房子被定义为风险资产，意味着什么？以后抵押贷款只能贷3成了吗，下面是照理说事给大家的分享，一起来看看。
正规的房子贷款抵押贷款
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今年以来房子是越来越难卖了，相信大家都看到很多城市的房地产交易甭管是新房还是二手房，都进入到了冰冻期。是的，一方面是房价不断下跌，另一方面是大家对于房地产市场的信心正在逐渐丧失。
我们以往就讲过，房产绝对是一个买涨不买跌的事，当房价不断上涨的时候，很多人抢的时候，我得赶快上车，买不起大房我得买个小房。为什么？我买了房子我才进入到了发展的快车道，哪怕我买的只是一个小房子，它在升值，将来我有了钱之后我把小房子卖掉做首付，我才能买一个更大一点的房子。
而如果我不买房的话，我就永远被时代抛在后面了，我就只能眼睁睁看着人家的资产不断保值增值，而我挣钱速度永远赶不上房价上涨速度。可是当房产进入到下行通道之后，大家的心态全都变了，我们想的是昨天房价够高，今天降下来了，明天说不定更低。而且各种各样的优惠政策会越给越多的，开发商绷不住了要降房价，银行降首付降利息，地方政府给各种各样的优惠政策。今天优惠政策就够多了，明天说不定能更多，所以我莫不如持币代购等一等。
而且由于大家已经看到了过去几个月房价一直在降，所以很多人现在是不敢买房了，我今天买了房子之后，明天房价降了，你说我去不去打砸售楼处？理性上讲我们知道咱们得有契约精神，房价涨的时候你也没有补钱给开发商，那么房价跌的时候你得自行承担这个损失。
可问题是我们作为普通老百姓，买房子那是一辈子的大事，那是全家人省吃俭用掏空六个钱包的大事，所以如果房价降了咱们受不了。因此当房地产进入到下行通道之后，很多人的心态完全发生了变化。大家就觉得我一定得观望一下，说不准明天后天会降得更低，现在绝对不是买房的好时机。
而且大家有没有发现，更多的人对房地产市场有了重新的认识。就在这两天有很多媒体自媒体在疯狂的传一个事，说中央层面要把房地产重新定义了，原来把房地产定义为固定资产，现在要把房地产定义为风险资产。这两者有什么区别呢？按照他们的说法，固定资产那就是有一定价值的，而且价值要不断的成长的。风险资产就跟股票跟基金很相似，股票有涨有跌，甚至会大涨大跌，今天你的股票能值一块钱，明天可能就只值八毛钱。
这些人说，以往咱们认为房子是固定资产，房子的价值是很稳定很踏实的，而且随着时间的推移会不断上涨，现在我们要重新定义了，房子跟股票跟基金跟理财一样，都是风险资产，所谓风险资产就是有一定风险的，它能涨它也能跌，甚至涨低的幅度会很大，速度也会很快。
因此银行层面会重新衡量房地产的价值，将来你去贷款的时候，现在咱不是能贷七成？你可能贷不了七成了，只能贷个三成，只能贷个四成。这是怎么一回事呢？到底真的房产会被从固定资产定义为风险资产吗？
咱们首先讲，从来就没有人说因为房子是固定资产，因此房价就永远只能上涨不能下跌。很多发达国家早就把房子定义为风险资产了，而且恐怕全世界除了我国在过往20年房价一路高歌、只涨不跌之外，别的国家没有这样。比如说日本，日本上世纪90年代经济泡沫破裂之后房价大跌，跌了一半之多。到今天30年了，日本房价也没有涨回。那么日本房子到底是固定资产还是风险资产？
美国也是这样，十多年前美国次贷危机，美国有多少人血本无归，那么美国的房子是固定资产还是风险资产？而且即便对于我国而言，从过往20年的大趋势看，每个城市房价都是只涨不跌的。但问题是如果我们细究到某一个年份，这个动荡也是有的。真的有那么几次机会，有那么几个年份房价是下跌的。
更关键的是我国幅员辽阔，960万平方公里600多个城市，每个城市情况他一样吗？就像此前我们节目说的那样，东北的鹤岗两三千块钱的房价，华南的香港二三十万的房价，差100倍。今天你的鹤岗15000块钱能买一套五六十平的楼房带暖气，当然了楼龄老一点，可能是几十年前的老楼。问题是这个价格难道没跌过吗？难道鹤岗的房子一直是这么低的价格吗？
当然不是，所以我觉得不管我们有没有把房产从固定资产定义为风险资产，有一个事咱们得确定，那就是房价真的不是只上涨不下跌的。房价在过往20年的总趋势虽然是上涨的，但不是每一年都上涨，房价虽然在大多数城市是上涨的，但不是每个城市都上涨。所以任何时候我们买房的时候都要意识到这就是有风险。
反过来讲，我们这个社会本身就是个风险社会，你买什么商品他没有风险，你股票自然会涨涨跌跌，可是你去买猪肉呢？今天你去买一斤猪肉大概要20多块钱，去年这个时候大概六七块钱人民币，可能明年价格又降回到六七块钱人民币。任何物品他都是有涨有跌的，那是不是所有商品我们都要定义为风险资产。
反过来讲，日本也好、美国也好、我国香港也好，那些国家和地区的房产它都是风险资产，他们的涨跌幅度比我国大陆要快的多。但是你在那些国家和地区买房难道只能贷三成吗？银行会跟你说因为房产是风险资产，所以我们要实时评估，我们只能贷款给你房产价值的三成四成吗？不可能的，在很多地方你甚至可以贷到八成九成的。所以买房是有风险，但并不会因此我们就得提高首付比率，只能从银行贷到很少的钱。恰恰相反，说不准未来银行敢贷给你更多的钱。
房子抵押贷款多久放款
房屋抵押涉及的要素如下
涉及到的因素
以下是步骤
第一步：明确需求
首先根据上面所说的所有资料做一个自身条件的评估
且中心思想更多的是，自己去尽力符合产品的要求，而不是臆想产品。
抵押贷分为标件和非标件
标件的就是房子，房产，流水，营业执照，经营场地，征信满足大部分银行的要求.
房产：广州佛山深圳地区的房产，证在手，有空间
流水：流水既能符合资产负债比，又能体现经营流水；
营业执照：行业和经营时间满足要求，一般都是要一年期；
经营场所：可上门经营场地，尽量和抵押银行在同一城市。
征信：征信干净，负债、查询干净
主体：贷款人没有案件，没有犯罪记录
但是隔行如隔山，大部分人的情况都是非标件，有个房子就想去做抵押，不管你到底是经营者身份还是工薪族身份。
所以一般非标情况是：
房产：可能是新房本，未满三个月，全款all in后去抵押；
流水：从流水就暴露了一个工薪族身份的人，一个月就1-2w的工资收入，根本找不到其他流水作为辅助说明经营者身份；
经营执照：压根就没有执照，想着新注册执照，直接包装一个身份。身份执照没满3个月或者一年。
经营场所：工薪身份的人基本没有经营场所，然后去跟做生意的朋友借场地也是百般为难，还不如花点钱，留个体面。
征信：工薪族这征信这块都是挺干净，就是有些年轻人，会和消费金融有千丝万缕的关系。
主体：主要是职业的问题，有些贷款主借人，自己和配偶都是事业单位或者机关人士，单位不给注册营业执照，现在消费性抵押D可以做200w，不用营业执照。
需求建议：
大部分人对于贷款，都喜欢长年限，低年化，高成数额度，放款快，麻烦少，先息后本。
理想是很饱满的，但是现实是几乎极少能符合这个需求的，即使符合，也是要极好的资质，所以我们这里只说些大概率事件
第二步：准备资料
准备资料这一步一般都不难，但是也有一些踩坑的点，在这里要说明下注意点
资料：
1. 房产证：如果房产证出了押在银行要提供复印件加盖银行公章，但是如果还没出证，比如新盘，还没出证就不用考虑到了。
2. 营业执照：没有特别的要求，不要是敏感行业，投资、房地产、夜总会、娱乐业等。
3. 流水：是坑最多的，近半年不要有与房地产之间的关系，首付，定金，都不要有，提前做好准备.
4.婚姻资料：单身就不用考虑了，单身狗不配有婚姻资料。婚姻记录要提供：双方结婚证，单方离婚证。家庭户口本。
5. 收入证明：部分银行因为客户流水不足需要提供收入证明。
6.其他
第三步：上门评估
1. 房产评估：一般都是银行委托给第三方评估公司，大部分免费，部分银行会收取一定的评估费用500-1000元不等，上门拍照前评估公司的人员会和业主进行协商时间，拍照5分钟内完成，拍照现场尽量是居家状态，不说是出租状态.
2. 营业场所上门：现场要具备营业招牌，具体的门牌号。还要有业主本人在场，和银行经办的拍照。
第四步：签约和批复
签约：收集好所有的纸质资料和电子资料，就和银行签约，银行签约有几个注意点就是，房本上有多少人的名字，就要多少人出面，特殊情况下不方便出面可以进行委托，就比如疫情期间，有些业主在国外没办法回国，可以远程授权后公证。
批复：一般操作下进件后8-10个工作日可以出批复，批复以短信或者纸质资料为准，除了批复虽然是板上钉钉的事，但是距离放款还有步骤，这期间切忌瞎操作，作死自己的征信。
第五步：确认同贷书并签约
银行人员会跟你确认同贷书，有些银行还需要去银行签一次。大部分不需要，直接安排后面工作就可以。
第六步：房管局入押拿他项
按揭房：需要向原来按揭的银行提交申请还款，确认还款周期，广州商贷一般是15-30个工作日；公积金是15个工作日左右。确认出结清证明就是所谓的涂销资料的周期，安排垫资，现阶段广州的垫资成本是1%每月起。
现在市面上对于银行按揭结清有加急业务，也就是一个花钱的事，权衡垫资和费用之间的费用长短，节省费用。
全款房：不存在按揭结清的事，直接入押就可以。
入押：房子入押，要直接去到当地的房管局，比如天河的房子要去珠江新城，也就是华夏路那边的房管局进行办理，番禺的房子要去到番禺区的房管局。各个城市或者区域有自己的划分，但是流程大同小异。也有线上入押，不用去房管局。
广州入押后有回执，银行凭回执后续拿他项，银行凭他项放款，广州老六区的他项现在是一个入押一个小时后出。
来到了最后一步，也就是放款，这里也有几个小注意点。
第三方账户：顾名思义你是经营贷，那么你跟别人做生意，钱肯定是打到别人的账户去，可以大白话这样理解。但是市面上现在是个人账户能收，部分银行对第三方账户有要求，要求打到公户，或者第三方要符合经营身份。
取现：放到的卡要求是一类卡，没有取现限额，取现这个事的意义我就不在这里累赘说了。
以下解答一些朋友关于抵押贷的问题：
Q
我打算全款买房子，然后再抵押，可以做多少成？
打算买就是还没买，如果全款买了后要马上抵押，建议现在你就要着手准备下营业执照还有流水
新房本现在接受的银行不多，有按照7成评估的，也有6成，但是如果这期间有涨幅的房子，你又买到一定的溢价的，你可以参考半年前房子市值，因为银行比你精，大多数不接受泡沫。
我是事业单位，单位对于注册营业执照有要求，不支持在外面有经营活动，难道我在这单位一天，就跟经营贷无关吗？
首先：你的情况就算不注册营业执照也可以做，有不用营业执照的抵押贷，只是年限比较短，费率是2.61%左右，年化是4.68%左右
再者：你爱人或者直系亲属有营业执照也是可以接受的，有股份参股也是接受的
最后：单位可协商的情况可以安排清楚。
有中介跟我说抵押贷月利息只有3厘2，年化就3.85%就是说月费率是0.32%，那我100w，一个月的利息是不是就是3200元？
你好，对于信用贷和抵押贷的算法是不同的，一旦中介这样给你算，其实在偷换概念。
懂行的人都知道年化和费率不是同一个概念。
信用贷说费率。因为这过程中本金是一直在还，但是利息一直都是按照全额在给，市面大部分的信用贷等额本息都是如此设计的，少部分是按照随借随还计算。
抵押贷：抵押贷需要用房贷计算器，类似按揭算法，利息其实是前置的，不是每个月一样。所以对于这个3厘2的算法，中介应该是3.85%除12了。这水平你要放心就找他呗。
已经是大白话说法了，听不懂再看几遍
我的房子在按揭，我一定要赎楼了后再抵押吗？
不是的，你房子在抵押，可以准备好资料，先走流程，批款了之后再赎楼，这个时候，批复出了，批款板上钉钉，你再去赎楼，是不是更稳得一批。
相反，你赎楼了，再去走流程，万一贷不下来，你赎楼的资金不白耽误了吗？资金也是有成本的。
我房子在按揭10年了，证在手，用公积金供的，公积金利率3.25%，我不想赎楼，可以直接抵押吗？
可以的，你证已经在手了，而且你的考虑是非常正确的，公积金利率那么低，也不建议置换，但是又想把涨幅的溢价泵出来，你可以考虑二押，就是二次抵押，市面上现在也有20年等额本息，年化4.65%左右。具体可咨询细讲。
你好，我现在想抵押后再去买一套房子，可行吗？
虽然现在很多人并不是拿存款去买房子，而是负债撬动更多的负债，对于经营贷不能流入房地产的这个事大家都知道。但是不管怎么说LH虽然不能让你获得低层数首付，但是可以让你隔离负债。隔离单独房票。但是如果一定要去顶这个风头，建议先买再抵押。先挪钱，再还债，我也就只能说到这里了。
抵押贷如何防止银行抽贷？
首选抽贷这个事情，每年都有，但是对于2022年的抽贷话题，仿佛和房贷按揭一样，受到更多讨论，所以会有所放大。
按照正常的流程进行申请贷款，放贷，并且做好贷后管理工作，不能在半年内注销营业执照，部分银行会进行抽查去看场地。如实使用好资金就可以。
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