房贷越长越好还是越短越好？银行经理坦言：不少人都选错了，下面是楼市专聊给大家的分享，一起来看看。
贷款长贷短还合适吗
前言：近期国家统计局公布了1-9月商品房销售情况，数据显示：商品房销售面积130332万平方米，商品房销售额134795亿元。按照前9个月的销售数据，我们可以很容易计算出2021年1-9月的房价均价为10342元/平方米。
去年我国的房价均价为9860元/平方米，如今全国的平均房价已经完全突破万元大关，这意味着我国的楼市已经正式进入“万元时代”。
从购房者的角度来说，上万元房价的背后是巨大的买房压力。假设购房者购买一套100平米的房子，那么房子的总价就会超过100万，很少有家庭能够拿出100万现金来买房，因此对于购房者而言，只能选择按揭买房，在如今高房价的背景下，大多数家庭买房都会选择按揭买房，按揭买房已经成为了人们买房的主流方式。
按揭买房的优点与缺点按揭买房最大的优势就是降低了买房的初始成本，让更多人有机会买到属于自己的房子。根据上海易居房地产研究院发布的《2020年全国房价收入比报告》，2020年我国的房价收入比已经达到9.2，这一方面收入比要远高于国际正常水平（3-6之间）。
房价收入比9.2就意味着一个家庭不吃不喝9.2年才能全款购买一套房子，如果考虑到平时的生活开销的话，可能需要20年甚至更长时间，大多数人都不可能等这么长时间。除了长时间等待之外，购房者还会担心房价上涨的问题，即使20年能够攒够全款买房的资金，但是如果20年后房价翻倍了该怎么办，最后还是买不起房子。因此对于购房者来说，按揭买房可以降低买房的初始成本，让更多购房者能够尽早买房。
不过按揭买房也存在很大的缺点，因为按揭买房属于提前消费，因此买房之后的几十年，购房者都要承受很大的房贷压力，房贷压力的存在会降低人们的生活质量，影响人们生活的幸福感。很多人都会把贷款买房的人称作是房奴，也就是房屋的奴隶，可能未来几十年的努力，都是为了还房贷而努力工作。
另外房贷利息也是不可忽视的存在，因为购房者贷款的本金比较多，同时贷款的年限也比较长，因此房贷产生的利息也非常多。假设购房者向银行贷款100万，选择30年等额本息贷款，房贷利息为5.635%（基准房贷利率上浮15%），那么30年贷款产生的总房贷利息为107.46万，比100万的贷款本金还要多。
房贷利息比贷款本金还要高是很多购房者无法接受的，30年需要多支付一百多万的房贷利息，相当于每年多支付三四万，可能很多人一年也就只能攒下三四万块钱。房贷总利息的数额主要和房贷利率以及贷款年限有关系，贷款利率是购房者无法决定的事情，因此很多购房者更加关心贷款年限的问题。
房贷越长越好还是越短越好？基于房贷利息很高的问题，有不少人难以接受过高的房贷利息，因此这些人认为房贷年限越短越好，理由也很简单，房贷年限越短，产生的房贷利率也就越少。还拿上文中的例子来看，100万房贷，30年产生的房贷利息为107.46万，如果选择20年贷款的话，产生的利息仅为66.92万，如果选择10年贷款的话，产生的房贷利息只有31.03万。
从贷款的结果来看，房贷年限越短，产生的房贷利息也就越少。并且很多人都想过上没有债务的生活，俗话说“无债一身轻”，选择短期房贷就意味着能更早还清房贷，同时购房者也能承担更少的房贷利息。
不过一位银行经理表达出了不同的看法，他认为很多人都选错了，房贷并非是越短越好，对于大多数人来说，反而是房贷越长越好。
首先房贷年限越长，购房者承担的房贷压力就越小。对于大多数购房者来说，买房需要承受的房贷压力很大，都期望能够承担更小的房贷压力。确实选择10年房贷需要承担的房贷利息越少，但是每个月的房贷压力却非常大，这是很多购房者无法承受的。很多人会选择30年房贷，主要原因就是30年房贷可以尽可能降低买房前期的压力。
然后贷款年限更长，未来可以有更多的选择。在房地产业内有“长贷短还”的说法，“长贷”的意思就是尽可能延长贷款的期限，“短还”的意思就是如果购房者有提前还款的打算，尽可能缩短还款的周期。延长贷款周期的优势可以让购房者有更多的选择性，因为“长贷”是购房者承担压力最小的一种状态，这样购房者可以选择不提前还款，也可以选择提前全部还清，同样可以选择先还一部分。
最后通货膨胀长期存在，房贷越长越划算。房贷年限很长的时候就不能忽视通货膨胀的影响，如果购房者选择30年房贷的话，随着通货膨胀的影响，购房者的房贷压力只会越来越小。就比如20年前，1000元的房贷对很多人来说难以接受，但是放到现在，1000元的房贷基本上没有任何压力。现在承受几千房贷的人可能觉得存在一定的压力，但是如果经过了一二十年之后，人们可能就会感觉房贷没有任何压力。
如果不考虑通货膨胀，长期房贷会产生更多的房贷利息，这肯定是划不来的，但是如果考虑到通货膨胀的影响，货币是一直贬值的，选择更长时间的房贷反而是更好的选择。
结语：很多人觉得5%左右的房贷利率很高，像缩短贷款年限来降低房贷利息，事实上每年通货膨胀的速度都可能超过5%，通货膨胀或弱化房贷利息对我们产生的影响，并且如果我们盲目缩短房贷时长，反而会增大还款的压力，降低生活质量。
长贷短还30年合适吗
澎湃新闻高级记者 李佳蔚
近日，广西南宁某银行房贷年龄上限可延长至80岁一事引发热议。澎湃新闻记者走访发现，上海部分银行也将房贷还款年龄上限调整至80岁，但强调须满足一定的条件。
2月16日，澎湃新闻记者走访上海多家银行，各家银行在房产贷款年限上的规定不尽相同，多数银行目前没有调整还贷年龄上限，通常规定个人住房贷款期限与借款人年龄之和最高不超过70岁（年）。
对于部分银行调整房贷政策一事，上海市人大代表、上海恒建律师事务所律师潘书鸿认为，此举或许有利于提振楼市、促进经济，但住房政策首先还应考虑解决“刚需”，坚持“房住不炒”。
放宽还款年龄上限
老年人都能申请房贷？
2月16日，兴业银行淮海支行业务人员告诉澎湃新闻记者，根据该行现行规定，个人住房贷款期限与借款人年龄之和最高不超过80岁。据他了解，这一政策调整已有一段时间。
兴业银行淮海支行本文图片均为澎湃新闻记者 李佳蔚 图
根据调整后的政策，举例来说，50岁的贷款者，便可申请30年房贷，80岁正好还完贷款。
80岁还能还房贷，是不是60岁、70岁还可以贷款买房，只要80岁前还贷就好？澎湃新闻记者了解到，实际上这里有一些误解，即使部分银行房贷年限略有延长，申请贷款依然有严格的要求。
兴业银行淮海支行业务人员告诉记者，虽然该行调整了相关政策，但退休人员通常不满足贷款条件。也就是说，大部分年龄超过60岁的人，其实很难再申请购房贷款。
该业务员表示，购房者的年龄50岁、60岁甚至更高，需要有稳定工作，例如自己开公司、返聘等，证明具有稳定的收入，便有机会申请贷款至80岁；而退休人员及没有稳定工作的人，无法享受房贷政策。
另一家银行，厦门国际银行上海静安支行业务员告诉记者，原则上该行个人住房贷款期限与借款人年龄之和最高不超过70年，“有个别客户会延长到80岁”。
厦门国际银行上海静安支行
“这要综合评估客户的家庭情况，包括职业、收入、子女等情况，能办下来的只有极个别。”该厦门国际银行业务员说，“只要你过了退休年龄，基本上都很难做房贷，除非你自己开公司，对上班族来说，过了退休年龄基本都很难贷了。”
记者走访了解到，大部分银行目前没有调整房贷政策。
中信银行上海中信泰富广场支行业务员告诉记者，该行没有延长房贷年龄期限，“我们没有接到这个通知，现在还是执行以前的规定”。根据该行政策，个人住房贷款期限与借款人年龄之和最高不超过70年。
中信银行上海中信泰富广场支行。
60岁还能贷款买房吗？该中信银行业务员称，退休人员也不能作为主贷人买房，贷款人需要工作证明、收入证明等材料，“可以按小孩的名义买房，家里老人来还贷，但退休老人自己办不了”。
招商银行一名业务员告诉记者，该行也没有相关政策调整，执行的是个人住房贷款期限与借款人年龄之和最高不超过70年。
另据媒体报道，上海地区四大行的房贷政策均没有变化，房贷到期年龄上限是70岁或75岁。
人大代表：房贷政策应考虑
解决刚需，坚持房住不炒
对于部分银行房贷政策“松动”，上海市人大代表、上海恒建律师事务所律师潘书鸿认为可从两方面考虑，首先，政策调整可能有利于提振楼市、促进经济，将更多人纳入购房者行列。其次，还应考虑政策调整是否基于真正解决居民的住房“刚需”。
据上观新闻援引业内人士观点，目前，上海40岁、50岁的购房者，成为了置换购房的主力军，如果不延长上限，很多人无法贷满30年，由此首付和月供压力都会增加，此举在一定程度上可以促进这类群体的置换意愿。同时，中国人均寿命延长，渐进式延迟法定退休年龄也提上日程，一些高龄群体也拥有稳定还款能力，提高房贷年龄上限也是银行的一种尝试。
在潘书鸿看来，这种考虑不无道理，既能提振经济，也能解决部分购房者的“刚需”。只不过需要提醒的是，如果银行广泛作出调整，将房贷期限延长至80岁甚至90岁，出发点不能仅仅在于“多拉几个优质客户”。
潘书鸿说，许多中年人、老年人拥有较富足的资产，银行乐于为“优质客户”提供贷款。根据报道，一些银行还声称针对公务员、金融从业者、医生、教师等职业放宽条件，为这些购房者延长还贷年龄。但是，解决住房“刚需”往往面向的更多是中青年人群，他们需要成家立业，这些人群的经济条件或许还没有很好，但在制定相关住房政策时，应科学、精细地考量这些情况。
“房子是用来住的，不是用来炒的。”潘书鸿说，这是目前中国住房政策的主基调，相关政策的调整也应基于此。
实际上，老人借贷早有先例。此前，各地市面上都流行一种贷款叫“接力贷”。“接力贷”指当借款人年纪过大，或者还贷款能力有限时，可以用借款人的亲属作为共同借款人或担保人，比如父母、子女及其配偶等，向银行申请贷款购买住房。在该业务中，借款人与其成年子女作为共同借款人。换言之，就是老人和年轻人可以一起还款。
但这样的还款模式，却让一些购房者有了规避限购打擦边球的机会。据上观新闻报道，2016年11月，上海市市场利率定价自律机制发布《关于切实落实上海市房地产调控精神、促进房地产金融市场有序运行的决议》，严禁通过成年子女、（双方）父母、前夫、前妻或其他第三方参与共同还款并承担还款责任等方式变相规避调控政策和住房信贷管理规定，正式叫停“接力贷”。此后，“接力贷”在上海销声匿迹。
潘书鸿认为，房贷、购房涉及社会资源的分配，应当有公平性原则。金融政策和房地产政策是一个组合拳，影响巨大，它的制定应当科学、精准、公平、高效。是不是真正解决居民“刚需”，实实在在保障居民权益，同时有利于经济发展，应是住房政策的出发点。
来源： 澎湃新闻
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