“停贷潮”撕开预售款监管漏洞，下面是经济观察报给大家的分享，一起来看看。
买房贷款银行卡
经济观察网 记者 胡艳明 7月11日，肖强第三次接到了建行的提醒还款电话。
对面是人工智能语音，但他还是耐心地跟电话那端讲述了他为何暂停还房贷的前因后果。
停贷的念头出现在6月份。每月的1号，建行会按时划走肖强银行卡中的3300元以偿还住房按揭贷款。6月底，他的卡里只剩下3000块，在7月初扣房贷的时点被银行划走，现在他还有300多元没还。
近日，已有约150个停工或烂尾楼盘项目的业主发出停贷告知书，涉及郑州、长沙、武汉、西安、南昌、上海、重庆等多个城市。肖强购买的楼盘也是其中之一。肖强已经暂停了贷款。入不敷出是他当下的状态——工资无力支撑房贷、租房和日常开销，开始欠下债务。
在业主发出的停贷告知书中，多个楼盘业主直指，银行在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款、将按揭贷款资金划入非监管账号等违规问题。
决定停贷
2019年5月，肖强在新郑市康桥那云溪二期购买了一套住房，父母提供了首付27万元，其在建行贷款67万元，当时的贷款利率为5.88%，每月还款3400元左右；后续，随着5年期以上LPR下调，利率降至5.73%，他每月还款额为3300元左右。
按照约定，2022年7月底之前，肖强买的房子就可以交房了，他也盼着早日住进新房。但从2021年7月到现在，康桥那云溪已经停工将近1年的时间，何时交房无望。
康桥那云溪由郑州康文置业有限公司（下称“康文公司”）开发建设，隶属于河南当地房企康桥集团旗下项目。从今年2月起，康桥那云溪的业主与开发商多次就复工事宜进行沟通。
与肖强购买了同一全小区楼房的施先生，未能如期住上新楼房。他告诉记者，康桥那云溪二期楼盘按照约定要在2022年5月30日前、7月31日前、11月30日前交房，楼盘剩余工程量还有三分之二，业主频频去工地，看到无人动工，眼看延期交房已经成为既定事实，且开发商也曾表示会延期，但是关于延期多久，什么时间全面复工，业主们的感受是，康桥集团没有给业主一个合情合理的回应，一直在沟通的过程中敷衍业主，口头承诺没有兑现。
2022年2月9日、2022年3月11日、2022年3月15日、2022年3月21日、2022年3月28日……康桥那云溪的业主数次到康桥集团沟通，希望早日复工，但他们未得到明确的答复。
施先生回忆，2022年4月26日，几位业主代表在新郑市龙湖镇政府，由龙湖镇信访办组织与康桥集团、中建七局（总承包单位）、康桥那云溪业主进行一次会谈，当时中建七局未参会，开发商仍然维持原有说法，复工需要2到3个月，具体时间不确定，什么时间能交房，不确定。
“我们广大业主的最大的诉求是康桥那云溪二期什么时间能全面复工？什么时间可以交房？”经过多月沟通，业主仍然没有等到答案。
6月30日，一份显示来自江西省景德镇市恒大珑庭楼盘业主们的《强制停贷告知书》在网上流传。康桥那云溪的业主们看到后，决定也要停贷，7月6日，多位业主签署了《康桥那云溪全体业主决定于2022年8月强制停贷告知书》（下称《停贷告知书》）。
未打入预售监管账户的按揭款
“为啥业主去走‘停贷’这条路呢？那都是没法，其他路都堵死了。”施先生说，几个月来，他们跟开发商康桥集团、当地政府、贷款银行沟通无数次，但都没有结果。
康桥那云溪业主的按揭贷款涉及到多家银行，施先生和肖强都是在当地建行办理的贷款。
7月4日和7月11日，几位业主到建行郑州经三路支行进行沟通，业主希望建行经三路支行个贷中心回复他们两个诉求：一是查询康桥那云溪二期业主贷款资金流向，建行经三路支行个贷中心回复10个工作日给出回复。
第二个诉求是停息停贷，直到康桥那云溪二期交房后再次还房贷。建行经三路支行个贷中心回复表示向上级反应并回复上级回复结果。
根据《停贷告知书》，康桥那云溪全体业主所签购房合同第五条和附件一的约定，郑州市人民政府、中国人民银行郑州中心支行《郑州市商品房预售款监管办法》第三章第十条第二款:“预购人按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行按预售人提供的商品房预售款专用存款账号直接划入”。
郑州市住房保障和房地产管理局《关于继续做好商品房预(销)售行为规范工作的通知》(2016年5月3日)第七条:“加强商品房预售款监管。商品房预售款必须严格按照有关规定，专户存储、专款专用。凡属售房资金(包括首付款、分期付款、按揭贷款等)，必须及时进入监管账户，不得账外循环”的规定。
施先生给记者提供的房贷合同中的打款账户和《商品房预售许可证》中的监管账户显示，两个账户不一致。
施先生购买的房子所在楼栋的《商品房预售许可证》中的监管银行为交通银行郑州黄河路支行；而他的房贷合同中的贷款款项划入了建行郑州崇山路支行的账户。
康桥那云溪的业主认为，按揭房贷涉及到的银行应当将贷款付至康文公司预售款监管专用账户。但几家银行将贷款资金付至康文公司一般账户，使资金无法受到有效监管，业主们认为，该行为已经严重违规违法。因而导致了康文公司轻易地挪用资金，进而导致工地长期停工延期烂尾等严重后果。
北京市京师律师事务所向霞律师对记者表示，如果银行违反规定，购房者因银行过错等问题停贷，购房者可以通过诉讼方式确认银行是否存在过错，如银行确实存在过错，购房者是可以停贷的，对于已支付的购房款，购房者可与开发商解除购房合同解决。在按揭贷款购房中银行依约既享有抵押权，又享有债权，如果违规放贷，疏于监管甚至为开发商“开绿灯”，依法应当承担监管责任。
在各种讨论中，案号（2018）粤民申7516号的案子被广泛关注。向霞举例称，2018年广东省高级人民法院（下称“广东省高院”）审判的一个案件，具有参考意义。这个案件是招商银行股份有限公司惠州分行（下称“招行惠州分行”）因与被申请人黄一婷以及一审第三人光耀集团有限公司（下称“光耀公司”）金融借款合同纠纷一案。在该案中，银行没有将贷款支付到预售款专用账户，而是转到开发商的另一个账户，导致资金被挪用，项目烂尾。广东省高院从公平原则出发，以缔约过失责任，维持一审、二审的判决：开发商交房前，购房人可以不还贷，购房人已付的贷款银行不需要退回。
北京盈科律师事务所张晓英对记者表示，在此次事件中涉及到的法律关系有两个：一是业主跟银行的借贷关系，一个是跟开发商的购房关系。以烂尾楼为例，不能因开发商烂尾，业主就拒绝还银行的贷款，因为它们的法律关系不同，除非是借款合同里头有明确的约定，在什么情况下可以申请逾期，这可以跟银行方面进行协商。但如果单方面自动停贷的话，那对于广大的购房者来说不利，因为私自停贷是一种违约行为。
具体分析来说，张晓英律师认为，如果购房者希望停贷，要拆分出两个法律关系。因为作为买房人，是跟开发商签的购房合同，如果开发商涉嫌违规或者没有按期交房的，需要按照商品房买卖合同的相关法律规定去主张，具体是主张解除合同、还是追究开发商的违约责任等。
对于多位买房人反应的将按揭贷款资金划入非监管账号问题，张晓英律师认为，如果银行监管不到位，把资金划拨给开发商，但资金被开发商挪用去还其他的借款，或者是又去做其他的开发，那银行在监管资金中可能存在过失。但是都改变不了购房者与银行签订的商业贷款的合同性质。购房者与银行签订的是购房贷款协议，要落实到具体的贷款合同里的条款约定，如果银行涉及给开发商放款，涉及资金监管不到位的问题，业主可以向银行的监管机关比如银保监会举报投诉处理，不能把这几项不同的法律关系混合在一起。
“现在业主这种联名公告，其实已经不是单纯的法律问题，应当涉及到地方政府、银行等多方沟通，协调这些业主的合法权益。如果单纯从个案的角度上，涉及到法律问题的话，业主是很被动的，所以现在不是一个简单的法律能解决这些问题。”张晓英律师表示。
银行股全线下挫 银行紧急回应
7月13日，银行股全线下挫。7月14日开盘后，银行股亦大面积跳水，招商银行跌超6%，成都银行、平安银行、南京银行、宁波银行、兴业银行、江苏银行、邮储银行等跟跌。
对于停贷的影响，部分券商进行了测算。根据天风证券研报，央行数据显示，新房按揭贷款发放额占新建商品住宅销售额的比值长期稳定在38％~42％之间。在40％的中性假设下，对应按揭潜在断供规模在3600亿~7300亿，占2021年第一季度按揭贷款余额的比重为0.9％~1.9％，整体来看难以构成系统性冲击。
7月14日，农行、建行等发公告回应。农行午间公告称，针对近期个别房地产企业风险暴露、住房开发项目延期交付情况，农业银行高度重视，迅速行动，已在总行层面建立统筹协调机制，在全系统组织开展住房项目“保交楼”情况排查。截至2022年6月末，全行个人住房贷款余额5.34万亿元。其中一手楼合作楼盘5.7万个，一手楼按揭贷款余额3.97万亿元。已初步认定存在“保交楼”风险的楼盘涉及逾期按揭贷款余额6.6亿元，占全行按揭贷款余额的0.012%，占一手楼按揭贷款余额的0.017%。目前涉及“保交楼”风险的业务规模较小，总体风险可控。
建设银行公告，当前部分地区停工缓建和未按时交付楼盘情况，涉及本行规模较小，总体风险可控。 本行将密切关注合作企业和楼盘情况，积极配合地方政府做好客户服务工作，与客户做好沟通，促进房地产市场平稳健康发展。
兴业银行发布对网传“停贷事件”涉及楼盘按揭贷款情况排查的公告称，公司近日对网传 “停贷事件”消息中涉及的楼盘迅速开展了排查。经排查，截至目前本公司涉及“停贷事件”楼盘相关按揭贷款余额16亿元（其中不良贷款余额0.75亿元），已出现停止还款的按揭金额3.84亿元，主要集中在河南地区。得益于前期本公司对按揭贷款的差异化准入和管理要求，公司已介入的且存在烂尾风险的按揭贷款总体规模较小，不会对本公司经营构成重大影响。
（应受访者要求，肖强为化名）
办理房贷全部流程
三年前贷款在老家贵阳买了首套房的杜小姐近日频繁接到老家民间助贷公司的电话，向她推介“转按揭”业务。
“这不是通常意义上银行间的那种房贷转接，而是将高利率房贷置换成低利率的经营贷。但从操作流程上，我得先借到过桥资金，提前还清房贷，再将房产作为抵押物去申请经营贷。”杜小姐告诉第一财经。
近期，受资管产品收益率下降、首套房贷款利率普遍下调等因素影响，全国多地出现提前还贷潮。为了满足存量贷款人的还贷资金需求，第一财经了解到，如上述杜小姐所提及的“转按揭”服务正在广西、河南、辽宁等地的二三线城市悄然开展。
“目前，当地确实存在客户通过经营贷或者消费贷来偿还其他渠道垫付房款的情况。而且据我了解，为了帮存量贷款的客户‘降息’，有商业银行还在运作另一种‘转按揭’模式，即默许客户通过离婚析产进行‘夫妻转贷’，以获取更高的贷款额度和更低的贷款利率。”河南开封某大行个贷经理小赵对第一财经透露。
但无论是“转经营贷”还是“假离婚”，均曾多次因涉及扰乱金融秩序、易加大楼市泡沫，被监管部门明令禁止。2月10日，辽宁银保监局发布《关于提前还贷或转贷的风险提示》，其中再次提出，违规转贷存在多重风险；对于涉嫌骗贷且情节严重者，还将承担刑事责任。
是“一条龙”也是连环套
多名业界人士告诉记者，经营贷流入楼市，更常见于楼市上行期，居民加杠杆购买二套房。当前楼市进入下行通道，居民纯粹以还贷为目的使用经营贷相对较少，但也非罕见。
经营贷又称小微贷或者生意贷，是指发给个人或者企业，用于企业经营的贷款，支持房产抵押。申请经营贷，需要贷款人或其亲属确实在经营一家公司。如像杜小姐一样的工薪族要申请到经营贷，有的中介公司可能会提出办理“假流水”“空壳公司”等相关资质证明，以“帮助”其获得准入门槛。
这种“经营贷置换房贷”一般分为三步：存量贷款人首先通过中介平台，以相对高的利息，获得过桥资金，一次性还清房贷；再以房产为抵押物，在其本人和亲属均未有注册公司的情况下，通过中介公司提供的包装方案，申请经营贷；最后用申请到的经营贷去偿还过桥贷款。
“这是民间金融中介机构提供的‘一条龙服务’也是连环套，流程比较繁琐，还很容易被套路，我们（银行）并不推荐客户通过这种途径筹集还款资金。”小赵称。
不过，由于经营贷利率水平较低，放款速度较快，随着近年来国家加大对小微企业的支持力度，经营贷的利率还有持续走低趋势，小赵也表示，该转按揭方式确实吸引了部分存量贷款客户的关注。
以开封为例，据小赵介绍，目前经营贷利率水平大致略高于4％，和新增房贷利率水平相差无几。而对于拥有存量房贷的客户，或在开封首套房贷款利率为6.13％左右高点购得房产的，由于购房者承担的房贷利率一般由“LPR+银行加点”组成，银行加点自合同签订后保持不变，所以在贷款置换后，“高位站岗”的贷款购房者也许能节约几十万的利息。
根据招商银行等多家商业银行官网信息，经营贷仅可用于企业经营周转。对于经营贷违规挪作他用的现象，早在2021年年初，住建部、央行和银保监会就曾联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（下称“通知”）明确，加强贷中贷后管理，银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响。
“即便不是用于购房，仅仅是希望通过这种转按揭渠道来减少个人贷款负担，贷款用途的真实性也存在问题。两类情况都涉嫌骗贷。”北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣对第一财经表示。
在前述辽宁发布的《关于提前还贷或转贷的风险提示》中也提到，经营贷借款人须如实提供贷款申请资料，如伪造经营资料获得贷款，则涉嫌骗贷，情节严重的，将被依法追究刑事责任。经营贷不得违规用于购房、结清房款、偿还其他渠道垫付的房款，违规使用将会被提前收回贷款。
北京市盈科（深圳）律师事务所合伙人律师骆训文对第一财经分析称，如果没有发生实质性消费或经营行为，贷款人用消费贷或经营贷置换房贷，便属于违规，但处罚力度相对有限，其违规风险主要体现为贷款被收回，并需要一次性结清贷款。
但对于提供贷款转换服务的中介或金融机构而言，鉴于前述通知中提到“房地产中介机构不得诱导购房人违规使用经营用途资金”，云嘉律师事务所高级合伙人/不动产与建设工程专业委员会主任梁雪对第一财经表示，一旦被查出，可能会面临行政处罚且处罚信息会被纳入征信系统。而情节严重的，根据刑法有关规定，甚至还可能受到有期徒刑、拘役、罚金等刑事处罚。
刑法第一百七十五条之一“骗取贷款罪”明确：以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。
“离婚套贷”再现
如果贷款人单纯为了减少还贷压力，小赵认为，相比之下，通过二手房交易转让，重新申请按揭贷款，再偿还原贷款，这种还贷方式更为划算。
另有当地某地方行个贷经理告诉记者，此类被称为“异名转按揭”的还贷方式在开封多家商业银行确实可以操作。
该个贷经理称，为了减少本行客户流失，当地银行早已不再对贷款人开展将按揭款从一家银行转到另一家银行的“同名转按揭”业务；但在同一银行内，贷款人依然可以进行“异名转按揭”。
具体而言，就是利用二手房交易转让，贷款人先通过过桥资金将剩余房贷还清，再将房产转让给亲属，重新申请按揭贷款。对于贷款家庭而言，转按揭成功后，不仅可以变相降低存量房贷利率，还极有可能因为房产在重新评估时价值提升，从而获得更高的贷款额度。
小赵表示，“异名转按揭”本是银行贷款实践中较为常见的业务，但为了减少贷款利息，一些夫妻间进行转贷的，可能会事先办理协议离婚手续，或者通过其他渠道，让银行查不到婚姻信息。
“近几个月以来，通过离婚析产进行‘夫妻转贷’的现象时有发生。”小赵提到，在重新办理贷款时，银行会先对受让人的征信、年龄和婚姻状况等基本情况进行审核。在两年以前楼市较热的时候，银行会要求30岁上下单身的贷款人提供半年以上的单身证明。但随着楼市转冷，目前仅需要提供身份证、户口本、离婚证、流水等简单个人信息，即可办理转按揭。
但上述转按揭包括“离婚套贷”亦可能产生新的成本和风险。王玉臣称，一方面，进行二手房交易办理过户会产生新的税费，如果这个过程使用过桥资金，还可能会增加额外不必要的成本；另一方面，假离婚不是一个法律名称，只要办理了离婚手续，夫妻共同财产会变成一方的个人财产，即使是再复婚，名义上分到受让人名义下的财产也成了其婚前个人财产。
另有熟悉法律风险的人士提示：转给亲友后，再想转回给自己，也存在发生法律纠纷的隐患。而若亲友身故，则更有可能与亲友的继承人发生房屋所有权的纠纷。
前述地方行个贷经理还表示，近期，存量贷款下调的呼声较高，市场情绪也因此出现波动。一些中介公司嗅到商机，“研究”出了一种新的业务模式：为没有足量资金、也不想办理转按揭的存量贷款人，以其本人名义直接向银行申请降利率。在操作上，中介公司可能先收取一万元的预定金，再以存量贷款者的名义反复致电银保监会或银行，声称“房贷支付不起，如果不给降息就不还了”。
“银行本身也会担心逾期贷款的产生，早先接到的投诉次数多了，确实曾出现过对存量贷款者进行降息的个例。但相关个例的出现，并不意味着存量贷款利率已经可以下调了。中介机构的这种行为，在欺骗贷款者的同时，也干扰了银行日常工作。”该个贷经理称，作为应对，他所在的地方行，目前对于银保监会转来的此类投诉电话，“不予理会”。
违规贷款或加大资金负担
“还贷潮之下，存量贷款者也不能盲目从众，尤其需要慎重考虑通过过桥资金提前还贷。”前述地方行个贷经理提示。
王玉臣也提到，在房贷置换成经营贷后，至少存在两种情况，让贷款人资金负担加重：其一，一旦发生银行抽贷，贷款人将面临停贷或提前全额偿还贷款的风险，授信也会受到严重影响；其二，很多贷款人会在中介的指引下采用过桥贷款结清房贷，这就产生了新的成本，尤其是在过桥贷款利率显著高于银行贷款利率的背景下，一旦后续贷款人现金流出现问题，还贷负担更重。
辽宁银保监局近日发布的《关于提前还贷或转贷的风险提示》也提到，借款人在提前结清按揭贷款、重新申请“信用贷”“经营贷”过程中，会被中介诱导或强制借用过桥资金，支付高额的过桥资金费用、中介服务费用等，实际综合成本可能超过银行房贷利率，知情权和选择权受到侵害。
对于出现置换个人无法及时偿还银行贷款的情况，梁雪进一步分析称，银行可能依据贷款合同向购房人主张偿还全部贷款、支付利息及违约金等，置换个人的房产也存在被法拍的风险。
栏目主编：秦红 文字编辑：宋慧 题图来源：上观题图 图片编辑：徐佳敏
来源：作者：第一财经
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原文地址"买房贷款银行卡（办理房贷全部流程）"：http://www.ljycsb.cn/dkzs/116764.html。
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