12月LPR为何调降落空？明年初5年期仍有下降可能，下面是第一财经给大家的分享，一起来看看。
贷款利率改成lpr
2022年最后一次LPR（贷款市场报价利率）操作以“按兵不动”收官。12月20日，全国银行间同业拆借中心公布新版LPR报价：1年期品种报3.65%，5年期以上品种报4.30%，均与上次相同。至此，LPR已连续4个月保持不变。
接受第一财经采访的业内人士表示，本月5年期LPR报价未下调，背后或存在近期银行边际资金成本上升较快、金融支持房地产16条处于政策观察期、房贷利率重定价日效应、信贷需求不足下净息差已处于历史低位等多重因素影响，LPR报价暂时没有相应下调空间。
尽管作为房贷利率定价的“锚”——5年期以上LPR保持不变，但多地房贷利率持续下降。第三方平台数据显示，2022年12月，首、二套房贷主流利率指数环比继续下行。12月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，环比基本持平，同比分别回落155BP和100BP，续创历史新低。
展望未来，有分析称，为进一步刺激信贷需求、激活主体活力、促进楼市回暖，并有利于消费回升，2023年LPR仍存在下调空间。其中，一季度或是5年期以上LPR调降窗口期。
LPR缘何调降落空
自8月LPR实现非对称下调后，4个月来，LPR利率均维持不变。实际上，在本月MLF（中期借贷便利）操作利率未变后，市场对LPR的走势就有一定预期。当前货币供应量适度，资金面相对充裕，外部环境复杂多变，相关政策效果正处于观察期。
东方金诚首席宏观分析师王青对记者表示，本月LPR报价未做下调，主要原因可能在于当月MLF操作利率保持稳定，LPR报价基础没有发生变化；而近期市场利率上行较快，银行边际资金成本上升，削弱了报价行压缩LPR报价加点的动力（LPR报价=MLF利率+加点）。
数据显示，继11月各类市场利率较快上行后，12月以来，在央行加大公开市场操作引导下，代表性的短端利率DR007（银行间7天期质押式回购利率）均值已较11月同期有所回落，但1年期商业银行（AAA级）同业存单到期收益率仍在大幅上行，3个月期SHIBOR（上海银行间同业拆放利率）也频创4月以来新高，反映近期银行边际资金成本上升较快。
当前，1年前同业存单利率已快速上行至2.72%，基本接近1年期MLF（中期借贷便利）政策利率水平，使得银行负债端成本改善的空间消失；与此同时，在市场大幅调整下，理财赎回潮压力持续，资金加速向存款回流，存款定期化加剧，银行核心负债成本持续承压。
央行发布的金融数据显示，11月居民存款新增2.25万亿元，同比多增1.52万亿元，居民存款实现大幅增长，显示银行体系存款定期化现象依然较为严重。而且在存款利率市场化调整机制下，限制了存款挂牌利率短期内再次下调的可能，也使得LPR报价继续下调空间收窄。
另从贷款端来看，今年以来，在让利实体和信贷供需失衡下，银行资产端收益率不断下行。“贷款利率快速下行，而负债端存款成本较为刚性，使得银行净息差降至有数据以来最低。”中国民生银行首席经济学家温彬称，在央行政策利率保持不变的情况下，如果银行负债端成本不能继续下降，那么贷款利率下降或难以持续。
此外，即便本月有降准加持，但力度偏小，节约银行资金成本相对有限。12月5日，5000亿元降准资金落地，可以降低金融机构资金成本每年约56亿元。温彬分析称，按照当前全年20万亿元的贷款新增规模测算，可支持全部贷款利率下调约3BP。由于LPR报价调整步长至少为5BP，仅靠0.25个百分点的降准带动LPR下调的可能性较为有限。
虽然本月LPR报价持平，但这不会影响实体经济融资成本下行势头。考虑到在疫情防控政策调整初期，宏观政策仍需要适度加大稳增长力度，其中降低实体经济融资成本是一个重要发力点。王青预计，年底新发放企业贷款加权平均利率将续创历史新低，新发放居民房贷利率也有望延续小幅下行势头。
下降窗口或在明年一季度
展望未来，多位业内人士分析称，LPR仍有下降空间，且下降窗口可能是在明年一季度。近期，各项稳经济政策不断加码，中央经济工作会议释放出更强的稳增长、扩内需、提信心信号，为进一步刺激信贷需求等，LPR存在下降的动力。
温彬表示，考虑到明年初银行面临“开门红”任务，在信贷亟待发力的情况下，LPR调降可有效带动实体融资成本下降，推动信贷扩张；同时，金融支持地产“16条”措施出台后，按揭贷款等仍在低位徘徊，也需要信贷政策进一步配合，推动地产销售和投资回升。因此，明年一季度LPR调降或存在可能，且以能够更好支持实体的5年期以上LPR调降最为必要。
同时，居民房贷重定价日多为每年1月1日，要依据上年12月5年期LPR报价，确定当年全年的存量房贷利率水平。温彬认为，不排除报价行从维护全年资产收益角度考虑，推迟到2023年一季度再下调5年期以上LPR报价的可能，这样既可以有效促进信贷增长，又给予了自身进一步降低负债成本的时间窗口，具备可行性。
王青也称，为引导房地产市场尽快实现软着陆，5年期LPR报价下调的迫切性较高。高频数据显示，近期房地产市场持续处于低迷状态，不仅今年楼市“金九银十”成色不足，而且岁末楼市筑底走势仍在延续，房企信用风险也在持续暴露；再者，当前居民房贷利率相对偏高，具备一定下调空间。
央行最新数据显示，10月新发放居民房贷加权平均利率为4.3%，低于2009年6月创下的有历史记录以来的最低水平（4.34%）。
贝壳研究院统计称，截止到12月18日，其监测范围内已有19城首套房贷主流利率降至4.0%以下，其中二线城市有6城，三四线城市13城。首套主流利率来看，本月包括一线城市在内仅9城高于4.1%；二套主流利率来看，仅北京、上海、厦门和西安四城高于4.9%。
分城市线来看，一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，与上月持平。二线及三四线城市首套利率平均为4.07%。从利率下调幅度看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分别为164BP和107BP。一线城市房贷利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅仅69BP和62BP。
“但无论是与同期企业贷款利率对比，还是从与名义经济增速匹配的角度衡量，当前居民房贷利率都处于相对偏高水平。”王青称，目前多地房贷利率已降至5年期LPR报价决定的最低值附近，接下来为推动房贷利率进一步下行，除了放宽首套房贷利率下限外，需要5年期LPR报价先行下调。
此外，今年居民按揭贷款持续疲弱的一个重要原因还在于存量房贷与新增房贷之间利差扩大所造成的按揭早偿率大幅提升。对此，温彬建议称，在调降5年期以上LPR促楼市回暖之外，更重要的是通过下调存量房贷利率进一步降低住房消费者的负担，以稳定居民资产负债表，促进消费恢复。
房贷利率转换lpr是什么意思
如果你的个人住房贷款是商贷，已于2020年1月1日前发放，或已签订合同但未发放，且属于浮动利率、参考贷款基准利率定价，那么，你正在面临以下选择——将贷款的定价基准转换为LPR加减点，还是转为固定利率。
这两者有何区别？哪种更划算？具体如何操作？需要注意哪些问题？
首先要提醒的是，上述转换工作虽已于3月1日正式启动，但将持续至8月31日，借款人仍有充足时间了解相关情况，在充分调研基础上，结合自身需求做出合适的选择。
“定价基准”生变
提及LPR，不少人表示“一头雾水”，更不明白“房贷做LPR转换”的逻辑和原理。实际上，把握住“定价基准”这一概念，便可对此次转换“豁然开朗”。
人们在申请房贷时，都很关注能否有“折扣”——即能否在基准利率上打折。例如，基准利率为4.9%，打九折后，实际执行的利率为4.41%，这其中，基准利率就是房贷的“定价基准”。
此次转换的核心，就在于“定价基准”发生了变化，由此前的按照“基准利率”定价，变为参考“LPR”定价。
什么是LPR？它的全称为“贷款市场报价利率”，简单来说，是中国人民银行综合18家具有代表性的商业银行市场报价，形成的贷款市场报价利率，每月20日（遇节假日顺延）对外公布一次，目前包括1年期、5年期以上两个品种。
那么，为何要将房贷的“定价基准”从基准利率转为LPR？“与基准利率相比，LPR的市场化程度更高，能及时反映市场利率变化。”央行相关负责人说，为深化利率市场化改革，进一步推动LPR运用，央行此前已正式发布公告，要求实施存量浮动利率贷款定价基准转换工作。
上述负责人表示，目前，大部分新发放贷款已将LPR作为定价基准，但存量浮动利率贷款的定价基准仍主要是贷款基准利率，而非LPR。2015年10月以来，贷款基准利率一直保持不变，但2019年8月以来，LPR已多次下降。
“因此，为保护借贷双方权益，央行明确自2020年3月1日开始，推进存量浮动利率贷款定价基准转换。”该负责人说。
值得注意的是，此次转换工作并不局限于房贷，还涵盖企业贷款、个人消费贷款等。就房贷来看，仅包含商业性个人住房贷款，以及组合贷款中的商贷部分，不涉及公积金个人住房贷款；同时，固定利率贷款、2020年底前到期的个人住房贷款、已参考LPR的浮动利率贷款也无需转换。
LPR还是固定利率？
值得注意的是，转换的选项并非只有LPR一个，借款人也可将房贷转为固定利率。那么问题来了，这两者有何区别？哪种更划算？
多位业内人士表示，两种转换方式各有优势，具体如何选择取决于借款人自己的判断，特别是对未来利率走势的判断。如果你认为未来LPR会下降，那么转换为参考LPR定价会更好；如果认为未来LPR可能会上升，那么转换为固定利率就会有优势。
“需要注意的是，在基准利率的定价方式下，一般按比例浮动，如基准利率上浮10%、下调15%等；在LPR的定价方式下，则按照加减点数来浮动，如LPR加40个基点、减30个基点。”中国工商银行北京分行相关负责人说。
他介绍，假设你目前的房贷为10年期、利率为基准利率打七折，转换为LPR以后，并不是在LPR的基础上打七折。
“转换前，贷款基准利率是4.9%，打七折后的实际执行利率是3.43%，转换成LPR后，贷款的实际执行利率依然为3.43%，但利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点。”该负责人说，转换后，10年期贷款参照2019年12月20日公布的5年期以上LPR，为4.8%，因此，该笔贷款的定价方式转换为：在5年期以上LPR的基础上减137个基点，即减去1.37%，加点数值为“-137”，该数值在合同剩余期限内固定不变。
如果借款人选择转为“固定利率”，那么在整个合同的剩余期限内，他的房贷都将执行3.43%这个利率。
如果借款人选择转为参考LPR定价，其房贷利率水平将按照“5年期以上LPR－1.37%”来确定。
那么问题来了，众所周知，LPR每月20日对外公布一次，相应的房贷实际执行利率也会每个月变化一次吗？
答案是否定的，这里涉及“重定价日”和“重定价周期”两个问题。前者是指，你和银行约定的利率调整日子，即“何时调整”，通常为每年的1月1日，或每年与贷款发放日相对应的日期；后者则是指“多久调整一次”，即调整频率，通常为一年。
也就是说，从转换后到第一个重定价日前，上述借款人的房贷利率仍是3.43%，从第一个重定价日起，其房贷利率变成“当时最新的5年期LPR－1.37%”，以后每个重定价日都以此类推。
“你的房贷做LPR转换了么？”“如果转成固定利率是不是更好？”“究竟要如何选择？”作为一项与百姓“钱袋子”密切相关的业务，个人住房贷款的利率变动总能引发社会关注。
多渠道办理 实时生效
不难看出，如果未来LPR会持续下降，那么把房贷利率转换为参考LPR定价会更划算。目前从多家商业银行的反馈看，对LPR持下降预期的借款人较多，选择LPR选项的人数多于选择固定利率的人数。
需要注意的是，根据监管层部署，转换工作原则上要于2020年8月31日前完成，如果借款人有转换需求，建议在此时间节点前与相应金融机构协商。
此外，如果贷款存在共同借款人，需要所有共同借款人均同意变更后，才能实施定价基准转换。
如何办理呢？以工行为例，该行目前提供手机银行、智能柜员机、短信银行等多种受理渠道。“疫情期间，建议借款人通过手机银行办理，如果确实需要线下办理，建议等到疫情结束后。”该行相关负责人说。
从线上办理渠道看，借款人可登录工行手机银行APP，按照“最爱、全部、存贷款、利率基准转换、一键转换”路径点击，按提示操作办理即可。
“如果你是借款合同中的共同借款人，且已在工行预留手机号，在主借款人发起定价基准转换后，你将收到工行95588发送的定价基准转换变更确认短信，此时，你可以直接回复该短信完成定价基准变更确认。”上述负责人说，这一银行短信功能预计将于4月中旬上线。
至于转换的生效时间，通常情况下是“实时生效”。例如，在手机银行办理定价基准转换时，如果合同清单中某一笔合同的右上角显示“已按LPR定价”，则说明已经变更成功。
但是，如果你的贷款存在共同借款人，则需要所有共同借款人在主借款人发起变更的当天24点前完成变更确认，定价基准变更才能生效。
相应地，银行会在定价基准变更成功或失败后，向借款人在该行预留的手机号发送短信提醒，建议借款人及时留意相关信息。
最后要提醒的是，根据央行政策要求，将定价基准转换为LPR后，不可再转回按照基准利率定价，也就是说，定价基准只能转换一次，借款人应在审慎思考后作出理性选择。（记者 郭子源）
来源：经济日报
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