「独家」广州农行收紧房贷，部分住宅最高只贷5成，下面是界面新闻给大家的分享，一起来看看。
农行30万贷款
记者 | 黄昱
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继多次上调房贷利率后，广州银行再度拧紧房贷“阀门”。
5月10日，界面新闻独家了解到农业银行广州分行于当日下发个人住房贷款新政通知，具体全文如下：
“一、强化风险特征房产准入要求 ：对于拟购房产为30年（含）楼龄以上的步梯房，个人住房贷款最高按揭成数不超过5成；30年（不含）楼龄以下的步梯楼或楼龄30年（含）以上的电梯房，最高按揭成数不超过6成（以上优质客户除外）。
二、收窄跨区办理二手房范围 ：城区行不得跨区办理以增城、从化、花都、番禺（楼龄20年（含）以下的电梯楼除外）、南沙5个区域住房作为抵押物的二手房业务，以上区域二手房贷款行仅限当地行。
三、强化房贷客户整体授信管理：个人住房贷款（含一、二手房）发放半年内，不得受理以“本行房贷客户”模型准入的信用类个贷产品。
以上要求自2021年5月11日执行（以C3受理日期为准），如有调整，另行通知。”
资深按揭贷款业内人士郑大源对界面新闻表示，农行是第一个发布上述政策的银行，其它银行是否会跟进暂时还不清楚。
对于农行发布上述政策的原因，郑大源认为，一是坚持“房住不炒”的精神； 二是现在银行放贷额度紧张，放款周期很长，银行要开始挑客户了。
一位广州农业银行支行员工表示，现在额度很紧张，去年申请房贷的客户到现在都还没有放款。此外，一位广州番禺的农业银行支行经理也透露，目前没有明确的放款时间，客户要做好排队至少半年的准备。
房贷比例的下调将直接推高购房者的资金成本，进而影响楼市成交量。此前，广州个人住房商业贷款的年限和比例对楼龄都没有要求，无房无贷者的最高按揭成数均为7成、最长年限为30年。
据界面新闻了解，考虑到资金承受能力的问题，不少想在广州买房的刚需客都会将楼龄相对较长的电梯房或者楼梯房纳入考虑。
对于想要买楼梯房或者30年以上楼龄的电梯房的购房者来说，农行新规带来的心理冲击还是不小。
以一套25年楼龄200万元的楼梯房为例，按照旧规，首套房购房者可以申请约140万元的房贷，个人只需要筹备60万元的首付；按照新规，该购房者需要准备80万首付款，资金压力大增。
另外对于投资客来说，楼梯房或者30年以上电梯房的投资价值或将进一步降低。
在一位广州投资客看来，投资买房的主要逻辑是追求高杠杆，此外，高首付也进一步减少了这些房源的流通性，房价涨幅会大受影响。
不过楼龄限制只是银行为了应对房贷额度紧张的一个暂时性规定，郑大源认为，未来的总趋势还是放宽楼龄限制，例如近期广州公积金中心就计划将二手房贷款最高期限从20年提升至30年，房贷与楼龄之和从40年提升至50年。
至于禁止支行跨区办理二手房按揭业务的规定，农行并非首例，工行已经执行好几年了。
郑大源指出，因为支行都是做本区域的业务多一些，跨区办理二手房贷业务因为对行情不太了解，容易存在高评高贷的问题。此外，有统计数据显示，不良房贷中跨区单的比例特别高。
事实上，今年初以来广州房贷就不断缩紧，放款周期明显变长的同时，房贷利率也多次上调。
自2021年1月27起，四大行广州分行上调房贷利率，首套利率为LPR+55基点，即5.2%，二套利率为LPR+75基点，即5.4%；清明节后，多家银行首套和二套分别上调至5.3%、5.5%；4月28日起，多家银行首套和二套再次上调至5.4%、5.6%。
界面新闻近日从农业银行广州分行了解到，其首套房贷利率已经再次上调至5.6%。
除房贷收紧外，作为4月8日被住建部约谈的唯一一个一线城市，广州已在4月两次出台政策调控市场，以抑制部分区域持续高温的情况。
4月2日，广州市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》，重新祭出“新房限价”举措的同时，将人才购房限售年限从2年延长至3；4月21日，调控加码，要求人才购房需满足一年社保缴纳需求，同时将越秀区、海珠区等9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。
在房贷收紧、严查首付贷、人才购房和增值税缴纳等同时收紧的背景下，广州楼市的市场氛围已出现了明显的“刹车”态势。
中原地产数据显示，从4月新房成交情况来看，在新批预售大幅增加1.5倍的环境下，成交仅同比增8%。
另据广州房地产中介协会统计数据，广州二手房4月的网签总数为16025宗，环比增长6.74%，主要原因是421新政当天，不少买家抢在增值税减免政策生效前集中入市，共成交2689套，远高于平时的日均网签量。
新政的威力很快显现，此后一周时间，广州二手房成交量大幅下跌，累计成交2261宗，环比下降60%。
“近期前来咨询的客户明显少了很多。”郑大源指出，交易量下降的背景下，房价也自然失去了持续上涨的动力。
对于广州未来房地产市场的走势，郑大源认为大概率会复制2017年3月-2019年9月那一轮周期，政策持续收紧的状况会持续到2022年底，2023年9月市场重新回暖。
农业银行个人贷款50万
6月8日，北京青年报记者查阅工行、建行、农行、中行、交行和邮储银行的手机银行或官网发现，相比6月7日，这些大行的活期存款利率都下调5个基点至0.20%；整存整取定期存款，无论是挂牌利率还是实际执行利率，2年期利率均下调了0.1个百分点，3年期和5年期利率普遍都下调了0.15个百分点，只有中行五年期最高实际利率不降反升。这是自去年9月调整后，国有大行定存利率再次集体下调。至此，各大行挂牌利率全部降至2.5%及以下，执行利率告别“3”字头，全部进入“2”时代，最高为2.9%。
调整
挂牌利率统一下调五年期为2.50%
从挂牌利率来看，6月8日调整后工行、建行、农行、中行和交行五大国有行依然保持一致，活期利率为0.25；整存整取存款，三个月利率为1.25%、六个月为1.45%、一年期为1.65%、二年期为2.05%、三年期为2.45%、五年期为2.50%。
相较6月7日的挂牌利率，活期利率下调了5个基点，二年期下调了10个基点，三年期和五年期均下调了15个基点。
邮储银行官网客服表示，从6月8日起该行调整人民币活期和二、三、五年期存款利率，本次调整存款利率主要是为了积极响应国家稳定宏观经济大局的相关政策，更好地让利实体经济。调整后，邮储银行的二年期、三年期和五年期挂牌利率分别为2.05%、2.45%、2.50%，与其他五大行相同。三个月、六个月和一年期利率保持不变，分别为1.25%、1.46%和1.68%，其中六个月和一年期利率比其他五大行分别高0.01和0.03个百分点。
变化
50万三年定存利息减少2250元
北青报记者发现，五大国有银行8日也同步下调二年期及以上的实际执行利率，下调幅度基本与挂牌利率下调幅度相同，即二年期下调0.1个百分点，三年期和五年期下调0.15个百分点。其中只有中行五年期最高利率不降反升，从原来的2.65%升至2.9%，起存金额为5000元。
6月7日，这些大行还有3%或3.05%的定存利率，一夜之后，它们所有期限的定存利率最高也只有2.9%，彻底告别“3”字头。由于各大行此前的实际执行利率并不完全相同，此次调整后也有所差异。
此次下调后，10万元存款，如果做两年期整存整取，每年利息将减少100元，两年减少200元；三年期则每年利息减少150元，三年少收450元；五年期则每年利息也是减少150元，五年期满少收利息750元。相应的，如果是50万元存款，两年期定存每年利息将减少500元，两年少收1000元利息；三年期则每年利息减少750元，三年少收2250元；五年期则每年利息也是减少750元，五年期满少收利息3750元。
分析
下调长期定存利率可降低银行负债成本
银保监会披露的数据显示，2022年末，商业银行整体净息差为1.91%，同比下降了17BP。2023年一季报显示，42家上市银行净息差同比下降25BP，其中27家上市中小银行一季度的净息差平均值为1.68%，较年初收窄31BP。净息差持续收窄，对部分银行的营收造成影响。在此背景下，调降存款利率、降低负债成本已成为银行缓解息差压力的关键。
招联首席研究员董希淼表示，2023年一季度商业银行净利润增速放缓，净息差呈现逐季下降趋势，与银行持续减费让利有关，但影响降低融资成本的可持续性，也将影响银行内源性资本补充能力。所以，通过下调存款利率、压降负债成本来延缓息差缩窄压力、稳定收益水平，在当前仍然具有必要性。
光大证券银行业首席分析师王一峰表示，对于头部银行而言，因核心负债占比更高，受存款定期化拖累更为明显。当前核心存款长端利率水平显著高于市场利率，存款定期化背景下调整必要性增强；同时，贷款需求走弱压制新发生贷款定价，滚动重定价因素对存量贷款利率压制仍在。在资产负债两端共同挤压之下，银行体系净息差收窄压力仍存，净利息收入增速有进一步下行趋势，迫切需要银行体系进一步加强负债成本管控，增强银行体系抗风险能力，进而稳定净利息收入水平。
中信证券银行业首席分析师肖斐斐也认为，此次大行新一轮存款利率下调，将进一步缓解大行负债端压力，后期不排除股份行与城农商行或将根据自身经营与供求状况，跟进调降存款利率的可能，进而利好行业负债成本改善。
据中泰证券研究所所长戴志锋测算，若人民币、美元活期和定期存款利率均有所下调，预计可缓解银行业负债成本超过3.5BP。
展望
此轮下调后存款利率有望保持稳健
董希淼指出，2023年随着宏观经济恢复和有效融资需求逐步回升，银行体系对资金的需求量可能在上升。总体而言存款利率在此轮下调后有望保持稳健。考虑存款利率目前已经处于较低水平，以及随着宏观经济恢复、融资需求上升，未来存款利率下降的空间相对有限，但从中长期看，市场无风险利率下降是大势所趋。
中金公司研报认为，此次降息后，未来1-2年存款平均利率仍有约20bp的进一步降息空间（不包括此次降息），主要逻辑基于2020年以来银行贷款利率已下行超过2017年的低点，而存款利率2020年基本持平，仍高于2017年水平约40bp；其中约15bp为存款定期化的影响，25bp为存款利率上行导致；2020年以来存款利率“刚性”、贷款利率下行导致银行净息差下降46bp。
该机构认为如果假设存款利率跟随贷款利率调降，存款利率有望下调25bp回到2017年水平。其中，定期存款和企业活期存款下调空间较大（包括规范协定存款、通知存款、结构性存款、互联网存款等“创新存款产品”）。在此假设下，不考虑存款活期化影响，估算能节约银行负债成本约7000亿元，正向贡献上市银行净息差/营收/净利润17bp/8%/16%。
执行利率下调
工行
针对新市民或个人养老金的专属存款，5年期定存利率最高可达到3.05%，现在都降为2.90%；普通5年期定存利率此前最高2.65%，现在降为2.50%；3年期定存利率此前最高为3%，现在降为2.85%；2年期定存利率此前最高为2.4%，现在为2.3%。
建行
五年期2.50%、三年期2.85%、2年期2.30%，分别比此前下调0.1、0.15、0.15个百分点。
中行
2年期、3年期最高利率此前分别为2.4%和3%，现在为2.3%和2.85%。5年期最高利率从此前的2.65%升为2.9%，起存金额为5000元。
交行
2年期、3年期和5年期最高可执行年利率分别从此前的2.15%、2.60%和2.65%下调为2.05%、2.45%和2.50%。
农行
一款针对特定客户的3年期产品5000元起售，利率为2.85%；一款针对特定客户的2年期产品5000元起售，利率为2.30%，销售截止日期都是2023年12月31日。
邮储银行
2年期整存整取协议利率最高能到2.3%，1万元起存；3年期协议利率最高2.8%，50万起存；5年期定存只有挂牌利率，不论存多少都是2.5%。
来源：北京青年报
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