国资的商业并购秘密，终于打开了，下面是商业金字塔给大家的分享，一起来看看。
商业银行并购贷款风险管理指引
编者按：中国，全球商业地产最为繁荣的国家之一。疫情过后，这种势能，还在延续，却有变化。【商业大势】系列，以长期视角，观察商业地产领域风向标式的趋势，思考未来的方向。此篇为，国资收并购。
往期回顾：【高端商场】【轻资产模式】【商管公司】【TOD商业】
民企暴雷，国资解困。
据商业地产头条不完全统计，2020-2022年，国资背景企业为收购主体，进行的商业地产大宗交易共46起，多集中在2022年，占三年总数的63%，总体交易规模达735.21亿元。
背靠政策，手握多样化资金来源，以中海、华润、招商蛇口、越秀、保利等为代表的国央企屡屡在商业地产大宗交易市场上大显身手。辗转腾挪间，解救了“斗兽之困，重塑”商业地产格局。
数据说明：仅统计发生于中国境内、收购方为国资背景企业的商业资产大宗交易，标的类型涉及购物中心、综合体、商写/商办物业，产业园等商业物业，不含纯写字楼及其他不涉及零售的商业物业。#1
疫情三年，国资并购大图谱拉开疫情三年并购图谱，国资选择交易标的偏好，浮出水面。按交易类型划分，三年中，大宗交易主要围绕存量投资物业类收并购进行。疫情之下，暴雷房企急于出手旗下项目进行资产重组，市场上可交易标增多，国资房企根据自身战略需求，看准机会吸纳优质项目。01
存量投资物业收并购：最主流的交易形式，单笔金额小、风险低疫情三年，国资进行的投资物业类型的收并购，共有26起，为三种交易类型中数量最多。在市场信心低迷的时期，避险行为集中出现，投资物业收并购的交易对价整体较其他两种交易方式而言更低，对于收购方来说资金筹措难度更小、风险更低。02
公司股权收并购：三年交易8起，单笔交易金额屡创新高据不完全统计，三年间国资以收购公司股权形式的并购交易共计8起，其中2020及2021年各发生1起。随着疫情步入尾声，叠加银保监会释放出鼓励金融机构有序开展房地产企业并购贷款的有利信号，2022年国资进行的公司股权收并购数量升至8起。招商蛇口、金茂、中海等皆为代表企业，意图通过此类并购重新调整战略布局，结合自身优势整合资源，优化资本结构。从交易对价来看，近三年股权收并购交易，单笔最大交易金额屡创新高。2022年，最大交易金额达到89.28亿元，相较2021年增长121%，来自招商蛇口通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权及招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权。03
开发项目收并购：AMC联手国资纾困平台，撬动大规模旧改项目开发项目类收并购主要指商业地块或尚未建成的商业地产项目公司的收并购，也包括城市更新类型的项目交易。此类交易由于项目体量较大，涉及到收购后地块的规划建设与商业运营，投资及运营风险难以预估，且对项目改造和赔偿的资金量要求较大，传统房企在政策和现金流的高压下难以撬动整个项目。因此需要保险、信托等非银行金融机构，以及地方国资委下属的投资公司等参与，才能保证充足的资金量用以改造与赔付。
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国资并购玩家：房企谨慎扩张，纾困平台大显身手因并购目的不同，疫情三年，各类国资背景的买家，有着不同的资产配置与风险偏好。以不完全统计的46起国资参与的商业地产大宗交易来看，可将国资并购玩家大致分为三类。注：非银行金融机构指受银保监会监管的险资企业、信托公司、券商、金融租赁公司等。
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国资房企、商业地产企业：以企业战略为导向，并购扩张早期，市场化较早、程度更高的地产央国企，如华润、中海、金茂、招商蛇口等，以及地方国资控股房企/商业地产企业，是商业并购的主要参与者之一。这类企业通过并购的方式，实现业务版图扩张与区域拓展的战略性目标，扩大业务规模与影响力。
依托悦舞小镇，王府井首家离岛免税旗舰店——王府井国际免税港已于今年4月开业，总经营面积10.25万㎡，免税+有税、线上+线下，叠加着多元餐饮组合，一个离岛免税旅游零售新物种既视感已出。
王府井也凭借王府井国际免税港项目，在业务线和区域布局上，都是实现了跨越。
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国资机构、投资平台：股权收购为主，纾困盘活不良资产偿债高峰到来，出险房企亟需变现大宗资产，地方国资接连出手。2021年起，地方城投、城建平台以及国资运营平台陆续介入，并在2022年成为并购买家主要来源之一，且多以公司股权收并购为主。03
信托、险资为主的非银行金融机构：瞄准低成本资金方的资产配置疫情三年，大宗不动产成为险资、信托等非银行金融机构眼中的“香饽饽”。#3
国资并购大干一番，底气何在？01
政策端信号引导：“救项目与救企业并存”，推动行业并购重组2021年1月，房地产融资“三条红线”标准落地，多家房地产开发企业因不同程度的触线导致流动性危机。这年市场上仅发生11起商业地产大宗交易，其中大部分为民营地产开发商出让储备地块及建成项目以回笼资金进行周转。进入2022年，收并购政策逐渐放开，政策向收购出险房企优质项目倾斜。这年3月起，银保监会鼓励银行及保险机构有序开展并购贷款，并重点支持优质房企兼并收购困难房企的优质项目，市场上收并购交易逐渐频繁。政策敞口一开，立即促进了市场大宗交易的活跃度，同时各大国资房企纷纷申请并获取银行授予的并购贷款用于房地产收并购。仅2022年上半年，商业地产类大宗交易数量便达到11起，与2021年全年持平。国资背景的房企凭借自身较低的融资成本，跟随政策脚步，结合自身战略布局要求，寻求市场上的优质项目标的并收入囊中。02
供给端大量出清：出险房企抛售核心城市优质资产，以周转自救伴随宏观经济下行及供给侧政策的持续落地，叠加行业逆周期影响，大批房企深陷资金困境，出售资产回笼资金以周转自救，推动了大量优质资产入市交易。这些商业资产往往是位于商业一线、准一线城市核心地段的核心资产。不完全统计，2021与2022年，出险房企出售的商业资产50%分布于北京、上海、广州、深圳、成都、重庆这六大商业一线城市，其中又以上海和深圳两大商业最为活跃的城市为主。而少数位于下沉市场的项目，多为地方国资出手纾困盘活的商业项目。银监会并购贷款管理办法2015
新华网北京2月2日电（袁雅锦）上海银监局近日下发《关于规范开展并购贷款业务的通知》(简称“《通知》”)，提到严格控制并购贷款投向，尤其对用于房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的贷款应穿透监管。
《通知》称，银监会发布《商业银行并购贷款风险管理指引》以来，辖内商业银行并购贷款快速增长。其中，投向房地产业及土地项目并购(以土地为主要资产的房地产项目公司股权并购，实质是土地使用权转让，简称“土地项目公司并购”)的占比较高，与《指引》有关审慎发展并购贷款，支持优化产业结构的政策导向不符。为此，上海银监局重申《指引》精神与政策导向，各行应严格执行。
《通知》要求，开展并购贷款必须符合《指引》规定的原则和条件，并购贷款用途应符合国家法律法规和相关政策。并购贷款投向房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的，应按照穿透原则管理，严格遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，拟并购土地项目应当完成在建工程开发投资总额的百分二十五以上。
按照穿透原则评估并购贷款业务的合规性，严格遵守房地产开发大类贷款的监管要求，对“四证不全”房地产项目不得发放任何形式的贷款，并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目，不得用于变相置换土地出让金，防范关联企业借助虚假并购套取贷款资金，确保贷款资金不被挪用。
上海银监局要求，应严格根据贷款分行业报表填报要求，按照并购贷款实际投向而不是借款人所在行业填报相关报表，真实反映贷款行业配置、信用风险和贯彻国家产业政策情况。
上海银监局指出，根据《指引》的要求，如发现商业银行不符合业务开办条件或违法违规，不能有效控制并购贷款风险的，将采取责令暂停并购贷款业务及行政处罚等监管措施。
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原文地址"商业银行并购贷款风险管理指引（银监会并购贷款管理办法2015）"：http://www.ljycsb.cn/dkzs/98929.html。
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