揭秘长租公寓杠杆游戏：自如推出年付贷产品 蛋壳月付租金须选贷款，下面是中国网给大家的分享，一起来看看。
蛋壳公寓成都贷款
长租公寓的商业模式，愈发扑朔迷离。
倘若我爱我家原副总裁胡景晖一语成谶，长租公寓是不是真的会爆仓？
由于此次房租事件，长租公寓全面进入大众视野。在此之前，即便身为房东和租客，很多人也对长租公寓行业知之甚少。
以自如、蛋壳为代表的头部企业，在这一轮舆论大战中被指破坏市场秩序。对此，《每日经济新闻》记者多方暗访，以求客观还原这组期限错配下的游戏玩法。
自如：6月推出年付贷9月收房或将全面降价
作为链家旗下的O2O长租公寓品牌，自如的业务模式极具代表性。在该模式下，企业获客主要通过互联网，因此无需供养线下门店，大幅节约了运营成本。不同于链家的收取中介费模式，自如的操作方式是将房源从房东手中签下，然后经过装修处理，再转租给承租人，简单来讲就是“二房东”。
据《每日经济新闻》记者了解，在自如的房屋租赁中，租客通常需要押一付三，针对这一痛点，自如很早便探索了租金分期。现阶段，租客可以选择用京东白条或与中国对外经济贸易信托有限公司签订贷款合同完成分期，手续费为月租金与分摊到每月服务费之和的6.27%。
《每日经济新闻》记者以房东身份与自如某工作人员取得了联系，并表示希望一次性收齐一年租金，对方告诉记者：“我们6月推出了一款年付贷产品，您贷款，抵押与自如的合同，自如还本息。放款方是一家互联网银行，条件是每年多15天空置期，就是免租期。”
也就是说，房东若想一次性收齐一年租金，在签约此款年付贷产品后，银行提前将一年的房租以贷款形式付给房东。从银行的角度看，其掌握的是单人的贷款合同，只要个人征信不出问题，他们会非常乐意贷款。但事实上，这些贷款的最终去向，是自如。也即，自如可以利用海量租客的信用，为其资金扩张作信用背书。
当记者表达出对贷款风险的担忧时，该工作人员说：“以自如现在的规模和品牌，不存在这种风险。我们首轮已融资40亿元，由红杉资本和腾讯主投。自如不会因为一套房子贷款，来砸自己的品牌，品牌是最宝贵的。”
当该工作人员听说“蛋壳也给了报价后”，表示“是不是告诉你每个月多500块钱？一些小公司成立不久，流程什么的不规范”。
他两度表示，建议您在8月底之前完成签约，由于近期北京市住建委的约谈和介入，自如收房或许从9、10月会开始降价。
蛋壳：月付租金须选贷款房源托管4年起签
从2015年到2018年，蛋壳用3年时间拥有了10万间房源。今年初，蛋壳完成B轮1亿美元融资，华人文化、高榕资本联合领投。
一位蛋壳管家告诉《每日经济新闻》记者，别的长租公寓品牌，租金月付是最贵的，季付和年付会便宜一些，但在蛋壳，不管是月付还是半年付、一年付，一年的租金总额是一样的。
当记者询问月付是否需要贷款时，该工作人员答道：“会有一个贷款合同，是以你个人名义和银行签订的，蛋壳提供担保，贷款利息和手续费都是由蛋壳承担的，很划算。建设银行等多家银行都是我们的合作银行，你这笔贷款很安全的，不会有风险。”
他进一步称：“如果办理贷款，你按月还银行，蛋壳一下能拿到银行给的一年房租，我们的回款也会快些。”
当记者问到能否选择不贷款时，该工作人员直言：“如果你选择月付，就必须贷款。”
随后《每日经济新闻》记者再次以房东身份联系了另一位蛋壳管家，托词要将房屋租赁给蛋壳，并提出了一次性收取一年租金要求。对方表示，“公司没有针对房东的年付方式，支付租金方式为押一付三，现在蛋壳只有这一种支付方式，定期打款”。也就是说，蛋壳首次会支付给房东4个月房租，合同期满后收房时，如果出现损坏，就从押金里扣除。
值得一提的是，《每日经济新闻》记者获悉，蛋壳现阶段已停止收取3年期房源，最低4年起签。但是，如果能够签约5年甚至更长期，还可以给出更高价格。
专家：可以考虑建立租赁业务备付金制度
这些天来，我爱我家原副总裁胡景晖炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%～40%的价格争抢房源，也从一个侧面反映了中介的极速扩展。
“似乎整个公司都在全力奔跑”，自如工作人员对《每日经济新闻》记者表示，“租房讲究的就是短平快，自如的屋子三天就能装修好挂出去租。”
通过金融工具的运用，这些长租公寓能够短时间内大量聚集资金，一次又一次“租—贷—租”的操作，让他们的体量飞速膨胀。
即使是像自如这样的头部平台，其租金分期模式和年付贷产品也被屡屡质疑，目前依旧没有获得完全澄清。
事实上，自如和蛋壳的竞争还表现在获客期的方方面面。在本轮暗访中，就有自如工作人员透露，蛋壳现在在xx小区做的，有一部分是我们没有开发的房源。蛋壳前期高价收房很猛，现在已经有很多业主被“约谈”降价，他们刚刚就接手了一套因此从蛋壳退掉的房源。
记者注意到，在长租公寓发展早期，规模优势是最重要的，要占领市场就得不断扩张房源。按照业界的说法，房源才是真正的行业壁垒。
8月19日，这些中介承诺拿出手中全部存量房源投向市场，其中自如8万间、相寓2万套、蛋壳公寓2万间，一时舆论哗然，惊叹于这些中介有如此能力。
高速扩张带来的必定是巨大的风险。在这样长链条的金融游戏操作中，任何一环出了问题都可能是致命的。
北京市房地产中介行业协会秘书长赵庆祥对《每日经济新闻》记者表示：“在租购并举的政策背景下，为了解决房屋租赁问题，企业采取一定的金融创新是应当鼓励的。”
他称：“当然，盲目扩张是会带来风险的。但是从目前的房租市场容量来看，还有较大的上升空间。”
就监管层面而言，赵庆祥建议：“可以考虑建立租赁业务备付金制度，类似于银行存款准备金，各租赁企按照业务量缴纳备付金，一旦存在风险，就可以从备付金中弥补。”
(出于保护记者人身安全考虑，本文记者署名为化名)
(责任编辑：李静)
蛋壳公寓月付贷款靠谱吗
来源:证券日报
图集
蛋壳公寓北京总部维权现场 王丽新/摄
日前，自称管理房间“40万+”，累计服务用户“100万+”的上市公司蛋壳公寓，在北京等多地遭遇租客房东维权，以致其商业模式再受质疑。
11月16日，已经入冬的北京，上百人在位于朝阳门外大街的蛋壳公寓北京总部排队维权。其中一位租客告诉《证券日报》记者，这个维权长队里，有房东、租客，还有被拖欠工资的蛋壳公寓保洁、维修人员。
“在我们的微信维权群里，不仅仅是北京，在上海、深圳、杭州和武汉等地，也陆续有房东和租客要求与蛋壳解约。”该租客表示。
同日下午，记者在一个北京蛋壳公寓维权微信群中看到了这样一句话，“你们打吧(群友发的投诉电话)，我冻得拿不住手机了。”两天时间，这个群从100多人上增加到超420人，其中大多数都是与微众银行签了租金贷的租户。
而就在几天前的11月12日，蛋壳公寓关联公司紫梧桐(北京)资产管理有限公司新增被执行人信息，执行标的约为572万元，这是11月份蛋壳公寓第三次成为被执行人。《证券日报》记者从天眼查方面获悉，截至11月16日，蛋壳公寓被执行总金额为1092万元。
“列为被执行人对企业的影响较大，一方面代表了企业无偿债能力，经营现金流危机；另一方面会影响企业的经营信用，品牌形象受损。”一位不愿具名的业内资深人士向《证券日报》记者透露，同时，也会影响资本市场上投资者的信心，对企业的长期发展存在质疑，企业的估值会大幅缩水。
部分租客接到清退通知
退租仍担忧贷款违约
“11月13日晚上，房东上门告诉我，蛋壳公寓从11月1日起至今没有付房租。”北京蛋壳公寓的女租客杨小青(化名)在接受《证券日报》记者采访时表示，“房东要求我半个月内搬离，不然他就报警处理了。”
杨小青称，此后自己联系了蛋壳公寓管家，但对方表示已经离职。“他建议我先办理退租，如果蛋壳不破产倒闭，或许还能退还押金，若继续交租存在变成纯损失的可能性。”
“但我与面临类似情况的租客交流后得知，首先即使我在APP上申请退租，也可能没有人理；第二，即使成功办理了退租，我还面临着征信记录违约的风险。”杨小青告诉《证券日报》记者，今年9月份签合同的时候，蛋壳公寓的管家说现在租房多数都用租金贷的形式，蛋壳公寓和微众银行签合同，租户给微众银行月付房租，贷款利息由蛋壳公寓承担，从每个月的服务费中扣除。
而在与《证券日报》记者的交流中，杨小青甚至都说不清租金贷到底是怎么一回事，就本着“信任大公司”的想法签了合同。
“长租企业与第三方金融机构合作，在长租公寓企业与租客签署租赁契约的基础上，租客与第三方金融机构签订贷款合同，对房租进行分期支付，每月还本付息，以减少一次性支付租金的成本压力；长租企业则通过第三方金融机构一次性获取整体租赁周期的资金，通常为一年，在短期内获得大量资金，缓解资金压力；金融机构通过租金贷来获取一定的利润收入。”有不愿具名的分析师对《证券日报》记者解释道，在实际经营过程中，不少企业将通过租金贷获得的资金用作规模扩张或其他用途。若长租公寓企业经营不善面临危机，则租客在租住权无法保障的情况下，依然需要承担该租金贷产生的还款压力。
“现在蛋壳公寓收了钱不给房东租金，房东上门来清理租客。很多人面临着一边被撵，一边如果办理退租就可能征信违约的风险。”杨小青称，“面临类似问题的，仅我们群里就有300多人，而且人数还在不断增加，只是每个人的贷款金额不同而已。”
“还有很多租客遭遇了断水断电，不少人请假去排队维权。”杨小青称，“上个月保洁就没再来了，还有一些管家都离职了，原来负责我的管家也一样，说是因为蛋壳没有准时发工资。所以去北京总部维权的人中也有一些是蛋壳公寓原来的员工。”杨小青发给《证券日报》记者多份与管家微信沟通的记录，证实她的说辞。
记者所在的维权群仅2天时间已更新数千条信息。“管家没了，客服联系不上。”“押金不给我就当分手费了，请解除租金贷就好。”租客各有各的说法，各有各的无奈。11月17日，这个群更名为“报团取暖群”。
持续亏损不见盈利预期
再陷“资金链”断裂风波
这不是蛋壳公寓第一次出现拖欠房东房租，导致租客被赶的情况了。
今年2月中旬，坊间就有传闻称，蛋壳公寓在租户没有欠租的情况下，要求房东免除3个月房租，且没有在约定时间内付款给签约业主。彼时，一些业主和租客开始担忧蛋壳公寓是不是资金链断裂了。
2月17日，针对公众质疑的“资金链断裂”问题，蛋壳公寓官方微信公众号回复称，这是不实信息，公司经营状态稳定。并且针对欠租，将会在与房东协商完免租事宜后，尽快安排打款。
然而，大半年时间过去了，面对这一次多地相继出现的房东、租户集中解约事件，蛋壳公寓要倒闭的消息不胫而走。11月16日，蛋壳公寓公开称，“我们没有破产，也不会跑路。”对此，记者在不同时段分别拨通了蛋壳公寓相关对接人的电话，但该人士并没有接听。
11月16日，与蛋壳合作“租金贷”业务的微众银行发表公开声明称：“建议客户在已付期间继续居住，保障合法权益。如果客户合法权益受到侵害(如强制清退、断水、断电等情况)，建议通过法律途径维护正当权益。如客户已被迫搬离，我行将做出适当安排，尽量保护客户权益，至少在2021年3月31日前，征信将不受影响。”
但租客担忧的是明年3月份之后仍有征信记录违约的风险，房东担忧的是蛋壳公寓不会再付租期内的租金，每一单合同的背后，都涉及数千元、数万元的资金。
这家第二个赴美上市的长租公寓运营商未来将何去何从？
公开资料显示，蛋壳公寓成立于2015年1月21日，隶属于紫梧桐(北京)资产管理有限公司，注册资本1000万元。成立至今，蛋壳公寓共获得八轮融资，投资方包括开物华登、愉悦资本、华人文化、高榕资本等。
2020年1月17日，蛋壳公寓在纽交所上市，上市当天市值27.4亿美元，但如今市值不到3亿美元。目前，蛋壳公寓在国内13个城市提供长租服务，运营公寓数量超过40万间。
根据蛋壳公寓此前发布的招股说明书和2020年Q1财报(2020年Q2、Q3财报暂未发布)来看，蛋壳公寓2017年、2018年、2019年前9个月的净亏损分别为2.72亿元、13.69亿元、25.16亿元；营收分别为6.57亿元、26.75亿元、50.00亿元。蛋壳公寓在2020年Q1的营收为19.4亿元，净亏损为9.789亿元。持续亏损，并没有盈利迹象。
“蛋壳公寓最主要的症结有两个。”上述不愿具名人士向《证券日报》记者表示，一是前期扩张太快，盲目扩大管理房间规模，2017年-2018年获得的房源增长迅猛，但与之匹配的房源运营管理能力未及时补齐；二是未聚焦单店盈利，在单店未盈利的情况下，企业应有相应的经营预警机制，没有做好“以出定收”的动态房源管理，企业应依据出房速度及时调整收房情况。
商业模式暴露脆弱性
敲响行业警钟
不得不说，近三年来，长租公寓发展迅猛，无论是房地产开发商，还是品牌运营商都在积极布局，但玩家的运营能力确实参差不齐。
根据贝壳研究院不完全统计，今年长租公寓企业整体呈现战略聚焦或收缩态势，房企对长租公寓的热情减退，TOP100房企中仅2家新开拓长租公寓业务。
特别是受到疫情冲击后，旧商业模式隐藏的风险开始浮出水面。“对多家长租公寓企业调研发现，今年长租公寓企业生存状况呈现分化状态。”贝壳研究院高级分析师黄卉向《证券日报》记者表示，一方面疫情对经营能力较强的头部企业影响较小，这类企业往往采取审慎聚焦的经营战略，在不扩张的情况下维持现有经营规模；另一方面疫情对中小企业的冲击较大，存在缩减管理房源规模、裁员等情况以断臂求生。
“这暴露了部分长租公寓商业模式的脆弱性。”上述不愿具名人士向《证券日报》记者表示，一是租金成本高，目前大部分长租公寓采取的都是包租模式，从业主处租赁房源，经过装修后再出租给租客，租金成本在总成本中占比超过50%，而装修和运营也需要较高的成本投入；二是商业模式的灵活性差，长租企业通常会与业主签订3年-5年的租赁合同，在约定期限之后租金会按比例增长，而在遭遇市场风险和变动的情况下，仍然要按约定缴纳租金，就给企业经营带来了较大的成本压力；三是精细化运营要求高，长租公寓企业理论上来讲应当根据出房情况来决定收房速度，但部分小企业为了拓展规模会相对激进地收房，而出租能力低可能导致空置率较高，现金流原本就岌岌可危，更加难以抵御市场风险。
“作为长租公寓行业的标杆企业，蛋壳公寓确实出现了经营困难。”地产分析师严跃进向《证券日报》记者表示，“长租公寓是一个新兴行业，叠加疫情导致租赁需求不强等多方因素影响造成如今局面，对于企业管理来说，后续需要建立风险管控体系。此次事件倒逼行业企业复盘和思考自身经营问题，倒逼企业成长，产品、模式均待变革。”
“一是企业发展需要慢下来，做好运营能力建设；二是企业需要进一步审查自身经营的风险及合规性，做好资金链的管理以及风险应急预案；三是做好‘以出定收’的房源管理，尤其是在疫情等不可控因素的影响下，企业应具备动态管理房源的能力，及时调整收房速度，降低库存房源，灵活应对市场变化。”黄卉向《证券日报》记者表示，虽然疫情会阶段性影响长租公寓企业的生存环境，但行业长期向好向稳发展的态势不会变。
黄卉认为，行业将加速洗牌和进化，经营能力不足的尾部企业会逐渐被淘汰，行业集中度不断提升，租赁企业需要不断聚焦自我能力建设，迭代租赁产品设计，满足租客品质居住需求，才能在市场中不断突围。
责任编辑： 闫雨昕
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