房子估价 贷款（二手房估价）

哪3种方法，可以准确评估二手房的含金量？，下面是贵阳小数据给大家的分享，一起来看看。

房子估价 贷款

#如何估算出你家房子的真实市场价?#

多数人评估自家房产的市场价，大多会依赖于同小区的二手房挂牌价，或者，同地段周边新房的售价，得出自己的结论。

但是，实际上，二手房的真实市场价，如果只看同小区、同地段的二手房挂牌价，就容易把自己的房产价值低估了，而如果只看周边新房的售价，又容易高估了房产的价值。

因为，在二手房市场上，挂牌价往往要低于实际成交、到手价，毕竟，二手房交易是有税费、中介费等交易成本的，要购买一套二手房，算上各项成本，最终实际到手的价格，大致要比二手房挂牌价高出10个百分点左右。

而同地段、周边新房的价格， 是有品牌和打新溢价的，一般情况价格会高于二手房，但个别限购限价相对严格的城市以外，有时候新房价格和二手房价格倒挂，新房价格更低，买到就是赚到，一旦有资格低价摇号买到新房，转手二手房卖出去，都能马上赚不少。

评估一套房产的真实价格，一般有以下几个方法，是比较贴近实际的：

用同小区或同地段的二手房源的挂牌均价，上浮10%~15%左右，就是当前房产比较切合实际的价位。

用同地段、周边新盘的售价，和小区内其他二手房的成交价相加，然后除以二，取中间值，平均值，就能够大概得出结论，这种方法，就算有误差， 也不会太大。

银行办理贷款，有专门的资产评估流程，相对来说，专业人士对于房产的估值，是比较准确的，比较接近这套房产的公允价值的。

如果有在银行工作的亲戚或朋友，就可以向他们打听所在小区的房产评估价大致在多少。

还有一个办法，就是向房产中介套取信息，以贷款首付成数等理由，问一下房产评估最高价能够做到多少，最低能够做到多少，然后取这个最高和最低值的中位数，就是比较准确的含金量了。

虽然说，每一套房产都有不同的禀赋，比如朝向、户型、楼层、梯户比，甚至有无凶宅等标签，都会大大影响特定房产的价值。

但是，一套房子大部分的价值权重，还是主要集中于所处的地段、配套层面，地段和配套，占到了房产价值的80%以上。

也就是说，同一个地段、享受相似配套、绑定相同资源的房产，就算分属不同的小区，是不同的物业，不同的楼层、朝向等，其本质上的价值悬殊，最多也不会超过20%。

大多数人们的心理，往往都倾向于把自家的房产价值预期得过高，但在现实中，要变现的时候，面对中介一遍一遍的打压价格和洗脑，一定要有自己内心清楚的认知，对自己的房产价值几何，内心要有一个清晰的界定，而不是人云亦云。

虽然个别小区会有一些超低价房源、带看人数多、流量之星等房源挂牌甚至交易，但谁知道那套房是不是因为产权不清晰？有没有第三方主张产权存在纠纷？是不是因为凶宅才卖这么低的呢？

因此，单独的低价个例交易，是说明不了什么问题的，最重要的还是参考普遍的行情。

二手房估价

本文来源：时代周报 作者：梁争誉 郑栩彤

业主反价来得比想象中更快一些。

4月20日下午5时许，一则关于实行两年有余的深圳二手房成交参考价与住房贷款脱钩的消息在社交媒体流传。

消息称，深圳二手房成交参考价将不作调整，银行核定房贷额度以网签备案价即实际成交价和评估价孰低为准，参考价仅作参考，且即日起施行。

上述消息目前尚未得到深圳主管部门确认，但在“二手房参考价谢幕”传闻流传的24小时里，二手房市场已经给出敏锐的反应。

反价现象发生在南山、福田等交易活跃的楼盘，涨价幅度从50万元至200万元不等。多名从业者告诉时代周报记者，前海有网红楼盘业主将报价从630万元上调至680万元，福田有业主连夜涨价200万元。

业内人士指出，业主反价只是个别现象，绝大多数业主保持理性态度。

4月20日夜间，时代周报记者走访的一间中介门店，并未出现连夜签约的现象，时代周报记者摄

银行个贷经理口径不一

时代周报记者针对住房贷款是否与二手房参考价脱钩的消息向多名银行人士求证时，均得到肯定答复。

4月20日下午6时许，深圳一名商业银行客户经理告诉时代周报记者，其所在分行已接到电话通知，但没有正式的书面通知，“主管部门没发文，我们不可能有书面文件。”

据《证券时报》等媒体消息，中国银行、建设银行、农业银行、工商银行位于深圳的营业网点的贷款经理，均确认了房贷与参考价脱钩的消息。建行一名贷款经理向《中新经纬》表示，“现在不用看参考价了，我们会在房子的网签价与评估价之间选取低值，进行贷款发放。”

也有个贷经理传达了完全相反的信息。

据《界面新闻》4月21日消息，工商银行、建设银行、农业银行等多家大行深圳网点的个贷业务经理均称，尚未接到正式通知，目前仍按参考价办理按揭。相关业务经理表示，注意到相关舆情，但业务执行层面要以正式通知为准。

据时代周报记者了解，4月20日夜间至4月21日上午，乐有家、中原找房等二手房交易平台曾短暂展示过业主真实报价。目前，这两个平台均已恢复展示参考价。

截至发稿，时代周报记者尚未能在深圳市住房和建设局官网查询到相关公开文件。

有业主连夜涨价200万

住房贷款是否与参考价脱钩仍众说纷纭、悬而未决，但已有业主拨出电话要求调高挂牌价。

4月20日晚间，时代周报记者走访南山多家中介门店获悉，市场上已经出现业主连夜反价现象。

深耕前海片区的经纪人张濛（化名）表示，“房贷与参考价脱钩”的传闻在网上流传的5个小时里，她接到多位业主要求涨价的信息，“明天（4月21日）估计还有，因为有些人可能还不知道这个消息。”

张濛透露，前海一热门楼盘在售的小两房单位，有业主将报价从630万元上调至680万元甚至700万元，“这些涨价的业主本身就不着急卖房，所以报价比较随意。诚心卖房的业主信心也好了很多，原先还有一点议价空间，现在就是不接受讲价了。”

资深从业者麦勇（化名）告诉时代周报记者，南山南头片区有次新盘业主涨价200万元，“福田也有上调200万元的，的确有比较冲动的业主。”

中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦向时代周报记者表示，业主信心增强，但反价只是个别现象。

4月21日下午5时，时代周报记者查询诸葛找房官网发现，过去的24小时，深圳在售的5万多套二手房中，涨价房源仅9套，降价房源则有35套。不过，诸葛找房平台显示，新上房源高达2407套。

多名从业者认为，即便住房贷款与参考价解绑，对市场的刺激效果也有限。

“其实现在市场上很多刚需楼盘的挂牌价已经是参考价或接近参考价了，参考价完成使命，真正成为购房者心中的价格锚点。”麦勇说。

张濛认为，市场能否活跃起来，政策利好是一方面，购买力也是重要影响因素，“很多客户更担心自己的还贷能力是否可持续。”

“业主反价这些动作，估计过几天就会平静下来。”麦勇说。

或利好豪宅楼盘

自2021年2月8日二手住房成交参考价发布机制建立以来，深圳二手房市场持续低迷，月度成交量长期在2000套左右徘徊，而业内公认的二手房月度成交量荣枯线是5000套。

成交量骤降，价格亦同步回落。

乐有家研究中心监测数据显示，今年一季度，深圳交易活跃的20个二手楼盘，基本以低于或接近参考价（成交价与参考价偏差在10%以内）的价格成交。

其中，南山的豪宅盘华润城润府、蔚蓝海岸的成交价与参考价的偏差在5%以内，坪山的多个刚需盘包括万科金域缇香、京基御景印象等，均以低于参考价的价格成交。

“大环境对购买力有影响，但相对来说，深圳的购买力还是较为充足。从各地购房者提前还贷也可以看出，大家不是手里没钱。”郑叔伦认为，深圳房地产市场表现低迷的主要原因是，预期的明显转变。

“房价只涨不跌的观念不再，取而代之的是越来越多人相信房价将持续调整。”郑叔伦向时代周报记者表示，对于深圳市场来说，参考价的施行影响最为直接，作用也最大，给各楼盘价格设限，直接重创市场预期，使得市场持续低迷。“再加上大学区调整、天量供应、人才房、房地产税等也冲击了市场，导致了客户入市意愿不足。”

“如果参考价与房贷脱钩，对豪宅等参考价和成交价差距大的楼盘是利好，因为首付大大降低。”郑叔伦认为，这一举措主要利好二手房市场，新房首付低的优势不再，加上近两年二手房价格明显回调，除少数核心区域外，一二手房价格倒挂现象基本没有了，部分需求肯定会向二手市场回流。

“如若能够落地执行，更为重要的是提振信心，稳定市场预期，增强市场流动性。市场活跃了，无论是一手还是二手，成交都会向好。”郑叔伦说。

也有业内人士持保守态度。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，如果房贷能够与参考价解绑，对活跃交易将产生非常好的促进作用。但负面影响也会随之而来，比如购房人将承担更高的月供和税费。

“从长期来看，主管部门还是希望二手房房价回到合理的价格水平上，与相应的杠杆水平匹配，这是稳定二手房市场的长效之举。”李宇嘉表示。

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