的涉案房屋，并约定了签订商品房买卖合同日期及定金条款等内容，该《认购书》尚不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应为预约合同。
一审法院一方面认定上诉人原因导致双方未能签订房屋买卖合同，一方面将本案定性为房屋买卖合同纠纷，存在前后矛盾、定性有误，故应将本案定性为商品房预约合同纠纷。
《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任”。
被上诉人无约定或法定事由单方解除《认购书》，不履行预约合同约定的付款义务、订立合同义务，上诉人依约依法有权解除《认购书》并请求其承担《认购书》的违约责任。
一审法院认定上诉人构成违约或违约责任在于上诉人，无约定或法定依据。
一审法院以“预售证过期，无法打印《商品房买卖合同》原件，及时办理网签、网上备案、按揭贷款等购房手续”、“房屋存在漏水、渗水情形”、“涉案房屋不再为期房，有违被告购买初衷”为由认定上诉人构成违约无合同依据。
双方签订的《认购书》中未约定上述情形属于上诉人违约，或约定被上诉人可因此解除《认购书》。
故，一审法院以此为由认定上诉人构成违约无相应合同依据。相反，《认购书》中已明确约定，被上诉人逾期支付购房款的违约责任，上诉人依约有权解除《认购书》并追究被上诉人的违约责任。
一审法院认定上诉人构成违约无相应法律依据。
预售证过期并不必然导致双方不能履行《认购书》约定订立《商品房买卖合同》，一审法院因此认定上诉人构成违约，于法不符。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”
可见，是否取得商品房预售许可证并不影响买卖双方《商品房预售合同》的订立，合同的订立以当事人达成一致意思表示时合同成立。
上诉人订立合同时是否已取得商品房预售许可证，影响的是合同成立后的效力问题，两者并非同一概念。
商品房预售许可证过期与自始没有取得商品房预售许可证有本质上的区别。
涉案房屋符合销售条件后，此前也已经取得了预售许可证，后期因为达到了现售标准，预售许可证要转为现售许可证，也就是说预售许可证过期并不代表预售或销售条件未达到。
且在上诉人起诉时或被上诉人提起反诉时，上诉人已取得现售资格，既不影响双方订立《商品房买卖合同》，亦不影响《商品房买卖合同》的效力，对双方继续履行《认购书》及订立《商品房买卖合同》并无任何阻碍。
现被上诉人已强行入住房屋长达两年之久，却仍以预售证过期为由拒绝履行《认购书》约定的订立《商品房买卖合同》义务，无相应约定或法定依据。
故，被上诉人以此为由主张解除《认购书》的请求根本不成立。
一审法院以涉案房屋漏水、渗水为由认定上诉人构成违约，导致《认购书》解除，亦无事实与法律依据。
一审法院误将本案定性为房屋买卖合同纠纷，导致法律适用错误。
如前述理由，本案应定性为商品房预约合同纠纷。
双方签订的《认购书》约定双方义务是在将来一定期限订立《商品房买卖合同》，任一方未按《认购书》约定义务履行，导致《商品房买卖合同》不能订立，即构成违约。
而房屋是否存在漏水、渗水等情形，均非《认购书》约定义务，不能作为认定一方违约的依据，亦不构成解除《认购书》的理由。
一审法院以此为由认定上诉人违约无法律依据。
即便法院将本案定性为房屋买卖合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”及第十条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，涉案房屋已经验收合格，达到交付条件，不存在“房屋主体结构质量不合格”或“严重质量问题”的情形。
被上诉人未能举证证明漏水、渗水是上诉人原因造成，亦不能证明漏水、渗水是因“房屋主体结构质量不合格”引起，且被上诉人自2018年12月起占用房屋并居住至今仍未搬离，可见也不属于“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”。
故，被上诉人以房屋质量为由主张解除《认购书》和一审法院以此为由认定上诉人构成违约，均无事实与法律依据。
一审法院以“涉案房屋不再为期房，有违被告购买初衷”认定上诉人构成违约，导致《认购书》解除，无事实与法律依据。
根据《认购书》第五条“乙方应按第四条付请首期款后，于2018年9月5日前到销售中心（预约电话：0753-699****）按甲方公司的合同条款签署《商品房买卖合同》及其附件（含《前期物业管理服务合同》等）暨办理网上备案……”的约定，被上诉人签订《认购书》的初衷是与上诉人订立《商品房买卖合同》，即购买涉案房屋。
至于涉案房屋为“期房”或“现房”，双方并未在《认购书》中明确约定。
涉案房屋已达现售条件，不存在无法办理竣工备案而成为“烂尾楼”的情形，而且被上诉人实际已经入住两年之久，被上诉人签订《商品房买卖合同》以购买涉案房屋的目的实际已经实现。
故，一审法院以“涉案房屋不再为期房，有违被告购买初衷”认定上诉人构成违约，导致《认购书》解除，于理不合，于法无据。
一审认定被上诉人拒绝支付剩余首期款属于行使不安抗辩权，无法律依据。
根据《中华人民共和国民法典》第五百二十七条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”及第五百二十八条“当事人依据前条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任”的规定，被上诉人从未提供任何证据证明上诉人存在上述第五百二十七条规定的相应情形，亦未能提供任何证据证明其曾按上述第五百二十八条规定对上诉人进行了通知或者要求上诉人提供担保。
故，被上诉人既无权行使不安抗辩权，也未适当行使不安抗辩权，其在无确切证据证明其中止履行《认购书》约定付款义务，应当承担相应违约责任。
被上诉人逾期支付首期款，已严重违反《认购书》约定并构成根本违约，上诉人依约依法有权解除《认购书》并向被上诉人主张相应违约责任。
被上诉人拒绝支付《认购书》约定款项，是导致双方未能签订《商品买卖合同》的根本原因，其行为已严重违反双方签订的《认购书》约定，构成根本违约，故上诉人依法依约有权解除双方签订的《认购书》。
根据《认购书》第四条第二款“按约定交付房款属于乙方重要义务，乙方同意在下列任何一种情况下，甲方有权单方面解除认购书，没收乙方已缴纳的定金及其他已缴款项并将本物业另行出售。
……③交付部分首期款后不再交付首期款余款超过30天的……”及第五条“乙方应按第四条付请首期款后，于2018年9月5日前到销售中心（预约电话：0753-699****）按甲方公司的合同条款签署《商品房买卖合同》及其附件（含《前期物业管理服务合同》等）暨办理网上备案……”的约定，被上诉人付清首期款项在先，签订《商品房买卖合同》在后。
但至上诉人主张解除《认购书》之日，被上诉人仍未依约付清首期款，亦未达到签署《商品房买卖合同》的条件。
鉴于被上诉人逾期支付首期款已超过30天，且经上诉人多次通过电话及函件敦促被上诉人履行缴款义务后，被上诉人仍拒绝支付款项，上诉人有权依据《认购书》第四条及第七条约定解除《认购书》。
且根据梅州市房地产管理部门的相关规定，购房人以按揭方式购房，应在支付房款比例达30%以上的才能完成网签备案手续，但被上诉人仅支付总房款14%，远未达到《认购书》约定的付款金额及订立《商品房买卖合同》的付款比例，亦远未达到办理网签备案的要求。
因此，双方未能订立《商品房买卖合同》或办理网签备案手续是被上诉人的原因造成。
上诉人主张解除《认购书》符合《认购书》的约定及相关法律的规定。
因被上诉人拒绝支付《认购书》约定款项，严重违反双方《认购书》约定，导致《认购书》解除，上诉人有权依约向其主张相应违约责任。
根据《认购书》第七条约定“乙方未按约定时间付款的，应当每日按未付房款的0.1%向甲方支付违约金，逾期超过约定天数的，甲方有权解除本认购书，并选择不退还乙方定金和其已交的其他款项或由乙方向甲方支付总房款10%作为违约金，甲方不再另行通知乙方即可将该物业另行出售”，但被上诉人在上诉人多次致电及函告敦促后仍拒绝支付剩余首期款项，已严重违反《认购书》约定，并构成了根本违约。
故，上诉人主张被上诉人按未付房款的0.1%每日向上诉人支付逾期付款的违约金，并按总房款10%向上诉人支付解除《认购书》的违约金符合合同约定。
因被上诉人违约，上诉人作为《认购书》解除权人，依法有权向被上诉人主张解除《认购书》对上诉人造成的损失；被上诉人作为违约方主张解除《认购书》并要求上诉人赔偿损失无相应法律依据。
《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”
因被上诉人不履行《认购书》约定，上诉人作为守约一方，有权请求恢复原状并请求赔偿损失，被上诉人作为违约一方并无相应权利。
依据上述规定，上诉人作为守约方有权要求违约方即被上诉人对涉案房屋恢复原状或采取其他补救措施。
上诉人于一审期间已提供涉案房屋原状的相应图片证明，不存在不能恢复原状的情形。
即便一审法院认为恢复原状不具有经济性，被上诉人亦应当采取其他补救措施，而非仅按现状返还。
被上诉人在无约定或法定依据的情况下，擅自装修入住涉案房屋长达两年之久，导致房屋价值贬损及上诉人损失，上诉人依法向其主张房屋占用费合法合理。
一审法院依据涉案房屋月度占用费价格评估报告认定被上诉人房屋占用费上限仅为2930元／月，严重低于上诉人实际损失，有违公平原则。
涉案房屋价值1820000元，参照一审法院判决上诉人应向被上诉人支付资金占用费利率3.85%／年计算收益应为5839.17元／月（计算方式：1820000元×3.85%÷12个月），是一审法院认定房屋资金占用费的2倍，也就是说，买房付款相互返还时，上诉人承担的资金占用费是被上诉人承担资金占用费的2倍，这是严重的不公平!
被上诉人长时间拒绝支付《认购书》约定款项，作为恶意违约一方，对于《认购书》的解除应当有一定预判，其仍在未经上诉人同意的情况下，擅自对房屋进行装修，相应的费用应当由其自行承担。
一审法院认定被上诉人对涉案房屋进行装修后，上诉人为受益方，判令上诉人向被上诉人支付装修款，无异于强买强卖。
实际上，上诉人在解除《认购书》后，需对涉案方案进行重新装修方能再次销售。
若被上诉人不能将房屋恢复原状，该部分费用亦应作为“采取其他补救措施”的相应补偿。
一审法院判令上诉人支付2018年9月5日起至2021年9月17日的资金占用费无约定或法定依据。
双方签订《认购书》中并未约定《认购书》解除时，上诉人返还购房款同时需支付相应的资金占用费。
在《认购书》解除前，上诉人依法依约向被上诉人收取购房款，后《认购书》因被上诉人违约而解除，一审法院判令上诉人承担资金占用费无相应法律依据。
即便认为上诉人对于《认购书》解除存在过失，但根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额”，亦仅是“减少相应的损失赔偿额”的规定，若按一审法院判决，上诉人仍需向被上诉人支付款项，等同于上诉人付费让被上诉人在涉案房屋居住，严重违反公平原则。
综上所述，本案系因被上诉人逾期支付购房款，严重违反《认购书》约定，构成根本违约，导致《认购书》解除及未能签订《商品房买卖合同》，被上诉人依约依法应当承担相应违约责任并赔偿上诉人损失。
恳请二审法院依法予以纠正，维护法律的公信力和公正性，维护上诉人的合法权益。
徐劲、刘静辩称，
本案《认购书》应认定为定金协议，双方在未签订正式的《商品房预售合同》前任何一方均有权解除《认购书》。
一审法院认定被上诉人在一审时提起反诉时间2021年3月17日作为被上诉人通知解除与上诉人签订的《认购书》时间，是确认涉案《认购书》属于定金合同，并同时依法确认被上诉人在一审诉讼期间正当、合法的行使了解除权。
其次，上诉人认为本案应该适用民法典关于商品房缔约合同案由定性是没有法律依据。
根据民法典时间效力的司法解释第二条规定，本案是民法典实施前发生的民事纠纷，因此应该适用民法典之前的法律规定和司法解释，并非由上诉人上诉称适用民法典预约合同作为定性的理由。
再次，上诉人行使解除权的问题，本案上诉人在2019年将涉案房屋登记在被上诉人名下，这是上诉人单方行使解除权，上诉人的行为没有通知被上诉人，属于无效的行使解除权，按照法律规定，在2019年登记不动产权后1年时间内，上诉人没有行使该权利，因此上诉人的解除权消灭。
一审认定上诉人违约事实清楚、有据可查、证据链条清晰可证。
涉案商品房在双方签订《认购书》时其产权已经存在权属瑕疵。
根据一审法院开庭对相关证据质证可知，《认购书》签订时上诉人明知其房屋预售证已过期，且属上诉人办理抵押贷款中的物业之一，但上诉人在未履行告知义务的情况下与不知情的被上诉人签署《认购书》，是属于单方恶意隐瞒和欺骗侵害被上诉人知情权的违约行为，显属违约。
一审法院据此依法认定上诉人的该种做法，导致上诉人无法及时打印正式的《商品房买卖合同》供被上诉人及时办理网签、备案等后续手续，是属于有违诚信原则的行为。
另涉案商品房属于上诉人样品房前期供其营销、推介使用，被上诉人向上诉人交纳了部分款项（含定金）后在上诉人无法提交正式的《商品房买卖合同》并在上诉人物业允许的情况下，基于居住需要对涉案商品房进行了部分装修（装修现存价值为149317元，有广东证诚价格评估有限公司作出的粤【2021】Ｊ166号评估报告书可证），后于2018年12月份入住至本案诉讼期间。
从被上诉人向一审法院提交的其每月向上诉人下属物业公司交纳的水费、电费等交费凭据，可以否定上诉人诉称的对被上诉人入住涉案商品房不知情及未经其同意进行装修的事实。
再从被上诉人搬迁入住涉案房屋至今长期存在雨季期间出现漏水、渗水情形（有一审开庭时上诉人向法院提交的漏水、渗水照片及视频为证），虽经上诉人公司多次指派维修人员进行修补仍无法修缮完好正常使用，后经一审法院依法按程序委托由广东保顺检测鉴定有限公司对涉案房屋的渗水等情况作出编号为2105-1456-粤-Ｊ**房屋鉴定报告书鉴定意见为：案涉商品房现状存在有明显渗水痕迹，由现场检查及当事人告知部分渗水痕迹对应部分有过修复行为；经现场对抽取的3处位置进行淋水试验2ｈ，发现首层东南角次卧窗户出现渗水现象。
针对涉案商品房渗水问题，在案件审理期间，一审法院主审法官本着慎重、负责的办案态度，在雨天时前往涉案房屋地下一层现场勘查，涉案房屋地下一层存在明显漏水、渗水的情形。
再结合一审判决认定的粤【2021】Ｊ166号商品房装修费用价格评估报告显示，被上诉人并未对涉案房屋的排水系统等进行改动。由此可推断上诉人出售的涉案房屋的渗水问题是房屋自身质量问题导致而且其存在是难于修复、不可逆的状况。
再次，根据一审法院查明，上诉人竟然在未告知被上诉人的前提下单方擅自于2019年3月18日即在《认购书》签订半年多后又将涉案房屋办理了证号为粤（2019）丰顺县不动产权第0××1号的登记权属人为上诉人的不动产权证。
事后更为让人不可理喻和难于接受的是其在办理不动产权证后的一年又四个月的2020年7月16日、7月17日向被上诉人发送催收房屋款项的催告函，上诉人的上述做法简直是一种为所欲为、店大欺客、无视客户正当合法权益的侵权行径，是一种完全不把规则、诚信放在眼里的做法。
一审法院基于以上查明和认定的法律事实，认定上述上诉人的种种做法明显构成违约，违约责任明显在于上诉人一方，被上诉人拒绝支付商品房剩余首期款项是被上诉人依法行使法律赋予的不安抗辩权的行为，是符合法律规定的做法，不属于违约行为，并据此认定上诉人的一审诉讼请求证据不足，依据不充分而作出的一审判决，符合法律规定。
综上，一审判决认定事实清楚、证据确实充分、程序合法、适用法律准确。上诉人的上诉请求和理由均无相关的法律事实证实和缺乏证据予以佐证，请求二审法院依法作出驳回上诉人的上诉请求。
丰顺御景公司向一审法院起诉请求：
判令被告向原告一次性支付剩余购房款473698元；
判令被告向原告支付逾期付款的违约金（2018年9月16日起以剩余购房款473698元为基数，按日万分之一的标准计算至实际付清剩余购房款之日止），暂计至2021年1月15日的违约金为39790.63元；
本案的诉讼费等由被告承担。
徐劲、刘静向一审法院反诉请求：
判决解除原告与被告于2018年9月5日签订的编号为ZGTKFS00500120180905Y1101号的《珠光-新城御景楼宇认购书》，并判决原告返还向被告收取的预付购房款256302元；
判决原告因违约给被告造成的装修损失约计250000元(具体损失金额以评估公司的评估报告为根据)；
判决本案诉讼费用由原告承担。
一审法院认定事实：
原告是一家房地产开发公司，2018年9月5日，原、被告签订了一份原告提供的格式合同，即《认购书》，双方约定：“被告向原告购买位于丰顺县××镇××村××路××栋××号房［自然层1层］，建筑面积为142.60平方米，套内建筑面积为124.84平方米（最终以产权登记部门实测面积为准），优惠后总房价为1820000元，被告于签署本认购书时交付定金50000元（在签署《商品房买卖合同》后自动转为房款）、于2018年9月19日前付清首期房款730000元（即总房价的40%）及第三条所列综合费用。
被告应按第四条付清首期款后，于2018年9月5日前到销售中心按原告公示的合同条款签署《商品房买卖合同》及其附件（含《前期物业管理服务合同》等）暨办理网上备案，否则，原告有权单方面解除本认购书，不退还本认购书第四条已收取的定金，且不再另行通知被告而将该物业另行出售。
若原告同意继续履行本认购书的，被告应按逾期天数按总房价的0.1%向原告支付违约金。被告向原告指定银行申办额度为1090000元商业按揭贷款，被告须于签订本认购书15日内到销售中心提交贷款银行要求申办贷款所需全部资料及办理有关手续。
如银行出具给被告的同意贷款文件失效（包括在抵押单元未涂销抵押期间失效或在签订《商品房买卖合同》前失效），被告须在接到原告通知7日内重新办妥银行按揭的全部手续并承担贷款申请不能获得银行批准的风险、责任和后果。
被告逾期办理银行按揭手续（包括但不限于未按约定的时间、地点办妥银行按揭手续、未按照银行要求提供所需资料办理按揭手续、同意贷款文件失效未重新申请），每逾期一天，被告须以申请按揭贷款总额的千分之一向原告支付违约金，逾期超过十天，视同由于被告原因导致本认购书无法履行，原告有权解除本认购书，并选择不退还被告定金和其已交的其他款项、或由被告向原告支付已付房款10%的违约金，原告不再另行通知被告可将该房屋另行出售。
被告未按约定时间付款的，应当每日按未付房款的0.1%向原告支付违约金，逾期超过约定天数的，原告有权解除本认购书，并选择不退还被告定金和其已交的其他款项或由被告向原告支付总房款的10%作为违约金，原告不再另行通知被告即可将该房屋另行出售。
在被告付清房款的前提下，被告可于2018年11月30日前往收楼，被告在办理收楼手续同时向原告委托的物业公司缴纳入住相关费用”。
签订《认购书》后，被告向原告支付了部分首期款合计256302元（含定金50000元），但未及时向原告支付剩余的首期款473698元，原告通过寄送律师函的方式催促被告支付剩余的首期款473698元，但被告仍未及时支付，原告遂诉至一审法院，并提出上述诉讼请求。
一审庭审中，原告变更其诉讼请求为：
判令解除认购协议；
判令被告向原告支付违约金182000元(即总房款的10％)；
判令被告向原告支付自被告入住之日起至搬出之日止，珠光?新城御景自编逸景路Y1栋101号房屋的占用费3892.9元/月；
判令被告将珠光新城御景自编逸景路Y1栋101号房屋恢复原状并腾退给原告；
判令被告承担本案的诉讼费。
后又增加诉讼请求为：
判令被告向原告支付逾期支付首期房款及逾期办理银行按揭手续的违约金合计729122.8元。
被告则称其一开始是主动向原告交付剩余首付款的，但由于原告无法打印《商品房买卖合同》原件，导致其无法办理银行按揭手续，其才未交付剩余首期款给原告的，后其于2018年12月9日入住涉案商品房至今，但涉案商品房多次存在雨天时发生渗水、漏水的情况，其也曾多次联系被告及物业公司进行维修，但仍存在雨天时发生渗水、漏水的情况，其才未及时交付剩余首期款给原告。为此，被告也反诉至一审法院，并提出上述反诉请求。
一审还查明，原告就涉案房屋于2017年1月19日取得了广东省丰顺县商品房预售许可证，编号：丰商预［2017］001号，有效期为自2017年1月17日至2018年1月17日（过期无效）。涉案房屋于2018年11月20日竣工，该房屋于2019年3月18日取得证号为粤（2019）丰顺县不动产权第0××1号的不动产权证，登记权属人为原告，房屋性质为市场化商品房。
原告于2017年12月7日在涉案房屋上办理了在建工程抵押登记，注销时间为2018年6月5日，抵押权人为案外人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司。
一审再查明，涉案商品房的结构为两层（其中地上一层、地下一层），涉案商品房原为简单装修的样品房，被告对涉案商品房进行再装修后，于2018年12月9日入住涉案商品房至今。
为此，被告申请对涉案商品房的装修费用进行价格鉴定，一审法院决定启动司法鉴定程序，并依法委托广东证诚价格评估有限公司进行评估鉴定，该评估鉴定机构于2021年8月10日作出了粤证价估［2021］Ｊ166号珠光新城Ｙ1栋101号商品房装修费用价格评估报告，价估鉴定结论为：“在评估基准日2021年6月22日（现场查勘日），位于丰顺县××镇××村××路××栋××号商品房被告进行装修的重置价值为￥182326元（人民币大写：壹拾捌万贰仟叁佰贰拾陆圆整），被告进行装修的现价值为149317元（人民币大写：壹拾肆万玖仟叁佰壹拾柒圆整），此次鉴定共花费10000元，已由被告预交;
被告还申请对涉案商品房是否存在渗水痕迹进行检查，并对存在渗水痕迹的区域进行淋水试验验证其是否存在渗漏现象进行鉴定，一审法院决定启动司法鉴定程序，并依法委托广东保顺检测鉴定有限公司进行评估鉴定，该评估鉴定机构于2021年8月30日作出了2105-1456-粤-Ｊ**房屋鉴定报告，鉴定意见为：“根据现场检查、检测情况及试验结果可知，案涉商品房现状存在有明显渗水痕迹，由现场检查及当事人告知部分渗水痕迹对应部分有过修复行为，经现场对抽取的3处位置进行淋水试验2ｈ，发现首层东南角次卧窗户出现渗水现象”，此次鉴定共花费15000元，已由被告预交；
最后原告还申请对被告占用涉案房屋期间（从2018年9月5日起至2021年9月17日止）的月度占用费进行评估鉴定，一审法院决定启动司法鉴定程序，并依法委托佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司进行评估鉴定，该评估鉴定机构于2021年12月13日作出了佛景评字（2021）第Ｍ0030号涉案房屋月度占用费价格评估报告，评估鉴定结论为：“在评估基准日，被告占用涉案房屋期间的月度占用费（不含家私家电）：1、2018年9月至2019年8月为￥2750元／月（人民币大写：贰仟柒佰伍拾圆整）。2、2019年9月至2020年8月为￥2850元／月（人民币大写：贰仟捌佰伍拾圆整）。3、2020年9月至2021年9月为￥2930元／月（人民币大写：贰仟玖佰叁拾圆整）”，此次鉴定共花费4000元，已由原告预交。
一审最后查明，涉案房屋地下一层存在多次漏水、渗水的情况，被告曾多次将该情况反映给原告及涉案房屋的物业即广州珠光物业管理有限公司丰顺分公司，广州珠光物业管理有限公司丰顺分公司曾多次委派工作人员前往维修，本案在一审审理过程中，一审法院曾于雨天时前往涉案房屋地下一层现场勘查，涉案房屋地下一层存在明显漏水、渗水的情形。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。
关于原、被告诉请解除双方于2018年9月5日签订的《认购书》的问题。
因原、被告双方均表示同意解除合同，因此，原、被告该诉请，依据充分，予以支持。
因被告系于2021年3月15日向一审法院提交反诉状，并在该反诉状中诉请解除原、被告于2018年9月5日签订的《认购书》，一审法院于2021年3月17日将该反诉状副本送达给原告。
根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，一审法院确认原、被告于2018年9月5日签订的《认购书》的解除时间应为2021年3月17日。
关于原告诉请被告将涉案房屋恢复原状并腾退给原告及被告诉请原告返还向被告收取的预付购房款256302元、支付因违约给被告造成的装修损失约计250000元的问题。
根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一、二款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外”的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施。
因此，被告诉请原告返还向被告收取的预付购房款256302元，依据充分，依法予以支持；而由于涉案商品房原为简单装修的样品房，被告已对涉案商品房进行再装修，且根据广东证诚价格评估有限公司于2021年8月10日作出的粤证价估[2021]J166号珠光新城Y1栋101号商品房装修费用价格评估报告，在评估基准日2021年6月22日（现场查勘日），被告进行装修的重置价值为￥182326元，现价值为149317元。
被告对涉案商品房进行再装修，已无法再恢复原状，且强行恢复原状不具有经济性，被告应将涉案房屋按现状腾退给原告较为适宜，因此，结合双方的诉请，一审法院确认被告应将涉案房屋按现状腾退给原告。
而由于被告对涉案商品房进行再装修后，入住并使用了一段时间，现一审法院已确认被告应将涉案房屋按现状腾退给原告，原告受益后应支付同等价款给被告较为适宜，因此，一审法院确认原告应支付被告进行装修的现价值即149317元给被告。
关于原告诉请被告应支付违约金182000元（即总房款的10％）、逾期支付首期房款及逾期办理银行按揭手续的违约金合计729122.8元的问题。
原、被告于2018年9月5日签订《认购书》时，原告取得的广东省丰顺县商品房预售许可证（有效期自2017年1月17日至2018年1月17日）已过期无效，原告在预售许可证已过期无效的情况下，仍将涉案房屋出售给被告，有违诚信原则，导致被告无法及时打印《商品房买卖合同》原件，并及时办理网签、网上备案、按揭贷款等购房手续，被告入住后涉案房屋地下一层又存在多次雨天时漏水、渗水的情形，导致被告无法正常使用涉案房屋，被告虽在涉案房屋进行了再装修，但根据广东证诚价格评估有限公司于2021年8月10日作出的粤证价估［2021］Ｊ166号珠光新城Ｙ1栋101号商品房装修费用价格评估报告显示，被告并未对涉案房屋的排水系统等进行改动，而涉案房屋又于2019年3月18日取得了证号为粤（2019）丰顺县不动产权第0××1号的不动产权证（登记权属人为原告），涉案房屋已不再为期房，有违被告购买初衷。
因此，原告明显构成违约，违约责任明显在于原告一方，被告拒绝支付剩余首期款，属于行使不安抗辩权，符合法律规定，故原告上述诉请，证据不足，依据不充分，依法不予支持；
关于原告诉请被告应支付自被告入住之日起至搬出之日止，珠光?新城御景自编逸景路Ｙ1栋101号房屋的占用费（3892.9元／月）及被告诉请原告支付以256302元为基数，被原告占用期间（从2018年9月5日起至2021年9月17日止），按中国人民银行同期同类贷款利率计付的资金占用费的问题。被告于2018年12月9日入住并使用涉案房屋，应当支付房屋占用费给原告。佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司于2021年12月13日作出的佛景评字（2021）第Ｍ0030号涉案房屋月度占用费价格评估报告，载明被告占用涉案房屋期间的月度占用费（不含家私家电）为：2018年9月至2019年8月为2750元／月、2019年9月至2020年8月为2850元／月、2020年9月至2021年9月为2930元／月。
因此，一审法院就被告占用涉案房屋的房屋占用费计算如下：
截止至2021年9月5日的房屋占用费为2750元／月×12个月＋2850元／月×12个月＋2930元／月×13个月＝105290元。
自2021年9月6日起至被告腾退涉案房屋给原告之日止的房屋占用费，则按2930元／月继续计付。
至于被告诉请的资金占用费问题，因被告于2018年9月5日支付了首期款256302元给原告，现双方签订的《认购书》已解除，原告也应当支付256302元的资金占用费给被告，故一审法院结合原告的诉请，确认256302元自2018年9月5日起至2021年9月17日的资金占用费为256302元×年利率3.85%÷365天×1109天＝29981.37元。
据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百二十七条、第五百二十八条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条第一款、第二款、第五百九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的的规定，判决：
确认原告（反诉被告）丰顺御景房地产有限公司与被告（反诉原告）徐劲、刘静于2018年9月5日签订的《珠光·新城御景楼宇认购书》已于2021年3月17日解除；
被告（反诉原告）徐劲、刘静应于判决生效之日起七日内将位于丰顺县××镇××村××路××栋××号商品房按现状腾退给原告（反诉被告）丰顺御景房地产有限公司；
原告（反诉被告）丰顺御景房地产有限公司应于判决生效之日起七日内归还被告（反诉原告）徐劲、刘静购房款256302元及自2018年9月5日起至2021年9月17日的资金占用费29981.37元；
原告（反诉被告）丰顺御景房地产有限公司应于判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）徐劲、刘静装修款149317元；
被告（反诉原告）徐劲、刘静应于判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）丰顺御景房地产有限公司截止至2021年9月5日的房屋占用费105290元及自2021年9月6日起至被告（反诉原告）徐劲、刘静腾退位于丰顺县××镇××村××路××栋××号商品房给原告（反诉被告）丰顺御景公司之日止，按2930元／月继续计付的房屋占用费；
驳回原告（反诉被告）丰顺御景房地产有限公司的其他诉讼请求；
驳回被告（反诉原告）徐劲、刘静的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21180元，减半收取10590元，由原告丰顺御景房地产有限公司负担5295元，被告徐劲、刘静负担5295元（原告丰顺御景公司已预交10013元，一审法院予以退还4718元，被告徐劲、刘静应于判决生效后七日内向一审法院缴交5295元）；反诉费21180元，减半收取10590元，由原告丰顺御景房地产有限公司负担5295元，被告徐劲、刘静负担5295元（被告徐劲、刘静已预交11142元，一审法院予以退还5847元，原告丰顺御景房地产有限公司应于判决生效后七日内向一审法院缴交5295）；鉴定费29000元，由原告丰顺御景公司负担25000元，被告徐劲、刘静负担4000元（原告丰顺御景房地产有限公司已预交鉴定费4000元，被告徐劲、刘静已预交鉴定费25000元，原告丰顺御景房地产有限公司应于判决生效之日起七日内支付被告徐劲、刘静鉴定费21000元）。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
二审另查明：丰顺县住房和城乡建设局于2021年4月16日向一审法院出具的《回复函》载明：位于丰顺县××镇××村××路××栋××号的商品房预售许可证有效期至2018年1月17日止。该房产于2019年3月18日取得丰顺县自然资源局出具的《中华人民共和国不动产权证书》（不动产权证号：粤（2019）丰顺县不动产权第0××1号不动产权证），截止至2021年4月16日属现房待售状态。
本院认为，双方均同意解除涉案《认购书》且对一审判决解除涉案《认购书》和被上诉人将涉案房屋按现状腾退给上诉人以及上诉人归还被上诉人已付的购房款256302元均无异议，依法予以确认。
综合二审诉辩双方的意见，本案争议焦点是：
本案案由定为房屋买卖合同纠纷是否正确；
上诉人是否存在违约行为及应否承担违约责任；
被上诉人逾期支付首期款是否构成根本性违约及其应否向上诉人支付解除《认购书》违约金182000元和逾期付款的违约金729122.8元；
上诉人应否向被上诉人支付已付购房款的资金占用费；
被上诉人应否将涉案房屋恢复原状；
上诉人应否向被上诉人支付涉案房屋的装修现值款149317元；
被上诉人应否按3892.9元/月的标准向上诉人支付涉案房屋占用费。
关于本案案由定为房屋买卖合同纠纷是否正确问题。
本案中，双方签订的《认购书》明确约定了购房人姓名、房屋面积、房号、房屋总价等条款，上述条款虽未全部涵盖《商品房销售管理办法》第十六条规定的所有条款，但已约定商品房买卖合同的主要内容，且上诉人在《认购书》签订后已依约收取了被上诉人支付的部分购房款，亦将该房交付给被上诉人装修入住，至此双方当事人已履行房屋买卖合同约定的主要义务，即该《认购书》虽名为预约实为本约。
因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，一审法院确定本案属房屋买卖合同纠纷正确。
上诉人上诉主张本案案由应定为商品房预约合同纠纷，依据不足，依法不予采信。
关于上诉人是否存在违约行为及应否承担违约责任问题。
首先，涉案房屋虽在签订《认购书》时预售许可证已过期，导致无法打印《商品房买卖合同》原件和办理网签备案及按揭贷款等购房手续。
但根据丰顺县住房和城乡建设局出具的《回复函》证实，涉案房屋在不动产权证从2019年3月18日初始登记到上诉人名下之日起已具备现房销售条件，足以证明双方继续履行《认购书》没有任何障碍。
被上诉人抗辩主张上诉人因预售证过期，导致无法打印签订《商品房买卖合同》和办理网签备案及按揭贷款等购房手续，该抗辩理由与丰顺县住房和城乡建设局《回复函》内容不符，亦与被上诉人自2018年12月起一直占用涉案房屋至本案起诉时的行为相悖，依法不予采信。
其次，被上诉人于2018年12月接收涉案房屋并装修入住两年多期间，从未向上诉人主张解除涉案《认购书》，并在涉案房屋符合现售条件后仍继续占有使用，其行为应视为同意购买现房。
一审判决以涉案房屋不再为期房，有违被上诉人购买初衷为由认定上诉人构成违约，依据不足，依法应予纠正。
再次，涉案房屋于2018年11月20日已竣工验收合格，该房屋虽经鉴定存在漏水、渗水现象，但被上诉人并未能举证证明漏水、渗水现象属房屋主体结构质量不合格引起或上诉人的原因造成。
因此，上诉人依约将竣工验收合格的涉案房屋交付给被上诉人占有使用，已履行完其应负的房屋买卖合同义务。
被上诉人作为违约方主张解除《认购书》并要求上诉人赔偿损失，没有合同和法律依据，依法不予支持。
一审判决认定上诉人构成违约并应承担违约责任不当，依法应予纠正。
关于被上诉人逾期支付首期款是否构成根本性违约及其应否向上诉人支付解除《认购书》违约金182000元和逾期付款的违约金729122.8元问题。
本案中，被上诉人缴交首期款的义务先于签订《商品买卖合同》，其逾期未支付剩余首期款的行为，直接导致《认购书》中约定的签订《商品买卖合同》、办理网签备案和按揭贷款等购房手续无法继续履行，明显构成根本性违约，上诉人据此有权解除《认购书》并要求被上诉人承担相应的违约责任。
一审判决认定被上诉人逾期支付剩余首期款属行使不安抗辩权不当，依法予以纠正。
根据涉案《认购书》的约定，被上诉人逾期超过十天未支付剩余首期款，如果上诉人同意继续履行合同，则其可要求被上诉人支付每日按未付房款0.1%标准计算的违约金；如果上诉人要求解除《认购书》，则其仅能主张不退还被上诉人已交的款项（含定金）或要求被上诉人支付总房款10%即182000元的违约金。
现上诉人主张解除《认购书》并诉请被上诉人向其支付总房款10%的违约金，符合合同约定，依法应予支持。
但上诉人诉请被上诉人支付每日按未付总房款0.1%标准计算的违约金729122.8元，依据不足，依法不予支持。
一审判决驳回上诉人要求被上诉人支付总房款10%即182000元违约金的诉请不当，依法予以纠正。
关于上诉人应否向被上诉人支付已付购房款的资金占用费问题。
如前所述，被上诉人存在逾期付款的违约行为，且涉案《认购书》因被上诉人违约而解除，故一审判决上诉人向被上诉人支付该已付购房款从2018年9月5日起至2021年9月17日的资金占有费不当，依法应予纠正。
关于被上诉人应否将涉案房屋恢复原状问题。
本案中，被上诉人从2018年12月接收涉案房屋后装修入住已两年之久，期间涉案房屋所在小区的物业公司亦曾多次派人对房屋漏水、渗水进行修补。
可见，被上诉人装修涉案房屋是经上诉人同意或默认。上诉人主张被上诉人擅自装修入住，依据不足，依法不予支持。
又因被上诉人添附的装修物与涉案房屋已形成不可分离并增加了涉案房屋的价值，且强行恢复原状不利于物尽所用，亦不具有经济性，故一审结合涉案《认购书》已解除的客观情况，判决被上诉人将涉案房屋按现状腾退归还给上诉人并无不当，应予维持。
上诉人上诉主张被上诉人恢复原状，理据不充分，依法不予支持。
关于上诉人应否向被上诉人支付涉案房屋的装修现值款149317元问题。
本案中，涉案房屋现状包含了被上诉人已添附的装修物价值，且上诉人按照现状接收涉案房屋从中受益，故一审判决上诉人向被上诉人支付涉案房屋按经评估鉴定的装修物现值款149317元亦无不当，应予维持。
上诉人主张其无需支付涉案房屋的装修现值款149317元，依据不足，依法不予支持。
关于被上诉人应否按3892.9元/月的标准向上诉人支付涉案房屋占用费问题。
本案中，双方对一审判决被上诉人向上诉人支付自其入住之日起至搬出之日止的涉案房屋占用费均无异议，依法予以确认。
佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司根据一审法院的委托依法对涉案房屋月度占用费作出的价格评估报告，鉴定程序合法，鉴定依据充分，结论客观真实，一审判决据此采信该评估结论作为计付涉案房屋占用费的标准并无不当，应予维持。
上诉人主张按3892.9元/月的标准计付涉案房屋占用费，但未能举证推翻上述评估报告，故本院依法对其该上诉主张不予支持。
综上，上诉人丰顺御景公司的上诉请求部分成立；一审判决认定基本事实清楚，但处理结果不当，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决如下：
一、维持广东省丰顺县人民法院(2021)粤1423民初495号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；
二、撤销广东省丰顺县人民法院(2021)粤1423民初495号民事判决第六项、第七项及一审案件诉讼费负担部分；
三、变更广东省丰顺县人民法院(2021)粤1423民初495号民事判决第三项为：上诉人丰顺御景房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内归还被上诉人徐劲、刘静购房款256302元；
四、被上诉人徐劲、刘静应于本判决生效之日起七日内向上诉人丰顺御景房地产有限公司支付违约金182000元；
五、驳回上诉人丰顺御景房地产有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被上诉人徐劲、刘静的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14296.44元，减半收取7148.22元，由丰顺御景房地产有限公司负担4190.41元，徐劲、刘静负担2957.81元（丰顺御景公司已预交10013元，一审法院予以退还5822.59元，徐劲、刘静应于本判决生效后七日内向一审法院缴交5822.59元）。一审案件反诉受理费8863.02元，减半收取4431.51元，由丰顺御景房地产有限公司负担3550.26元，徐劲、刘静负担881.25元（徐劲、刘静已预交11142元，一审法院予以退还10260.75元，丰顺御景房地产有限公司应于本判决生效后七日内向一审法院缴交3550.26元）。鉴定费29000元（丰顺御景房地产有限公司已预交鉴定费4000元，徐劲、刘静已预交鉴定费25000元），由丰顺御景公司负担10000元，徐劲、刘静负担19000元。丰顺御景房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内向徐劲、刘静支付鉴定费6000元。
二审案件受理费14614元，由丰顺御景房地产有限公司负担11773元，徐劲、刘静负担2841元。丰顺御景房地产有限公司预交的二审案件受理费14614元，由本院退回2841元给丰顺御景房地产有限公司。徐劲、刘静应在收到本判决书之日起七日内向本院缴交二审案件受理费2841元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶自辉
审 判 员 罗锡芳
审 判 员 曾柳青
二〇二二年六月十四日
法官助理 苏建东
书 记 员 吴依桐
备案后贷款多久下来
大学毕业后，我和老公在外工作3年，想着结婚在外买不起房，老公和公婆商量在老家买房，我俩也回老家工作。公婆看来看去相中了离老家2公里的新建小区，想着它当时五证齐全（当然房价也最便宜），我俩没有啥意见，不管地段、不管户型（不是南北通透）、不管大小，只要愿意给我们买就行，就这样在2017年10月份老公拿着工作攒的6万和公婆的20万，付了24万的房子首付首付、2万的车位首付（房子和车位捆绑销售，不买车位的话房价就提500元/平方），签了人生中的第一份合同，合同上写有2018年12月交房。
因为是婚前买房，合同上只写了老公自己的名字，我没有意见，毕竟全是人家的钱。我娘家本来想让他家装修好房子我们再结婚，但也考虑我俩年纪也不小了，感情也五六年了很稳定，经过两家商量，我俩2018年中旬办了婚礼。
也是凑巧，关于房子的各种事儿就来了，先是听说房子本来是邻村的安置房，不知道啥原因，人家村民不搬了，开发商就办了五证，将房子对外销售。现在是人家村里又不干了，说是开发商没给够钱是咋，导致我们这后面买房的人们，都不能正常的去备案登记，这就不能办理贷款。前面那些已经走完备案开始每月还贷款的就更慌了，这房子突然不让卖了怎们办？！今后就开起了各位业主的上访维权之路，去开发商，人家说是人家冤枉，去政府人家说开发商有问题，互相踢皮球。拉横幅、找媒体都无疾而终，我们也都心力交瘁。。。。
经历种种，经过各方努力吧，应该是2021年初吧开发商通知我们可以正常备案了，但是我们需要重新签订房屋买卖合同，本来原来的合同上写的2018年底交房，迟交房要给房主违约金的，我自己想的重新签合同就是不提这回事了吧，不管了只要能正常走流程，交房就成了（人的意志就是这样一点点被摧毁的吧，让人一步步后退）。
本来2017年我俩刚回老家，公积金都是外地的，那会儿还不能转，更不能异地贷款，只能商贷。可时隔将近3年这次重新签合同，我俩的公积金早就符合贷款要求了，我们也有了孩子，签合同时老公就把我的名字也写了上去。
2021中旬，贷款下来，我们交了房屋维修基金，又补了当年的车位费6万，我们拿到了本来3年前就该属于我们的房屋钥匙，没有任何的交房仪式，没有任何“欢迎业主回家”条幅，就是甩给一把钥匙结束，接着就是交物业费，这押金，那押金。。。房子钥匙拿到手，下一步应该就是房本了吧，又一个晴天霹雳，说我们的房子消防验收还没有通过，拿房本做梦吧，天啊，我们真是真是无语了，接着又是各方打听，询问开发商，开发商回复“没问题，我们会尽快通知大家交材料、统一办理房产证”。
2023年3月，各位没有看错，就是2023年，又两年过去了，老公给开发商打电话询问啥时候能办房产证，告诉我们现在就可以（问人家为哈不通知我们，人家说贴在小区里了，关键我们又没住在里面，难道不应该通知一下吗，不说了，能办就行啊），我们第二天就去交了材料，还补了将近2000块钱，说是测绘的实际房子比合同上的大一点，需要补钱，不说也不争了赶紧交了就。今天是2023.6.9开发商通知可以去领房产证了，我们内心平静，终于结束了。
2017.10-2023.6，将近6年，我俩的娃3岁了，我们已经失去了装修它的欲望，只想着终于终于结束了。
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