不知道是否应该转换房贷利率？看看这些专家怎么说，下面是中国网给大家的分享，一起来看看。
贷款利率需要转换吗
从3月1日起，存量房贷利率开始转换。不少购房者因此陷入选择性焦虑，不知道到底应该选择LPR(贷款市场报价利率)加点的浮动利率，还是选择固定利率。
那么，我们应该如何看待这次转换？从短期和中长期来看，五年期LPR走势将如何？普通购房者又该如何选择？
选择性风险恐无法排除
相比普通购房者的纠结，经济学者们则对此次转换平静得多。
独立经济学家马光远甚至撰文指出，“我本来没觉得这是一个非常困难的选择。如果你抛弃占便宜的心态，选择起来就非常容易了。”
受访专家认为，无论怎么选，肯定是各有利弊。中国民生银行首席研究员温彬在接受中新经纬客户端采访时表示，这个政策本身就是一个中性的政策，实际上是中国深化利率市场化改革的一个步骤。不管是保留固定利率，还是选择浮动利率，都有利率风险。
“主要原因也是利率市场化以后肯定会出现的一个结果，我们的经济是有周期的，利率也是有周期的。”
马光远也指出，如果选择固定利率，则意味着在LPR下调的时候，无法享受下调的好处；但是，如果选择浮动利率，一旦LPR上调，则意味着比过去要承担更大的利息负担。而且，按照央行的公告，一旦选择固定利率，就不能改动。
温彬强调，风险很难完全规避，剩余的房贷期限越长，那意味着你的利率风险也就越大。“如果选择固定利率，风险就是没有办法享受LPR下行带来的实惠。如果选择浮动利率，结果出现利率上行，可以通过提前还款的方式来规避。”
未来市场利率如何走？
对于未来LPR的走势，受访专家认为，长期来看很难说，短期看LPR确实是下行的。
北京大学经济学院教授苏剑对中新经纬客户端说：“这个很难说，谁也不知道未来利率会怎么变。从短期看，LPR可能会下行，但预测基本只能看一年左右的时间，长期只能靠猜了。”
中国社会科学院金融所银行研究室主任曾刚也指出，要想预测未来10年甚至20年的利率周期，现实上不太可能。
苏剑表示，如果在全世界横向比较的话，中国现在的利率在全世界是比较高的，应该会下降。但利率波动性很大，没准儿过上一年半载又会大幅度上调。
曾刚则预计，下行概率大于上行概率，但未来不排除因为各种原因导致LPR上行的可能。“比如通胀、经济增长速度提升都有可能导致利率上行。原则上来讲，从长期来看，从过去西方的20年甚至30年的利率走势趋势来讲，利率确实是处于一个下行通道。”
目前降低社会融资成本非常紧迫，短期看很显然LPR是下行的。温彬表示，“从中长期来看，中国经济基本面没有发生变化，所以随着中国经济的企稳回升，通胀也有可能会提高。在这样一个背景下，从中长期来看，LPR利率也不排除回升的可能。”
曾刚还强调，不管做出哪种选择，估计都不会有太大的差异。“未来LPR可能会有下行，但下行空间我觉得恐怕不会特别大。如果上行，上行的空间恐怕也不见得非常大。”
房贷利率基准转换
来源：经济参考报
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，分别较上月下行5个基点和15个基点。这是5年期以上LPR继5月20日下降15个基点后，年内第二次以15个基点的较大幅度下降，也是5年期以上LPR利率年内的第三次下调。
5年期以上LPR是房贷利率定价基准。在5年期以上LPR下行推动下，一线城市以及大部分二、三线城市已相继对房贷利率进行调整。业内人士表示，在因城施策用足用好政策工具箱的背景下，预计调控政策将持续加力优化，各地房贷利率仍有进一步下调空间。
利率下行降低购房者负担
“这是5年期以上LPR利率年内第三次下调。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，此次非对称降息后，2022年以来，我国5年期以上LPR共计下调35个基点，为2019年房贷利率换锚5年期以上LPR之后下降幅度最大的一年。
今年5月，人民银行、银保监会出台了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，提出首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。按照该规定，本次5年期以上LPR下降至4.3%，首套房贷利率下限将调整为4.1%，二套房贷利率下限降为4.9%。
此次LPR下行后，已有包括北、上、广、深等在内的一线城市以及惠州、南昌、武汉、绍兴、扬州等大部分二、三线城市相继对房贷利率进行调整。
一线城市中，北京最新执行政策无论首套房还是二套房，此前加点不变，这意味着，北京首套房贷款利率为5年期以上LPR+55个基点，即4.85%；二套房贷利率调整为5年期以上LPR+105个基点，即5.35%，北京首套房贷款利率重回“4”时代。
二、三线城市中，惠州方面，建行、广发、招商等银行已下调房贷利率至下限，即首套从4.25%降至4.1%，二套降至4.9%。一位中介人士介绍，目前扬州房贷利率均已降至下限，较年初的5.05%和5.25%分别降低95个基点和35个基点。
房贷利率下降将大幅降低购房者负担。以100万元贷款计算，购房者30年贷款利息将减少17万元；而若与此前高点相比，100万元贷款，利息将减少34万元。
与新购房贷款人不同的是，对于已购房的贷款人来说，存量房贷利率将在每年的贷款重定价日下调。对于大多数房贷重定价日定为每年1月1日的贷款人而言，房贷负担的减少要在明年才能感受到。
银行加大购房信贷支持力度
业内人士认为，在银行所有的信贷品种中，房贷目前仍是银行有动力布局的优质业务品种。
招联金融首席研究员董希淼表示，房贷业务一直是银行比较擅长也比较愿意布局的业务之一，近两年房贷市场竞争有所加剧。“房贷业务的客户多为优质客户，银行通过房贷业务还有可能获取其他更多的业务机会。换句话说，房贷业务的综合收益会比较高。另外，房贷的整体不良率水平也较低。”董希淼说，银行对房贷业务的风险偏好并未明显改变，但对开发商选择会更加审慎，对不同楼盘或将采取不同的利率策略。
从上市银行日前发布的上半年数据也可看出，银行个人住房贷款业务整体风险可控。
邮储银行副行长姚红表示，邮储银行住房按揭贷款抗风险能力良好，在业务结构上具备三个特点：一是刚需占比高，笔均余额小，业务分布广，集中度风险低。截至6月末，新发放首套房贷款占比超过了九成，笔均贷款余额仅40多万元；二是一、二手房均衡发展，贷款结余相当，均保持整体平稳增长；三是区域布局上坚定地跟随国家的区域战略，在长三角、珠三角、环渤海、成渝和长江中游经济带等领域加大投放，同时也积极承接核心城市的外溢需求，加大对于“新市民”、小镇青年等群体的购房信贷支持力度。
招行中报也显示，招行个人住房贷款业务进一步向经济发展较快、房价相对稳定、购房者消费需求旺盛的一、二线城市倾斜。上半年新发放的个人住房贷款额中，一、二线城市占88.44%，同比提升4.22个百分点；个人住房贷款期末余额中，一、二线城市占86.29%，较上年末提升0.25个百分点；个人住房贷款关注余额中，非逾期占比超过八成。同时，期末个人住房贷款加权平均抵押率33.28%，优于上年末1.10个百分点，抵押物充足且稳中向好，个人住房贷款业务整体风险可控。
提前还款应慎重考虑
8月24日召开的国务院常务会议指出，允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。
展望后市，陈文静说，在因城施策用足用好政策工具箱的背景下，预计调控政策或将持续加力优化，各地房贷利率仍有进一步下行空间。在此背景下，购房者预期和置业信心有望逐渐回升，后续市场有望企稳，热点一、二线城市或稳步复苏。
值得注意的是，在当下房贷利率持续走低以及投资收益走低的背景下，有部分人考虑提前偿还房贷，减轻未来债务负担。对此，董希淼表示，如果投资收益率高于贷款利率，则可考虑将资金更多用于投资；反之则可考虑部分或全部偿还贷款。当然，还需要为自己生活、养老及日常支出留足资金。就目前情况看，贷款利率有下行的趋势，提前偿还贷款需要慎重考虑。
董希淼还说，从还款方式看，一般来说等额本金这种还款方式一开始还的本金多、利息少，相比来说提前还款会更划算一点，而等额本息这种还款方式开始的时候还的利息多、本金少，如果等额本息还款已经还了一半，其实可以不考虑提前还款。另外，如果是公积金贷款，由于利率显著低于市场上一般贷款的利率，也可不用考虑提前还款。
记者 张莫 梁倩
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