早买一年房月供多2000 老客户期盼存量房贷利率也能下调，下面是半两财经给大家的分享，一起来看看。
存量浮动利率贷款利率调整
明年1月1日，大部分选择浮动利率的存量房贷将执行新的利率。由于贷款市场报价利率（LPR）在2022年累计下降了35个基点，这些房贷客户的利率也将随之下调0.35个百分点 。粗略计算，每百万房贷大概能少付200多元利息。月供减少了本来是好事，然而，北京青年报记者调查发现，很多房贷客户提起房贷却高兴不起来。因为他们发现，随着房贷政策的逐步宽松，现在购房的房贷利率比他们买房时低了一大截。不少网友反映，同样金额的房贷，就因为早买了一年房，每月的月供要比别人多出两千多元。
在一年买房利率高2个百分点 房贷老客户心理难平衡
“我们先买房子的人就是冤大头吗？希望有关部门也能为我们考虑一下，早日出台降低存量房贷利率加点的政策，减轻我们的生活压力。”北青报记者发现，来自全国各地的房贷客户都在互动平台上发出了这样的呼声。
在南京打工的“90后”王先生今年5月在人民网的“领导留言板”上留言，希望有关部门能考虑下调存量房贷的利率。王先生自述，去年10月份自己在南京购买了全家第一套商品房。在农村的父母用多年积蓄帮他支付了部分首付。今年1月份，王先生申请的120万元房贷正式放款，贷款利率是6.15%。没想到过了还不到半年 ，南京的首套房贷利率就降到4.4%左右。王先生说，这相当于每个月损失1千多元，30年贷款期一共损失三四十万，而父母两人一个月都挣不了2000元钱。想到前后就差了几个月，房贷利率便轻易把父母的辛苦钱吞没，王先生感到很难过。
北青报记者了解到，目前南京市首套房贷利率已经降至最低4.1%，比5月份还要低0.3个百分点，比王先生的房贷利率要低2.05个百分点 。计算可知，120万元30年期的房贷，采用等额本息方式，按照6.15%的利率计算，王先生的月供应为7300元左右，而现在买房的利率只有4.1%，月供为 5800元，比王先生的月供少1500元。可以想象，现在的王先生只会更难过。
同样是去年买房，还有人比王先生的利率更高。河南省洛阳市的马女士于2021年6月份贷款买房，正好赶上高利率，首套房贷利率为6.37%。今年以来，房贷利率持续下降，目前洛阳首套房贷利率最低为4.1%，比马女士当时的贷款利率足足低了2.27个百分点。知道房贷利率下降时，马女士起初还挺高兴，后来才知道与自己这样的存量客户无关，“一气之下”，她就选择了提前还贷。
以贷款100万、30年采用等额本息方式偿还为例，6.37%的房贷利率之下月供是6235.43元，4.1%的房贷利率下每个月月供是4831.98 元，相差超过1400元。据洛阳市统计局信息发布，2020年洛阳市城镇非私营单位就业人员年平均工资75588元,其中,在岗职工(含劳务派遣)年平均工资77000元，换算成月平均工资约为6300元左右。
据报道，在洛阳网的百姓呼声栏目下，有数十位市民留言建议给存量房贷降低贷款利率。北青报记者看到，在人民网的“领导留言板”，有来自河南、四川 、陕西、江苏等全国多地的网友都希望有关部门能调降存量房贷客户的利率。
记者小调查：大部分存量客户房贷利率仍超过5% 多地最新房贷利率已降至4%左右
2019年8月，根据国务院部署，人民银行改革完善LPR形成机制，LPR已经成为金融机构贷款定价的主要参考。当年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。2020年8月，存量贷款定价基准转换也如期完成。根据央行披露的数据，存量个人房贷累计转换28.3万亿元、6430万户，转换比例99%，其中94%转换为参考LPR定价。
王先生和马女士这样利率在6%以上的存量房贷客户显然是“高位站岗”了，但是各地房贷利率的加点数各不相同，其他地方的存量房贷客户利率会不会便宜些呢？北青报记者在本报读者中做了一个小调查。
42位来自全国15个省市自治区的读者反馈的信息显示，只有两位广东的读者选择了固定利率，分别为5.135%和5.88%，其余40位读者都选择了浮动利率。40人中，只有1人的加点数是负值，为-39个基点；有9人的加点数在20-65个基点之间；有30人的加点数在108-180个基点之间，其中20人的加点数超过130个基点。
目前最新的5年期以上LPR为4.3%。这意味着，即使LPR这两年一直在降，这30位读者明年适用的最新利率依然在5.38%-6.10%的高位。加上两名固定利率的读者，42名读者中有32人明年的房贷利率仍在5%以上，占比高达76.2%。而目前全国很多地区的首套房贷利率已降至4.1%，甚至4%以下。
今年5月15日，央行和银保监会调整差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于LPR减20个基点， 二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限规定不变。9月29日晚间，央行和银保监会再次发布通知：符合条件的城市，可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。所谓“符合条件的城市”，是指2022年6-8月，新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。
LPR下降叠加房贷利率下限双重调整，全国范围内的房贷利率出现明显大幅下降。据融360最新发布的房贷利率报告， 2022年11月，全国首套房贷款平均利率为4.17%，比全国房贷利率下限高7个基点；二套房贷款平均利率为4.95%，比全国房贷利率下限高5个基点。从降幅来看，首套房利率今年累计降幅140个基点，二套房贷利率累计降幅90个基点。
此外，11月重点监测的42个一二线城市中，27个城市的主流房贷利率执行全国下限水平；有8个城市的首套房贷目前低于4%，分别是温州、石家庄、贵阳、武汉、天津、泉州、昆明和大连，其中温州、石家庄和泉州的首套房贷利率的主流利率已经降至3.8%。而全国首套房贷最低的城市为清远，仅有3.7%。
不少存量客户选择提前还贷 甚至“铤而走险 ”办转贷
面对新老房贷利率的巨大差异，存量房贷客户也在想方设法降低自己的“损失”。
不少购房者跟马女士一样 ，选择提前还贷。据了解，全国不少银行今年都迎来的“提前还贷潮”，部分支行一个月提前还贷的量就接近1个 亿。很多存量房贷客户需要排队等待一两个月才能提前还款。
今年4月和9月，北京西城区居民张女士先后两次通过手机app还了部分房贷，分别还了46万元和6万元，并且把还款期限从21年缩短到15年。她大致算了下，240万元商业贷款，原来需要还近180万元利息，提前还贷后，能节省下来70多万元利息。相比自己的理财和股票，提前还贷显然更划算。到今年10月底，当张女士再次尝试提前还款时，却发现系统提示额度已满。经办银行的工作人员告诉她，现在app上已经很难抢到提前还款额度，只能明年1月后去线下网点还。
除此之外，还有不少存量房购房者打起了“房贷转经营贷”的主意，毕竟经营贷的利率现在比新房贷利率还低。
近期一些不法中介发掘“商机”，向消费者推介房贷转经营贷，宣称可以“转贷降息”，诱导消费者使用中介过桥资金结清房贷，再到银行办理经营贷归还过桥资金。然而，这种操作显然隐藏着相当大的风险隐患。12月20日，中国银保监会消费者权益保护局发布2022年第8期风险提示，提醒广大消费者，警惕不法中介诱导，认清违规转贷背后隐藏的四大风险，包括中介违规操作会给消费者带来违约违法隐患；中介垫付“过桥资金”，息费隐藏诸多猫腻；“以贷还贷”“转贷”操作有资金链断裂风险；“转贷”操作有信息安全权被侵害风险。
专家呼吁出台政策引导银行下调存量房贷利率
北青报记者发现，除了心有不甘的存量房贷客户自己，不少业内人士也在呼吁有关部门出台政策统一下调存量房贷利率。
招联金融首席研究员董希淼表示，当前存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需引起重视，他建议应加快出台相关举措，引导银行降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者负担。
存量房贷利率的下调显然意味着银行利息收入的减少，短期内会直接影响银行的业绩，银行肯定不情愿。董希淼直言：“银行们别打我，真的是为你们考虑，因为这不但能降低住房消费者负担，还能减缓越来越多的提前还款以及住房贷款被‘置换’等现象。利率降一些，客户留下来，总比客户群体性跑了好吧？风物长宜放眼量。”
光大证券金融业首席分析师王一峰表示，受疫情影响，部分居民资产负债表受损，而高利率房贷按揭不仅降低居民资产负债表的安全性，也不利于消费的恢复。通过下调存量房贷利率，从“防风险、扩消费、促公平”的角度看，具有一定现实意义。且存量按揭贷款的降息，一定程度上也有助于缓解贷款早偿压力，进而促进按揭贷款平稳增长，甚至能够促进住房销售尽快复苏。
诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪也认为，官方出台存量房贷利率下调政策具有一定积极意义。一方面，由于当前就业环境受挫，再加上有很多人当前对未来的收入预期不足，占据一定比重的存量房贷使得居民消费活力下降，因此，存量房贷利率下调能够在一定程度上缓解居民消费压力，促进改善需求的释放。另一方面，目前存量房贷数量远大于新增房贷数量，改善存量房贷利率也能够提振市场信心。此外，存量房贷利率下调也能够在一定程度上降低断供风险。
不过，关荣雪同时指出，由于银行存量房贷业务金额非常庞大，因此存量房贷利率下调这一政策的试点与落地工作应该很有难度。
事实上，国内银行业统一下调存量房贷利率也有先例。2008年10月，央行将居民房贷的利率下限扩大为基准利率的0.7倍。此后，国内大批银行也对存量房贷客户给予七折优惠利率。对于此前执行基准利率0.85倍优惠、无逾期记录的优质客户，有些银行甚至无需客户申请，就会自动给予优惠利率。这也是最近二十年唯一一次关于存量房贷利率的优惠措施。
文/北京青年报记者 程婕
编辑/田野
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什么叫存量房贷利率
2月20日，人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布2023年第一期贷款市场报价利率（LPR），其中，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，自2022年8月以来连续6个月维持不变。
图片来自全国银行间同业拆借中心
2月LPR下降动力不足
人民银行2月15日开展4990亿元中期借贷便利（MLF）操作，中标利率2.75%，维持前值不变。考虑到当前LPR由“MLF利率+加点”组成，MLF维持不变，LPR下降可能性较小，本次LPR不变符合预期。
在报价基础未发生变化的情况下，本月银行压缩LPR加点的动力也不足。东方金诚首席宏观分析师王青表示，受贷款高增、经济回暖预期升温等因素影响，近期市场利率上行较快。这意味着银行边际资金成本上升，压缩LPR加点的动力削弱。
从数据上看，王青指出，进入2月以来，短端利率DR007多数时间运行在人民银行7天期逆回购利率上方，商业银行（AAA级）1年期同业存单到期收益率均值也较上月同期上行0.1个百分点。
当前，宏观经济正在展开一轮较快反弹过程。其中，春节消费旺盛，1月PMI指数全面大幅回升至扩张区间。与此同时，1月70个大中城市新房和二手房价格环比降幅均较上月有所收窄，部分城市房地产市场活跃度上升较快。对此，光大银行金融市场部宏观研究员周茂华认为，从1月金融数据看，企业信贷需求理想，这在一定程度上反映出目前利率水平处于适度区间，加之楼市预期有所改善，短期LPR下降必要性减弱，后续如何走还需经济数据的进一步指引。
“当前，在一揽子稳经济、稳信贷等政策下，市场融资的难度已大幅降低，新发放贷款利率降至历史低位，降准降息的空间亦大幅缩窄。下一阶段，经济修复的可持续性将在于提振市场信心、稳定预期，而不是一味通过降息进行刺激。”民生银行首席经济学家温彬、民生银行研究院金融市场研究中心主任张丽云表示，2023年以来，为加大信贷投放，争取更多资源，银行继续通过降价促对公投放；同时，为营销消费贷和经营贷，贷款利率也较去年下半年有所下降。对于优质企业而言，获得的贷款利率将会在LPR基础上再大幅减点。因此，若继续降息，将使得银行息差继续承压，并容易衍生资金空转和套利行为。
存量房贷利率还能降吗？
值得关注的是，近期出现的“提前还房贷潮”让存量房贷利率与新发房贷利率之前存在的“利差”浮出水面，调降存量房贷利率的呼声也日渐高涨。尽管本次与房贷利率挂钩的5年期以上LPR仍维持前值，但有观点认为，后续5年期以上LPR下降具有一定必要性。
招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼认为，适度降低存量房贷利率，有助于减轻居民住房消费负担，减少居民提前还款行为，促进房地产市场健康平稳发展。金融管理部门可以加强对商业银行的指导，通过市场利率定价自律机制引导银行降低存量房贷利率。比如，对利率过高的存量房贷利率提供额外打折或减少加点等优惠政策，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差。
王青认为，伴随银行存款利率下行，当前银行具备适度下调5年期以上LPR加点的条件。2022年9月15日起国有大行启动新一轮存款利率下调，其他银行随后跟进；整体上看，此轮存款利率下调幅度明显大于2022年4月的首次存款利率调整。“尽管近期市场利率上升较快，结合存款利率走势来看，我们判断后期5年期以上LPR仍有一定下调空间，能否落地主要取决于楼市走向。”王青表示。
不过也有专家认为，下调存量房贷利率仍面临挑战。
中信证券首席经济学家明明指出，一方面，银行息差压力会制约存量房贷利率调整，下调存量房贷利率会进一步压低银行利润空间。经测算，目前存量按揭贷款利率较LPR加点幅度高出约40个基点，如果25%—50%的存量按揭贷款利率下调40个基点，商业银行年利息收入或将减少388亿元—776亿元。另一方面，基于购房时间、购房地点的不同，存量房贷利率差异较大，需要制定差异化的下调政策，但在实践中容易带来套利空间，引发新的不公。
“如果存量房贷利率调降，预计在方案设计上会更加灵活精准，既要精准支持还贷压力较高的群体，又要避免给银行增加过大的经营压力。”明明表示。
记者 许予朋
编辑 韩业清
来源：中国银行保险报
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