木渎的房价这几年真是跌麻了呀。现在上车算不算抄底呢？#苏州，下面是美食家承德0g7给大家的分享，一起来看看。
苏州二手房贷款计算
跌麻了，首付亏完都不够。
吴中木读。这几年的房价确实是跌麻了。最多的首付亏完都不够。有的可能不信，那你来算一下。
前两天刚卖的一套正荣华府，131平的二手房，业主19年买入价格306万。前两天的成交价230万，算上贷款利息，税费，持有成。你们算算到底亏了多少？怎么就亏这么多呢？说白了就是当时的预期太高，加上市场确实不错。你们想当时木渎光2万4以上楼面价的地就有4块，加上地铁5号线还没通车。所以大家当时觉得用不到楼面价的价格。买一个次新小区的二手房总归不会亏。结果三年疫情加上当时的资金比较多，再加上没有强劲的产业支撑，房价一下子就被打回了原形。光新房楼面价就从最高的2万8，降到了现在的1万六七左右。果然木读是一个让开发商来都流泪的板块。那现在木读的房子还能买吗？
我觉得对刚需来说，现在上车木读真的很香。2条地铁2条高架，5公里范围内。大大小小十几个商业综合体，距离狮山3公里。二手房价格2万左右，新房价格2万4左右。就这样的价格这样的配套，你到别的哪个板块能买到呢？就自住而言，木读肯定是值这个价格的。
兄弟们，你们觉得木读的价格到底了吗？
二手房按揭计算器月供
身边很多朋友问我：每次买房都被销售算晕了，也不知道怎么算？也不清楚他们算的对不对？有没有计算房贷月供的简便公式？
有的！
房贷问题
我们按照房贷的还款方式来一一说明，首先，房贷的还款方式主要有两种：等额本金和等额本息。
所谓等额本息就是将借款人的本金和产生的总利息相加，然后平均分摊到每一个还款月中，借款人每月的月供是相同的，不同的是，还款前期贷款利息在月供中的占比较大，本金较少，随着用户每月还款，月供中的利息占比会越来越少，本金占比会越来越多。
等额本金就是指借款人每月还款的本金是相同的，但还款利息不同，还款初期欠款本金较多，所以产生的利息会多一些，每月月供也较高一些，随着用户的还款，每月还款本金不变，但还款利息会随贷款本金的减少而减少。
房屋贷款问题
1、等额本金还款方式
等额本金还款的计算公式，虽然比不算利息的要难一点，但毕竟是读过小学的，所以小编还是能够理解的。
等额本金是指，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。
还是以买100万的房子为例，首付3成，贷款70万，还款期限为25年，那么每月月供额，就是本金和利息之和。
本金不变，每月还本金2333.33元；
利息是未还本金一个月所产生的利息。
假如按基准利率4.9%计算，月利息就是0.4083%，第一个月利息是2858.33元，第二个月未还本金的利息就是70万减掉2333.33元后的利息，是2848.81元……
细心的朋友想必已经发现了，每月月供的差额是固定的，就是2333.33元乘0.4083%，约等于9.52元。
2、等额本息还款方式
等额本息是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。
这种方式还款看起来简便，毕竟每月还款固定金额，前期还款压力相对等额本金来说也较小。
但是！它的月供计算复杂呀！因为等额本息的房贷计算方式是按复利计算的。
假设贷款金额是P，月供是y，还款月份数是n，月利率是r。
那么第一个月的利息就是y(1+r)，第二个月的利息就是y(1+r)2，以此类推，第n个月的利息就是y(1+r)n。
最后，等额本息的月供计算公式，就变成了下面这个“庞然怪物”，不管你看没看懂，反正我呀，是没懂啦！
房贷利息怎么算？
y：表示月供，是月字的首个拼音字母；
P：表示本金，假如你贷款100万，25年，P就是1,000,000；
i：表示月息，假如你商业贷款基准（4.9%）上浮10%，i=4.9×（1+10%）÷12=0.449167；
n：表示月供的期数，假如你贷款25年，一年12个月，月供期数就是300。
详细推导过程如下：
我们假设S表示本金利息和（即本息），P表示本金，y代表按揭者每月要偿还的等额月供，那么根据复利公式，银行要获得的本息为：
S=P×（1+i）n
借款人每月要偿还的等额月供也要计息，每个月产生的月供及月供的复利利息为：
第1个月y×（1+i）n-1
第2个月y×（1+i）n—2
第3个月y×（1+i）n--3
第4个月y×（1+i）n--4
…
第n个月y×（1+i）0=y
这些月供、利息和也要等于银行的本息S
S= y×（1+i）n-1 + y×（1+i）n—2 + y×（1+i）n—3 +…+ y×（1+i）2 + y×（1+i）+ y
=
房贷计算公式
= P×（1+i）n
以上就是详细推导过程。
下面公布万能公式！
如果是9折基准利率，月供=贷款总额/200
如果是基准利率 ，月供=贷款总额/190
如果是1.1倍基准利率，月供=贷款总额/180
如果是1.2倍基准利率，月供=贷款总额/170
月供计算实例：
比如说利率上浮10%，贷款30年等额本息，月供就是100万除以180，每月还款5555.56元。
当然，如果你实在是不愿意算，还可以借助房贷计算器。
我国的房贷利率并不是固定不变的，而是经常变动的，房贷利率会随着楼市政策、各商业银行的自身条件进行调整，这个调整是参照央行公布的基准利率来进行调整的，另外借款人的个人资质也会影响到贷款利率，所以不同银行、不同借款人的房贷利率会有所不同，大部分地区的房贷利率都有上浮10%左右，具体贷款利率以实际利率为准。
当贷款人签订房贷合同时，如果房贷利率上浮10%，那么后期各银行的贷款利率无论怎么调整，借款人都要按照合同上的利率来执行，除非我国央行基准利率发生变化，已经办理贷款的房贷利率才可能跟着变化。
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