贷款利率定价基本转换（固定利率换浮动利率的利率互换合约）

房贷利率降到3.8%，之前房贷利率6%的人如何自救？，下面是风驰财经给大家的分享，一起来看看。

贷款利率定价基本转换

近日，辽宁沈阳市房产局与沈阳市自然资源局联合印发通知明确，二季度起新发放首套住房个人住房贷款利率下限由3.9%降至3.8%。有机构统计，截至目前，已有超30城调整首套房贷利率下限至4%以下。业内人士认为，短期来看，预计多地首套房贷利率将延续下行态势，此前已经下调房贷利率下限的城市，也存在进一步下调的空间。

对于之前利率高达6%的房贷者来说，这是一个好消息，但也意味着需要采取措施减少房贷重压，以下是几种自救方式。

第一种方式是重新谈判。如今，许多银行已经推出了新的利率方案。因此，您可以向自己的银行进行咨询，并提出更改利率的申请。根据自己的贷款记录、收入、职业等各种因素，可以申请更低的房贷利率。如果银行不同意，也可以咨询其他银行的贷款方案进行比较，以寻找更优惠的选择。第二种方式是提前还款。提前还款可以减轻月供压力，也可以减少还款利息。但是需要注意的是，某些贷款合同中规定提前还款需要支付一定的罚息或者违约金，需要提前了解相关条款。如果想缩短还款期限，需要掌握财务状况和约定的还款计划，以充分准备。

第三种方式是转贷款。如果贷款利率较高，可以考虑转换贷款类型或者转换贷款银行，以寻找更低的利率。例如商业贷款转为公积金贷款，利率仅为3.2%。对于商业贷款来说，利率相对较低，但需要较高的贷款条件和抵押要求。转换银行贷款可以利用竞争优势，以更低的利率和贷款方案来获得更好的还款条件。第四种方式是延期还款。如果在某个月无法按时还款，可以联系银行申请延期还款。银行会提供一定程度的宽限期和还款计划调整，以减轻还款压力。但需要提前与银行联系，避免错过还款期限。

第五种方式是进行资产管理。可以考虑通过出售或者租赁房屋等方式，把闲置资产变成可支配资金，增加收入以应对还款压力。需要注意的是，需要根据市场需求和预期收益进行资产配置和管理，避免影响家庭财务安全。

总之，房贷降息给广大购房者带来了便利，但需要合理规划还款方案，以减轻还款压力并保障家庭财务安全。建议根据自身情况选择相应的方式进行自救，实现财务规划和自身目标的平衡。

固定利率换浮动利率的利率互换合约

中国推行新的贷款基准利率LPR（Loan Prime Rate）之后，围绕LPR的衍生品也开始交易，用以利率风险的管理。为了给LPR相关的衍生品进行定价，显然需要构建一条LPR的收益率曲线（swap curve)，而构建的交易工具就是流动性最好的LPR swap（互换）。
1. 为什么LPR特殊？
普通的IBOR互换或者OIS互换的参考利率指数（reference rate），比如LIBOR，Fed Fund Rate都和支付的频率一样或者要比支付频率要低，比如典型的USD LIBOR 3M互换，浮动方支付/收取的是三个月的LIBOR短期利率，而支付的频率也是三个月，这对于定价来说非常友好，因为这时候可以直接拿远期利率(forward rate)来计算互换的未来的现金流，然后折现得到浮动方的现值，OIS互换虽然reset的频率是每天一次要低于支付频率（每星期或季度）但是这种情况下因为远期的结束日要早于支付日，定价的时候依然可以用远期利率来计算未来的Fed Fund Rate然后compound到支付日（payment date）一起折现。
说回LPR，LPR贷款利率有1年和5年，例如5年的LPR的意思是未来5年我贷款所需支付的基准利息是一次性固定住的，而互换通常是一季度/年度支付。熟悉利率衍生品的同学马上看出来这很像IBOR市场里的CMS(Constant Maturity Swap)衍生品，即用于计息的参考指数，不是一个短期利率例如三个月的LIBOR或者SHIBOR，而是一个长期的互换利率（通常远远长于支付频率）。对于此类衍生品，未来现金流就不能直接用远期互换利率（forward swap rate）来直接计算，因为远期互换利率的定义是在未来例如5年内每一季度都交换现金流的情况下，固定方所支付/收取的利率，而在CMS的情况下，互换利率用于每季度浮动利率的计息时，每个季度都会用当季的CMS指数来计算利率，而不是一次性锁定5年。所以如果用远期互换利率直接投射（project）CMS swap的未来现金流的话，会出现错配。因此如果要计算远期CMS利率的话，需要引入一个叫做凸性调整(Convexity Adjustment)的概念。通俗的说我不能用远期互换利率来直接代表CMS的远期，但是我可以在远期互换利率的基础上加上一个调整值，使得调整后的值就是CMS的远期，这样我就不用改动互换或者期权的定价公式，从而直接把CMS产品当做普通的IBOR产品来定价。

图1：一个典型的基于三个月USD LIBOR的普通5年期互换（左），和一个基于10年期USD LIBOR互换利率的5年期CMS swap（右），可以看到右侧在定价的时候要考虑Convexity Adjustment

2. 怎么建模？

LPR互换就是这么一个具有CMS性质的产品。那么问题来了，对于LPR我们怎么计算这个调整值。调整值的计算说起来有点技术，因此这里不多赘述，感兴趣的同学可以去看Hagan的著名paper: Convexity Conundrums: Pricing CMS Swaps, Caps, and Floors，这是业界标准的CMS Convexity Adjustment的计算方法。

http://docshare02.docshare.tips/files/31062/310624674.pdf

其中的要点就是要计算Convexity Adjustment我们需要对应的普通（Vanilla）互换的期权市场（Swaption）。并且Convexity Adjustment是对于Vanilla的互换利率而言的，也就是必须要先有Vanilla LPR的互换利率（即基于短期LPR利率的互换），才能加上Convexity Adjustment得到正确的长期（1年、5年）LPR利率的远期值。显然国内现在没有短期的LPR利率，因此既没有Vanilla LPR的swap，也没有基于Vanilla LPR swap的swaption，无法计算调整值。所以传统的CMS互换的那套用不上，得另寻方法。这里我们采用了一个重要的假设：市场在交易基于LPR的互换的时候，已经把这个Convexity Adjustment考虑在内了。因此通过strip LRP swap，实际上我们可以得到已经调整后的LPR 的远期利率曲线。这个逻辑也能说通，因为长期来看，如果不调整，互换隐含的forward LPR和spot LPR之间肯定会存在某种套利关系，从而驱使交易员在报价时将这个调整因素考虑在内。因此权衡下来这也算是一个基于合理假设的权宜之计。当然这么做也有弊端，因为这就使得不同convention的LPR swap都需要有自己的曲线。例如1年和5年的LPR的互换，季度支付和年度支付的互换，都需要有自己的曲线，而不是基于同一个vanilla swap曲线，计算不同的调整值，就能满足不同的CMS长度和支付频率的计算。因此这算是这种方法的局限之一。

图2：不同期限和支付频率的LPR互换曲线（浮动参考指数为1年或者5年的LPR，支付频率有季度和年度）