房贷利率到达历史低点 业内翘盼楼市回暖，下面是21世纪经济报道给大家的分享，一起来看看。
贷款利率 历史
房贷利率进入历史低位，为何越来越多人提前还贷了？从去年房贷紧缩、银行放款周期拉长，到今年房贷利率下行、银行放款周期缩短，目前市场关注的不仅是购房环境逐渐宽松，还有提前还贷以及比预期中缓慢的市场回暖等。
数据显示，目前个人房贷利率下限达到三年来新低，进入历史低位。8月22日上午，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，下调5个基点，5年期以上LPR为4.3%，下调15个基点。这是5年期以上LPR今年迎来的第三次调整，今年以来一共下调35个基点。
此前的1月，5年期以上LPR下调5个基点后，又在5月份下调至4.45%，8月15个基点的下调也创下LPR实行以来最大降幅。
此前央行降低首套房贷利率20个基点，此次LPR下调后降息效应将叠加，首套房贷款利率最低可至4.1%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，当前的购房环境，已经达到历史上的空前利好与宽松状态。房价与房贷利率的调整，都反映了政策空间环境非常好，只是市场交易反应比较慢，销售同比仍然下跌，但没有出现跌幅扩大的现象。但纵向来看，最近的交易量，比今年4月份的数据表现还是有所上升的。
按揭需求不足
张英（化名）今年7月份回老家把房子贷款提前还清了。她在自己的老家，中部一座三四线城市购买的商品房目前还有10万不到的贷款余额。
尽管房贷利率进入下行周期，但张英的房贷余额所剩不多，利息的变化也没那么明显。而今年她所在的企业由于盈利原因，开始下调员工收入。张英担心近两年内会因为工作变动而带来个人经济的不稳定，索性先把房贷还清了。
今年5月及8月，央行2次下调五年期以上贷款市场报价利率（LPR）之后，部分地区首套房贷款利率降至4.1%，到达历史低位。房贷利率下调，理论上是能够从需求端刺激楼市回暖的。然而，张英们的举动表明，提前还贷，是为了减轻未来负担。
亿翰智库首席分析师张化东指出，当下的按揭需求不足，房贷利率还会呈现下行趋势。银行按揭本身是让消费者更均衡地处理收入与支出之间的关系，但如果大家都提前还贷了，相当于按揭信用消费机制的逐渐流失，对楼市发展未必是良性的。因此张化东认为，商业银行降房贷是趋势。
一名分析人士指出，由于大环境的影响，某些行业激励奖金、收入等呈现下滑趋势；处于调整中的行业比如房地产、互联网也传出降薪、员工优化等消息，导致收入不稳定。
21世纪经济报道记者通过与一些消费者交流了解到，即使房贷利率降低，之前有购房需求也不买房的消费者，是出于对未来三四个月房价是否有下行风险的考虑，此外，就是自身还贷的不确定性，导致有一部分消费者对于房、车这样的大宗消费心存压力。
财政部原财政科学研究所所长贾康接受媒体采访指出，目前来看，降低到4.1%的房贷利率是合乎逻辑的。他认为，现在经济调整，银根就应该适当松一些，保持流动性的合理充裕。
购房环境渐趋宽松
实际上，除了下调房贷利率，今年各地都出台了许多政策稳定房地产市场，包括降低首付、提高公积金贷款额度等，购房条件越来越宽松，但房地产相关数据的回升速度回升缓慢。
这从前8个月房企销售金额下滑可见一斑。统计局数据显示，1-8月份，商品房销售面积87890万平方米，同比下降23.0%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额85870亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.3%。与之对应的是，1-8月份，全国房地产开发投资90809亿元，同比下降7.4%；其中，住宅投资68878亿元，下降6.9%。
与严跃进观点接近的是，不少业内人士认为，利率下调减轻购房者压力，对于刚需买家而言，房贷利率降低叠加首付比例下调，是一个购房的窗口期。之所以出现前述消费者信心不足的情况，业内人士们认为，与市场政策消化滞后、消费者心态转变等均有关系。
以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式匡算，最近这次LPR下降15个基点，可让消费者月供减少88.48元，累计30年还款金额减少3.18万元。
购房环境的逐渐宽松，在三四线城市表现更为明显。比如常熟，首套房贷利率4.1%起，二套未还清的利率在4.9%以上。
值得一提的是，目前房贷宽松政策方面，已不止于下调利率。为了刺激二手房交易，部分城市在二手房交易上也试行相关政策，比如二手房“带押过户”。此前南京已经开始试行这一政策。9月19日，据现代快报报道，建设银行无锡分行房贷用户华先生在未提前还贷的情况下顺利将名下的房产完成交易过户，这是无锡市区首单“带押过户”二手房交易业务正式落地。据无锡市住建局、市自然资源和规划局此前联合对外宣布，无锡市区二手房可以“带押过户”，无须提前还贷，无须垫付资金，可实现全程免费。
自6月以来，已有城市对二手房“带押过户”进行试点，包括浙江金华、昆明、济南、苏州、深圳等。
严跃进对后市持乐观态度。他认为部分城市市场回暖比预期要慢，但整体仍然呈现“恢复”趋势。不过他也认为，房贷利率进入下行通道，体现了进一步降低购房者中长期资金成本的导向和迫切性，房贷利率下调空间也在增大。
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贷款利率历史数据
进入5月中旬，银行再掀起新一轮存款降息潮，以至于部分市场人士惊呼存款利率已经进入“2时代”——也即国内主要商业银行1年期、2年期、3年期和5年期的定存利率均已经低于3％。
在专业人士看来，市场的这种预期并不新鲜，也不准确。不仅5月15日的这一轮利率调降仅针对通知存款与协定存款，并不涉及定期存款的调降。中银证券最新报告亦显示，2022年全年的银行存款付息率早已处于2％区间，42家上市银行中，付息率最高的是重庆银行2.88％，最低是邮储银行1.65％。
但受访专业人士对财联社记者表示，随着存款利率的进一步下行，银行的息差水平将会直接受益。在当前的利率政策和走势下，银行息差拐点或即将到来。
央行最新的一季度货币政策执行报告亦显示，银行贷款利率已经结束连降局面。3月新发金融机构人民币贷款加权平均利率4.34％，较12月上升20bp。市场分析认为，这一回升主要源于票据利率及结构，3月新发票据贴现利率2.67％，较12月上升107bp。
贷款利率终于企稳，净息差有望企稳回升
中银证券测算，2022Q4和2023Q1单季度上市银行净利息收入同比下降0.5％和1.9％，从2022前三季度增长转为下降，且幅度扩大。拆分来看，规模增长提速，净息差大幅下滑。
中银证券分析师林媛媛认为，未来几个季度到明年，行业收入、盈利边拐点显现。当前海外银行危机环境，国内银行资本承压，银行缺乏进一步让利实体空间。过度让利不可持续，银行让利或更多通过负债传导。
同时，企业经营和投资开始回暖。国家统计局数据显示，1-4月份，全国规模以上工业增加值同比增长3.6％，比1-3月份加快0.6个百分点。4月份，制造业采购经理指数为49.2％，企业生产经营活动预期指数为54.7％。
林媛媛承认，3月新发贷款利率较去年底上升，主要源于票据贴现利率上升，其他贷款利率仍下降，但对公贷款降幅收窄。
5月17日，光大银行金融市场部宏观研究员周茂华对财联社记者表示，银行的净息差除了存贷利差外，还有金融资产整体收益有关，今年由于金融市场情绪回暖，有助于带动金融资产收益改善，这方面对稳定银行净息差有帮助。
不过，周茂华认为，也要看到贷款利率整体尚未进入上行通道，而且目前国内经济处于修复性阶段，国内仍在积极推动金融机构挖掘潜力，确保实体经济综合利率成本稳中有降；同时，从实体经济信贷需求看，居民的消费和房地产信贷需求仍偏弱，恢复需要一定时间。
息差拐点渐现，对于上市银行而言，整体偏利好。
5月16日，中银证券报告认为，整体来看，城商行净利息收入表现最好、规模增长最快，测算净息差同比和环比降幅最小。农商行表现类似，资产方下行较多，可能与政策扰动息差计算有关，因主动负债占比低，零售负债占比高，负债成本最受益高成本存款到期，付息率下降最多。
大行规模提速，净息差下行幅度最大，压力最为凸显，相比其他类银行，资产收益率下行幅度较小，负债成本上行幅度最大，负债压力可能来自零售高成本存款少，定期化影响更突显，叠加对公投放反而加剧对公存款成本压力。股份行表现介于大行和城农商行之间，资产方下行，负债方成本小幅上行。
存款成本继续下降，股份行或最受益
平安证券报告认为，2023Q1存款规模同比增长12.7％，增速水平较22年同期提高了2.7个百分点，较年初提升了1.1个百分点，资金供给充足的情况下，下调存款利率的内生动力较为充足。
招商证券廖志明认为，此前，部分银行的协定存款和通知存款定价过高，对定价低的银行产生压力。估计银行体系协定存款等规模20-30万亿，占总存款比例10％左右，估算新规将降低银行总存款付息率2BP左右。新规对于规范协定存款定价秩序作用较大，减少存款定价的无序竞争，合力压降银行负债成本。
5月17日，中信证券明明FICC研究团队根据上市银行披露的存款结构数据色算，假设协定存款占活期存款的比重在60％-80％，上限下调的幅度对应整个协定存款的平均成本下调幅度在75％左右，得到本次利率调整将为商业银行降低3-6bps存款成本，其中股份行由于公司活期存款占比最高，相对而言受益最为明显，预计存款成本下行约4.5-6.0bps。
中信证券首席经济学家明明认为，当前银行净息差降至历史低位，银行经营压力加大。叠加降低实体融资成本的政策要求，存款利率有必要进行下调，本质是为了稳住银行负债端压力，进而更好支持实体融资成本下行。
招商证券银行业首席分析师廖志明也认为，2023年经济有所复苏，进一步降低贷款利率的紧迫性不高，考虑到存量贷款重定价等影响，2023年银行息差压力增大，控制存款成本成为当务之急。中小银行或有动力主动跟进下调存款利率。长期来看，存款利率下行仍是大势所趋。
各种“高息揽储”仍会进一步规范压降
此前，华南某城商行广州分行负责人曾向财联社记者表示，去年底以来，不少银行机构争夺对公客户比较激烈，尤其开门红期间，在贷款利率优惠和存款利率加点双向发力，降低营收同时实质上还提高银行付息成本，大幅压缩利润空间。
该人士表示，在存款方面，部分银行通过营销费用或者其他费用支出的形式来吸引对公客户情况时有发生，会造成银行费用和付息成本上升。
5月16日，中银证券对一季度上市银行经营进行分析发现，一季度上市银行收入增速持续下降，费用控制强化，但费用仍有刚性，成本收入比同比仍上行。2022N和2023Q1上市银行费用同比增长4.7％和4.5％，成本收入比30.3％和26.1％，同比分别上升1.2和2.3个百分点。尤其，2023Q1，城农商行费用增速较去年同期有所提升。
分机构来看，今年一季度浙商银行、常熟银行和杭州银行的费用同比增速最高，分别达到24.82％、19.98％和19.93％；最低的是兴业银行、华夏银行和光大银行，分别为-5.32％、-4.10％和-3.56％。
不过，中银证券报告认为，银行积极费用投入，反映公司业务进取，财务积极，其很多业务处于扩张时期，此外，也可能为未来业绩留有一定缓冲区间。
中信证券首席经济学家明明预计，未来类活期存款、通知存款等也将纳入自律机制管理，对于一些变相“高息揽储”的行为亟需予以规范，商业银行存款利率仍存下调空间，但考虑到前期已经经历了较长时间的调整，后续存款压降的空间有限。
本文源自财联社
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