没有书面协议如何证明借名购房?，下面是山东高法给大家的分享，一起来看看。
签了合同但没贷款
司法实践中
因借名买房引发的纠纷屡见不鲜
当借名人与出名人之间没有签订协议时
借名人该如何证明双方存在借名买房关系
法院又会如何审查认定
裁判要旨
张某主张其系借王某之名购买的涉案房屋，对此其提交了购房合同、按揭贷款合同、发票、装修手册、交纳收电费收据等材料，这些材料可以证明张某交纳了首付款及部分贷款，且涉案房屋自交付后一直由张某占有使用，故双方之间虽无书面的借名买房协议，但张某提交的证据足以证明借名买房关系。
基本案情
2004年3月23日，北京顺天通房地产开发有限责任公司（出卖人）与王某（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于北京市昌平区东小口镇、北七家镇天通东苑三区房出售给王某。张某陈述上述合同买受人处“王云飞”系其代签。2004年4月14日，中国农业银行北京市西城区支行（贷款人、甲方）与王某（借款人、乙方）签订《个人住房按揭合同》，该合同对借款金额以及借款期限等内容进行了约定。划款扣款授权书上载明首次农行活期存折还款期为2004年5月20日。合同签订后，张某按照合同约定归还银行贷款。房屋交付后，张某对案涉房屋进行装修并居住。2005年1月6日，王某取得案涉房屋的产权证书（京房权证昌私移字第178474号），该产权证书载明，房屋所有权人为王某。2013年4月10日，王某将剩余贷款172 349.24元（本金171 791.31元、利息557.93元）一次性还清。2013年4月24日，中国农业银行北京西城支行向王某出具《个人贷款结清证明》。王某陈述，案涉房屋系借给张某居住，但未提交证据予以证明。张某陈述案涉房屋系其借王某的名字购买的，为此，张某提交购房合同、按揭贷款合同、发票、装修手册、交纳水电费收据等材料予以证明。对于房屋产权证书原件由王某保管一事，张某陈述，因案涉房屋存在贷款，房屋产权证由银行保管，在王云飞还清贷款后取回房屋产权证书。法院裁判
本案争议焦点在于双方当事人之间是否存在借名买房关系，在此基础上对王某所持腾房、返还原物的诉讼请求能否成立进行认定。本案中，张某主张其系借王某之名购买的涉案房屋，对此其提交了购房合同、按揭贷款合同、发票、装修手册、交纳收电费收据等材料，这些材料可以证明张某交纳了首付款及部分贷款，且涉案房屋自交付后一直由张某占有使用。相反王某主张不存在借名买房关系，张某仅系代其偿还房贷，但其主张与购房合同、按揭贷款合同、房款及税费的原始票据均由张某持有，张某自房屋交付至今一直交纳涉案房屋的物业费等日常费用支出的事实相矛盾，亦不符合常理。故一审法院认定王某与张某之间存在借名买房关系，从而支持张某要求变更登记产权证、驳回王某要求腾退、返还原物的诉讼请求并无不当，本院予以维持。双方之间虽无书面的借名买房协议，但张某提交的证据足以证明借名买房关系的存在，且本案中所购房屋的房屋性质及名义购房人是否从借名人处获得相应报酬并非判定双方借名买房关系是否成立的因素。故王某上诉理由不能成立，本院不予采纳。王某上诉又主张其在2013年将涉案房屋的剩余贷款全部一次性还清，且后双方履行合同发生了情势变更情形，对此本院认为，在本案借名买房关系已经成立的情况下，王某并未就双方之间解除或者变更借名买房事实合同达成一致意见提供证据予以证明，其提前还清房贷的行为并不能改变双方的借名买房关系，其因替张某偿还房贷与张某之间形成新的债权债务关系，王某可对此另行向张某主张权利，本案对此不予审查。案号 | (2022)京01民终3764号▼更多信息，长按|扫描二维码关注©山东高法农村房屋买卖纠纷10个典型参考案例
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大家好，我是北京市盈科律师事务所的王岩律师。今天我们来继续逐条解读《民法典》。
中华人民共和国民法典
第五百二十七条 【不安抗辩权】应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
【法条主旨】
本条是关于不安抗辩权的规定。
【法条解读】
不安抗辩权指双务合同成立后，应当先履行的当事人有确切证据证明对方不能履行义务，或者不履行合同义务的可能性较高时，在对方恢复履行能力或者提供担保之前，有权中止履行合同义务。双务合同中，在后履行债务一方丧失或者可能丧失债务履行能力的情况下，仍然要求应先履行债务一方先作出给付，有悖公平，因此法律设立不安抗辩权制度，赋予应先履行债务一方在这些情况下中止履行债务的权利。
(一)境外立法
不安抗辩权制度属于大陆法系民法中的制度，大陆法系国家和地区的民法普遍对不安抗辩权制度作了规定。例如，《德国民法典》第321条第1款规定，因双务合同而有义务先履行给付的当事人，可以拒绝履行其所应履行的给付，前提是在合同订立后，如下情形变得明显：其对待给付请求权因另一方欠缺给付能力而受到危害。对待给付已被履行，或已为之提供担保的，该项拒绝履行给付的权利消灭。《荷兰民法典》第6：263条规定，有义务先为履行的一方当事人在合同订立后所知悉的情势使其有合理理由担心另一方当事人将不履行其相应义务的，有权中止履行。
《瑞士债务法》第83条规定，如在双务合同中，一方当事人的权利因另一方当事人无履行能力而受到影响，特别是在另一方当事人破产或者无可供扣押财产之情形下，遭受影响的一方当事人可以拒绝履行，直至对方当事人为履行义务而提供了担保。我国台湾地区“民法”第265条规定，当事人之一方，应向他方先为给付者，如他方之财产，于订约后显形减少，有难为对待给付之虞时，如他方未为对待给付或提出担保前，得拒绝自己之给付。一些国际条约、国际示范法也有相关规定。
《联合国国际货物销售合同公约》第71条第1款规定，如果订立合同后，另一方当事人由于下列原因显然将不履行其大部分重要义务，一方当事人可以中止履行义务：(1)他履行义务的能力或者他的信用有严重缺陷；(2)他在准备履行合同或履行合同中的行为显示他将不履行其主要义务。《欧洲示范民法典草案》第3-3：401条第2款规定，债权人应当在债务人履行之前履行对待债务，但其合理地确信债务人在其债务履行期届至时将会不履行债务的，债权人在该确信存续期间可以拒绝对待债务的履行；但是，债务人为债务的履行提供了充分担保的，债权人丧失拒绝履行权。
《美国统一商法典》也有与之相当的规定。《美国统一商法典》第2-609条第1款规定，买卖合同双方都有义务不破坏对方抱有的获得己方正常履约的期望。当任何一方有合理理由认为对方不能正常履约时，他可以用书面形式要求对方提供正常履约的适当保证，且在他收到此种保证之前，可以暂停履行与他未收到所需之履约保证相对应的那部分义务，只要这种暂停是商业上合理的。
(二)关于不安抗辩权的成立要件
本条参考境外立法例，规定了不安抗辩权制度。依照本条规定，不安抗辩权的成立，要具备以下要件：
一是当事人需基于同一双务合同互负债务。这也是合同编规定的三大抗辩权，即同时履行抗辩权、后履行抗辩权和不安抗辩权共同的成立要件。三大抗辩权均不适用于单务合同。
二是当事人互负的债务有先后履行顺序。这也是不安抗辩权和后履行抗辩权共同的成立要件，只是不安抗辩权由应当先履行债务的一方当事人享有，后履行抗辩权由后履行债务的一方当事人享有。当事人互负的债务没有先后履行顺序的，属于同时履行抗辩权的成立要件。
三是后履行的当事人发生了丧失或者可能丧失债务履行能力的情形。这些情形包括经营状况严重恶化，转移财产、抽逃资金以逃避债务，丧失商业信誉和其他丧失或者可能丧失履行债务能力的情形。例如，某商业银行根据其与某企业之间的借款合同发放贷款前，由于市场骤然变化致使该企业产品难以销售，很可能导致无力还贷，商业银行有权行使不安抗辩权，中止发放贷款。又如，某娱乐文化公司邀请一明星歌手演唱，约定先付演出费若干，因歌手生病住院可能难以如期演唱，娱乐文化公司即可以行使不安抗辩权，不向歌手预付约定的演出费。
尤其需要注意的是，对于后履行的当事人发生了丧失或者可能丧失债务履行能力的情形，应当先履行债务的当事人必须要有确切的证据证明。如果有确切的证据证明，则属于正当行使不安抗辩权，可以中止履行顺序在先的债务；如果没有确切的证据证明而中止履行的，则属于违约行为，应当先履行债务的当事人要承担违约责任。由此可以看出，有无确切的证据证明是非常关键的因素，直接决定中止履行行为是正当行使不安抗辩权，还是属于违约行为。
“有无确切的证据证明”，不是由先履行债务的当事人单方决定的。如果事后双方当事人对“有无确切的证据证明”产生争议，应当由应先履行债务的一方当事人承担举证责任，由仲裁机构或者法院作出最终裁断。因此，应当先履行债务的当事人要根据自己掌握的对方丧失或者可能丧失债务履行能力的证据情况谨慎为之，慎重行使不安抗辩权，不能凭空推测或凭借主观臆想而断定对方丧失或者可能丧失债务履行能力，没有确切证据证明而单方中止履行合同的，应当承担违约责任。
在合同编制定过程中，有的意见提出，本条第1项“经营状况严重恶化”和第3项“丧失商业信誉”属于典型的不安抗辩权的适用情形，而第2项“转移财产、抽逃资金，以逃避债务”则应归属于预期违约，建议删去第2项。
经研究认为，不安抗辩权和预期违约具有不同的制度功能，不安抗辩权具有中止履行的效果，而预期违约的法律后果是解除合同、要求承担违约责任。如果发生后履行一方当事人“转移财产、抽逃资金，以逃避债务”的情形，是适用不安抗辩权还是预期违约，可以交由当事人选择对自己最有利的主张。如果应当先履行债务的当事人还想保留继续交易的机会，给对方当事人一个恢复履行能力或者提供担保的机会，就可以选择行使不安抗辩权，中止履行。
另外，不安抗辩权和预期违约在适用条件上的落脚点毕竟不同，不安抗辩权落脚在“丧失或者可能丧失债务履行能力”，而预期违约，此处主要涉及的是默示预期违约，落脚在“以自己的行为表明不履行主要债务”。发生“转移财产、抽逃资金，以逃避债务”的情形，能否直接构成默示预期违约，也要视具体情况进行判断。基于此，本条保留了第2项的表述，未作删除或者修改。
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