房产百科 | 上海买房「首套房」如何认定？，下面是上海信义房屋给大家的分享，一起来看看。
上海首套房首付及贷款
在大家的咨询中，信义君发现好多人还是容易把「首套房」和「首套贷款」两个概念混淆，我们就先来说说「首套房」的概念。
「首套房」的定义近几年为了为落实「房子是用来住的，不是用来炒的」定位，各地相继出台了「首套房」认定标准。在业内，目前公认的「最严格」认定标准是「以家庭为单位、认房又认贷」，即买房人既没有买过房也没有贷款记录，才可认定为首套房。如果夫妻双方一方有过买房记录且贷款已还清，另一方以个人名义买房仍算作二套房。
那么，上海的在2016年3月出台的「沪九条」为啥称为「史上最严限购令」呢？
在房地产交易系统内查询到已拥有一套住房的，无论其是否有贷款记录、无论其住房贷款是否结清，均执行差别化信贷政策，即购买第二套普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
也就是说，如果在上海，以家庭为单位已有一套房，即便是家庭仍然满足再买一套的房的限购条件，那么无论之前是否有住房贷款记录、无论住房贷款是否结清，那么首付款均按照二套房执行。
「首套房」的价值为啥要掰扯清楚是否为「首套房」？因为「首套房」关系到首付款和税费。
首先，我们先来说说「首套房」和首付款比例的关系。毕竟，在上海买房一般总价动辄都是几百万上千万，大部分人还是选择「凑齐首付款，再申请房贷」的方式。因此，首付款当然是越低越好，如果你有「首套房」的名额，那么一般情况就可以争取到「最低首付款」。
当然，也有特殊情况不在此类，比如全款买房则无需考虑，还有些房东对付款有特别要求的情况除外。
另外，「首套房」的价值还体现税费上。一般来说，在上海买房，购房者需要支付契税、房产税，我们来分开说明。
目前，上海购房者需要缴纳的契税，计算公式如下：
首次购买90平米以下的住宅，契税=（房屋成交价-增值税）*1%
首次购买的90平米以上的住宅，契税=（房屋成交价-增值税）*1.5%
非首次购买住宅，契税=（房屋成交价-增值税）*3%
注明：首次购买特指家庭（夫妻及未成年子女），家庭成员名下在上海均无任何产权住房，两个家庭购买一套住房，契税可分开计算。
而房产税，则是上海家庭首套免征，二套以上根据家庭人均60平米面积计算，超过部分征收。在此，我们就不展开讲房产税的算法，您有疑问可以咨询您身边的信义房屋置业顾问。
因此，从税费来看，「首套房」税费至少会比非「首套房」少上一半。
「首套房」的用法鉴于「首套房」以上的价值，那我们购房者肯定会想把其发挥到最大，那么信义君建议您的「首套房」的名额用在您最想买的、踮起脚来能够得着的房子。
另外，每个城市的限购条件不一样，以上内容仅限于上海地区。
您还有「首套房」购房资格吗？欢迎和信义房屋的置业顾问聊聊。
二手房贷款首付比例
购房者如果选择购买二手房的话，就应该先了解二手房的首付，因为二手房在计算首付的时候不是按照房屋总价的百分之三十来计算的，二手房还有一个评估价，购房者的贷款金额和评估价有很大的关系，房屋的总价减去评估后的贷款金额才是二手房应该支付的首付，那么哪些因素影响二手房首付？
1、房屋剩余年限
如果购房者要贷款购买二手房的话，那么就需要注意该房屋剩余年限，因为二手房在办理贷款的时候，贷款银行会根据该房屋的年限来衡量贷款额度的多少。如果房屋年代比较新，贷款额度就比较多，要是年代久远的，评估会很低的，贷款也不会多，而贷款额度的变化也会影响首付比例。
2、当地的政策
不同的政策对于首付比例也是有一定影响的，购房者买房的时候应该注意了解清楚当地的实际情况，不管是申请商业贷款买二手房还是申请公积金贷款买二手房，不同的地方，不同的地区政策不同，所需要准备的首付款金额也不尽相同，存在差异。因此在购买二手房之前一定要查询好当地的相关的买房政策，了解对于首付比例有没有什么规定。
3、卖家要求
购房者在购买二手房的时候所面对的卖家是个人业主，所以在二手房进行交易的时候，可能卖家会对购房者有不同的要求，如果卖家要求提高首付款，那就需要协商决定，同时你所要贷款的金额也随之变化。
4、二手房的评估价
二手房的交易比新房交易要复杂很多，二手房比新房多了一个评估价，而二手房的首付比例还会受到评估价的影响，我们通常说的二手房可贷款七成，并不是说一百万的房子，我们就能贷到七十万，而是指上述银行的“评估值”的七成。也就是说：一百万的房子银行的评估价为八十万，那么贷款人最多可以申请五十六万的贷款，换句话说就是需要准备四十四万的首付。
5、购房者拥有的房产数量
贷款购买二手房的时候，银行会看购房者所购房买的是第几套房，特别要注意是贷款购买的第几套房，房屋按揭贷款有首套房和二套房之分，两种房的首付比例是不一样的。如果购房者购买的二手房是首套房，那么贷款的首付比例要求缴纳至少百分之三十的首付款，而假如是第二套房子，那么所要求缴纳的首付款会更多。
以上就是关于哪些因素影响二手房首付的相关内容，因为二手房价格的因素比较多，而如果购房者要贷款购买二手房的话，还需要注意二手房的评估价，在准备首付的时候，需要多准备一些，因为二手房的首付价格和购房者所想象的是不一样的，购房者还要面临卖家提出的特殊要求。
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