物流地产受资本青睐，建信信托联手万纬物流并购两处资产，下面是界面新闻给大家的分享，一起来看看。
并购贷款与信托
界面新闻记者 |
界面新闻编辑 |
物流地产正成为不动产投资领域中的重要板块，信托公司也要加速入局。
近日，建信信托对外披露，已联合万纬物流及信建赢石成功并购上海、宁波两处核心物流资产。
公开信息显示，本次并购交易资产来源为前期发行的类REITs产品，两处物流资产建筑面积合计约9万平方米，未来将优先通过公募REITs实现退出。
本次并购合作方万纬物流是万科集团旗下从事物流仓储服务及供应链解决方案的专业机构；信建赢石则是建信信托与美国信安集团合资成立的物流投资管理平台。
4月18日，万纬物流方面向界面新闻确认，上述两处物流资产分别为万纬上海浦东临港园区和万纬宁波北仑新碶园区，但交易价格暂不便透露。
去年9月，万纬物流首席合伙人、董事长张旭告诉界面新闻，华东区域除上海市场外，也十分看好宁波的潜力，万纬会进一步在此布局。
近两年，由于物流地产在疫情影响下展现出较强的抗风险能力，成为收并购市场中的重要标的。
比如去年11月，普洛斯宣布“普洛斯中国收益基金VI（GLP CIF VI）”完成募集，基金资产管理规模为76亿元，将投资于中国19个城市的20处物流园区，可租赁面积约213万平方米。
同月，黑石房地产基金持有及管理的资产管理平台龙地也宣布即将完成对粤港澳大湾区内面积约28万平方米现代仓库的收购。
就经营表现来看，2022年以来，仓储物流类业绩受经济周期波动影响较小，收入平稳，因此能获得不少投资机构的青睐。
以万纬物流为例，据万科3月30日发布的2022年度报告，其物流业务(含非并表项目)实现经营收入35.6亿元，同比增长17.9%。其中高标库营业收入21.6亿元，同比增长4.6%；冷链营业收入14.0亿元，同比增长46.7%。
截至2022年末，万纬物流累计开业项目可租赁建筑面积964万平方米，其中高标库可租赁建筑面积846万平方米，稳定期出租率为90%，冷链可租赁建筑面积118万平方米，稳定期的使用率为75%。
过去一年，万纬物流新开业13个高标库，可租赁建筑面积94万平方米；10个冷链园区，可租赁建筑面积37万平方米；新开业项目合计可租赁建筑面积132万平方米。
亚太区最大不动产管理公司易商红木ESR也不例外。2022年，ESR出租的物流空间达460万平方米，电子商务加速发展及供应链韧性刺激市场对大型现代化物流空间的需求，在新租约中占76%。
不仅如此，物流地产的投资回报率也较为可观。数据显示，2022年的仓储物流类REITs的可供分配情况相对稳定，累计派息比率在4.5%至5%之间。
截至2023年3月末，在国内所有的公募REITs行业中，仓储物流整体表现较好，上市以来的涨幅高居首位，为25.51%，高于园区设施的23.91%、能源基础设施的16.49%以及保障性租赁住房的11.79%。
在万科的业绩推介会上，万科执行副总裁、首席运营官刘肖也公开表示，万纬物流已在浙江和广东选择了几个资产项目，项目规模25万平方米左右，已报送至地方发改委，有望今年内发行REITs。
值得一提的是，中金普洛斯REIT第一次扩募并新购入基础设施项目已于近日正式获批。
据界面新闻了解，本次扩募将新购入3处仓储物流园区，建筑面积合计约45.2万平方米，项目分别位于山东省青岛市、广东省江门市及重庆市，如普洛斯青岛前湾港国际物流园、普洛斯江门鹤山物流园以及普洛斯（重庆）城市配送物流中心。
完成新购入基础设施项目后，普洛斯REIT基础设施资产合计将由10个仓储物流园组成，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，建筑面积合计约115.7万平方米。
当物流仓储类公募REITs发展趋势向好后，ESR、宝湾物流等也准备将仓储资产推动上市。
可以看到，物流地产愈发受到境内核心资本的关注，过去物流地产市场的主流核心参与者以外资背景为主的局面被打破，预计还会有更多参与者进入，进一步提升物流地产市场的流动性。
同时，随着这一领域赛道竞争愈发激烈，“强者愈强”的行业格局有望形成。
并购类信托产品
导读：四家上海国企携手信保基金即将接盘安信信托，部分项目仅兑付了本金。
信托圈高度关注的安信信托重组方案终于浮出了水面。
四家国企携手信保基金接盘
7月20日，安信信托（ST安信，600816.SH）披露两则重大事项。
一是安信信托拟与中国银行上海市分行达成债务和解，安信信托将所持有部分资产的全部权利转移给中国银行上海市分行，用于抵偿公司对其到期未偿还债务，构成重大资产出售。
二是安信信托拟向上海砥安公司（暂定名，以最终工商注册为准）非公开发行股票。上海砥安公司拟由上海电气（集团）总公司、上海国盛（集团）有限公司、上海国际集团有限公司、上海机场（集团）有限公司和中国信托业保障基金等机构联合发起设立。本次非公开发行完成后，上海砥安将成为安信信托控股股东，涉及公司控制权变动。
安信信托表示，鉴于上述重大事项仍存在重大不确定性，为保证公平信息披露，维护投资者利益，避免造成公司股价异常波动，根据《上海证券交易所上市公司筹划重大事项停复牌业务指引》的规定，公司申请自2021年7月21日起继续停牌不超过3个交易日。
根据安信信托公告可以得知：非公开发行完成后，上海砥安将成为安信信托控股股东，涉及公司控制权变动。这意味着重组完成后，上海国之杰将不再是安信信托控股股东。
即将成为安信信托控股股东的上海砥安公司拟由上海电气(集团)总公司、上海国盛(集团)、上海国际集团、上海机场(集团)和中国信托业保障基金等机构联合发起设立。
参与重组的机构阵容豪华，实力雄厚，都是上海国资委控股的国企。之前传出的上海农商行换成了上海国际集团有限公司，另外增加了中国信托业保障基金。
上海国际集团是何许机构？按官方说法，在上海改革发展、“五个中心”建设、三大任务推进中发挥了重要作用。不仅如此，上海国际是浦发银行、国泰君安和上海农商的第一大股东，是中国太保的主要股东。
光大和雪松的经验总结
四家国企和信保基金的入场，安信信托破产是不可能的了，现在核心的问题是定增的比例和价格。数量和价格的乘积就是此次重组方接盘的总对价。这也关系到安信信托的净资本和自然人的兑付问题。
那么，如果顺利重组成功后，违约项目的兑付方案会是怎样的？
一位接近安信信托的知情人士向信托圈内人透露：“违约项目的兑付是重组过程中不可逃避的问题，已经算在总对价里了，相信结果不会太差，具体要以公告为准。”
因为项目爆雷被重组的信托公司，在以前是有先例可循的，可以作为参照。
2014年7月，光大集团收购甘肃信托正式完成，于7月7日完成了工商登记手续，更名为“光大兴陇信托有限责任公司”。当时甘肃信托也是烂摊子，不少违约项目等待兑付。
当时的“甘肃信托·黄氏控股集团有限公司路桥建筑装饰城二期信托计划”2015年5月到期后无法兑付，涉及83个投资人，延期半年后，光大信托提出了两个解决方案：（1）签订协议，本金按八折兑付，加上之前已兑付的超20%的利息，等于保住了本金不亏损和少量利息，光大信托称之为“保本微利”方案；（2）选择待清算完成后的情况进行兑付，通过项目回款后兑付本金+利息+罚息。
最终，大多数人选择了“八折兑付本金”的方案，保住了本金，却损失了大部分的利息。也有3-4个投资人倔强地选择了等待清算完成后兑付。
2019年4月22日，雪松控股收购中江信托71.3005%股权，当天更名为“雪松国际信托股份有限公司”。彼时，摆在雪松信托面前的是一堆爆雷项目。自此，雪松信托成为了“拆弹专家”。
2020年1月20日，雪松国际信托发布公告称，已总体完成2019年4月22日前逾期项目的“拆雷”工作，33个逾期项目风险已化解，近2000名相关项目的投资者拿回本金和收益。
需要指出一下：雪松信托除了兑付本金外，还兑付了存续期的利息和延期的利息。“422”后的项目还在解决中，这是后话了。
从光大信托和雪松信托解决自然人的遗留违约项目的先例来看，如果四家上海国企携手信保基金入场，安信信托的重组最终敲定下来，自然人的本金得到兑付的可能性极大。
相比前两家信托公司，安信信托复杂的地方在于有一大批违法违规的项目，如承诺保本保收益、挪用信托财产等。投资人只要起诉，信托公司可能要赔偿投资人的损失，包括正常利息，甚至合同约定的罚息。安信信托如果重组成功，这部分赔偿自然由新的股东承担，具体按什么标准赔偿，需要进一步认定。
7月17日，四川信托没有做到“卖者尽责”被判赔偿投资人的全部损失，这是法院已经判决过的先例。详细可阅读微信公众号上发布的：《沸腾！某信托被判赔偿投资人全部损失！》。
安信信托的自然人的兑付，是将违法违规项目区分开来，还是统一无差别地解决，暂时没有定论。信托圈内人更倾向于会统一解决。
一个只兑了本金的项目
6月22日，安信信托发布了一则临时信息披露报告，称“安信锐赢9号•恒大地产股权收益权转让附回购集合资金信托计划” 已收回半数款项，且将于6月底收回全部余款，待款项收齐后信托将按照合同约定的分配顺序于到期日后10个工作日内完成分配。
该项目实际成立规模为19.7551亿，期限3年，到期日2021年6月22日。中信银行作为信托计划的资金保管行与代销机构，完成了该信托计划近15亿规模的募集，据悉，其中大部分客户来自中信银行私人银行中心。
然而，截止7月7日，该项目在已收到回款的情况下，仍发生实质性违约，直到7月9日才完成本金兑付，利息没兑。据了解，延期兑付的原因是：信托公司内部就兑付比例没有达成一致意见。
就信托利息的支付，信托与银行方暂无任何实质回应。部分投资人此前通过银行方面打听到信托本息实际已全部到达信托账户。
那为何项目回款后只兑本金不对利息呢？
投资人咨询了相关人员称：“信托公司正在重组，可能涉及统一兑付，之前还有两个项目也是这样操作的”。
具体是“只兑本金”还是“先兑本金”，投资人进一步向安信信托核实，得到的答复“利息很难兑付了”。
安信锐赢9号是正常回款的项目，如果只兑本金不兑利息，那么其他不能正常回款的和违法违规的项目如何兑付，就可想而知了。安信锐赢9号的兑付比例可能是上限，也可能是平均值。
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