上海公积金贷款首贷（上海公积金信用贷款）

必看！首套房大利好！2023年上海买房首套房如何认定？，下面是太平洋房屋给大家的分享，一起来看看。

上海公积金贷款首贷

新年总有新气象

央行、住建部，又释放房地产利好信号

首套房大利好！新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

而住房和城乡建设部部长倪虹也表示

■对购买第一套住房的，要大力支持。首付比、首套利率该降的，都要降下来。

■对购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。

■对购买三套以上住房，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。

这下真的动真格了！

不得不说，对于2023年要买房的人，尤其是刚需首次置业和改善换房，是重大利好消息！

上海作为全国限购最严的城市之一，大家在买房的时候都非常重视自己的「首套」福利，那么在上海首套房到底该怎么认定呢？

目前上海对于首套房的界定是“认房又认贷”。

简单来说，以家庭为单位，在上海没有房子，在全国没有贷款记录，就可以算作首房首贷，买房时只需要付35%首付，剩余65%贷款。

这个标准很严格的，特别是对于置换的客户来说，哪怕是把名下的房子卖掉，把之前的房贷结清，也是要按照「第二套住房」来执行。

同时，在上海买房首套非首套贷款和缴税也有很大的差别，我们一起看看吧~

如果全国范围内有住房贷款记录，贷款都算二套。

如果有商业贷款记录，公积金没有贷过，公积金可以按照首套的贷款政策，享受3.1%的超低利率。

如果在上海名下已经有了1套房，则贷款算二套，有2套房则限购限贷，但是在2011年1月31日限购前，与父母共有的房子，商业贷款可以和各自的父母各剔除2套，公积金贷款是婚前的各自的父母各剔除1套。

由于贷款的情况比较复杂，建议具体情况具体分析，如果有不清楚的地方可以前往任意一家太平洋房屋门店进行咨询。

1、契税

上海买房缴纳契税，主要有1%，1.5%和 3%三档。

计算方式为：（核定价格-增值税）*契税征收标准

只要家庭成员在上海有房子，契税都算二套，哪怕是限购之前，和父母共有的也计算在内，契税都要按照3%的征收。

如果是首套，那么就要看房子是 90 以上还是 90 平以下。90 平以上的，契税按照1.5%的税率，90 以下的，契税按照1%的税率。

2、房产税

上海和重庆是全国唯二已经开始试点房产税的地区。

家庭首套免征房产税，二套以上则根据家庭人均60平米面积计算，超过的部分再征收。

总的来说，首套的房贷额度更高、利率更低，难怪大家都想要！

暖风已至，如果你是拥有首套房资格的买房人冲不冲呢？欢迎和太平洋房屋房产经纪人聊聊~

上海公积金信用贷款

推迟两个月后，2020年全国两会已经拉开帷幕。

随着两会时间的开启，持续数月的公积金制度问题又一次成为了大家关注的热点话题之一。

你每月缴纳多少公积金？账户上的公积金用过吗？

中共中央、国务院新近发布的《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，首次提到改革住房公积金制度。

1991年，上海成为首个试行住房公积金制度的城市。1994年开始全国推行。20多年的时间里，住房公积金已经成为工薪人群最重要的福利保障制度之一。至2020年，全国缴纳公积金的职工逾1.44亿人。

我国住房公积金制度长期以来存在诟病，主要原因是公积金的积累速度远跟不上房价涨幅，大部分购房者很难使用公积金贷款来满足购房需求。

公积金政策实施以来实实在在给我们带来了很多福利，利率低、还款方式灵活。但不是每个人都能贷到最高额度和年限，这是怎么算的，跟哪些条件有关？为什么有的人申请公积金贷款被拒？有哪些注意事项？今天就来和大家详细介绍一下住房公积金贷款。

上海满足公积金贷款的条件

①在上海缴纳住房公积金的人。

②申请住房公积金贷款前已经连续缴纳公积金不少于6个月。

③借款人夫妻双方都无正在还贷（使用）的公积金贷款。

若在申请公积金贷款前6个月之间缴纳有断缴记录且已补缴的客户，可申请公积金复议，复议通过了，也是可以贷公积金贷款的。

例如，在上海工作的汤先生，已经缴纳公积金6年了，他在2019年7月份的时候申请公积金贷款，1月-6月之间，3月份因换工作导致断了，但新单位补缴上了，汤先生在申请公积金贷款之前，需要先申请公积金复议，复议通过了公积金贷款就可办理了。

首套房和二套房的认定方式

首套：

①在上海无房无贷（无贷指上海无公积金贷款记录）。

②夫妻双方在婚前与各自父母共有房产均不超过一套，且家庭名下无房。

二套：

①在上海无房，有过1次上海公积金贷款记录。

②在上海有1套房，人均面积≤37.2m2，无上海公积金贷款在使用。

限贷的认定方式

①在上海有1套房，人均面积＞37.2m2。

②在上海有2套或以上的房产。

③有1次上海公积金贷款未还清或有2次公积金贷款记录。

家庭名下的房产，人均面积计算人数为：

家庭夫妻＋未成年小孩（最多可以算两个未成年小孩，小孩必须上户口，有出生证）

相比商业贷款，公积金贷款更加优惠。

公积金贷款利率

首套房利率：

1-5年的公积金贷款年利率为2.75％。

5-30年的公积金贷款年利率为3.25％。

第二房利率：

1-5年的公积金贷款年利率为3.025％。

5-30年的公积金贷款年利率为3.575％。

可贷额度

基本账户：

月缴额≥980元，余额≥16667元

补充账户：

余额≥10000（只看余额不看月缴额）

在基本和补充都缴纳的情况下：

①首套个人60万，家庭120万；

②二套个人50万，家庭100万；

在只缴纳基本公积金的情况下：

①首套个人50万，家庭100万；

②二套个人40万，家庭80万；

在月缴额缴纳不满足的情况下：

基本账户：

（A）月缴额÷0.14×4.8×可贷年限＝可贷金额。

（B）基本账户余额×30＝可贷金额。

A和B选低值，贷款额度不大于50万。

补充账户：

（C）补充账户余额×10＝可贷金额。

贷款额度不大于10万。

公式计算出来的金额也是大概的可贷额度，具体可贷额度以公积金审批为准。

可贷年限

A房龄计算：

①五年内的房龄：可贷30年

②6-19年的房龄：35-房龄

③超过20年房龄：可贷15年

房龄＝2020-竣工日期

B主贷人年龄计算：

男性：65-年龄＝可贷年限

女性：60-年龄＝可贷年限

A和B的计算结果取低值就是该房屋公积金可贷年限。

我们可以算笔帐，如果李先生首次想要在上海买一套100万的房子，贷款期限都是30年，来看看公积金贷款和商贷差多少钱：

使用公积金贷款，利率是3.25％，等额本息还款方式，每个月需要还款4352块钱，支付的总利息是56万元；

如果是商业银行贷款，现在的利率是4.65％，需要每个月还款5156元，总利息是85万。

与公积金贷款比，商贷每个月要多还800多块，总利息多出29万！

因此，对于购房者而言，住房公积金很大程度上减轻房贷支出。

公积金贷款使用次数

单身的情况下，个人可使用2次。

已婚的情况下，家庭可使用2次。

若夫妻二人在单身的时候，各自使用过1次公积金贷款，那已婚以后，是不可贷公积金贷款的；若已婚情况下，一人正在使用公积金贷款，另一人公积金从未使用，购买二套住房，是不可贷公积金贷款的。

公积金冲还贷次数没有限制。

之前我们的经纪人就遇到过这样的一个例子：

夏先生和父母在上海共有一套房产（属于婚前限购令之前共有，全款购买），徐小姐和父母在苏州共有一套房产（属于婚前限购令之前共有，全款购买），夏先生和徐小姐今年领证，2人无公积金贷款记录，现在想买一套普通住宅作为婚房。

在办理公积金贷款的时候很困惑，不知道是按照首套还是二套，后来我们的经纪人给了专业的解答，夏先生和徐小姐的婚房可以按照首套贷款，因为夏先生和父母婚前的房产可剔除一套，徐小姐和父母在外地（非上海）共有的房产不计算在内。

对申请住房公积金个人住房贷款的借款申请人进行信用条件审核

个人信用报告显示借款申请人、共同借款申请人当前逾期尚未偿还，或者最近5年存在连续6次（含）或累计超12次（含）的逾期记录的，不予申请公积金贷款。

最近5年存在连续6次（含）记录：借款人或共同借款人在公积金受理当日个人信用报告显示最高逾期次数“6”不予以申请；累计超12次（含）：借款人或共同借款人在公积金受理当日个人信用报告显示有逾期，且累计次数大于等于12次，不予以申请。

征信报告极其重要，请大家使用信用卡或者贷款还款过程中，一定要养成良好的还款习惯。对于信用卡有年费的客户，更要注意了，年费还款，不会有任何短信提醒的，需要时刻关注账单（我们的经纪人遇到过好几个客户因为信用卡年费导致逾期二三十次而申请不了公积金贷款，真是太可惜了～）

公积金账户余额如何使用

有3种使用方式：1.月冲2.年冲3.提现

①月冲：每月直接从公积金账户中扣除当月应还的本金＋利息（公积金和商业）不是只扣除公积金的月供，而是公积金＋商业的月供一起扣除。

当公积金账户里的余额不足时，每月还款额先扣除公积金月缴额，不足部分从还款银行卡内扣除。

②年冲：每年只一次提取公积金账户余额并一次性冲还公积金贷款本金。

每月的月还款额需要使用客户自有资金，不能用公积金账户里的钱去还贷款月供。

年冲还贷后的剩余贷款本金重新计算月还款额。

？年冲只能每年的4月或9月冲公积金本金，一年只能冲一次。

③提现：对于一次性付款买房或者纯商业贷款买房的客户是可以提取公积金账户里的余额。

凭新产证＋相关材料5年内可提取现金一次。

过户流程走完，客户拿到新产证以后，才可以办理提取手续。（可电话咨询12329所需材料和办理地址哟～）

文章来源：太屋集团

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