广西：房企获预售许可前不得销售，预售款应全部存入监管专用账户，下面是澎湃新闻给大家的分享，一起来看看。
预售证 贷款吗
6月5日，澎湃新闻从广西壮族自治区住房和城乡建设厅网站获悉，5月27日，广西印发了《广西壮族自治区房地产开发企业管理办法》（2023年修订）的通知，以规范对房地产开发企业的管理，防范市场风险，建立房地产市场监督管理长效机制。
《办法》明确，在获得预售许可之前，房地产开发企业不得开展商品房销售活动，不得订立与拟销售商品房有关的意向合同条款，不得以任何形式向购房人收取预售价以外的费用。房地产开发企业制作商品房预售广告或者进行其他形式的宣传时，应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
《办法》修订了商品房预售资金监管有关内容。根据住房和城乡建设部等国家部委关于商品房预售资金监管的规范性文件要求，为防范房地产开发企业资金链断裂和项目“烂尾”风险，《办法》中增加了房地产开发企业在申请商品房预售许可前应当与房地产开发主管部门、商业银行签订预售资金三方监管协议的规定，并就如何确定重点监管额度和使用监管额度内资金进行了说明。
《办法》显示，监管账户开户银行应与项目所在地房地产开发主管部门建立信息互通共享机制。建立商品房预售资金监管账户的银行，应具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件，应当配合房地产开发主管部门开展预售资金监管。
商品房预售所得款项，应当全部存入预售资金监管专用账户。市、县（市、区）房地产开发主管部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额、项目交付使用条件以及房地产开发企业信用等级等因素确定确保项目竣工交付所需的资金监管额度。额度内的资金必须用于与商品房有关的工程建设。
房地产开发企业申请使用监管额度内资金的，经房地产开发主管部门审核同意后，由商业银行从监管账户及时拨付。房地产开发项目竣工验收之前，监管账户应有留存资金，具体比例由各市房地产开发主管部门确定。
《办法》同时修订了商品房预售许可有关内容。为强化政策落实力度，鼓励房地产开发企业采用装配式建筑建造方式开发房地产项目，促进装配式建筑发展，《办法》第十六条明确房地产开发企业申请预售许可，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金应达到建设总投资的25%以上。其中，多层建筑应完成基础结构施工，高层建筑应完成主体结构三层以上，超高层建筑应完成主体结构十层以上；对满足装配式建筑要求的商品房项目，工程形象进度应达到±0.000标高。
在企业资质方面，《办法》删除了原房企三级、四级和暂定资质相关内容。《办法》明确，房地产开发企业依法按资质等级确定开发经营范围和建设规模。一级资质房地产开发企业承揽房地产项目的建设规模不受限制；二级资质房地产开发企业可承揽建筑面积25万平方米以下的开发建设项目。二级资质房地产开发企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担业务。
《办法》规定，房地产开发企业应当在办理预售许可（现售备案）之前，依法制定临时物业管理规约，选聘前期物业服务人（物业服务企业或其他管理人）。
房地产开发项目验收合格后，房地产开发企业应当在现场查验20日前将项目资料提供给物业服务人，在物业交付使用15日前与选聘的物业服务人完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。查验工作完毕后，房地产开发企业应与物业服务人签订《物业承接查验协议》，并在协议签订后10日内办理物业交接手续。
此外，《办法》要求各级房地产开发主管部门要加强商品房项目预售管理，严格落实商品房预售价格申报和网签制度；配合本地区市场监督管理部门加强商品房价格管理，严格执行明码标价、一房一价制度。
房地产开发企业不得限制、阻挠、拒绝使用住房公积金贷款购房。在销售商品房时，房地产开发企业应当提供不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺，并在商品房销售公示平台网站上和楼盘销售现场予以公示。
房地产开发企业应加强统计管理工作，及时向房地产开发主管部门和统计部门报送相关数据，并确保数据真实、准确、完整，不得迟报、瞒报。
期房没有预售证能办理贷款吗
澎湃特约评论员 熊志
最近，多地业主因楼盘延期交付宣布停止还贷的事件引发广泛关注。多家银行发公告回应称，存在风险楼盘所涉个人住房贷款规模和占比较小，总体风险可控。银保监会有关部门负责人昨天表示，将引导金融机构市场化参与风险处置，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。
随着多方介入，相信停贷风波会朝着良性的方向化解。
购房者买的期房延期交付，甚至彻底烂尾了，以致于必须冒着牺牲个人信用的风险来维权。这种让人同情的经历，让很多人将矛头对准了烂尾的根源——商品房预售制。一时间，“取消商品房预售制度”的呼声再起。
气氛都烘托到这里了，取消商品房预售制，是不是该进入实操层面了？
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在回答这个问题前，先得普及一下预售制的由来。商品房预售制度和公摊面积一样，是内地从香港学习来的，并通过1994年发布的《城市房地产管理法》正式确定下来。
客观而言，在我国商品房体系建立过程中，它确实起到了重要的积极作用。
因为福利分房取消后，商品房的需求短时间内爆发式增长，而那时没有什么大型开发商。房地产开发又是有时间周期的，从拿地到盖楼再到回款，至少需要三五年时间，还需要沉淀大量的资金。
在这个背景下，允许开发商卖期房，提前预售回款，解决了两个重大难题——帮助开发商筹集资金，用更少的资金撬动更大的开发规模；缩短开发的周期。开发商拿着预售款，进行下一个项目的滚动开发，周期缩短以后，住房供应速度也就加快了。
于是，在三十年左右的时间里，我们就实现了从计划经济下的福利分房，向市场经济下的商品房的过渡，解决了大量人群住有所居的需求。当然，也造就了一批一度能登上世界五百强的规模房企。
不过，在行业高速发展的同时，预售制的风险也在逐渐放大。有数据显示，近些年以“商品房预售合同纠纷”为案由结案的民商事诉讼案件数量成倍增长。从2013至2017年平均涨幅达到每年170.88%，在2017年全年涉诉案件达40137件。
预售产生的合同纠纷，主要体现在两个方面。其一，样板房和实际交付存在差异，购房者无法“所见即所得”，虚假宣传、货不对板的问题相当突出；其二，便是商品房的交付延期甚至烂尾问题。一旦烂尾，意味着一家人一代甚至两代的积蓄，可能就此打了水漂。
尤其近段时间以来，随着开发商的陆续爆雷，商品房烂尾现象不断增加。表面上看，像三道红线的融资限制、严格的楼市调控等政策，是一些开发商爆雷的直接原因，但归根结底，还是因为房价持续性上涨的预期不存在了。
一方面，房地产市场从增量转入存量时代，尤其是一些中小城市，住房供应已经过剩了，需要数年甚至数十年才能消化库存；另一方面，棚改货币化接近尾声，城镇化也进入下半场，新增购房需求减少。
在行业增长放缓的情况下，过去那种建立在预售制之上的高周转、高杠杆模式，自然就玩不转了。道理很简单：开发商挪用甲项目的预售款去开发乙项目，但乙项目没有足够可观的销售回款，导致发生资金链断裂，甲项目就可能面临烂尾结局。
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商品房一旦烂尾，最大的受害者显然是购房者。在预售模式下，他们交了首付，向银行贷款，最后房子却无法交付，自己还得偿还剩下的贷款，可谓是“房钱两亏”。
所以，在这次停贷风波中，很多人呼吁取消商品房预售制，改为现房交易。从避免延期交付和烂尾风险的角度看，这确实是根本性的解决办法，同时也是更加公平的一种交易形式。
不过，从时机上看，现在可能恰恰不是取消商品房预售制的时刻。
如前文提到的，商品房预售制的落地，是为了解决房地产开发过程中，开发商的开发资金和供应效率两大问题。房地产本身是资金密集型行业，而现在很多开发商爆雷，正是因为缺少融资能力。换句话说，开发商在市场上找不到钱了。
取消预售制度，改为现房交易，意味着开发商现在的很多项目无法及时回款，必须等到三五年开发完成后才能销售。现金流入的大量减少，对于原本就存在资金压力的开发商，将产生严重的打击。最直接的结果是，加剧资金链断裂和爆雷的速度。
另一方面，取消预售制之后，开发商需要沉淀大量的资金，供应效率降低，开发成本上升，还会导致一个很多人不愿看到的结果——房价上涨。
所以，现在取消预售制，后果可能事与愿违。取消预售制的一个基本前提是，开发商必须有足够多的自有资金，能够应付销售回款放缓后的开发运转。
不过，长远而言，预售制退出是必然的事。
因为，预售制推出的历史背景，在今天已经不复存在。现在商品房供应量已经相当庞大了。而且，烂尾风险的放大，对购房者并不公平，还会加剧社会矛盾，影响社会稳定。
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即便预售制度不能一步到位取消，也应该采取逐渐过渡的方式。比如，从购房人“一次性全额”付款，变成按工程进度分期付款。并且，按照工程进度，逐步减少前期支付的比例，直到慢慢过渡到盖完楼再付款。这在眼下，是可以着手推进的。
另外，关于预售资金的监管，同样是一个重点。
其实对于预售资金监管，一直有着严格的条文限制。比如2004版的《城市商品房预售管理办法》中就明确规定，开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。
今年年初，住建部、央行、银保监会联合下发《关于规范商品房预售资金监管的意见》。其中要求，监管额度内的资金必须专款专用，必须用于有关的工程建设，并要求监管部门需按工程进度及时拨付资金。
但在现实中，相关规定并没有得到切实执行。这次停贷风波中，很多业主通过强制停贷的声明来给银行施压。事实上，银行正是预售资金监管的重要主体，很多项目烂尾，与银行没有按照规定监管预售资金直接相关。
比如，开发商的预售款没有打入监管账户，而是挪作他用，但银行睁一只眼闭一只眼；或者工程项目没有达成进度，银行就提前发放贷款。
银行违规操作，其实和开发商盲目加杠杆一样，都是笃定房价会一直上涨、行业会一直增长。有了持续增长的预期，银行自然会对开发商爆雷缺乏警惕。实际上，如果银行严格执行预售资金监管制度，烂尾的风险会小很多。
不管怎么说，银行和开发商高度利益绑定，在预售资金监管上留下漏洞，烂尾后又将风险留给购房者，让购房者承担银行资金监管不力的全部后果，这绝对不合情理。
烂尾楼的业主联名停贷、反制银行，说到底是希望寻求一个更加公平的风险分担机制。所以，在预售制取消之前，作为防范烂尾的重要手段，对于预售资金的监管，银行和相应的主管部门更应该从严从紧，不能再留下任何漏洞了。
值得再强调一遍，逐步向现房销售过渡，让商品房预售制彻底退出历史舞台，这或许是不可改变的趋势。
责任编辑：甘琼芳 图片编辑：陈飞燕
校对：张艳
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