以别人名字贷款买房（买房贷款可以用别人的名字吗）

你的名字我的房子？借名买房有什么风险？，下面是苏建友律师给大家的分享，一起来看看。

以别人名字贷款买房

借名买房所有权归属的认定

借名买房是指借名人不满足限购政策的购房资格或者不方便以自己的名义去购买房屋时，与被借名人达成借名协议，以被借名人的名义购买房屋，借名人办理相关的购房手续并且支付购房款，借名人对房屋实际占有使用，在满足过户条件或其他约定的情形时将房屋过户给借名人的行为。

目前的司法实践中，纠纷往往发生在借名人要求过户的阶段。法院审理的要点主要有：

1.所购房屋的性质。通常情况下，对于借名购买经济适用住房等政策性保障住房的行为不予支持；

2.双方之间是否存在借名登记的约定。如果仅仅能证明确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，法院往往不予支持；

3.房屋的实际居住情况也是法院衡量双方是否存在借名买房关系的重要因素；

4.不能转移登记或者存在善意取得。若房屋因被借名人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的情况下，法院一般也不予支持。

以案说法

1.被借名方后悔——借名买房双方签订借名买房合同后，遇到房屋价格上涨，房价上涨或下跌均属于市场经济中的商业风险，双方均应当自行承担房价上涨或者下跌的后果。

北京市昌平区法院2016年通报社区5起典型案例之案例一(2015)昌民初字第05821号

2006年王先生取得购买经济适用住房资格,并与北京某房地产公司签订《北京市商品房预售合同》，约定王先生购买昌平区东小口镇天通苑住宅小区某房屋。同日，王先生与吕先生签订《经济适用房指标转让协议书》，约定将购买天通苑经济适用房的指标以5万元的价格转让给吕先生，涉案房屋全部购房款及相关费用均由吕先生支付。后吕先生支付了全部购房款及相关税费以及指标转让费。2008年11月，双方又签订了一份协议，约定当涉案房屋可以上市交易时，王先生保证无条件、无偿的积极配合，直至过户到吕先生名下。现在房屋已经可以上市交易，但王先生迟迟没有配合吕先生过户。

王先生表示自己是小学文化，不知道按照当时的法律规定该转让是违法的，也不知道该转让协议的签署会导致原告永久丧失购买经适房的资格。几年当中货币贬值，房价上涨近十倍，且政策有调整，在以上几种原因下，王先生觉得自己利益受损，合同内容显失公平。故王先生起诉吕先生，请求判决吕先生依法履行“经济适用房指标转让协议书”约定的返还义务，即原告按照合同约定返还被告买房时双倍房款740000元、被告返还涉案房屋。

昌平法院经审理认为，原被告双方签订的《经济适用房指标转让协议书》及之后的约定过户条件合法有效。房屋价格上涨发生在双方订立合同之后，房价上涨或下跌均属于市场经济中的商业风险，原告作为完全民事行为能力人，自愿与被告签订了合同，双方均应当自行承担房价上涨或者下跌的后果，因此原告的主张均不能成立。最终法院驳回原告诉讼请求。

2.被借名买房人主张是借款买房——借名人提供双方在借名买房时签订书面协议（近亲属之间口头协议可能也有效力）明确借名买房的事实；通过自己银行账户付款，买房支付凭证；实际入住后的书面材料；向第三人披露借名买房的事实等证据，房产所有权属于借名人。

（2015二中民终字第03162号）

原告与被告系姨甥关系。原告诉称，其为了方便父亲和弟弟在京生活和看病购置诉争房屋，于2003年8月15日支付了定金1万元。因购买该房屋时，需要北京户口，所以原告在征得有北京户口的被告及其母亲的同意后，以被告的名义购房。2003年9月2日，原告将剩余购房款由自己的账户直接汇款至宣武危改办。2003年9月11日，原告以被告名义与天桥公司签订了《购买房屋合同书》，约定购买诉争房屋，被告未出资。签订合同后，天桥公司将房屋交付给原告弟弟。诉争房屋长期由原告弟弟一家三口实际居住。现原告请求确认诉争房屋归原告所有。

被告辩称，其不同意原告的诉讼请求。并称诉争房屋由其购买，且房屋所有权登记在其名下，诉争房屋的入住手续也由其办理，而购房款是其向原告借款所得，因此房屋应为其所有。

一审法院认为双方之间不符合借款买房的习惯，原因如下：

购房款系原告全部支付，亦由原告从其个人账户直接将购房款打入开发商账户内，并不存在转手被告交纳购房款的情况，而被告自2003年“借款买房”后十几年间一直未归还该笔购房款，被告自购买房屋后绝大部分时间并不在诉争房屋内居住，被告主张的借款买房情况并无证据材料加以证明且不符合一般借款买房的借款、还款和居住之习惯。因此对被告借款买房的主张不予采信，认可系原告借被告之名购买诉争房屋。

二审法院认为可以推定原告与被告之间存在借名买房的口头协议，双方之间存在借名买房关系，原因如下：

1.原告支付全部购房款的事实不存在争议。原告先向宣武危改办交纳购房定金1万元，后又将剩余购房款从其账户直接打入宣武危改办的账户内，被告亦认可。

2.诉争房屋由原告一方实际占有，被告并未实际占有诉争房屋。双方当事人均不否认，诉争房屋由原告弟弟一家长期居住，被告未在诉争房屋内居住。因原告弟弟作为证人认可诉争房屋系原告借被告之名购买，故可认定原告弟弟系经原告的许可而长期居住诉争房屋。

3.原告与被告之间系亲姨甥关系，根据一般生活常理和传统家庭伦理，因亲属之间具有较高的信赖关系，与陌生人之间的交易不同，处理相关事务未必签订书面协议。同时又有其他亲戚出庭作证，称系原告借用被告名义购买诉争房屋。

因此判决驳回上诉，维持原判。

3.被借名人夫妻另一方主张房产是夫妻共同财产——借名人提供购房款、装修款支付凭证，双方之间借名买房的协议，从房屋交付时就一直住在该房，并且贷款的有关手续及持续偿还贷款的收据均由借名人持有等证据，可以证明房产属于借名人所有，其无权作为夫妻共同财产请求分割。

2009年10月，王先生因不符合贷款购房条件，与赵先生签订了借名买房合同，并对新房装修后入住该房屋。2014年9月，赵先生妻子起诉离婚，要求分割王先生购买的登记在赵先生名下的房屋。2014年9月29日，王先生与好友赵先生就借名买房合同达成了补充仲裁条款，并申请仲裁，请求裁决将赵先生名下的该房屋的所有权转移登记到自己的名下。

虽然该房屋的所有权登记在赵先生名下，但购房款、装修款均由王先生支付，且双方之间存在借名买房的协议，王先生从房屋交付时就一直住在该房，并且贷款的有关手续及持续偿还贷款的收据均由王先生持有，足以说明王先生是实际购房人。此外该行为不违反我国法律、行政法规的强制性规定，故此双方的借名购房协议有效。但是，借名买房的行为还是存在一定的风险。一旦发生争议，王先生必须要举示出充分的证据才能证明其是权利人。而且，如果存在善意第三人主张该房产的权利，根据物权登记主义原则，王先生有可能得不到房产的所有权。

4.借名人与被借名人均登记在房产薄——正常情况下，不动产以登记为准。共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。但如果房产购买时在婚姻关系存续期间，可能会被认定为夫妻共同财产。借名人与被借名人在各自婚姻关系存续期间共同出资购买房屋，会被认定为夫妻共同财产，四方都享有房产所有权。

罗日美、姚焕其等共有物分割纠纷民事二审民事判决书[(2022)粤01民终7014号]

罗日美与原审第三人姚洪海原为夫妻关系，姚焕其与原审第三人姚洪海为父子关系，姚焕其与原审第三人赖伟娣为夫妻关系。诉争房屋坐落于广州市从××××房，目前权利状态显示为罗日美与姚焕其共同共有。房屋以按揭购买的方式取得，首付款为238876元，姚焕其支付了8000元，其余由罗日美支付。剩余价款由公积金贷款支付，公积金贷款以姚焕其名义申请，贷款金额为50万元整，贷款期间为8年，该笔贷款本息已于2021年5月14日全部结清。贷款每月供房款的支付以罗日美与姚洪海离婚为分界点，罗日美与姚洪海离婚前供房款由罗日美与姚焕其共同支付，罗日美主张姚焕其支付了82620元，姚焕其辩称支付了9万元左右；罗日美与姚洪海离婚后供房款由罗日美单独支付。诉争房屋契税11086.6元，于2017年3月17日缴纳，罗日美与姚焕其均主张由其本人缴纳。

法院认为：诉争房屋于2012年8月20日以罗日美与姚焕其的名义购买，不动产权登记状态显示罗日美与姚焕其共同共有，但该房取得时罗日美与姚洪海、姚焕其与赖伟娣的婚姻关系存续，该房取得时为罗日美与原审第三人姚洪海、姚焕其与原审第三人赖伟娣的共同财产。

2016年12月16日，罗日美虽与姚焕其、原审第三人姚洪海签订《协议书》，约定该房为借姚焕其名义购买，实为罗日美与原审第三人姚洪海的夫妻共同财产，姚焕其与姚洪海同意该房所有权全部归罗日美，但原审第三人赖伟娣作为共有产权人并未在协议中签字，故，前述《协议书》未经赖伟娣签字确认，对赖伟娣不产生约束力。在赖伟娣对涉案房屋享有合法权利的情况下，本案罗日美要求确定涉案房屋全归其一人所有缺乏依据，本院不予采纳。一审认定姚焕其与原审第三人姚洪海于2016年12月16日签署《协议书》，应视为二人自愿将对诉争房屋享有的所有权份额转移给罗日美，确认涉案房屋由罗日美与原审第三人赖伟娣按份共有，罗日美占3/4份额，赖伟娣占1/4份额并无不当，本院予以认可和维持。

5.借名买房被借名人死亡时尚未办理过户——借名人能够证实存在借名购房合同关系，履行了交纳购房款、偿还银行贷款的合同义务，被借名人的继承人，应当承继合同中的义务，继续履行被借名人与借名人的借名购房合同，协助办理产权过户手续。

2013年，韩女士想在北京买房，但自己不是北京户口没有购房资格，便找到自己的姑姑，两人签订了一份书面协议，约定由韩女士出资，以姑姑的名义购买一套普通商品房，待韩女士或其子女具有北京户口后，姑姑将房屋过户至韩女士或者其子女名下。协议签订后，韩女士以姑姑的名义签订了房屋买卖合同，支付了首付款，同时以姑姑的名义办理银行按揭贷款，并按月偿还银行贷款。2014年，韩女士的姑姑去世，姑父不承认韩女士与姑姑之间的协议，不认可房屋是韩女士的财产，起诉要求法院判令房屋由他继承。韩女士提出反诉，要求确认房屋所有权归其所有。

法院经审理认为，韩女士与其姑姑之间存在借名购房合同关系，两人签订的借名购房协议不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效。韩女士履行了交纳购房款、偿还银行贷款的合同义务，其姑姑应当在具备过户条件的时候，将房屋产权转移登记到韩女士名下。现该合同在履行过程中，韩女士的姑姑去世，其姑父作为韩女士的继承人，应当承继合同中的义务。现韩女士可以提起诉讼，要求其姑父继续履行其与姑姑之间的借名购房合同，协助办理产权过户手续。

“借名买房”看起来是一种“曲线购房”的有效方法，但其中暗藏着诸多的风险，如名义购房者反悔，实际购房人如何取得房屋产权或取回购房款；或者，名义购房人负有外债，债权人申请法院查封或拍卖涉案房屋，实际购房人利益如何保障；再比如，购房指标转让后，名义购房人将不能再获取政策优惠，其权益如何保障。结合借名买房类案件存在的风险，特作如下风险提示。

首先，建议购房者尽量通过正规方式购房。如果实在有迫不得已的情况，购房者应在借名买房之前，查明房屋的性质，上市交易情况、了解国家关于经济适用房的最新政策。同时，选定房屋后，需要与借名方签订书面协议，明确约定房款数额、过户时间、交房时间以及迟延过户、不过户或者一房数卖等情形下的违约责任。对双方洽谈过程、签字过程予以录音、录像等，并且要注意保管购房手续、付款证明、缴款发票等书面证据材料。

其次，对于借名者而言，应当认识到经济适用房购房资格属于一次性资源，购房资格借出后，将无法再次享受该优惠政策。借名者应当及时了解国家关于经济适用房的政策，充分认识到资格外借潜在的风险，谨慎支配自己的购房资格。

买房贷款可以用别人的名字吗

今年以来由于房子不太好卖，所以各地争相出台各种各样的购房优惠政策，有打折的有降首付的有降利率的，其中最狠的一点我觉得就是降利率。

因为很显然咱们买房子是要还20年30年贷款的，这个利率如果够低的话，你是在未来30年都可以享受到优惠的，所以今天也有很多二手房中介或者销售人员跟你说赶快买房。

现在是过去几十年来利率最低的一个状态，确实现在利率很低，低到什么状态，在很多城市你购买首套住房是刚需的话，你的银行贷款利率可能会低到4.1%，甚至有人说你征信再好点的话做到4%也是有可能的，这个数字真的是够低。

因为我们前两天还跟大家比较过另外一个事，美国的住房贷款利率由于美联储不断的加息，所以美国的基础利率今天都接近4%了，存款都4%，贷款得多少？因此美国的购房贷款利率今天已经超过6%了，是我国的1.5倍了。

多少年来咱们很多人经常讲说我国购房利率是最高的，现在大家看到了美国已经比我们高很多了，因此如果今天有好朋友们要买房的话，咱们这个利率是够低的，是不是过往20年以来的最低？我大概看了一下历史的数据恐怕也就是08年全球金融危机的时候，那个时候大家记得吧，很多银行给出了一个购房利率打7折的活动，按照当年的基础利率再给你打个7折，给你批购房贷款，也就是那个时候的利率比今天还要低一点。

确实从09年以后我们没有面临过这么低的购房贷款利率的时候，所以现在如果要买房真是赶上了一个好时机，然而一家欢喜一家愁，很多前两年购房的朋友们现在有点感觉不爽了，因为他们说此前他们的利率是非常高的，可是现在调不下来。

也就是两三年前很多地方的房地产市场是非常火爆的，我记得有的城市为了平抑二手房的价格甚至政府给出指导价，虽然民间交易说我这套房子可能得10万一平，然而政府给二手房小区定价说限价最高不能超过6万，不管是交易的时候还是银行贷款的时候，你都得按照6万来计算，这也是当地政府迫于无奈为了调控当地房价所采取的措施。

现在已经没有哪个城市还搞这种二手房小区的限价了，因为房子实在是太不好卖了，那几年一方面房价高另一方面利息也高，有的朋友说他们现在的购房贷款利率5.5%甚至超过6%的都有，这就引发了一个疑问了，我们不是已经连续两次调低了LPR利率吗，为什么调低LPR利率之后有一部分人能享受到，而有另外一部分人他享受不到？这是由两方面原因构成的。

首先第一大家记不记得大概两三年前很多银行会给已购房贷款客户打电话问他们要不要进行LPR转换，此前我国的贷款利率基本都是央行每隔一段时间公布一个基准利率，然后各家银行在基准利率的基础上进行调整的，后来我们推行了LPR利率市场报价。

那个时候各个银行就给已购房贷款客户打电话了，说我们现在要进行LP转换了，你可以做一个选择，什么选择呢？是固定你的利率还是浮动利率，当时我们就讲得很清楚，你要不要选择转换，就是要根据你对未来市场利率的信心判断，如果你觉得未来5年10年我国会进入到一个加息状态，利息会像今天美国这样越加越高你就不要浮动，你可以继续享受永远享受你此前跟银行签好的固定利率。

可是如果你觉得未来我国会进入到一个降息通道，利息一定是会越来越低的，我们将彻底进入一个低利率时代，那么最好你要进行转换，那么每次LPR利率报价降低你的月供都会减少，你都能享受到利率下调给你带来的实惠。

而且我们当时就是说以我国经济目前发展的状态这个利息它一定是只会降不会涨的，所以我们劝大家如果能调尽量调一定要盯准LPR利率，而且当时很多银行也做出规定，如果在规定的时间之内你不去调整，它就认为你默认选择了跟LPR利率挂钩。

事实证明确实这两年来我们LPR利率已经下调了好几次了，当年那些选择转换的消费者这两年来都享受到实惠了，但是如果有的消费者他是一个风险厌恶型的，他觉得未来LPR利率上涨还是下跌不可能，他不想承担这个风险，他觉得当年那个利率他能承担得了，他未来20年30年就想按那个利率还款，他选择不转换，那么当然他就享受不到现在低利率带来的实惠了。

别人因为LPR利率不断下调每个月月供会减少，他的月供就只能不变，当然人家这么选也有人家的想法，毕竟这是一个长达几十年的还款过程，有的人觉得说不准未来某一天我们也可能像美国那样步入到一个加息通道。而一旦未来我国也进入到加息通道的话，那么所有选择LPR浮动利率的朋友们咱这个月供就只能跟着加了，那么选择不浮动的人肯定就可以享受到原来的低利率了。

当然这只是一个方面，还有一个问题很多人说我也选择了浮动利率，为什么我这个贷款利率还是5.5%、5.8%，人家可以享受到4.1%，这也有一个原因。就是银行的操作我们刚才讲了，08年金融危机的时候为了提振市场，银行推出了7折利率，什么意思？

按照基准利率打7折给你放贷，为什么要给这么低的利息，原因很简单，当时经济情况很不好，美国那面整个住房市场简直要崩掉了一样，在那样一个恶劣的市场环境之下银行的钱都放不出去，大家都不敢买房，对未来房屋能涨能跌不清楚不知道，认为有风险，所以银行贷款都放不出去。

银行也是企业，银行赚钱的方式非常简单，从老百姓那里把钱收上来给老百姓利息，然后把钱放出去赚利息差，当银行的贷款放不出去之后，银行作为一个企业它就要亏损，所以它就要打折来促销，因此在过往20年间确实我们见到的最低市场利率就是打7折。

央行是赋予商业银行这种打折的权利的，当银行觉得贷款贷不出去的时候，它就可以打折，当然了过去十几年，这种打7折的情况我们根本就见不到了，随着市场形势的不断好转，银行早就没有打7折优惠了，后来有打过85折打过9折，甚至恢复到基准利率以至于加倍，为什么要加倍？

这也是一种调节市场的手段，当房地产市场过热，房价上涨过快的时候，很多人都觉得买到就是赚到，所以大家是不在乎利率高低的，这个时候就要用调整利率来进行调节了。

央行是可以把基础利率上调的，央行也可以要求商业银行打折收回，甚至不但不打折还要加几成，大家记得前几年房地产最火热的时候，有很多银行它是在基准利率上浮动10%、20%的。

甚至你要买第二套住房第三套住房，银行说对不起我得在基础利率的基础上再浮动个40%收你1.4倍的利率，这个上下浮动它是确定的，当时银行给你7折你就享受到了7折优惠，当时银行要求你签1.2倍你也愿意，你就得接受1.2倍的高利息。

而且前两年LPR利率转换之时，银行说得很清楚，它得以你原来的利率为基础给你确定你和银行之间的利率，然后再加上LPR浮动，换句话讲以前你享受到了7折你几乎可以永远享受这个低利率。而以前你贷款的时候就是1.2倍，对不起 LPR利率是降了但是倍数它降不下来，所以前两年买房的很多朋友们现在那个利率都是高于5%的。

哪怕LPR利率再降几次恐怕也降不下来，当然虽然都要承担高利率，但是购房者们有两种完全不同的心态，有一批人他们买房的时候房价确实比较低，虽然他的首付高利率也高，但是以今天的眼光看房价已经翻番了，所以这些人感觉到合理，银行借给我钱虽然承担了高利息，但是我在房价的上涨上已经把钱早就赚回来了，那无所谓，我还得感谢银行帮了我的忙。

然而还有一批朋友是在过去一两年房价新一轮上涨之际上车的，那个时候首付很高利率也很高，但是大家觉得全球性的通货膨胀就要到来了，美国那边无限量化宽松，印了几十万亿美钞，钱多了钱毛了，房价一定会上涨，所以你得赶快上车才行。

然而过去一年各大城市不但房价没上涨反而降下来了，所以今天这一批人他们是很不爽的，一方面我买房的时候价格就高，现在很多开发商打折，大家都有这个要冲到售楼处去打砸抢的冲动。

另一方面我不但承担了高房价，我这个利息还比别人高，这真是让这批购房者情何以堪？我买房的时候18000一平，楼层还不能挑，还得等两年之后才能交房，现在人家去买同一个小区，楼层随便挑14000一平，而且是现房，不光房价上有这么大的落差，而且同样是购房贷款我要忍受长达30年超过5.5%的高利率。

别人利率才4.1%，人家每个月的月供都比我少还几百块钱，因此很多人这个心态真是特别不平衡。大家注意往往这个时候你就要小心了，有可能有些人就盯上你了，比如说今天很多贷款中介就不断给购房者发消息，说他有办法能把你的利率降下来，让你也享受到4.1%甚至3.5%的低利率。

如果真能做到那当然是好事，可问题是天上这么容易掉馅饼吗，这种转贷的行为它到底合不合法合规，它到底会不会给购房者带来真正的实惠？咱们这么讲吧，你跟银行当时签的是贷款协议，银行一次性把本金借给你帮助你去买房，然后你们双方商定了一个彼此都认可的贷款利率。

对于银行来讲人家也是合法合规地做生意，人家也希望提前30年锁定这样一笔业务，但是现在市场利率情况发生了变化，你单方面违约那是不可能的，你要求银行给你降利率银行肯定不干，那么怎么办？怎么样合法地把你这个利率降下来？

实际上大部分贷款中介提供的解决方案都是大同小异的，那就是转贷，先找一笔资金把你这个银行贷款统统还掉，相当于你这笔和银行发生的交易已经完成了，你已经提前还贷了，这当然是允许的。

然后再用这个房屋做抵押再办一笔贷款，把钱借出来不就完了吗，当然贷款分两种，一种还用你自己的名字贷款做经营贷，还有一种干脆让你找一个亲戚朋友最好是家里人做一个买卖交易，做一个二手房买卖的贷款，这两种方式都可以把钱贷出来。

而且由于是新增贷款那肯定可以享受现在这样一个低利率了，但问题是可能很多中介都没告诉你，这两种方式都有很大的风险，首先说第一种貌似是一点问题没有，因为房子还是你的房子，户主没有变更，你只不过从按揭贷款转换成了经营贷款而已，但问题是很多银行现在是严查经营贷投入到房地产市场中的，人家给你放经营贷是希望钱流入到实体经济之中支持实体经济发展，而不是支持你炒房的。

而且经营贷有一个非常重大的问题那就是年底归本，你按揭贷款可以分30年每个月还一点点本金和一部分利息，可能几千块钱也就够了，然而这个经营贷甭管你跟银行签了几年合同，每一年年底的时候是要把本金彻底偿还的，这可是一大笔钱，很多人根本拿不出来怎么办？

贷款中介说没关系，他可以帮你找过桥资金，可问题是一方面过桥资金是有成本的，这个成本和银行利率加起来恐怕转贷出来没占什么便宜，另一方面你敢保证每一年年底他都能帮你找到资金吗？

银行不会拒绝和你签下一年下一次的合同吗，如果那样的话银行不贷给你钱了，你又还不上过桥资金，你将面临一个什么样的问题？当然另外一种做假的二手房买卖交易就算你能找到一个非常贴己的人，绝对的朋友肯定不会出卖你，你让人家来假购买你这套房屋来帮你代持，可是一方面房屋交易是有税费成本的，这个成本足以抵消你未来几年享受到的贷款利率优惠。

而另一方面今天房产恐怕是中国大部分家庭最值钱的财产，这样一笔财产你敢轻易的让别人帮你代持吗，这中间带来巨大的风险我想不用说大家也清楚，所以说即便我们很多朋友们已经背负了高利率，但是如果有人让你转贷的话也真得慎重。

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