三部门发文放宽预售资金监管，业内：住房信贷政策或将再放松，下面是南方都市报给大家的分享，一起来看看。
贷款收紧对楼市
继支持房地产金融16条措施后，房地产行业再迎利好。
11月14日，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（以下简称《通知》），指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。
《通知》指出，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。同时，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。
随着两份通知相继发布，A股迅速反响，三大指数高开低走。截至当日收盘，Wind数据显示，银行和地产（申万一级分类）分别收涨2.23%和2.08%。市场观点认为，多重政策催生房地产行业产业链行情发酵，随着近期上市房企股价的大幅反弹，相关公司和行业的估值得到了快速的修复，未来这种修复能否具有可持续性，尚需等待销售数据的真正见底回暖，以及经济基本面的边际改善，居民入市信心的明显恢复。
明确向优质房地产企业开展业务，防范化解房企流动性风险
《通知》显示，为支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场平稳健康发展，允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。
对于这项预售资金监管新政，《通知》规定，保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。
同时，在房地产企业申请保函之前，要按照《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）规定开设预售资金监管账户，购房人缴纳的定金和首付款、商业银行发放的按揭贷款以及其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户。
在监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。
房地产企业提供商业银行出具的保函，向住房和城乡建设部门请求释放预售资金监管账户相应额度资金的，监管账户行应配合住房和城乡建设部门做好必要的审核工作。
住房和城乡建设部门研究同意后向监管账户行发出拨付指令。监管账户行根据住房和城乡建设部门拨付指令做好资金拨付，并等额减少账户管理额度。
监管有关部门负责人就《通知》答记者问时表示，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。
同时，监管额度内资金拨付使用时，保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。此外，要求商业银行合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。
商业银行展业资质设定“两条红线”，明确多条限制性情形
在此次预售资金监管账户管理新政出台的同时，监管显现出审慎态度，要求商业银行防范业务风险，包括明确开展保函业务的商业银行资质要求，提出“两条红线”；商业银行不得向主要股东、控股股东或关联方出具保函；商业银行参照开发贷款授信标准对房企进行评估；采取增信措施等。
具体来看，《通知》规定，监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。
同时，商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。
在业务开展过程中，《通知》要求，商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险、项目销售前景和剩余货值等，与经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。
对债权债务关系复杂、涉案涉诉纠纷较多、对外担保额度过大、施工进度明显低于预期的项目，应审慎出具保函。对于项目主体与总承包方存在关联关系的，要充分评估项目风险。保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度。
此外，商业银行要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险，按要求计提风险资本，提取风险准备。
《通知》规定，在保函有效期内，如监管账户内剩余资金不足以支付项目工程款，出函银行应立即履约垫付，在保函额度内支付扣除账户内剩余资金后的差额部分。一旦出现垫付，出函银行要及时向房地产企业采取追索措施，保全债权安全。垫付资金应足额计提拨备、真实分类，不得隐藏风险。
中国首席经济学家论坛理事王军向南都湾财社记者表示，整体来看，近期的一系列政策，显然是对之前过度紧缩的房地产金融政策的一次重大转向，是一次明显的调整和放松，这些紧缩政策包括2020年底推出的“三条红线”和“两条红线”。这些政策也是对近期金融促进房地产市场稳定一系列政策的总结和在具体操作层面的细化，体现了监管层近期对于房地产金融的基本态度。
王军进一步分析表示，一方面，在全行业去杠杆及“房住不炒”的主基调未变的前途下，仍将严防房地产过度金融化、泡沫化；但另一方面，也将适度控制去杠杆的节奏，对房地产融资的大方向，从限制转向了支持，从“救项目不救企业”转向“救项目与救企业、救地方政府并存”，最终目标是让房地产市场实现“软着陆”。这些措施有利于疏通房地产企业融资的各类管道，缓解房地产企业的流动性问题，提振市场信心，为房地产市场早日回归正轨奠定基础。
明确资金用途，禁止购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等
对于此次保函置换预售监管资金有关工作部署，《通知》强调，各地不得强制商业银行出具保函，不得将出具保函与当地预售资金监管资格挂钩。住房和城乡建设部门、金融管理部门应为商业银行开展保函置换预售监管资金业务提供必要支持。
同时，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。
《通知》明确，监管账户行、出函银行发现房地产企业违规使用资金，或在预售资金拨付后未及时补足差额资金，应及时报告有关部门。住房和城乡建设部门、金融管理部门可采取联合约谈、行政处罚等措施，督促房地产企业纠正违规行为。
后市观点：政策落地尚需时日，外部环境有待改善，需保持一份冷静
受多重利好消息影响，11月14日A股高开，银行等板块开盘走强，截至当日收盘，银行和地产（申万一级分类）分别收涨2.23%和2.08%，地产板块6只成分股涨停。
王军认为，展望未来房地产市场，住房信贷政策或将进一步放松，城市和金融机构的自主权都将有所提升；年底房地产市场或将见底复苏，各线城市也有望轮动修复；房企供给侧改革已渐进尾声，国企、优质民企的经营将逐渐恢复稳态，问题房企将有序出清。
不过，他还表示，在全面落实保交楼政策底线的情况下，购房者缺失的信心也有望修复，潜在置业群体或将陆续入市，房地产交易也将逐渐回归稳定，但即使在复苏之后，新房销售也可能会稳定在比疫情前低得多的水平上。
“与此同时，也需对未来市场的恢复保持一份冷静。由于政策落地尚需时日，市场的全面企稳和回暖除了房企债务压力的缓解，还需要更多的外部环境改善，如疫情冲击的真正消退、经济更强有力的复苏和居民购买力的恢复。”
上海中原地产分析师卢文曦同样表示，松绑不是今天一天才出来的，此前信号已经明显了，目前大背景可以看出市场需要多渠道帮企业完成保交付和正常生产。当前是要多想办法做些特殊手段，提振市场信心。他还表示，问题是市场表现一般，信心提振有限，需要更多手段，多方位努力，最关键还是提振消费意愿，房子能卖出去，钱能回来，自然就解决很多问题。
王军表示，随着近期上市房企股价的大幅反弹，相关公司和行业的估值得到了快速的修复，未来这种修复能否具有可持续性，尚需等待销售数据的真正见底回暖，以及经济基本面的边际改善，居民入市信心的明显恢复。
采写：南都湾财社记者叶霖芳
银行收紧贷款意味着什么
中国这种情况和传统的通缩是不一样的。
传统的通缩是货币供应减少，市场上流动性减弱，人民收入减少，消费降级，形成的通缩。
而中国目前的通缩是货币供应量大增，去年26万亿人民币增量，全社会融资360万亿，流动性很强，但是居民消费也在轻微降级。和传统通缩根本不一样。是债务型通缩。
中国以前是1元钱贷款可以增加2元GDP，08年前，后来是1元贷款增加1元GDP，到现在已经是接近4元贷款增加1元GDP了。这是内部债务陷阱。人民赚的钱，企业赚的钱要大部分还债。没钱消费。全社会融资达到了360万亿，按照4%这种极低利率，每个人均一年也要还债1万元。实际肯定比这个高的多，但是具体多少，没有统计。
大部分贷款变为存款后，是集中在极少人手里的，这些人不消费，也不投资。实际是消费满足不了这群人了，你不可能1天吃100顿，住50套房产，不投资是市场面上能升值的项目越来越少。而绝大部分人手里的钱，收入，很大部分要还债，根本没有足够的积蓄，无法扩大消费。51节的火热只是特殊 现象，3年没出门的人，压抑久了出门玩一下，但是大部分人在家依然会压缩开支。我个人认为是贫富差距加大后，债务过高，造成的通缩。
中国的杠杆水平应该已经和美国接近，中国为300%的负债/GDP比值，美国是340%。但是中国的债务结构和美国是完全不一样的。中国债务主要是银行表内债务，是间接融资为主。而美国是市场直接融资债务为主，银行间接融资占小头。这就造成了中国银行去年新增了26万亿银行贷款，很有可能这部分贷款是在帮特定企业或地方政府做债务置换。直接影响生产消费的贷款不多，所以投了26万亿贷款进去，GDP只增加不到7万亿。这个就是资金空转。而中下层百姓因为前些年的各种房贷，车贷，信用卡贷，甚至网贷，还账压力在增大。
叠加美国加息冲击出口，大学生毕业历史最高，外资台资的陆续撤退，国际订单的不断较少。这些因素综合起来，形成了就业难，失业多，降薪明显。人民不敢消费，不能消费，没钱消费的困境。
解决办法也简单，光放水已经解决不了问题了。方案一，高额度累进利率税，你不是不消费不投资吗，收你钱。方案二，民众信用贷增加额度，不是消费起不来吗，未来的钱继续用。方案三，农村土地买卖激活，你不是有钱不消费吗，房地产不行了对吧，来买土地，收你高额税收，地方财政也解决了，农民也有钱进程买房子了，一举多得。方案四，全面发钱，美国疫情期间每人就发1000多美元一个月，效果杠杠的。 我个人认为方案3，最可能是未来10年要形成的。
要知道去年1年增加了26万亿货币供应，都形成了连续2个月通缩趋势，说明目前的放水方法真的无法解决问题了。如果4月还是PPI,CPI在通缩区间。必然新政策会出来。绝不会是以前那种放水方式。但是给地方政府和特定企业的债务置换必然不会减少也就是说，未来货币供应量不会减少。
但是实际效果并不知道，你采用哪种方式，后果完全不同。但是如果继续通缩的话今年除了GDP不达标还是小事。偿还债务不会减少，很容易引起债务危机。按照中国的特色，债务危机也容易化解，谁债还多就给他展期，当然GDP就会受到极大影响。
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