每经记者暗访长租公寓杠杆游戏：自如推出年付贷产品 蛋壳月付租金须选贷款，下面是每日经济新闻给大家的分享，一起来看看。
蛋壳公寓最新消息贷款
长租公寓的商业模式，愈发扑朔迷离。
倘若我爱我家原副总裁胡景晖一语成谶，长租公寓是不是真的会爆仓？
伴随着此次房租事件，长租公寓全面进入大众视野。在此之前，即便身为房东和租户，很多人也对长租公寓行业知之甚少。
以自如、蛋壳为代表的头部企业，在这一轮舆论大战中被指破坏市场秩序。对此，《每日经济新闻》记者多方暗访，以求客观还原这组期限错配下的游戏玩法。
自如：6月推出年付贷，9月收房或将全面降价
作为链家旗下的O2O长租公寓品牌，自如的业务模式极具代表性。在该模式下，企业获客主要通过互联网，因此无需供养线下门店，大幅节约了运营成本。不同于链家的收取中介费模式，自如的操作方式是将房源从房东手中签下，然后经过装修处理，再转租给承租人，简单来讲就是“二房东”。
据《每日经济新闻》记者了解，在自如的房屋租赁中，租户通常需要押一付三，针对这一痛点，自如很早便探索了租金分期。现阶段，租户可以选择用京东白条或与中国对外经济贸易信托有限公司签订贷款合同完成分期，手续费为月租金与分摊到每月服务费之和的6.27%。
《每日经济新闻》记者以房东身份与自如某工作人员取得了联系，并表示希望一次性收齐一年租金，对方告诉记者：“我们6月推出了一款年付贷产品，您贷款，抵押与自如的合同，自如还本息。放款方是一家互联网银行，条件是每年多15天空置期，就是免租期。”
也就是说，房东若想一次性收齐一年租金，在签约此款年付贷产品后，银行提前将一年的房租以贷款形式付给房东。从银行的角度看，其掌握的是单人的贷款合同，只要个人征信不出问题，他们会非常乐意贷款。但事实上，这些贷款的最终去向，是自如。也即，自如可以利用海量租客的信用，为其资金扩张做信用背书。
当记者表达出对贷款风险的担忧时，该工作人员说：“以自如现在的规模和品牌，不存在这种风险。我们首轮已融资40亿元，由红杉资本和腾讯主投。自如不会因为一套房子贷款，来砸自己的品牌，品牌是最宝贵的。”
当该工作人员听说“蛋壳也给了报价后”，表示“是不是告诉你每个月多500块钱？一些小公司成立不久，流程什么的不规范”。
他两度表示，建议您在8月底之前完成签约，由于近期北京市住建委的约谈和介入，自如收房或许从9、10月会开始降价。
蛋壳：月付租金须选贷款，房源托管4年起签
从2015年到2018年，蛋壳用3年时间拥有了10万间房源。今年初，蛋壳完成B轮1亿美元融资，华人文化、高榕资本联合领投。
一位蛋壳管家告诉《每日经济新闻》记者，别的长租公寓品牌，租金月付是最贵的，季付和年付会便宜一些，但在蛋壳，不管是月付还是半年付、一年付，一年的租金总额是一样的。
当记者询问月付是否需要贷款时，该工作人员答道：“会有一个贷款合同，是以你个人名义和银行签订的，蛋壳提供担保，贷款利息和手续费都是由蛋壳承担的，很划算。建设银行等多家银行都是我们的合作银行，你这笔贷款很安全的，不会有风险。”
他进一步称：“如果办理贷款，你按月还银行，蛋壳一下能拿到银行给的一年房租，我们的回款也会快些。”
当记者问到能否选择不贷款时，该工作人员直言：“如果你选择月付，就必须贷款。”
随后《每日经济新闻》记者再次以房东身份联系了另一位蛋壳管家，托词要将房屋租赁给蛋壳，并提出了一次性收取一年租金要求。对方表示，“公司没有针对房东的年付方式，支付租金方式为押一付三，现在蛋壳只有这一种支付方式，定期打款”。也就是说，蛋壳首次会支付给房东4个月房租，合同期满后收房时，如果出现损坏，就从押金里扣除。
值得一提的是，《每日经济新闻》记者获悉，蛋壳现阶段已停止收取3年期房源，最低4年起签。但是，如果能够签约5年甚至更长期，还可以给出更高价格。
专家：可以考虑建立租赁业务备付金制度
这些天来，我爱我家原副总裁胡景晖炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%～40%的价格争抢房源，也从一个侧面反映了中介的极速扩展。
“似乎整个公司都在全力奔跑”，自如工作人员对《每日经济新闻》记者表示，“租房讲究的就是短平快，自如的屋子三天就能装修好挂出去租。”
通过金融工具的运用，这些长租公寓能够短时间内大量聚集资金，一次又一次“租—贷—租”的操作，让他们的体量飞速膨胀。
即使是像自如这样的头部平台，其租金分期模式和年付贷产品也被屡屡质疑，目前依旧没有获得完全澄清。
事实上，自如和蛋壳的竞争还表现在获客期的方方面面。在本轮暗访中，就有自如工作人员透露，蛋壳现在在xx小区做的，有一部分是我们没有开发的房源。蛋壳前期高价收房很猛，现在已经有很多业主被“约谈”降价，他们刚刚就接手了一套因此从蛋壳退掉的房源。
记者注意到，在长租公寓发展早期，规模优势是最重要的，要占领市场就得不断扩张房源。按照业界的说法，房源才是真正的行业壁垒。
8月19日，这些中介承诺拿出手中全部存量房源投向市场，其中自如8万间、相寓2万套、蛋壳公寓2万间，一时舆论哗然，惊叹于这些中介有如此能力。
高速扩张带来的必定是巨大的风险。在这样长链条的金融游戏操作中，任何一环出了问题都可能是致命的。
北京市房地产中介行业协会秘书长赵庆祥对《每日经济新闻》记者表示：“在租购并举的政策背景下，为了解决房屋租赁问题，企业采取一定的金融创新是应当鼓励的。”
他称：“当然，盲目扩张是会带来风险的。但是从目前的房租市场容量来看，还有较大的上升空间。”
就监管层面而言，赵庆祥建议：“可以考虑建立租赁业务备付金制度，类似于银行存款准备金，各租赁企按照业务量缴纳备付金，一旦存在风险，就可以从备付金中弥补。”（出于保护记者人身安全考虑，本文记者署名为化名）
每日经济新闻
蛋壳公寓目前状况
自称管理房间“40万+”，累计服务用户“100万+”的蛋壳公寓（NYSE.DNK ）近来持续陷入租金兑付风波中，位于北京、深圳等城市的许多蛋壳房东和租户，希望尽快与这家昔日信赖的品牌商解除合约。
继北京总部爆出百人集结维权后，蛋壳公寓位于华南的子公司深圳市蛋壳公寓管理有限公司（下称“蛋壳深圳”）总部近半个月来亦持续陷入客户上门追款风波。
11月11日，第一财经记者来此探访时发现，陆续有房东和租客要求与蛋壳深圳解除合约，公司负责接待的多名人员坦陈，蛋壳目前资金紧张，难以集中兑付租金。
蛋壳现已进入北京、广州、深圳、杭州、天津、武汉、南京成都、苏州、无锡、重庆、西安等全国13地市场。据第一财经记者连日来调查获悉，随着目前蛋壳进入资金紧张的局面，北京、深圳之外的许多蛋壳房东和租客，亦担心自己的租金受到损失。
“我们认为长租公寓行业真正只有2个玩家：我们和自如。”蛋壳一名地方子公司高层人士对第一财经记者表示。由于涉及的房源众多，有业内人士亦担忧，“如果蛋壳最后也扛不下去了，对行业的影响将是巨大的。”
租户和房东上门求解约
白领云集的深圳市场，是长租公寓从业者们必攻占的领地，此前已有寓意、小鹰等平台爆雷。
11月11日下午3时许，第一财经记者来到位于深圳市福田区沙头街道天安社区劲松大厦9楼的蛋壳深圳办公室探访，看到办公室内仍有员工上班，全部工位并未坐满，粗略一算大概有十几人，大家均着便装，且大部分未佩戴工牌。
据蛋壳深圳内部人士对第一财经记者透露，此处是蛋壳深圳总部办公室，来此上班的主要是人力资源、业务等职能岗位的人员，公司有四五百名员工，许多业务员分布在各区业务点。
第一财经记者从劲松大厦的安保人员处获悉，最近半个月来，不断有租客和房东上门向蛋壳深圳讨要租金并解除合同。“搞得我们这里不得安宁，每天还要出面招呼警方人员。”一名保安说。
蛋壳深圳系今年5月搬到劲松大厦办公的。国家信用信息公示系统显示，蛋壳深圳成立于2016年12月，注册资本1000万元，法定代表人、总经理兼执行董事为此前已被政府部门调查的蛋壳公寓创始人高婧。蛋壳深圳监事为蛋壳公寓创始人、董事兼总裁崔岩。高婧、崔岩二人并未在此办公。
在记者蹲守的2个多小时时间内，有多名业主、租户等人员来此要求蛋壳深圳解除合约，并支付欠下的租金或者退还已预交的租金款。
房东邹女士提供的租赁合同显示，2019年10月15日，她将自家名下的一套房子租给蛋壳深圳，约定月租金3200余元。“本来每个月15日就是正常的收租日，可是租给蛋壳深圳后，中途该公司有一个月拖到24日才付租金，此后变成了每月都是此日支付租金。”邹女士说。
今年10月24日，邹女士未能收到租金。经与蛋壳深圳交涉无果后，遂找上门。邹女士说，现在希望能够尽快与蛋壳深圳解除合同，收回自己的房子。
当日，在蛋壳深圳公司，一位自称是蛋壳深圳业务负责人的男子出面接待了到访的业主和租客。一开始，该负责人说同意给邹女士解除合同，“公司目前规定是，超过15日未支付房东租金，可以商量与其和平解除合同，房东收回房子后，租户则就近安排到公司名下的其他公寓居住。”
但邹女士随后告诉第一财经记者，当天并未达成解约协议，“合同上写明了2019年10月15日将房子交付给蛋壳深圳，本来应该是在当时支付租金，可是此后两个月却延迟至24日打款。现在蛋壳深圳却要按照这一实际打款日累计计算达到解约条件的‘15个工作日’期限。”协商未果，邹女士称只能寻求其他途径维权。
11月12日下午，邹女士对第一财经记者表示，当日蛋壳深圳已请她过去办理了合同解约，目前她已有权收回自己的房子。
李先生今年从蛋壳深圳手中承租了邹女士的房子，并通过某银行签订了消费贷款协议。根据合同显示，李先生向某银行一共借了16720元，用于每月支付给蛋壳深圳的租金，每期应还金额1600元左右，直到2021年3月还清。
今年10月底，李先生突然从房子所在的社区人员处得知，由于迟迟未能收到房租款，房东有可能会收回房子。听到这一消息，李先生慌了。10月底，未收到租金的邹女士遂断水。李先生的生活洗漱遭遇困难，还与邹女士产生矛盾。
即使面临这些闹心的事情，但是李先生仍在11月4日向某银行支付了1个月的租金，“贷款是我跟银行签约的，一旦出现违约，我将承担风险。”在与蛋壳公寓的客服人员以及管家沟通无果后，李先生来到蛋壳深圳讨要说法。
房东郭先生与蛋壳深圳签订了3年的租房合同，月租金5000元，以季付的形式支付。2020年10月10日，在正常的收租日，郭先生却未能收到租金。几经交涉后，蛋壳深圳支付了1个月的租金。直到现在，另外两个月的租金郭先生迟迟未收到。
深圳租户朱女士此前租住了蛋壳名下房子。今年10月19日，她在蛋壳公寓APP平台提交了退房退款申请，“现在‘14个工作日’的退款期限已经过去了，蛋壳一直不给我退钱。”
除了到现场交涉外，更多的业主和租客选择在APP上提起解约、退租，据第一财经记者从一些维权聊天群内了解，有大量来自北京、武汉、广州等地的租户发现，在解约后，退租金未及时到账。
劲松大厦所在地的天安派出所民警向第一财经记者证实，最近该所不断接到自称为蛋壳深圳公司的房东和租客报警，要求蛋壳公寓支付租金，但在警方看来，“现在蛋壳深圳公司有人上班，对方也没跑路，尚不构成立案条件，我们只能进行调解。”
资金兑付压力较大
连日来，在蛋壳公寓各地的维权事件爆发后，全国的蛋壳公寓客户均自发在网上组织维权。在QQ、微信等平台上，他们自发建立聊天群，共同商讨后续如何解决问题。
第一财经记者在多个维权群发现，大家的问题大多集中在两方面：第一，业主希望尽快与蛋壳解除合同，以便马上收回房子；第二，有的支付了半年甚至一年租金的租户，希望蛋壳平台尽快退钱。
目前，尚难统计蛋壳在全国到底涉及到多少房源和租户，但是在该公司官网上资料显示，蛋壳管理的房源已超过40万，服务的用户累计超过100万。
第一财经记者查询发现，由于各地对长租公寓企业的监管政策不一，因此对长租公寓机构租赁房源的统计亦不够详尽。
而杭州市住房租赁监管服务平台的挂牌量统计显示，蛋壳的房源挂牌量达36536套，近30日有效签约量达12088 套。
据第一财经记者调查，蛋壳深圳名下亦有数量较多的房源，且体量庞大。蛋壳深圳公司一位自称蛋壳深圳售后负责人的女士透露，该公司在深圳有接近1万套房源，今年受到市场行情影响，入住率较低，她坦陈，最近关于蛋壳的负面消息确实挺多，“大家看到的负面（信息）与我们员工看到的是一样的”，“就是没钱，钱紧张，都尽着一些紧急的（项目）先付着，不会一下把所有的都付了，也没有那么多钱付出来。”
该售后负责人表示，蛋壳深圳公司从10月中旬左右就接到通知说要延付业主租金，因为9月、10月深圳小鹰等长租平台相继“爆雷”，随着监管和整治力度的加大，公司受到的影响很大，比如追加了较大数额的保证金。她同时称，其它一些“爆雷”平台大多是因为采用“高租低出”的模式，而蛋壳整体来说这类情况还是少数，“每套房正常的利润都有15%-20%，确保有利润空间。”
但当问到是否能及时、足额兑付业主和租客的租金，上述售后负责人说不能给出准确的答复，因为财务也不会给出一个准确的兑付时间。
前述业务负责人亦证实，“公司资金紧张，可能无法集中兑付大量租金。”面对前来要求解除租约的业主，该人士表示，可以将房屋内的家具、家电都留给业主，但至于租金的退还，他无法确定时间。同时，该负责人表示，公司员工的工资也可能发不出来，从劲松大厦总部到各区的业务分部，员工有超过400人，“但公司并没有说要倒闭，政府也并不希望这样的情况出现。”
11月11日，有蛋壳深圳的员工透露，本来到了该发上个月工资的时候，但他并未收到工资，自己目前的工作属于“义务”性质，“可能过几天我们也不在这边（处理相关问题）了。”
“你们（蛋壳）的钱都去哪了呢？”有业主追问。对此，前述业务负责人的解释是，今年的房屋空置率高于往年，而整个今年的租金相对于往年是要低的，同时，公司对揽到的房源进行了装修，这方面投入的资金较大，“比如，假如有10万套房子，每套房子装修花10万，就是100多亿元。”他承认目前公司账上“确实没钱了”，但强调，就他目前得到的信息，还没到破产、倒闭的地步，但事态的发展存在不确定性。
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