什么是贷款成本（贷款资金成本）

到底有多少人，还没弄明白贷款买房每年的成本有多高？，下面是大胡子说房科技给大家的分享，一起来看看。

什么是贷款成本

昨天下班，翻银行APP翻到了房贷余额，同时也在跟一个朋友聊天，于是顺嘴聊到了房贷。

我说，我有套房子已经还了4年了，已还本金连贷款额10%都不到，差不多还有90%多的本金。还欠着银行，但是实际连本带息已经还了银行，差不多贷款额的25%.

她颇为惊讶，表示不理解。

这件让我发现一个值得深思的问题——到底还有多少人，没弄清楚房贷一年的成本是多少？

曾经，我们在四月份发过一篇关于房贷的文章叫：《你对房贷的认知，像极了文盲！》（点击查看）传播极广，但那篇文章主要提到的是房贷和消费贷的差异。

我们今天就来聊一聊，贷款买房一年的成本到底是多少。

一.重新理清房贷

无论是我的文章里，还是大胡子李俊怀的抖音里，都曾经不一只一次提到过：房贷是普通人可以借到的最便宜的长期大额贷款，没有之一。

没错，房贷是成本最低也最容易借来的大额贷款，所以如果能多贷，请尽可能在能力范围内多贷。

看完这句，我估计一定有人一脸迷茫的过来问，你前边还说了，30年的贷款，还了4年，还了25%了，实际只还了本金的10%都不到，这利息还不算高？

我澄清一下，前边说的本金10%都不到，实际只有6.7%左右，远不到10%。但不代表他的利息就高。

因为我们要明白的是，等额本息（每个月还款值不变）的算法就是天然的应该这样。

你借100万，按照年4.9%的利率，每年的利息应该是49000元，再除以12个月，每个月就是4083。

但如果每个月只还4083的利息，那意味着永远欠着银行的本金，这样显然不可能。

根据已经预设好的平衡公式：

（P:贷款本金 R:月利率 N:还款期数）

可以得出，30年的月还款金额为5307元。

以5307元-4083元=1224元，就是第一个月需要还的本金金额。

而由于第一个月已经还款了1224元，那么计算利息的总金额变成了998776，所以第二个月的5307元月供里，利息降低到了4073元，要还的本金变成了1229元。

以此类推。

也就是说，不管你借了银行多少钱，银行只计算你当月还欠银行钱的金额来*4.9%/12来收取你的利息。

不会像信用卡一样，不管你中途还了多少，欠银行多少钱。反正都按照你贷款的总额乘以年利率，来收取你的利息。

这个部分如果没看太懂，建议回看之前那篇文章《你对房贷的认知，像极了文盲！》，里边写的更详细。

总之，你要知道，纯粹从利息来看，房贷的前几年，特别是前几个月，还款中利息的比例一定是最高的。毕竟你借了银行那么多钱。

但，越来越少的利率，只有信用卡40%不到的实际利息，房价上涨带来的杠杆收益，是我们一直推荐能多贷款就别全款，能长贷就别提前还的核心原因。

二.贷款买房的表面成本是多少？

买房最表面的成本有两个，一个是本金，一个是利息。

我们先看利息：

图表中就是以100万为例，每年的还款中利息的总额以及利息占贷款总额的比例。（注意这个与还款额无关）

举一个两年等交楼，交楼两年卖掉的4年例子，大约需要付出4.87%+4.79%+4.71%+4.63%≈贷款总额*19%的利息。

一套房每年的明面成本19万/4≈47500元。折合到这套房里（总价143W），大约是3.3%。

如果时间越长，平均的明面成本越低，反之亦然。

也就是说，如果粗的算，房子每年只要净涨幅超过3.3%，就算打平，没有买亏。

但这仅仅是明面上的成本，最大的成本还有本金和复利成本。

三.本金和复利成本

所谓本金成本，很好理解，但很容易走入误区，那就是认为本金成本只是买房的首付。

诚然，首付是最重要的本金成本，但本金成本实际却有4个部分。

1、首付2、首付这笔钱购房后损失的利息3、月供4、月供这笔钱购房后损失的利息

我们仍然以刚刚的100W贷款，43万首付为例。

首付43万，按照某尚未爆雷的XX贷P2P来算，3个月期，年化8%。平均每期，利息为总额的2%，也就是说，43万，三个月后总额变为43*1.02以此类推。

按照这样的算法，4年后43万大约变成59万，增长了大约16万。

折合每年增长4万元。

如果你觉得不放心，或者觉得8%不现实，那直接砍半的4%的收益算下来，每年的增长也达到了1.85万元。

每年付出的月供，统一按照3个月存进理财一次，年化4%的算法来计算，4年后的总金额也将达到27.76万元。

和4年的总月供25.47万相比，相差了2.3万，约等于每年8千元的收益。

一堆数字，可能你看的有点蒙。

换个说法来叙述：

就是说，假如你把43万首付款，拿去做保守理财，然后每个月的月供存起来做保守理财，4年后你手里将会拥有，大约87万现金，这四年你一共赚了18万5多，平均每年赚了4.6W。

然后我们回顾上文中我们提到的明面成本，每年需要大约付出4.7万的利息，如果房子没有涨，贷款买了这套房。里里外外总共亏损4.7万的利息以及4.6万的利润，大约是9万多。

按照这套房是143万来算，每年如果不涨6.5% 就意味着亏钱。

房价需要在买后，四年涨26%才能真正收支平衡。

但这还不是最终的结果！

四.租金虽少，也是钱

按照上文中，我们测算的数据，每年的涨幅至少达到初始购买金额的6.5%，才能平衡，这个前提是房子从入手到卖掉，完成无收益状态。

从入手到出手0出租无收益的情况有，但不是绝对。更多的是交房即出租，或者二手房直接过完户就出租。

按照易居发布的《2019年一季度50城租金收益率研究报告》来看，不少城市都在2%以上，有些可以达到3%以上。

我们以平均2%为例，综合上等收楼或空租期，每年实际带来回报按照1.5%来计算，每年房产的实际需求涨幅为6.5%-1.5%=5%。

实际大约4年需要有20%的涨幅，即以1万一平，143万的房产为例，每年每平方涨500，4年后涨到12000元一平方以上，总价171万以上即可盈利。

同时，因为你投入的本金是固定的，贷款是固定的。所以，你的盈亏比例也是以购买时的基础为固定的。但房租是浮动的，而且大环境还是上涨的。

所以，实际成本可能更低。

五.结

这篇文章的计算方法，并不算精准，但参考意义还是有的。

很多长辈总觉得贷款买房利息恐怖，资金成本高，压力大。要么全款要么不买。总觉得现金拿在手里最为踏实。

但通货膨胀和GDP的增长，不等人。

人民币的贬值速度在我看来，和人均收入的变化有更为直接的关系。

当这个社会的财富增长的速度达到一定值，人民币的消费力也在随之贬值，那些不属于你的财富不会经过你同意，就会推动者物价的上升，以及人民币的贬值。虽然你觉得你的收入跟不上，但不代表别人跟不上。

不敢说所有的城市房价和物价体系挂钩，但至少，大部分城市是有明显关联的。

房价根本不顾及你的收入，在财富面前，在经济面前，普通人只有顺从。

虽然“房住不炒”是个大趋势，但房价跌而不涨，怕是不大可能。

我们不提倡炒房，但我想，没有人跟自己的钱过不去。

贷款资金成本

【文/ 缪延亮】

新冠疫情暴发后，2020年1月末货币政策快速反应。在流动性投放方面，人民银行采用公开市场操作逆回购（7~14天），在2月大幅投放流动性1.7万亿元，以稳定市场信心（见图10.4）。3月中旬，人民银行对普惠金融和股份制商业银行定向降准，释放资金5500亿元；4月初宣布4月和5月中旬中小银行定向降准各0.5个百分点，释放资金4000亿元，通过降准共释放近1万亿元。在通过降准投放长期资金的情况下，MLF净投放较少（见图10.5）。

在实体经济融资支持方面，人民银行还推出了较多结构性政策。再贷款、再贴现和新工具共投放资金2.2万亿元，定向支持防疫重点企业和中小微企业，相较常规流动性投放工具更多流向实体经济，特别是4000亿普惠小微企业信用贷款支持计划，撬动1万亿信贷，更有效支持实体经济信用扩张。延期还本付息政策资金奖励支持约3.7万亿元小微企业贷款，国有银行考核支持另外3.3万亿元贷款。普惠小微企业贷款延期支持工具提供延期贷款本金1%的资金奖励。

通过窗口指导，小微企业贷款增加约9700亿元，要求五家大型国有商业银行普惠型小微企业贷款增速高于40%。此外，还有政策性金融专项信贷额度3500亿元、债券融资支持1.3万亿元、供应链金融支持8000亿元，以及银行降费让利等。在窗口指导、政策性金融专项信贷、债券融资、供应链金融、银行降费让利等融资支持政策中，货币政策未投放资金，由国有金融机构发挥作用；改革措施也有部分支持，如企业债券发行由核准制改为注册制。

总体上看，融资支持政策仍以数量和结构性工具为主，体现了新冠疫情冲击的结构性特点。降息政策发力相对克制，时点集中于疫情不确定性最大的2020年2-4月。

新冠疫情暴发后，央行在2月迅速将7天逆回购利率下调30个基点至2.2%，MLF利率下调20个基点至2.95%，又在4月将超额准备金利率下调37个基点至0.35%，之后未再进一步下调利率。流动性投放以降准等总量和结构性工具为主且力度较大，狭义银行间市场流动性充裕，推动短端利率快速下行，至3月下旬7天质押式回购利率接近1%，比7天逆回购利率要低100个基点，创下了两者偏离幅度的纪录（见图10.6）。

4月下调超额准备金利率之后，市场对货币政策宽松的预期更加强烈，因为这是自2008年以来的首次下调，市场认为其信号意义显著。央行则认为商业银行的活期存款利率已经降到了0.35%，继续保持0.72%的超额准备金利率不利于推动资金进入实体经济。问题是，早在2012年8月活期存款利率就降到了0.35%，这时才来调整，很难不引发市场关于央行将继续降息的猜想。

5月，在经济平稳恢复、政府债大量发行的背景下，央行流动性投放相对较少，同时推出更侧重宽信用的新工具，明显逆转市场进一步货币宽松的预期，银行间流动性逐渐收紧，短端利率波动上升。与此同时，社会融资规模和M2增速仍在持续回升，显示信用端明显扩张（见图10.7）。

货币端收紧但信用端仍在宽松的现象，充分反映了银行间货币市场和信贷市场之间存在分割，央行不同操作工具对其影响程度也有差异。银行间市场流动性更多受央行公开市场操作和准备金率调整的影响，4月后央行流动性投放明显减少。央行收紧货币是为了打击资金空转和套利。5月政府债大量发行，银行购债吸收流动性，再叠加市场预期逆转的影响，银行间市场流动性边际收紧，利率上升。

在收紧货币的同时，央行更多依靠再贷款和窗口指导等结构性工具，减少传导环节来推动信贷复苏。第一波疫情过后经济重启带来的内生信贷需求也在逐步恢复，推动社会融资规模和M2持续扩张。随着疫情持续，2021年下半年以来，货币政策继续降准和降息宽松，这时由于总需求不足和金融周期下半场的调整，又出现了“宽货币+紧信用”的组合，虽然程度远不及2018年“去杠杆”期间。无论是“紧货币+宽信用”，还是“宽货币+紧信用”，都反映出货币政策传导仍有待疏通。

疫情期间的宽松政策，由于传导不够顺畅，产生了一定的副作用，主要体现在金融机构空转套利和实体机构脱实向虚两个方面。第一，大量的流动性投放压低了货币市场利率，金融机构在强烈的宽松预期下大肆加杠杆套利，导致资金在金融体系空转和杠杆率抬升。第二，部分资金虽然传导到了企业端，但是由于利率双轨制，货币市场的低利率向存款利率传导不畅，企业利用低成本融资进行存款等金融套利，而没有真正用于实体投资。

2020年一季度，在宽货币措施下，银行间资金利率迅速下降，与长端利率债的利差快速上升，金融机构套利空间扩大（见图10.8）。金融机构低成本发行同业存单获得资金，买入利率债，再通过债券质押回购加杠杆买债。在回购利率持续下滑且波动率较低的预期下，机构在回购与债券之间不断进行滚动套利，回购交易额大幅上升（见图10.9）。加杠杆套利机会吸引更多资金在金融体系内空转，同时推升金融风险。5月29日银行间本币市场大会上，央行官员警示：“虽然加杠杆是债券市场主流的盈利方式，但随着杠杆率上升市场波动率会加大，建议大家要以2016年债市波动率上升导致的后果为鉴。”

2016年，债市不仅场内市场加杠杆，场外市场也在加。所谓场外加杠杆，即机构利用结构化产品固定优先级收益，劣后级资金获取资产收益与优先级成本之间价差的超额收益部分。2020年债市的杠杆水平和2016年有较大差别，2016年金融杠杆不仅体现在质押回购的场内杠杆，更体现在结构化产品的分层比例设计，以及更重要的金融同业链条的杠杆扩张。

大量存在的债市套利行为和由此引发的央行与市场的博弈与短端利率的高波动中，有几个问题值得思考。

第一，是否允许套利。一部分市场人士认为套利是正常的，正是通过套利，国债收益率才降下来，才实现了货币政策的顺利传导。虽然杠杆上升，但期限溢价和通胀预期都不离谱，央行不应该干预。有人则从政治经济学角度解释为什么央行要主动干预，债市加杠杆有负外部性，带来的金融稳定风险主要由央行承担，因为刚性兑付之下最终还是要央行买单。

第二，为什么存在这样的加杠杆套利行为，这与发达国家成熟市场有何异同？有人认为背后是市场结构不合理，包括银行理财没有净值化管理；有人则认为发达国家债市一样加杠杆，只不过监管机构不管甚至乐见其成罢了，出了问题的机构自行关门，需要做的是硬化预算约束。

第三，短端利率过度波动对货币政策传导和市场化收益率曲线的影响。有人认为这样会导致价格信号紊乱，政策无法顺利传导；有人则提出央行关注的是公开市场操作利率，对7天质押式回购利率波动无须过度关注。不过，两者的持续偏离会影响政策利率的权威性和市场认可度。

除了资金在金融体系内空转的副作用外，流向终端企业的资金也可能存在空转套利问题，削弱实体经济广义流动性的实际改善程度。虽然结构性政策减少传导环节，定向到终端企业，但资源的扭曲可能使最终资金仍未实际作用于实体经济。如抗疫专项再贷款利率要低于存款利率，企业获得资金之后直接存入银行即可获利。

此外，银行间市场充裕流动性推动债券市场利率走低，但理财和结构性存款等利率降幅很小，形成企业端的套利机会。高评级企业（以央企、国企为主）左手发行债券和商业票据到银行贴现以低成本获得资金，右手转手存入银行结构性存款，即可稳定获利（见图10.10）。

2020年4月银行结构性存款达到12万亿元的新高，较2月新增1.3万亿元，其中1万亿元是单位存款（见图10.11）。企业套利融资比如发行票据有助于推升社会融资规模，但实际并未用于支持实体经济，而是购买银行理财和结构性存款。社会融资规模数据因空转套利而来的大量票据发行失真，背后是市场利率到存款利率的传导不畅。

为什么存款利率不跟随市场利率下降？原因在于银行存款定价的非市场化，定价以存款基准利率为锚，并受利率定价自律机制约束。2016年6月利率自律机制将存款利率约定上限由存款基准利率上浮一定比例改为加点确定。理论上，市场主体可以自主决定上浮幅度甚至是方向。实际情况是存款额增速总体上升，银行存款需求仍然很强，并未因市场利率下降而下降，表现为“量升+价平”以及结构性存款变相加息揽储。

这一现象背后主要有三方面因素。一是运作模式的影响，银行内部存贷业务（资产负债部）和银行间市场业务（金融市场部）分割明显，且资产负债部占主导地位，部门业务人员存在揽储规模考核的压力。二是监管考核加强存款地位，流动性监管下，一般存款的重要性高于同业存款，同业存单和发债有额度约束，特别是中小银行揽储压力大。三是理财等产品分流资金，加剧存款竞争。

贷款利率下降程度也非常有限。2018年到2020年一季度，货币和债券市场利率下降约2个百分点，而贷款利率自2018年三季度高点以来仅下降0.71个百分点（见图10.12）。贷款利率下降有限主要有两方面的原因：

一是存款利率刚性下的银行负债成本约束。贷款定价主要取决于银行资金成本。银行负债端60%以上是企业和个人存款，跟随市场利率下降的负债占比仅17%左右，其中央行负债4%、同业负债9%、债券发行4%。二是LPR 报价机制下，定价锚MLF 利率的下调程度有限，也并未带来放大效应。2019年LPR改革初期，LPR在MLF利率基础上的加点幅度曾下降11个基点至90个基点。这一幅度直到2021年末才小幅收窄5个基点，也即部分时候LPR仅跟随MLF利率等量下调。

总的来看，2020年案例突出反映了国内利率双轨制问题。货币、债券等市场利率基本由市场决定，而存贷款利率仍受管制。新冠疫情后货币政策明显宽松，由于市场利率到存款利率传导不畅，产生了明显的企业套利行为。存款利率定价不够市场化，流动性监管进一步加强存款争夺。存款利率并非市场化条件下的均衡利率，监管要求下银行对存款的需求进一步加强，因此存款利率难以跟随市场利率下降。贷款利率定价主要取决于银行资金成本，因为存款利率由于刚性难以下降。银行负债端60%以上是企业和个人存款，跟随市场利率下降的负债占比低。因为银行负债成本约束，LPR仅跟随定价锚MLF利率等量下调，没有放大效应。

结构性货币政策并没有从根本上解决利率传导不畅的问题，针对一些企业的结构性工具如再贷款等，由于其利率低于理财和结构性存款利率，反而加剧了空转和套利。在利率没有市场化的大背景下，尝试直达的结构性货币政策的作用也受到制约。