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贷款买房利息还款方式(买房贷款的还款方式)

有钱没钱都了解一下,降低房贷利息的正确做法,下面是一往无前水滴石穿给大家的分享,一起来看看。

贷款买房利息还款方式

去年下半年在全国掀起了提前还贷的浪潮,并在春节前后愈演愈烈,我的几个朋友也蠢蠢欲动,向我咨询是不是值得操作,如何能降低自己总房贷。因此我在此为大家科普下相关方面的知识,希望对你有用。

贷款现状

2015年起全国掀起了一波房价翻番的上涨,各个城市上涨时间有所区别。在上涨之前大部分二线城市都在6千左右,仅仅半年到一年的时间直接上涨到了一万二左右。在这个大背景下,买涨不买跌以及恐慌情绪蔓延,导致购房热情高涨,最终演变成了限购以及利率上涨。后面在国家宏观经济调控的需求下,又产生了LPR的操作。

现在提前还贷的大多都是在这期间购房,并且承受了五点几甚至六点几利率的贷款。另外随着疫情对社会的影响以及2022年理财的全面溃败,低风险理财也面临亏本风险,从而导致降低房贷利息成了迫切需求。

降低房贷的手段~转换LPR或转公积金

2020年时候国家出台政策对存量房贷进行LPR转换,新购房全部按LPR执行。购房利率由LPR+固定加点构成,LPR由18家银行每月报价进行浮动,固定加点则不变。这其中大家有一次转换的选择,转换是基于自愿原则,当时在网络上也讨论的非常激烈。基于对国家的不信任,很多人包括很多大V洗脑,确实有很多人选择了固定利率,也就是固定利率再也不变。后来随着LPR的持续下降,在2021年开始选择LPR的购房者逐步享受到了LPR下降带来的实惠。特别是22年整年下降幅度比较大,在23年初未转换的购房者坐不住了,都开始后悔了。

2019.08:1年期4.25%,5年期以上4.85%2019.11:1年期4.15%,5年期以上4.80%2020.02:1年期4.05%,5年期以上4.75%2020.04:1年期3.85%,5年期以上4.65%2021.12:1年期3.80%,5年期以上4.65%2022.01:1年期3.70%,5年期以上4.60%2022.05:1年期3.70%,5年期以上4.45%2022.08:1年期3.65%,5年期以上4.30%

不过LPR是存量房的操作,而且是在20年时候进行的,当时未转换的确实也没办法再转了。另外还有一种降低利率的方法就是商转公,毕竟公积金的利率还是很低的。不过15和16年买房的人,有些人拿到了利率打折,经LPR转换后可能目前和公积金利率差不多,还有就是你当前的城市是可以商转公的,以及你有公积金,那么这也是你的一个选择。

降低房贷的手段~转换还款方式

很多人购房时候的贷款为了降低初期还款的压力,所以选择了等额本息的方式(另外一种为等额本金)。二者的利息差异非常大,其中等额本息先期还款的利息占比较多,如果采用这种方法已经还款时间很长了(比如七八年以上),可能转换并不划算。不过大部分高利率购房者的购房时间都是三四年,所以如果购房选择的是等额本息可以进行切换,只不过切换后的月供会比当前上升一些。

下面以100万贷款为例,展示两种方式的利息差异,大家看图就会明白。我一个朋友去年切换后,经计算节省9万总利息,而每月上涨的月供在可承受范围内。

等额本息的贷款方式示例

等额本金的贷款示例

降低房贷的手段~修改贷款周期

之前贷款时候,大部分人都不自觉的认可货币贬值,会选择30年贷款周期。不过既然现在大家的热情这么高,说明大家应该都不会在乎那么远的事情了。那么选择进行贷款周期的修改也是一种方法,不过同样的月供也会提高。

下面以100万贷款为例,展示不同贷款周期的利率差异,以主流的20年和30年为例,可见利息差异非常大。

30年贷款

20年贷款

降低房贷的手段~提前还贷

上面的方法都是不花钱的办法,当然手有闲钱就可以提前还贷。提前还贷可以降低本金,从而使得利息也同样下降,再结合上面的方法,将总利息可以降到最低。

以下以提前还贷20万,看看缩期和不缩期的区别,当然这个计算器不够智能,但是大致可以看出来叠加多种方式最终的效果非常明显。

期限不变

期限变短

最后总结

在这些操作之前,还是要想想自己是否应该去操作,因为这都涉及到了其他一些问题。比如你是否在意货币贬值,你是否能够承受月供的上升等等,你当前的贷款利率是不是足够低,提前还贷你是否可以理财收益超过贷款利率等。我朋友就打算去缩期,正在咨询银行,不过我建议他可以缩期,提前还贷还是再想想,毕竟手有现金心里不慌嘛!

买房贷款的还款方式

最近这几年,国内房贷利率一直呈现下行的趋势之中,从2020年最高时的6.3%,下跌到现在的房贷利率4.25%。这让之前的购房者感到很吃亏。实际上,之前国内房贷利率之所以这么高,主要是当时我国在对楼市进行房地产调控,而现在房贷利率之所以能降了下来,是因为楼市持续低迷,各大银行都在鼓励大家入市买房。

前几天,有个网友给我们算了一笔账。他在3年前买了一套250万的商品房,首付款是100万,房贷150万,房贷利率是6.3%,还贷周期是30年,采用的是等额本息。这位网友每月还款额是9284元,要支付利息总额达到184.2万。

而现如今,房贷利率降到了4.25%,现在贷款买房的人每月还款额只要7379元,总利息只有115.6万元。在这三年的时间里,贷款利息相差68.6万元,这样的房贷利率下调,让之前贷款买房的人觉得自己很吃亏。

针对3年前房贷利率高达6.3%,而现在房贷利率下调到4.25%,不少人提出是否还有解决的办法?对此,我们认为,解决办法是有的,但都不是很简单,先来了解一下:

首先,先看一下之前的购房合同。如果之前的购房合同上写的是固定房贷利率,那就是不能改变的,购房者只能自认倒霉。而如果约定的是浮动利率,那购房者可以与银行进行协商,能否把房贷利率降下来一些,这样可以减轻购房者的还贷压力。

比如,有一些购房合同上写明,可以在三年或者四年之后,参照市场利率与银行重新协商房贷利率。那么,购房者可以去银行重新协商一个房贷利率,这样就能减轻每月房贷支出的压力。不过,即使是之前与银行签的合同上写着是浮动利率,银行也不可能把新房贷利率降得太低,因为这会影响到银行的收益。

再者,赶快一次性把房贷还了,就不用承担高额的房贷利息,最多是支付银行合同违约金。之前有一些人本来就有一次性买房的能力,只是想把钱省下来用于投资理财和生意上的周转,让钱更好地去生钱。现在碰到这种房贷利率下降的情况,就应该把房贷提前还清,避免承担较高的房贷利息。

最后,卖房换房。就是把之前买的房子抛售出去,然后重新购买新房。这样一来,就不用承担之前买房的高额利率,还能享受到现在较低的房贷利率。不过,卖房换房也是有缺陷的。一方面,别看房贷利率是降到4.25%,但是在卖房的过程中,会产生契税、个人所得税等费用,这些费用支出也很大,选择卖房换房未必一定划算。

另一方面,现在房地产市场不景气,很多城市二手房挂牌量超过10万套以上。所以,之前的购房者要想卖掉手里的房子,也并非易事。此外,如果再去购买一套新房子,虽然享受到了新的房贷利率,但这就需要很长的一个周期。万一期间银行房贷利率再次反弹上去了该怎么办?所以,对于卖房换房的家庭来说不确定性风险还是很大。

房贷利率下调到4.25%,原来房贷利率是6.3%的人吃亏了,怎么办?先要看一下之前的购房合同,如果与银行约定是浮动利率,那就马上去银行,与银行再商定一个新的房贷利率。当然,如果有一次性还房贷的经济实力,那就赶快把房贷给还清了。

此外,还有卖房换房的办法,不过卖房换房的有一个较长的周期,万一房贷利率涨上去了,这种方式就不一定划算了。此外,还要缴纳各种税费,这种方式的不确定性很大,购房者很可能会偷鸡不成蚀把米。所以,我们并不建议大家这么做。

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