信号重于实质，下面是第一财经给大家的分享，一起来看看。
贷款定价基准转换为
2022年5月15日，人民银行、银保监会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，调降首套房贷利率下限，这是因城施策以来央行罕见总体房地产利率指导，我们认为本次政策信号意义重于实质影响，验证当前地产政策边际宽松助力稳增长的趋势，同时，降低房贷利率也是配合其他房地产放松政策，驱动房贷逐步放量，指向“宽信用”。本次政策针对增量住房贷款，核心目的是拉动居民购房意愿，提高边际贷款需求，带动地产销售回暖，但对存量房贷影响不大。每个城市首套房定价利率差别较大，实际不会都采取最低利率，本次政策为房贷利率定价释放空间，有助于带动市场平均房贷利率下行，但在“房住不炒”的大背景下，我们认为房贷利率的回落将是渐进的。我们提示后续仍然需关注LPR调降，5月20日LPR报价大概率下降。
大类资产观点：权益资产短期仍看好稳增长链条，下半年关注常态化核酸后的出行链机会；固收方面，预计10年期国债收益率在三季度达到高点3.0%，总体在2.7%-3.0%区间宽幅震荡，收益率曲线重回陡峭化。
因城施策以来央行罕见总体房地产利率指导
5月15日央行、银保监会联合发文对房贷利率下限进行调整。其中首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点（此前规定为“不得低于贷款市场报价利率”，下调幅度20BP），二套房继续按现有规定执行。
从政策基调上看，本次房贷利率调降符合4月政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”，也符合我们前期对地产需求端政策进一步放松的判断。
从政策方向上看，本次政策调整也是2016年政府工作报告提出“因城施策”以来，央行罕见的对整体房地产贷款利率进行调整，进一步验证当前地产政策转向宽松助力稳增长的趋势。本次政策有助于拉动首套住房贷款需求，指向“宽信用”，4月居民住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，数据大幅回落，我们认为降低房贷利率也是配合其他房地产放松政策，驱动房贷逐步放量。
从政策内容上看，本轮利率调降的重心仍在首套房，我们预计未来将有更多一二线城市“因城施策”，迎来二套住房政策放松，限购限贷条件有望进一步放宽并有效提振地产销售。除需求端政策进一步松绑外，我们进一步提示年内地产放松的三大潜在方向：一是城市更新方面，我们在此前城市更新系列报告中已对这一领域进行详细论述，预计对全年地产投资增速贡献在7%附近；二是现金流改善方面，我们认为商品房预售资金监管未来有望在合理范围内迎来更大面积的放松并改善房地产企业现金流。三是棚改货币化方面，我们预计下半年可能仍有部分非核心二线以及三、四线商品房库存较高城市进一步推进棚改货币化安置，拉动地产销售需求。
每个城市首套房定价利率差别较大，实际不可能都采取最低利率
截至今年3月末，我国首套平均房贷利率约为5.28%，二套平均房贷利率约为5.57%，均高于当前房贷基准利率5年期以上LPR（4.6%），银行在利率定价实践中普遍是在基准利率基础上加点，不会直接采取最低利率。城市之间房贷利率定价差异也较大，主要受各地房地产市场形势、房贷利率政策及供需关系影响，截至3月，北京、上海、广州、深圳的首套房贷平均利率分别为5.15%、4.96%、5.35%和4.91%，天津、厦门、武汉、合肥等热门二线城市利率水平也分化较大，分别为4.9%、4.9%、5.66%和5.77%。
从全国数据看，受1月LPR报价下降及今年多地陆续因城施策放松政策的影响，首套和二套房贷利率3月相比2月均出现了环比下行，降幅分别11和10BP。目前房贷利率定价并未采取最低利率，但我们认为对首套房贷利率下限调降20BP也为房贷利率定价释放空间，增加定价灵活性，有助于带动市场平均房贷利率下行。在“房住不炒”的大背景下，我们认为房贷利率的回落将是渐进的，较难短期大幅下行。
存量无影响，主要影响增量
本次政策针对增量住房贷款，核心目的是拉动居民购房意愿，提高边际贷款需求，带动地产销售回暖。政策对存量房贷影响不大：2020年3月起，金融机构陆续开展对存量浮动利率贷款的定价基准转换，可转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），也可转换为固定利率，目前该转换过程已完成，因此，若存量住房贷款的定价利率是在LPR基准上加点形成，那么其波动主要取决于重定价日时的LPR水平，不会受本次对首套房贷利率下限的调整影响。
仍然需关注LPR调降
我们提示本月LPR报价大概率下降。5月9日央行在2022年一季度货政报告中提出“市场利率+央行引导→LPR→贷款利率”传导机制，该机制意味着在LPR报价形成中，市场利率起到重要的前瞻性引领及影响作用。4月初至今DR007持续低位运行，中枢明显下移，一方面是央行仍有降息概率的前瞻性信号，我们预计5月16日MLF续作日仍有降息概率，当然在发达经济体货币政策进入紧缩区间的背景下，央行降息操作也面临一定两难困境；另一方面，市场利率中枢的大幅下行在上述传导机制下，本身就会对LPR有明显的牵引作用，且“央行引导”并非仅指“降息”，“降准”也可能包含其中，4月央行降准0.25个百分点也对LPR报价有引导作用，我们预计即使本月央行并未下调政策利率，20日的LPR报价也有较大概率下降。
权益资产短期仍看好稳增长链条，下半年关注常态化核酸后的出行链机会
权益市场方面，受益于地产政策进一步放松预期，短期我们继续看多稳增长链条，如金融、地产、建筑、建材。下半年起，预计A股将呈现较为明显的结构化行情，最大预期差在常态化核酸检测带来的人员流动提高，重点关注与之相关的航空、机场、旅游、酒店、餐饮等消费产业链；此外，我们提示重点关注美债收益率见顶后成长股的企稳向上。固定收益方面，预计10年期国债收益率在三季度达到高点3.0%，总体在2.7%-3.0%区间宽幅震荡，收益率曲线重回陡峭化。
风险提示
海外央行开启紧缩进程，中美利差倒挂，二季度是国际收支重要观察期，一旦逼近警戒线可能对我国货币政策形成扰动。
（李超为中国首席经济学家论坛理事、浙商证券首席经济学家）
贷款利率定价管理办法
不少房贷族迎来一份“新年大礼”。1月1日，存量房贷利率启动重新定价，对于此前已转换LPR报价方式、并指定1月1日为重新定价日的还贷者，月供可以省下一笔钱。
2022年全年，与房贷挂钩的5年期以上贷款市场报价利率（LPR）共下调三次，累计下降35个基点。展望今年，有市场观点称5年期以上LPR仍有下行空间，住房消费者的负担有望进一步降低。
去年LPR下调35个基点
LPR调降和房贷有什么关系？从2019年8月开始，央行实行房贷利率新政策，住房商贷利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，也就是房贷利率=LPR+固定基点。这也意味着，从计算公式看，如果LPR报价部分有所调整，则房贷利率也会相应调整。
新买房的购房人，房贷利率中LPR的报价以最近一个月为准。但众所周知，住房市场中还有许多选择20年、30年贷款买房的“老房奴”。对于这部分存量贷款用户，如果其选择的是锚定LPR的非固定利率，则每年将有一次利率重新调整：一种是根据房贷起息日，在下一年对应的日期调整房贷利率；还有一种是约定重定价周期为1年，贷款利率于下一年1月1日调整，依据上年12月的5年期以上LPR，确定当年全年的存量房贷利率水平。
以北京地区为例，目前银行执行的首套房贷利率为LPR+55个基点，重新定价后，LPR报价部分将按照4.3%执行，对于选择1月1日为重新定价日的还贷者，本月起房贷利率则为4.30%+55个基点，即4.85%。
百万房贷月供能省200元
记者算了笔账，以100万元贷款金额、30年期等额本息还款的按揭贷款为例，在2022年利率调整之前，LPR为4.65%，月供金额为5156元；2022年最后一次LPR公布以后，2023年LPR将降至4.3%，月供金额则为4948元，每月减少208元房贷金额。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，不论是今年新购房和已经在还贷的购房者都将享受到去年LPR下调带来的利好。
不过由于每位购房者的实际房贷利率会不相同，贷款期限也有差异，实际减少的利息也会各不相同。如果房贷族选择的是固定利率，剩余贷款期限内的利率不会随着LPR的变化而变化。
1月1日一早，北京市民李女士惊喜地发现，去年月供为9063元，这个月开始降到了8778元，每月能少还285元。“由于人民银行基准利率调整，您个人二手房按揭贷款利率将调整为4.85%。”市民任女士收到了贷款银行发来的短信，每月贷款能少250元左右。去年贷款期限23年、总额106万的杜女士，她的房贷利率执行5.15%的水平，房贷利率下调35个基点后月供减少110元左右，她认为这是一份“大红包”。
此外，存量公积金贷款也于1月1日重新定价。多地住房公积金管理中心表示，对于2022年10月1日前已发放未到期的首套个人住房公积金贷款，自2023年1月1日起按调整后的新利率执行，降幅在0.15个百分点。
一季度LPR有调降可能性
在过去的一年，“首套房贷利率下限放宽”“降首付”“公积金/商贷利率下调”“松绑限购限贷”等政策持续落地，为购房者带来了实实在在的优惠，降低了购房门槛和压力。从近期金融数据看，住户贷款特别是住户中长期贷款增长相对乏力，反映出居民消费意愿和能力仍然不足，业内呼吁有必要进一步引导LPR下行。
央行近日表示，因城施策支持刚性和改善性住房需求，做好新市民、青年人等住房金融服务。严跃进认为，房地产市场获得更多政策支持，今年将是房贷成本继续降低的关键之年。
在民生银行首席经济学家温彬看来，近期各项稳经济政策不断加码，为进一步刺激信贷需求、激活主体活力、促进楼市回暖，并有利于消费回升，今年LPR仍存在下调空间，一季度存在调降LPR的可能。“在调降5年期以上LPR促楼市回暖之外，更重要的是通过下调存量房贷利率进一步降低住房消费者的负担，以稳定居民资产负债表，促进消费恢复。”他表示。
招联金融首席研究员董希淼表示，应继续引导LPR尤其是5年期以上LPR适度下行，既减轻居民住房消费负担又激发企业中长期融资需求，促进房地产市场平稳健康发展，更好地推动宏观经济稳步恢复，预计今年1月或2月是LPR下降的时间窗口。
来源：北京日报客户端
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