济南住宅限购，改买公寓、商铺？没那么容易！贷款利率都上涨50%了……，下面是生活日报给大家的分享，一起来看看。
商铺贷款利率 2017
因为济南住宅限购
原本不限购的非住宅
迎来一波难得的行情
不料被贷款泼了一盆冷水
据业内人士介绍
房贷涨价主要原因是额度紧张
但省城各大银行
对首套住宅的按揭贷款仍执行基准利率
一个月从1.1倍涨到1.3倍
市民薛先生近期准备投资一套公寓或者小商铺。“住宅限购，不能买了，就想投资点不限购的商业不动产。房价这么高，也不指望增值多少，就图个稳定的回报和收益，吃租金。”上个月，他看了几个地方的公寓产品，对比了价格、位置等因素，更看中未来的收益率，但这个不好预测。
中间因公出差到外地十多天，回到济南之后又看了几个社区的底商。“现在拆违拆临的力度和规模都不小，将来商户总还得找合法的铺面经营，我觉得投资个商铺也不错。”薛先生最终决定集中资金，在自家附近买个100多平方米的商铺。
总房款200多万，置业顾问表示，商用房的贷款政策目前是最低五成首付，利率刚调整了，在基准利率4.9%的基础上上浮30%，也就是6.37%。
薛先生说，看房时商用房的贷款利率是上浮10%，前后不过一个月，就涨到30%了。如果贷款100万的话，按1.1倍基准利率来算，贷10年利息总共大约29.57万元；而按1.3倍基准利率，利息支出达到了35.46万元。这意味着多给银行付接近6万元利息。“房价涨不动了，房贷开始涨。”
置业顾问告诉他，即便是上浮30%，银行额度也不充裕，放款不及时，合作的两家银行只能定期放贷，而且随时可能继续上浮。
普遍上调，最高上浮1.5倍
27日，记者走访了多家楼盘的售楼处，发现商用房的贷款利率上调几乎是普遍现象。历下区一公寓楼盘的销售人员称：“公寓不限购不限贷。有三家银行跟我们合作，贷款利率都一样，上浮30%。不过只有一家银行额度相对能保证，另外一家银行每个月只放两次款，不靠谱，我们也觉得憋气。”
另外一个纯商办项目的置业顾问坦言：“北京银行已经把贷款利率上浮50%了。”跟该项目合作的有两家中小银行，另外一家股份制银行上浮30%，但对于私营企业主可以有优惠，即在基准利率的基础上上浮20%。“要求是企业法人，带公章验证，或者是股东的前三名，并由法人盖章出具证明。否则，只能按上浮30%来办理。”
“商铺的贷款利率暂时还是按上浮30%办理，但是有可能随时调到上浮50%，银行方面已经有口风了，所以现在不敢说死。”南部一个住宅楼盘的销售人员称，近期合作银行的调整比较频繁，从原来的上浮10%上调为20%，再到30%，基本上就是一个月左右的时间。
历城区某楼盘的销售人员表示，商用房贷款业务只有两家合作银行，执行利率都是上浮30%，但其中一家国有大行对企业法人有优惠，可以上浮20%。“利率变化不是哪个楼盘说了算，也不是哪家银行上调，全济南的商用房贷款利率基本上都差不多。有的银行干脆就不做商用房贷款业务，只接住宅的按揭贷款。”
首套住宅仍执行基准利率
济南一家楼盘的销售负责人抱怨，银行利率变化太快，已经导致多起购房客户投诉。“现在还有一个客户没处理完，买房交定金的时候，银行贷款利率是上浮10%，等交完首付申请贷款的时候，利率上浮30%了。客户非要按上浮10%执行，说我们欺骗，又不同意退房。但实际上真的找不到上浮10%的利率了。
还有的客户三个月前申请的贷款现在还没放，公寓好不容易沾了不限购的光，迎来一波行情，没想到房贷又掉链子。我们也想着再找几家银行合作，但是都没额度，不愿接。”
“像我们银行，对不同的楼盘和项目，执行不同的利率标准。”驻济一家股份制银行的客户经理透露，同样是针对公寓的贷款，有的楼盘上浮20%，有的楼盘就上浮30%，最高的上浮40%，这跟开发商的议价能力还有品牌、产品等有关。利率上浮对购房成本影响要具体分析，商用房贷款期限都是最高10年，所以月供、利息负担增加不了多少。
如果像住宅一样贷30年，利息差别可就大了。另外，公寓一般总价都低，贷款额也小，所以上浮20%、30%影响较小。但如果是大商铺、写字楼，贷款上百万甚至几百万，利息差距也不小。
据银行业内人士介绍，非住宅类的房贷利率上调是普遍现象，主要是因为额度紧张。上级有意控制房贷规模，打压房地产，因此从总行就开始控制额度，分到各个分支机构的可贷额度就更少。
住宅类的房贷因为还要照顾刚需族买首套房，因此不能随便上浮。购买商用房的多数是投资，额度吃紧的情况下，银行势必通过“涨价”的方式来合理配置。
记者了解到，省城的住宅按揭贷款利率，主流仍然是首套房执行基准利率，近期没有多少变化。不过，北京、郑州、苏州等多个城市已经先后针对首套房利率予以上浮。
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编辑
李杰
稿件来源：生活日报 记者 赵国陆 稿件
2017年银行同期贷款利率
最高院：公司向股东单笔转账尚不足证明构成人格混同，但股东不能提供合法依据的应在接受转账及其利息范围内对公司债务承担补充赔偿责任。
01裁判要旨
1. 公司人格独立和股东有限责任是《公司法》的基本原则。否认公司独立人格，由滥用公司法人独立地位和股东有限责任的股东对公司债务承担连带责任，是股东有限责任的例外情形。否认公司法人格，须具备股东实施滥用公司法人独立地位及股东有限责任的行为以及该行为严重损害公司债权人利益的法定要件。
2.认定公司与股东人格混同，需要综合多方面因素判断公司是否具有独立意思、公司与股东的财产是否混同且无法区分、是否存在其他混同情形等。
3.公司股东未能证明其与公司之间存在交易关系或者借贷关系等合法依据的情况下,接收公司大额单笔转账,虽然不足以否定公司的独立人格,但该行为在客观上转移并减少了公司资产,降低了公司的偿债能力,股东应当承担相应的责任。
02案例索引
【三亚凯利投资有限公司、张伟男因与海南碧桂园房地产开发有限公司、梁璐、西藏圣方投资有限公司及中国建设银行股份有限公司三亚分行确认合同效力纠纷案二审民事判决书】
案号：(2019)最高法民终960号
案由：确认合同效力纠纷
裁判法院：最高人民法院
裁判日期：2019年11月20日
03裁判意见
最高人民法院二审认为：
关于张伟男对凯利公司的债务应否承担连带清偿责任。
《公司法》第三条规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。”第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”公司人格独立和股东有限责任是《公司法》的基本原则。否认公司独立人格，由滥用公司法人独立地位和股东有限责任的股东对公司债务承担连带责任，是股东有限责任的例外情形。否认公司法人格，须具备股东实施滥用公司法人独立地位及股东有限责任的行为以及该行为严重损害公司债权人利益的法定要件。
具体到本案中，2017年8月7日，碧桂园公司向凯利公司转账3.2亿元，次日凯利公司向张伟男转账2951.8384万元。张伟男提交了《借款协议》《还款协议书》以及凯利公司向河南省驻马店市中级人民法院转账3000万元的转账凭证，但未提交其向凯利公司支付《借款协议》约定的2000万元借款的银行转账凭证，未能形成证据链证明张伟男与凯利公司之间存在真实有效的借款关系。原审判决认定，张伟男所提交证据不能证明凯利公司向张伟男转账支付的2951.8384万元是凯利公司向其归还的借款，并无不当。
但是，认定公司与股东人格混同，需要综合多方面因素判断公司是否具有独立意思、公司与股东的财产是否混同且无法区分、是否存在其他混同情形等。本案中，凯利公司该单笔转账行为尚不足以证明凯利公司和张伟男构成人格混同。并且，凯利公司以《资产转让合同》目标地块为案涉债务设立了抵押，碧桂园公司亦未能举证证明凯利公司该笔转账行为严重损害了其作为债权人的利益。因此，凯利公司向张伟男转账2951.8384万元的行为，尚未达到否认凯利公司的独立人格的程度。原审法院依据《公司法》第二十条第三款径行判令张伟男对本案中凯利公司的全部债务承担连带责任不当，本院予以纠正。
作为凯利公司股东的张伟男在未能证明其与凯利公司之间存在交易关系或者借贷关系等合法依据的情况下，接收凯利公司向其转账2951.8384万元，虽然不足以否定凯利公司的独立人格，但该行为在客观上转移并减少了凯利公司资产，降低了凯利公司的偿债能力，张伟男应当承担相应的责任。该笔转款2951.8384万元超出了张伟男向凯利公司认缴的出资数额，根据举重以明轻的原则并参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第十四条关于股东抽逃出资情况下的责任形态的规定，张伟男应对凯利公司的3.2亿元及其违约金债务不能清偿的部分在2951.8384万元及其利息范围内承担补充赔偿责任，其中利息以2951.8384万元为基数按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率自2017年8月8日起计算至2019年8月20日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月21日起分段计算至张伟男实际履行完毕补充赔偿责任之日止。
最高人民人民法院（终审）判决：...三、变更海南省高级人民法院（2018）琼民初6号民事判决第四项为：张伟男对三亚凯利投资有限公司在本判决第三项所负的3.2亿元及其违约金债务不能清偿的部分在2951.8384万元及其利息范围内承担补充赔偿责任，其中利息以2951.8384万元为基数按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率自2017年8月8日起计算至2019年8月20日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月21日起分段计算至张伟男实际履行完毕补充赔偿责任之日止...
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