了解澳洲“建房出租”政策，下面是金顶置业给大家的分享，一起来看看。
澳大利亚买地建房贷款
住房可负担性问题
随着恢复上涨的房价，住房可负担性问题也将很快重新浮现。
住房可负担性一直都是倍受关注的话题。虽然在新冠疫情席卷全球的当口，人们更担心的是房市是否会崩溃，但是在几个月前，经济学家们（包括Westpac西太平洋银行的经济学家）已上调房价预测，因为澳洲经济复苏的速度超出了人们预期，并且利率将有望长期维持在历史低位。
对于那些由于房价过高买不起房，或是不想搬到房价较低地区居住的澳洲人来说，购房之路可谓是困难重重。然而，疫情之后的一个转机是，新的住房选择似乎正在通过新兴的“建房出租”（build-to-rent）行业进入市场。
全新税收优惠政策出台
近几个月来，新州和维州政府都出台了针对新的建房出租项目的税收优惠政策。此举是为了让那些希望分散投资组合、并获得低风险、稳定收益的机构投资者和养老基金对建房出租行业更感兴趣。
而这一点已经有所显现。房产投资公司Qualitas透露其已经与财力雄厚的Tim Gurner共同创建了10亿澳币的建房出租开发基金。澳大利亚最大的基金之一，资产规模达到1,350亿澳币的Aware Super也已经计划将其房地产投资的高达10%投资于离岸的建房出租项目，另外5%投资于当地的经济适用房，包括建房出租项目。
“这将给我们更多信心，来推动住房建筑业的发展，为投资者和开发商提供更多选择，并最终为租户提供更多住房选择和权益保障。”
新州财政部长Dominic Perrottet在宣布税收优惠政策时表示。
建房出租项目是否是万能之策？
在建房出租项目中，投资者和开发商将建造和管理房产或住房社区，消除一些租赁的常见缺点，比如短期租赁。
Grattan Institute的家庭理财计划总监Brandan Coates表示，建房出租项目并不是解决复杂的住房可负担性问题的灵丹妙药。因为这些项目主要针对的是收入在平均水平的人群，其主要的好处在于保障租住权。
“在澳洲，这些项目往往是为了提供更好的租房体验，所以它们的租金往往高于平均水平。但这并不是问题 —— 因为同时为看重租住权的人们提供了更好的租户保障。但对于那些无法负担房租的低收入人群来说，这并不是解决住房问题的办法。”他进一步说道。
近期发布的《退休收入审查》中也探讨了这一问题，并指出未持有房产的退休人员贫困程度更高。Grattan的数据显示，到2056年，退休人员拥有自己的住房的比例将从目前的八成跌至仅有三分之二。该研究还发现，在1981年至2016年期间，25-34岁人群的住房自有率已从60%以上跌至了45%。澳大利亚中年人群的住房自有率也有所下降。
然而， 他同时也表示精明的建房出租审批策略可以帮助经济适用房发展，援引了美国地方政府是如何利用开发权来提高社区中的社会福利住房水平。
“地方议会可以对开发商说‘你的土地性质以及我们的城市规划许可你在该街区建造100套住房。但现在如果你要建造120套住房，那么我们希望你也可以在本项目中或附近再额外建造20套住房，作为经济适用房，’”他举例道。
“我们确实需要更多经济适用房，但我们也需要高质量的住房，为人们提供长期的租住保障，而不必担心他们居住的房屋会被私人投资者出售。”
建房出租板块：起点低、增长快
Allen认为建房出租板块虽然起点很低，但增长很快。之前高昂的土地成本和低收益阻碍了机构进行投资，特别是在悉尼和墨尔本，因为在市场正炙手可热的情况下，显然开发商直接将房产出售给个人更有利可图，也更容易。
“新州和维州近期的税收优惠政策已经引起了开发商们的极大兴趣。他们还可能使得该领域对于像Mirvac和Lendlease这样的大开发商更有吸引力。而大开发商们已经在积极尝试创建新的资产类别，分散投资组合且并不打算出售。”
在新州的Miranda，Aware Super正在建造其在澳洲第一个专门建于出租的经济适用房项目。该Meridian项目的102套住房中的半数将以市场价的80%租赁给第一线工作人员 —— 例如护士、老师和警察。该项目将加入到养老基金现存的价值3.5亿澳币的经济适用房投资组合中。
Aware Super的收入和不动产部门负责人Damien Webb表示，建房出租之所以行得通有许多原因，例如租客想要在没有贷款压力的情况下，享受拥有一个家的舒适感和安全感。
他补充道，对于千禧一代来说，他们不一定非要拥有房子甚至车子，并且也很乐意与企业房东打交道。
他表示，“我们可以接受以优惠的租金出租，获得稍低一点的回报率，”他说道，并指出由于房租过高，许多人正被迫越来越远离城市。
“可以看到我们的会员正获得良好的回报，但同时也在寻求对社区产生影响，毕竟住房负担性是个关键问题。”
使租金更加负担得起
然而，来自Grattan的Coates表示，面对房价苦苦挣扎的，其实不是所有城市都需要的一线服务人员。
“我们需要记住，澳洲的平均年薪是5.8万澳币左右：而底层20%的人群每年的收入低于3万澳币。”
有几种方式可以使租金更负担得起 —— 增加租金补助以及建造社会福利住房。但《退休收入审查》认为，即使租金补助再上调40%，也不足以有效缩小租客和户主的退休收入差距。
Grattan计算得出，如果将租金补助增加40%，即单身人士每年大约得到1,400澳币，如果仅适用于养老金领取者，那么每年仅需花费3亿澳币，如果扩大范围到更年轻的租客，那么每年还需额外花费10亿澳币。
至于建造社会福利住房，10万套住房将需要100亿至150亿澳币的前期资本支出。
Coates 总结道：“土地税的优惠政策消除了澳洲建房出租行业发展的一个主要障碍，此类项目的性价比将前所未有的好。但这虽然可以为租客解决一些问题，却并不能降低住房成本。”
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中国人在澳洲买房可以贷款吗
过去40多年，出国留学的人员中已有432.32 万人在海外完成学业，而其中有 364.14 万人在完成学业后选择回国发展，根据之前的海外留学生归国趋势报告显示，有近六成的海归学子年薪低于10w，他们想要收回留学成本至少得用6、7年的时间，不过这也表明只靠出国“镀层金”就想拿高薪的时代已经过去，大部分企业都摘掉了有色眼镜，因此有一部分留学生就选择毕业后就留在当地发展，比如中国留学生占据大头的澳大利亚。留澳生活，你可以租房子也可以买房子，那么留学生怎样在澳洲买房呢？
首先留学生符合澳洲临时居民身份的，在澳洲可以买新房、二手房，还可以买旧房拆除重新建造新房。不过后两者不能出租，只能用于自住，且如果留学生离境澳洲，在签证到期时不再在澳洲居住的话需要变卖物业，不可保留。留学生买房主要经历5个阶段，参与程度不高，基本由律师代劳，不过这些步骤至少得心里有数。
准备买房时期首先得开通澳洲银行账户，方便以后换汇和转钱！一般要买房子你肯定已经有了心仪的地点，而在这个地方买什么样的房子是需要你考虑的，澳洲的户型很多，足足有十余种。在选定某个项目后，可以看看楼书上房子的精装修程度如何，因为从这上面你能感受到开发商的诚意如何。
签订合同前不管是海外还是国内，买澳洲的房产都绕不开中介。在选定房源后，你需要签订意向表，并支付订金，这笔钱在正式签约后退回客户账户上。中介会联系开发商，让他们起草合同并寄出，中介收到合同后会通知到你。接着你就需要聘请一位房产过户律师全程参与买房，当然你可以自己找，也可以选择中介介绍的律师事务所，律师市场比较透明，对于律师费你能够知晓每一笔钱花在了什么地方。紧接着你需要将合同发一份给律师，他会为你详细解读并保证你的利益，很快他会打电话联系你或者邀请你见面，这时你需要留意下该项目是否已经通过FIRB申请了。关于FIRB的注意事项请参阅之前的一篇文章《留学生买房，怎样才能免除昂贵的FIRB申请费？》，谈妥之后就可以签合同了。
签订合同后签订合同后，为了确保合同的履行买家需要先付一笔定金，这个一般由开发商律师告知，然后在签订合同的14天内交齐10%的首付，逾期会有罚息。当然没什么变故，定金是直接包含进了首付里。如果你想知道自己的定金和首付都被保管在了哪里可以参考之前的文章《澳洲买房，交付的定金、首付保管在哪？楼花烂尾，钱能拿回来吗？》。
通常来说在签了合同后你有3天~5天的冷静期可以无条件退出合同，但过了冷静期，定金是不予退还的。在签订合同后3个⽉内需要缴付印花税，可以交给律师去到当地政府代办，一般来说海外人士是不允许拖延缴纳印花税的，逾期会产生罚息，具体数额可以参考之前发布的文章《澳洲买房，印花税怎么算？》。
交房前通常在交房前半年(或者前3个月)，你就需要准备贷款了，在这之前你可以先简单地了解一下澳洲信贷的那些“家常事”，以免中了套路。由于留学生可能还在学校读书，当初家里的意愿也是买房养学，所以你自己可能没有收入或是收入很少，这时你可以以父母为担保人，凭他们的收入来担保你的贷款。贷款时需要找一个靠谱的贷款经纪人(broker)，（关于如何找到一个不错的Broker，可以参考之前的文章《贷款买房时，总是笑脸相迎的Broker到底是“帮手”还是“帮凶”？》）。接着选择一款合适自己条件的贷款产品，对于现房开发商会给60天的贷款期限，并定下交房日期；如果是楼花，那需要等到交房后才付贷款。临近交房日期⼀般开发商会公布拿钥匙的时间，拿到钥匙后要去验房，有问题要及时与开发商方面沟通。
到了交房日期，律师会办理最后的成交事宜并付清尾款，然后会带你去查询你的产权登记是否完成，他会将这份记录打印出来，这就是你的“房产证”了，你可以看到澳洲土地局的登记信息里面是你的名字，完事后你要将剩下的律师费缴齐。如果因个人原因无法按时成交，那么会产生罚息，并且以天为单位累计，若是因为极特殊情况才延迟交付，比如之前疫情的影响，那么可以请律师向开发商律师申请免罚，并同时申请延时成交。
注意如果成交前你反悔了，那么你需要自己去寻找下⼀任买家，让下家来成交，然后跟开发商协议终⽌合同。如果找不到下⼀任买家的情况下，需要努⼒跟开发商达成⼀个协议，就是说愿意放弃10%的⾸付，请开发商给现任买家签⼀个协议不会再追讨将来的损失。如果没有协议，开发商有权没收10%的⾸付并保留继续追讨将来的损失。
结语目前澳大利亚房市涨幅可谓十分“夸张”，因此有些朋友总说现在不适合买房，但真的是这样吗？房地产的底层逻辑，是短期看金融，中期看土地，长期看人口。如果你真正了解了澳洲房市到底是什么样的现状后，你会发现为什么说现在买房是千载难逢的机会，有兴趣的朋友可以阅读一下之前发布的文章《澳洲投资大亨：负面的新闻并没有扼杀中澳两国之间的投资》，说不定能让你改变想法，现在澳大利亚新推出了不少不错的楼盘，比如说悉尼西北区的Lumia，还有黄金海岸上的“东方明珠”Chevron One，亦或是墨尔本的Liberty One，总有一个项目相信是能让你眼前一亮的。
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