半岛调查丨房贷利率要上涨？记者帮您问了青岛七家银行网点……，下面是半岛都市报给大家的分享，一起来看看。
利率上涨之前贷款
半岛全媒体首席记者 赵永宝
作为和房贷利率密切挂钩的基准利率，5年期LPR牵动着无数购房者的心。
4月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年4月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。自去年8月LPR非对称性下调以来，LPR已经连续8个月维持不变。
连续8个月“按兵不动”，随着部分城市回暖以及房价回涨，市场传出了首套房贷利率上调的风声。那么，青岛的房贷利率现在有什么变化吗？
“首套4.1%、二套4.9%”青岛没变化
房贷利率由“5年期以上LPR+各银行基点”构成，在本月LPR没有变化的背景下，青岛主流银行的首套房和二套房利率整体也没有较大变化。
4月21日，记者分别致电工商银行青岛分行李沧二支行、建设银行青岛福州南路支行、农业银行青岛市李沧区支行、兴业银行青岛李沧支行、招商银行市北支行、中信银行贵州路支行，以及汇丰银行青岛香港花园支行，得到的答复无一例外，均为：首套房贷利率4.1%（LPR-20BP）、二套房贷利率4.9%（LPR+60BP）。
而目前各家银行额度充足，放款速度也都很快。工商银行青岛分行李沧二支行个贷工作人员表示，审批加放款只需3到4个工作日，中信银行贵州路支行一位个贷工作人员表示，7个工作日可以完成放款。
部分城市房贷利率要上涨？
记者注意到，近期部分机构明确提示，依据央行1月5日建立的首套住房贷款利率政策动态调整机制，当前房价持续环比回暖的二三线城市接下来或将面临房贷利率重新上调的风险。
这么说的依据是什么呢？
记者查询发现，今年1月5日，央行和银保监会联合下发的首套住房贷款利率政策动态调整机制，其中第二条规定，“对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。”
第三条规定，“对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。”
简单来说，就是房价连跌3个月的城市，首套房利率可以再下调。而房价连涨3个月的城市，自下个季度起，则恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
图片来源：人民银行网站
4月20日，在2023年一季度金融统计数据有关情况新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜也强调，人民银行、银保监会建立新发放首套网贷利率政策动态调整机制“既管冷又管热”，既支持房地产市场面临较大困难的城市用足用好政策工具箱，又要求房价出现趋势性上涨苗头的城市及时退出支持政策，恢复执行全国统一的首套房贷利率下限。
这里的“下限”是多少呢？
去年5月15日，人民银行、银保监会发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》提出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
也就是说，根据最新5年期以上LPR报价为4.3%，那么首套房贷款利率下限为4.1%，二套房贷利率下限依然为4.9%。
青岛有调整空间吗？
上述部分机构提示，部分城市或将面临房贷利率重新上调的风险。那么青岛有上调风险吗？
“这里说的贷利率重新上调，主要针对之前放宽房贷利率下限操作，而市场又持续回暖的城市，显然青岛不在此列。”有着15年青岛二手房从业经验的李强向记者分析道。记者查询发现，据中指研究院统计数据，截至3月底，已有36城市首套房贷利率下限降至4%以下。譬如天津、厦门、郑州等城市，首套房贷利率均降至4%以下，甚至部分低至3.8%。
记者查询发现，在山东省纳入统计的四座城市里，济宁市自2022年10月5日起，首套房贷利率最低已由4.1%降至3.95%。那么青岛房贷利率还有下调空间吗？
4月21日，记者查询国家统计局数据，新房方面，从环比来看，青岛新建商品住宅售价自2022年12月结束“三连跌”重回涨势，至2023年3月已实现“四连涨”，同比来看青岛新建商品住宅售价同比均上涨；二手住宅销售价格方面，尽管同比继续延续下降态势，但环比已实现“两连涨”。由此看，青岛各银行执行的“首套4.1%、二套4.9%”的利率是合理的。
按照上述政策，房价连跌3个月的城市，首套房利率才可以再下调。“按照这个标准来看，青岛房贷利率调整可能还要再等等。”李强告诉记者，自2022年12月之后，青岛新建商品住宅销售价格每月都在上涨，而且看目前的行情表现，走势大概率保持向上。
房贷涨了,之前贷款会不会涨
【地产建筑】新房价格上涨城市增多，多城贷款年限延长——行业周报-20230219
1、核心观点：新房价格上涨城市增多，多城贷款年限延长
1月份新房销售价格环比上涨城市的城市增至36个，自2021年9月以来首次超过下跌个数，同时一线城市价格同比上涨，在政策供求端政策频出和疫情管控放松影响下，1月楼市初显边际回暖迹象。中央政策层面仍以防风险、稳发展、保交楼为主，地方层面惠州限售放松，南宁、杭州、成都等地房贷年龄期限延长。目前整体房贷利率水平处于相对低位，限购限贷和公积金政策持续宽松，对于释放刚性和改善型住房需求具有直接作用。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，在疫情政策全面调整的背景下市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。
2、政策端：一线城市销售价格同比上涨，惠州放松限售
中央层面：统计局1月份新房和二手房价格环比上涨城市分别为36个和13个，环比分别增加21个和6个，一线城市商品住宅销售价格同比上涨。中央经济工作会议提出要防范房地产业引发系统性风险，确保房地产市场平稳发展。央行提出拓展“第二支箭”支持范围，推动金融机构增加民营企业信贷投放，积极做好保交楼金融服务，加大住房租赁金融支持，推动房地产业向新发展模式过渡。
地方层面：深圳监管部门已经约谈部分银行要求加强经营贷转贷申请审查。惠州商品房限售年限从3年调整为1年。南宁、杭州部分银行房贷年龄期限延长。山东潍坊鼓励开展商品房现房销售试点和预售资金分期付款试点。
3、市场端：新房成交同比下降，苏州完成一批次土拍
销售端：2023年第7周，全国64城商品住宅成交面积345万平米，同比下降24％，环比增加3％；从累计数值看，年初至今64城成交面积达1983万平米，累计同比下降25％。全国23城二手房成交面积为176万平米，同比增速82％，前值112％；年初至今累计成交面积822万平米，同比增速25％，前值16％。
投资端：2023年第7周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1340万平方米，成交土地规划建筑面积2482万平方米，同比增加36％，成交溢价率为4.2％。苏州开启2023年首批集中供地竞拍结束，6宗地块成交额83.9亿元，其中1宗触顶摇号、1宗溢价、4宗底价，中建三局连落两子，华润置地在31家单位中摇中园区湖西CBD地块，招商蛇口和建发房产分别竞得一宗地块。
4、融资端：国内信用债发行同比减少
2023年第7周，信用债发行68.2亿元，同比减少47％，环比增加15％，平均加权利率3.23％，环比基本持平；海外债发行0.5亿美元。
风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。
本文源自券商研报精选
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