最高6.86%，房贷利率普遍上浮！广东四线城市房贷调查，搭售理财"潜规则"重现江湖，下面是券商中国给大家的分享，一起来看看。
贷款利率上浮最高
近期，广州、上海等一线城市房贷按揭利率上调引发热议。券商中国记者多方调查获悉，除热点城市外，广东多地房贷利率亦有上浮，银行放款明显收紧。
据券商中国记者调查，广东河源市多数国有银行首套房利率已升破“6%”。更有房产中介透露，二套房利率最高为6.86%，即LPR+221BP。广东全省范围内，除广州、东莞、珠海等热点城市上调外，惠州、湛江、肇庆、梅州等地银行也有不同程度上浮。
各大银行额度收紧，借贷成本随之提高。券商中国记者调查发现，包括国有大行、股份行在内的地方分支机构，又涌现申请住房按揭要求搭售保险、贵金属产品等“潜规则”，若不购买银行推荐的产品，借贷利率还将一定程度上浮。业内人士透露，银行借贷搭售理财并不是公开层面操作，而是采取暗示性的动作，在早些年也屡见不鲜，反映出房贷从紧后稀缺资源溢价的现象。
广东多地上浮房贷利率，最高达6.86%
日前，有房贷申请者向券商中国记者反映，其在广东河源市购买首套房产时，向工商银行申请的房贷利率已比1月上浮0.25个百分点，达到6.13%。
券商中国记者从当地某楼盘销售经理获取到的一份利率明细表显示，河源各大国有银行的房贷按揭利率从2月1日起普遍上浮25bp以上，建行二套以上购房利率最高为6.62%，除少数股份行、农商行外，六大国有银行均有上调。
有房产中介透露，当地建行对二套以上房贷执行利率最高可达6.86%，相比贷款市场报价利率（LPR）上浮221个基点。“我们收到通知，河源的银行大多都上浮了利率。”该中介说。
无独有偶，券商中国记者调查广东其他城市后发现，除广州、东莞、珠海等热点城市有上调现象，惠州、湛江、梅州、肇庆等多座三四线城市银行房贷利率也有不同程度上浮。
据房产销售人员介绍，惠州的中国银行和工商银行房贷按揭利率确有上调，相比此前提升20bp；湛江一些银行的首套房按揭利率已从此前的5.1%调整至5.35%。不过，券商中国记者了解到，中山、江门、阳江、韶关、茂名、云浮、揭阳、清远等地利率“按兵未动”。但有迹象表明，部分银行对账户流水和征信审核趋严，进而收紧房贷。
某大行研究人士对券商中国记者表示，目前利率的上涨是根据监管部门“两道红线”的要求来进行调控的，一些触碰或接近房贷比例上限的银行急于压降房贷比例，从而限制了房贷投放的总规模。一般是通过总行统一进行指导，但不同地方的要求有所区别。也不排除有“一刀切”的情况出现。
值得注意的是，从广东全省范围内来看，三四线城市房贷利率普遍高于深圳、广州等一线城市，多数城市首套房按揭利率在5.35%至5.88%区间，河源各大型银行房贷利率为全省最高，达6.13%以上。
“三四线城市利率往往高于热点城市，主要是因为河源这类城市银行数量有限，房贷市场不大，竞争并不激烈，利率自然较高。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示。“如广州、深圳等城市，除大型银行外，中小银行也扎堆，银行为了‘抢占’热点城市的房贷市场份额展开了激烈的竞争，就得通过降低利率等竞争手段。”
对于广东多座城市上调利率，李宇嘉分析称，由于国有大行资金是统一调度的，主要有两种可能：
其一是当广州、深圳等地房贷额度受到控制后，最佳选择是将三四线城市挪到热点城市，导致当地额度紧张，利率上升；
其二是从贷款考核标准来看，部分国有行房贷占比已经超标，因而全行范围内整体压缩，如河源这类城市额度紧张后，利率也将上浮。
李宇嘉认为，此次广东部分城市提高贷款利率是商业银行的自主决策，不同银行根据本行的资金成本，房贷政策以及对各城市布局重点不同进行的决策。除近期“两道红线”监管要求外，央行对银行资金成本的管控后，各大银行必须与央行货币政策保持一致。
银行房贷再现搭售理财“潜规则”
近日，多位河源市购房者向券商中国记者反映，在办理房贷按揭业务时，不仅利率比1月有上调，而且银行工作人员在其办理房贷时还要求搭售部分年金类保险产品。值得注意的是，若不办理相关产品，房贷利率还将上浮0.25个百分点。
一位刚刚办完房贷按揭的杨女士对券商中国记者说，在办理贷款时，工商银行河源某支行业务员向其推荐了一款名为“惠添富年金保险”的产品。据业务员介绍，此款产品保险期限为15年，从投保开始每年交5000元保费，且需连续交3年，15年后才能取出本金。由于认为该产品不划算，杨女士在15天犹豫期内办理了退保手续。随后，银行对杨女士表示，其房贷利率将在此前基础上提高25BP。
另一位陈女士反映，她也遇到了类似的情况。2020年底，工商银行河源某支行业务员在其办理房贷时称，若购买其理财产品后，房贷利率能优惠到5.88%，若不买其产品，利率将提升至6%以上。当时她面临两种选择，一是某项故宫联名款黄金首饰，另一项是年金保险产品。最后，陈女士在按揭时拒绝了购买上述产品的要求。
不过，也有部分房贷申请者为获得更低利率选择了银行推荐的保险产品。一位谢先生向记者透露，在申请第二套住房贷款时，银行工作人员向其暗示，购买保险可以降低一点利率。随后，谢先生购买了其中一种每年保费2500元左右的“返还型”保险，在下款后的第二年，其就取消了此项保险。“整体算下来，买了保险确实便宜了很多”，谢先生表示。
券商中国记者调查河源市多家国有银行发现，这种现象并不在少数。当地农业银行一位信贷人员对记者说：“目前首套房最低利率为6.13%，且需要购买理财产品后才有，不买理财产品的申请利率是6.5%。”
这位工作人员认为这是一种“双赢”。他表示，“因为我们银行有多种经营指标，而且客户通过购买理财产品降低利率此前一直都有。”
当地交行工作人员表示，“利率的大小取决于你是否参与理财产品，参与后利率会相对低一些，不参与将以正常情况上浮，一般首套房利率将上升20%-25%之间。”一位工行业务员对记者说“在申请贷款的过程中，确实会推荐一些年金保险或定投基金等理财产品，但主要是看客户是否有这个需求，若客户觉得不需要，银行方面也不会强制。”
借贷收紧与考核压力驱动
2012年，原银监会曾下发《关于整治银行业金融机构不规范经营的通知》，明确规定“七不准”。其中第五条规定“银行业金融机构不得在发放贷款或以其他方式提供融资时强制捆绑、搭售理财、保险、基金等金融产品。”
据银保监局官网于今年1月4日披露，因涉及借贷搭售保险，安徽银保监局对平安银行合肥分行、工行肥东支行开出行政处罚罚单，其中平安银行被罚35万元。记者在银保监会官网看到，这类罚单不在少数。
中行江西某支行人员对记者表示，部分银行确实会要求客户购买保险，但很久以前监管就规定不允许这样的行为，这种渠道销售多是为了完成银行经营考核指标。广发银行某支行人员透露，银行确实会介绍理财保险等产品给客户，并适当降低一些贷款利率，具体也要考虑客户意愿。
“这种现象在过去也存在，在2013年左右，以及两三年前，均普遍有这种情况。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这类似于利率上浮的模式，对银行而言，代销理财产品是其中间收入，由于代销佣金较高，因此银行的积极性很大。
另一位银行研究人士看来，搭售理财产品的现象客观上符合经济学规律：一是“价高者得”，即当信贷资源成为稀缺资源时，利率随之提高；二是通过一些门槛筛选优质客户，银行在放款时会根据客户是否有条件购买理财产品，对客户的还款能力进行区分。
不过，李宇嘉坦言，银行存在的这种搭售理财的现象并不是公开层面的，总行也不会发布类似通告，只是在业务受理上会向其倾斜。
“银行客户经理往往会示意客户目前贷款额度紧张，可能要等待几个月后才有额度，一般更优先考虑对在该行有存款或已购买理财的优质客户发放。而要成为‘优质客户’的方式之一就是——购买该行的理财产品。”李宇嘉说。
银行贷款利率高吗
“降息潮”蔓延，继六大行下调存款利率后，12家股份制银行也陆续下调人民币存款利率。
近日，各家股份制银行调整存款利率，调整后活期存款年化利率为0.2%，与六大银行持平，其他各档定期存款利率大部分略高于六大银行，二年期、三年期、五年期定期存款利率下调幅度相对较大，五年期整存整取挂牌利率最高为2.8%。
面对存款利率下调，如何做好资产多元化配置，成为储户及投资者关心的话题，从存款、理财、保险、基金，到购置房产自住或收租，哪种方式更能平衡风险和收益？
业内机构认为，存款利率下调，对储户的吸引力减弱，“存款搬家”现象或将强化，个人有可能将存款资金转移至消费投资等活动，银行理财等低风险资管产品或将迎来增量资金。此外，从部分城市的租金收益率看，存款利率下调对居民买房收租的意愿或有一定刺激作用。
长期限存款利率下调显著
本次银行“降息潮”始于国有六大行。6月8日，六大行先后更新人民币存款挂牌利率情况，活期、定期存款利率均有所下调，中长期定期存款下调幅度更大。
工行、农行、中行、建行、交行人民币活期存款利率下调至0.2%；定期存款方面，三个月、六个月、一年、二年、三年、五年期年利率分别为1.25%、1.45%、1.65%、2.05%、2.45%、2.50%。邮储银行调整后，活期存款挂牌利率继续和五大行保持一致，三个月、六个月、一年、二年、三年、五年期年利率分别为1.25%、1.46%、1.68%、2.05%、2.45%、2.50%。
继国有六大行后，12家全国性股份制银行也跟进官宣，6月12日起下调部分人民币存款利率，调整后活期存款年化利率与六大银行持平，其他各档定期存款利率略高于六大银行，二年期、三年期、五年期定期存款利率下调幅度相对较大，五年期整存整取挂牌利率最高为2.8%。
广发证券表示，本次存款利率下调，呈现出定期下调幅度大于活期、长期限存款下调幅度更大的特征。今年以来，企业与居民定期存款占境内存款比重从2022年末的51%持续上升至53%，远高于疫情前2018-2019年均值44%左右的水平，也高于2021年的49%。
那么，银行“降息潮”下，居民如何更好地进行资产配置，储蓄及投资偏好是否会有变化？
中信证券认为，存款利率上限下调，储户获得的利息收入减少，存款作为资产配置选项的吸引力也随之下滑。央行最近进行的问卷调查结果显示，由于居民收入信心回暖，消费、投资等场景恢复，居民储蓄意愿较去年年末已经边际减弱，银行理财等低风险资管产品或将迎来增量资金。
广发证券表示，今年4月以来，中小银行降息过程中，存款搬家至理财现象已然明显。2023年4月，居民存款下降约1.2万亿元，同比少增4968亿元，而理财规模增加1.2万亿元。资金流向现金类理财产品，对同业存单、短期限利率债和短期限信用债需求增加。
存钱和买房收租谁更划算？
银行存款利率下行，在房地产市场也引发波澜，不少中介开始宣称“买房收租回报率高过存银行”。
近日，一条关于广州保利天汇公寓的投资收益的朋友圈在网络上受到关注，该条朋友圈内容显示，该公寓产权50年，带装修交付，按照总价60万元，月租金2500元计算，每年的租金回报是3万元，每年的投资回报率即能达到5%，而当前银行的固定存款利息仅2.75%。
广州市一名房产中介向第一财经证实了上述信息的真实性，他表示，保利天汇公寓位于广州市天河区天河智慧城附近，单价3万元/平方米左右，面积大小21平方米，交房之后租金能达到2500元/月，如果非全款购买，最低首付可以低至6万元，剩下的贷款利率为4.9%。值得注意的是，记者翻看租房平台发现，同片区内，比保利天汇面积更大，距离地铁更近的不少房源租金不及2500元/月，而上述5%的投资回报率也存疑。
那么，各大城市租金收益率到底如何？把钱用来买房收租，收益能否跑赢存银行吃利息？
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，存款利率下调对居民买房收租的意愿具有一定刺激作用，今年不少城市也降低了购房门槛。但不可否认，并不是大部分城市都能实现或满足买房收租投资意愿，东部沿海重点一二线城市的租金回报率尚处于低温区，不适合以出租方式达到回本目的；西北、西南部分城市租金回报率则偏高，如成都、银川等。
租金回报率，指年租房获得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房子是否值得投资的重要指标，该比值越大越值得投资。在国际上，租金回报率3%-5%为合理水平，租金回报率在5%以上的城市，是有价值购买并且出租的，租金回报率在3%以下的城市，房价水平过高不适合通过出租来达到回本目的。
诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年中国重点50城租金回报率为1.94%，八大经济圈中，环渤海经济圈租金回报率独升，其余全线下降。西北城市以2.72%的租金回报率居首，长三角经济圈租金回报率为1.74%，环渤海经济圈租金回报率为2.04%。
具体到城市，银川2022年租金回报率为3.92%，领跑50城；乌鲁木齐、桂林紧随其后，租金回报率分别为3.25%和3.24%；成都作为热度较高的二线城市租金回报率也位居前列，为2.57%；厦门、东莞、宁波、苏州、杭州、南京、上海等长三角城市，租金回报率则较低。
租房收益吸引力仍不够
第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿认为，一线城市住宅租赁的投资回报率比较低，特别是豪宅，投资回报率不足2%。因此，将存款用来买房租赁以获得更高的投资回报，这样的观点在一线城市是不成立的。“目前购房者对房地产市场普遍存谨慎的态度，而存款利率只是影响房地产的其中一个因素，下调并不会引发大量的房地产投资需求。”
吴睿还表示，从过去住宅的投资逻辑来看，购房者主要还是看重房产本身的增值空间，对房产增值的期待值是大于收租的。所以，对房产的投资需求主要取决于市场有没有进一步回暖，房价是否有稳步上升趋势。但从房产增值角度看，对房产进行长期投资，投资回报率应该是比存款要高的，过去的历史经验、全球的经验都能证明这一点。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，一线城市房价处于高位，购房出租的投资回报率仅在1%左右，明显不如存款利率高，将存款用来买房出租，在一线城市并不是一个好的投资方式，同时还要考虑房子的持有成本，如按揭贷款成本、房屋折旧成本等。如果购房没有按揭贷款，全款买房，几百万元一次性投入房地产，那么该资金投入其他理财产品的机会成本也是需要考虑的。
同策研究院研究总监宋红卫表示，银行近年来盈利能力持续下降，叠加房企暴雷及城投债务问题，银行的风险也在上升，银行降低存款利率，首先对银行是利好，降低了银行成本，保护了银行的利润空间。站在房地产行业角度来看，目前银行降低的是存款利率，并非LPR下的房贷利率，对居民购房影响不大。居民存款在4月份以后开始下降，用途为购买理财，可以看到居民资产配置的用途在于稳健的投资收益产品。
上海中原市场分析师卢文曦告诉第一财经，个人投资者与机构投资者不同，追求的还是买房子升值这部分收益，现在一些城市租房收益率并不高，买房贷款利率也比较高。存款利率下调，主要是引导居民消费、降低企业生产成本，现在租房市场租金也有下跌压力、甚至空置情况，买房收租反而是不划算的，除非是机构资金量大，看中稳定的现金流回报，然后再靠物业升值。
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